广州开发区投资控股有限公司、广州市康为环保科技有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市黄埔区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0112民初37796号

原告：广州开发区投资控股有限公司(曾用名：广州永龙建设投资有限公司)，住所：广州经济技术开发区科学大道60号开发区控股中心28层，统一社会信用代码：9144011679100535XN。

法定代表人：吴晓煌，该公司董事长。

委托诉讼代理人：屈惠莲，广东广开律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘彦一，广东广开律师事务所律师。

被告：广州市康为环保科技有限公司(曾用名：广州网一网信息科技有限公司)，住所：广州高新技术产业开发区科学城揽月路80号科技创新基地E区503-505，统一社会信用代码：914401160827171271。

法定代表人：刘贤其。

原告广州开发区投资控股有限公司(以下简称广州开发区投资公司)诉被告广州市康为环保科技有限公司（以下简称康为公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年11月23日立案后，适用简易程序，于2022年1月19日公开开庭进行了审理。原告广州开发区投资公司的委托诉讼代理人屈惠莲、刘彦一到庭参加诉讼，被告康为公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案现已审理终结。

案件事实

一、案涉房产情况：位于广州开发区科学城揽月路80号科技创新基地E区第5层503-505单元。原告广州开发区投资公司为广州开发区揽月路80号房产的所有权人。

二、租赁情况：2019年6月26日，广州开发区投资公司（出租人、甲方）与康为公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的广州开发区科学城揽月路80号科技创新基地E区第5层503-505单元（以下简称案涉房产）出租给乙方作办公/实验/生产/中试用房使用，设计建筑面积257.74平方米，甲方给予乙方面积19.45平方米优惠，计费面积为217.24平方米；租期为2019年8月1日至2020年7月31日，租金按40元/平方米/月（不含管理费）收取，月租金8689.6元，租金等按月结算，乙方于每月10日前缴付。履约保证金收取标准为三个月租金，即29082.36元，乙方应于合同签订之日起五个工作日内交纳，续签、变更合同的，原合同履约保证金自动转为本合同履行保证金；违约责任：乙方不支付租金时，甲方有权以停水停电或停用其他设施等方式催促乙方交纳租金，乙方并须按当月租金额2‰/天向甲方支付违约金；乙方欠费超过30天的，除乙方按签署约定交付违约金外，甲方有权解除本合同，没收履约保证金收回房屋，并更换房间门锁，造成的损失由乙方承担；租赁期届满，乙方既不续租又不办理退房手续的，视为乙方同意续租，甲方没有提出异议的，本合同继续有效，但租金由甲方按房屋实际建筑面积及当时正常租金标准重新计算，原合同履约保证金继续有效；合同还约定了其他条款。

三、合同履行情况：康为公司依约支付履约保证金29082.36元。自2020年7月开始康为公司未再支付租金。2020年7月31日合同期满后，康为公司既未续租也未办理退房手续，广州开发区投资公司没有提出异议，原合同继续履行。因康为公司拖欠租金及物业费等，广州开发区投资公司多次向康为公司发出欠款催缴通知，并于2021年4月委托广东广开律师事务所向康为公司发出催收租金的律师函。上述通知及律师函均由康为公司工作人员签收。

四、合同解除情况：2021年8月4日，康为公司申请退房。2021年9月7日康为公司搬离案涉房产。根据双方签署的涉案房屋企业退房记录表，康为公司于2021年9月7日办理完成退园手续并交还房屋，双方确认费用截止日期为2021年8月31日。

五、履约保证金的处理情况：欠租期间，康为公司曾提出将履约保证金抵扣部分租金，但广州开发区投资公司未同意。退租后，广州开发区投资公司将29082.36元履约保证金抵扣康为公司所欠2020年7月至9月全部租金，以及10月部分租金。抵扣后，2020年10月欠付租金金额5676.04元。

六、其他情况：2020年9月21日，广州网一网信息科技有限公司变更名称为广州市康为环保科技有限公司。

七、原告广州开发区投资公司的诉讼请求：1.确认解除编号为YLJDE503909的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付拖欠租金人民币92572.04元(其中广州市黄埔区揽月路80号E区五层503-505单元自2020年10月1日至2021年8月31日期间租金，2020年10月按￥5676.04元计算，其余按每月￥8689.6元的标准计算)；3.判令被告向原告支付逾期违约金人民币35372.84元(违约金按当月租金额的2%/天标准暂计至2021年9月30日，应计至被告清偿之日止)；4.判令被告赔偿原告支出律师费损失人民币8371.80元；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。以上合计(暂计)：人民币136262.68元。

裁判理由与结果

本院认为，被告康为公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃其抗辩权利，本院在审核原告广州开发区投资公司提交证据的基础上，依法对本案进行裁判。

本案为《中华人民共和国民法典》施行前发生并持续至民法典施行后的法律事实引起的房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典的规定。

原告与被告自愿签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。按期支付租金是康为公司作为承租人应履行的主要义务，但其自2020年7月起拖欠租金，经广州开发区投资公司反复催收而仍未履行。康为公司的行为已构成对合同主要义务的违反，属于根本违约。康为公司申请退租后，于2021年9月7日搬离案涉房屋，双方办理了房屋交接手续，并约定费用计算至2021年8月31日止。虽未明确作出合同解除的意思表示，但双方均以实际行为表明涉案房屋租赁合同自2020年8月31日起不再履行，故自该日起合同解除，本院予以确认。

广州开发区投资公司主张经抵扣后康为公司欠付2020年10月至2021年8月31日的租金92572.04元，并提供相应的催收通知予以证明。康为公司未到庭应诉提出抗辩，亦未提出反证，故对广州开发区投资公司主张的债权等事实本院予以采信。康为公司应向广州开发区投资公司支付拖欠的租金92572.04元。

关于违约金，案涉合同约定康为公司逾期支付租金的，按当月租金额的2‰/天支付违约金，另约定欠费超过30天的，广州开发区投资公司有权解除合同，收回房屋并没收履约保证金。综合考虑康为公司拖欠租金的情况以及广州开发区投资公司的实际损失，该2‰/天的违约金计算标准明显过高。康为公司虽未提出抗辩，但本院基于公平原则，酌情将违约金计算标准调整为日万分五，起算时间分别为各期租金应付日（即每月10日）的次日。故康为公司拖欠租金的违约金计算方式为：2020年10月租金的违约金以5676.04元为基数自2020年10月11日起按日万分之五利率标准计算至实际清偿之日止；2020年11月-2021年8月租金的违约金均以8689.60元为基数，自当月11日起按日万分之五利率标准计算至实际清偿之日止。

关于律师费。案涉合同约定“乙方不支付租金时，……甲方有权解除本合同，没收履约保证金收回房屋，并更换房间门锁，造成的损失由乙方承担”。广州开发区投资公司为追索欠款委托律师事务所指派律师作为诉讼代理人参加本案诉讼，并已实际支付律师代理服务费，且金额未超过行业标准，该费用支出是广州开发区投资公司为实现债权所产生的合理损失，向被告康为公司追偿有合同依据。同时，结合广州开发区投资公司将履约保证金抵扣部分租金的事实，对原告广州开发区投资公司的该8371.80元律师代理费的诉讼请求，本院予以支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、确认原告广州开发区投资控股有限公司与被告广州市康为环保科技有限公司在2019年6月26日签订的《房屋租赁合同》于2021年8月31日解除；

二、被告广州市康为环保科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告广州开发区投资控股有限公司支付租金92572.04元及逾期违约金（2020年10月租金的违约金以5676.04元为基数自2020年10月11日起按日万分之五利率计算至实际清偿之日止；2020年11月-2021年8月租金的违约金均以8689.60元为基数，自当月11日起按日万分之五利率计算至实际清偿之日止）；

三、被告广州市康为环保科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告广州开发区投资控股有限公司支付律师费8371.80元；

四、驳回原告广州开发区投资控股有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1512.63元，由被告广州市康为环保科技有限公司负担。上述案件受理费原告已预缴，本院予以退还。负有缴付义务的当事人应于本判决生效之日起七日内向本院缴付。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审判员　　刘学洁

二〇二二年四月六日

书记员　　张　园