某某月与某某、乌鲁木齐市房屋建设工程公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）新01民终4068号

上诉人（原审原告、反诉被告）：**月，女，1967年2月17日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。

委托诉讼代理人：朱家辉，新疆衔锦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王振岭，新疆衔锦律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1975年5月20日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。

原审被告：乌鲁木齐市房屋建设工程公司，住所地乌鲁木齐市天山区和平南路**。

法定代表人：杨保安，该公司总经理。

上诉人**月因与被上诉人***、原审被告乌鲁木齐市房屋建设工程公司（以下简称房屋建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第914号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人**月的委托诉讼代理人朱家辉，被上诉人***，原审被告房屋建设公司的法定代表人杨保安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**月的上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第二、四、六项内容；2.判令***返还租金350,000元、暖气费8,000元；3.驳回***要求将租赁房屋的装修恢复原状的诉讼请求；4.判令本案一、二审诉讼费由***承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。在一审诉讼中，我方出示了充分的证据证明***发布租赁信息，将无法作为经营适用的房屋以欺骗方法租赁给我，一审判决未对租赁信息确系***发布这一事实进行认定，属认定事实不清。我方申请出庭证人的证言亦证实，信息是***发布的，并且证人与***进行过面谈，对租赁房屋的用途做过当面确认；2.因为涉案租赁房屋不符合经营使用，我方并没有实际使用租赁房屋。我方不应当支付采暖费用，一审法院对该事实认定不清；3.我方对房屋进行装修，***并未进行制止，***的欺骗行为导致租赁合同无法实际履行，我在装修过程中已受到损失，***无权主张恢复原状。请求二审法院公正判决，依法支持我方的上诉请求。

***辩称，我方同意解除合同，合同中约定乙方在不损害房屋建筑结构的情况下，可以对房屋进行装修，**月未经我同意毁坏原有装修和租赁物，显然属违约行为，**月所称不能办理消防手续，并不是合同约定的义务，**月称我方违约，不符合法律规定，如对方无法实现租赁房屋实现的目的，该结果并非我方违约导致。租赁合同签订后，我方如约交付房屋，涉案房屋被**月占有期间产生的费用应当由其承担。我方可以要求其恢复原状并有权要求赔偿经济损失。租赁合同中约定租期未满三年不再租赁，需将租赁物恢复原状并交由甲方。暖气费的交纳在租赁合同第六项明确约定，**月诉讼之前已经过了采暖期，此间费用应当由**月承担。综上，我方认为一审法院查明事实清楚，使用法律正确，请求二审法院依法驳回**月的上诉请求。

房屋建设公司辩称，该案与我方无关，请求依法驳回**月的上诉请求。我方将房屋租赁给了***，我方也同意***将房屋转租。

**月向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的房屋租赁合同；2.判令***返还房屋租金35万元；3.判令***返还押金3万元；4.判令***返还暖气费8,000元。

***向一审法院反诉请求：1.请求判令解除双方2014年12月15日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令**月恢复擅自拆除红山路北五巷18号荣安小区栋负二、三层一号房800平方米房屋的室内装修前的原状。

一审法院认定事实：2014年12月15日，**月为乙方，***为甲方，双方签订了《房屋租赁合同》，约定将位于乌鲁木齐市红山路北五巷18号荣安小区5栋负二、三层房面积800平方米租与**月使用。租期三年，自2014年12月14日至2017年12月13日。房屋租金为年租金35万元。在合同签订之日起30日内乙方向甲方交纳3万元保证金。同时约定乙方须按合同约定的租金金额及支付时间向甲方支付租金，每月30号前交水电费；于每年10月5日前向甲方交纳暖气费17,600元。乙方不得私自将房屋转借、拆除、改装或改变用途，乙方在不影响房屋结构的前提下，并经甲方书面同意，可以对承租房屋进行装修，费用由乙方承担，租赁期满或者因乙方违约造成解除合同，装修均应完好无偿的交与甲方。乙方经甲方同意改装后，租赁未满三年因其他原因不在租赁，乙方须恢复原装修布局交予甲方。乙方在租赁期间有下列情形之一，甲方有权解除本合同，收回房屋并扣除房屋保证金；因此造成的损失由乙方承担赔偿责任。1、不交付或者不按约定交付租金和不按时交纳相关费用15天以上的。2、乙方擅自破坏房屋及附属设施，擅自改变房屋用途的及设施的；3、乙方擅自将出租房屋转租、转借、转让；4、乙方擅自将出租房屋内进行非法活动的，不按合同约定使用房屋或者乙方不注意安全防范措施，可能危害房屋及其他财产安全的。5、其他严重损害甲方利益的行为；6、乙方违反本合同约定，不承担维修责任，致使房屋或设施损坏的。合同签订后，**月向***支付租金35万元、押金3万元及暖气费8,000元。***将涉案房屋交付**月使用。**月在未得到***的同意的情况下，将本案涉案房屋原装修拆除后准备进行装修。因消防手续不能办理原因**月未再继续进行装修。

另查，2014年4月28日，***与被告乌鲁木齐市房屋建设工程公司签订房屋租赁合同，约定位于乌鲁木齐市水磨沟区面积1300平方米租与乙方做库房使用，租赁期限三年，自2014年6月29日至2017年6月29日。年租金为人民币30万元。

一审法院认为：本案的争议焦点是**月与***之间的租赁合同是否应当解除，***、房屋建设公司是否应当承担给付**月房租35万元、押金3万元及暖气费8,000元。**月是否因当恢复位于荣安小区5栋负二、三层1号房屋800平方米的房屋装饰装原状。

一、本诉部分。

**月与***签订的房屋租赁合同是双方当事人之间真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性规定，且房屋原出租人乌鲁木齐市房屋建设工程公司也同意***的转租行为，故该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因**月租赁本案涉案房屋开办教育培训机构因涉案房屋的消防手续原因不能实现且***亦同意解除合同。故**月要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。**月向***支付的35万元租金为2014年12月14日至2015年12月13日期间共计365天的租金。**月于2015年6月3日起诉要求解除合同，***于2015年6月24日提出反诉要求解除合同。故2015年6月24日至2015年12月13日的剩余172天的租金164,931.51元（35万元÷365天×172天=164,931.51元）应予返还。**月虽未经***同意对房屋进行装修，但其装修行为并不是双方合同约定的乙方擅自破坏房屋及其附属设施的甲方解除合同收回房屋并扣除房屋保证金的情形。故在合同解除后，***收取的押金3万元应予返还。根据乌鲁木齐市采暖期为每年10月10日至次年的4月10日共计183天，收费标准为每平方米22元的规定。**月在2014年12月15日取得房屋之后至2015年4月10日共计117天在使用涉案房屋，因此**月要求返还暖气费8,000元的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。乌鲁木齐市房屋建设工程公司与**月之间不存在房屋租赁合同关系，故**月要求乌鲁木齐市房屋建设工程公司返还租金、押金、暖气费的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。

二、反诉部分。

承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。**月未经***同意对拆除涉案房屋原有装修，且其提交的证据不能证明其装修经过***的同意。因此**月应当承担恢复原状的责任。

综上所述，对于**月起诉要求解除与***之间的房屋租赁合同关系，要求***返还已支付房屋租金、押金的合理部分，一审法院予以支持。对***要求判令**月恢复擅自拆除荣安小区栋负二、三层一号房800平方米房屋的室内装修前原状的诉讼请求，一审法院予以支持。

判决：一、解除**月与***之间的房屋租赁合同；二、***返还租金164,931.51元（35万元÷365天×172天）；三、***返还**月房屋保证金30,000元；四、驳回**月要求***返还暖气费8，000元的诉讼请求；五、驳回**月要求乌鲁木齐市房屋建设工程公司返还租金35万元，返还押金3万元，返还暖气费8,000元的诉讼请求；六、**月于本判决生效后四十日内将位于乌鲁木齐市荣安小区5栋负二、三层1号房（面积800平方米）的房屋装修恢复原状。

二审期间，当事人未提交新证据，对一审查明的事实也无异议。

本院二审组织双方当事人前往涉案房屋进行现场勘察，涉案房屋现由***占有使用，***已对涉案房屋内由**月添附、改造的部分装饰装修材料、工程进行了拆除、恢复，并对部分涉案房屋进行了重新装修装饰。

本院认为，**月与***因房屋租赁合同的解除及租金给付等问题产生争议，**月上诉认为双方的房屋租赁合同已解除，***应当向其退还全部租金及采暖费用。本案中，**月认为涉案房屋无法实现其办理教育培训机构的目的，但双方签订的租赁合同中对于房屋租赁用途并无明确约定，是否能够办理相关经营手续并非应当由***履行的附随合同义务，**月作为承租人，对于承租的房屋的目的及是否实现应当负有审慎注意义务，其在签订租赁合同之后直至向一审法院提起诉讼之前，一直占有使用涉案房屋并对其装修装饰，该期间系双方租赁合同的履行期间，双方签订的合同内容中对于装饰装修应当经出租人同意约定明确，**月在承租涉案房屋过程中存在违约行为，虽然双方在本案中均提出并同意解除租赁合同，但支付租金及采暖费用系合同约定中承租人应当履行的义务，**月认为不应支付租金及采暖费用的上诉理由并无事实依据和法律依据，本院不予采信。关于**月是否应当将涉案房屋恢复原状的问题，《中华人民共和国合同法》九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案审理过程中，***并未证实涉案房屋向**月交付之前的具体状况，双方对装修、改造前后的涉案房屋原状均存在争议，***主张的“恢复原状”应当满足何种条件和状况亦无法确定，二审审理期间，***已对涉案房屋再次进行了拆除、装修改造，其主张**月对涉案房屋进行恢复原状的诉请与房屋现状存在矛盾，对于如何恢复涉案房屋的原状及恢复至何种物理状态均无法明确，***主张**月对涉案房屋恢复原状的诉讼请求已不具备实现的可能性，**月的该项上诉理由成立，本院予以采信。

综上所述，**月的上诉请求合理部分，本院予以支持。一审法院适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第914号民事判决第一、二、三、四、五项，即一、解除**月与***之间的房屋租赁合同；二、***返还租金164,931.51元（35万元÷365天×172天）；三、***返还**月房屋保证金30,000元；四、驳回**月要求***返还暖气费8，000元的诉讼请求；五、驳回**月要求乌鲁木齐市房屋建设工程公司返还租金350,000元，返还押金30,000元，返还暖气费8,000元的诉讼请求。

二、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第914号民事判决第六项，即**月于本判决生效后四十日内将位于乌鲁木齐市荣安小区5栋负二、三层1号房（面积800平方米）的房屋装修恢复原状；

三、驳回被上诉人***要求上诉人**月将位于乌鲁木齐市荣安小区5栋负二、三层1号房（面积800平方米）的房屋装修恢复原状的诉讼请求。

以上被上诉人***向上诉人**月给付194,931.51元，限本判决生效之日起十日内一次履行完毕，逾期未履行给付金钱义务的，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件本诉受理费7,120元，**月已预交，由**月负担3,560，由***负担3,560元，反诉受理费35元，***已预交4,400元，由***负担，剩余款项4,365元由一审法院退还***；二审案件受理费6,670元，**月己预交，由其负担。

本判决为终审判决。

审判长　陈　琛

审判员　卫　杨

审判员　冯　宁

二〇一八年一月二十四日

书记员　杨文新