**月与***,乌鲁木齐市房屋建设工程公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）水民三初字第914号

原告（反诉被告）：**月，女，1967年2月17日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。

委托诉讼代理人：李昭熙，新疆井然律师事务所律师。

被告（反诉被告）：***，男，1975年5月20日出生，汉族，无固定职业，住博乐市。

委托诉讼代理人：陈昌军，新疆威宇律师事务所律师。

被告：乌鲁木齐市房屋建设工程公司，住所地乌鲁木齐市天山区和平**路**号。

法定代表人：杨保安，该公司总经理。

委托诉讼代理人：王红玲，女，1970年9月9日出生，汉族，该公司书记，住乌鲁木齐市水磨沟区。

原告（反诉被告）**月与被告（反诉原告）***、被告乌鲁木齐市房屋建设工程公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）**月的委托诉讼代理人李昭熙，被告（反诉原告）***及其委托诉讼代理人陈昌军，被告乌鲁木齐房屋建设工程公司的法定代表人杨保安及委托诉讼代理人王红玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）**月向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的房屋租赁合同。2.判令被告返还房屋租金350000元。3.判令被告返还押金30000元，4.判令被告返还暖气费8000元。事实与理由：2014年4月28日，两被告签订了《房屋租赁合同》将第二被告所有的位于乌鲁木齐市水磨沟区新民路一巷4号荣安小区5栋负二、三层1号房屋租赁给第一被告作库房使用。2014年12月15日，被告***与原告签订《房屋租赁合同》将其中800平方米转租给原告使用。房屋租金为350000元，租赁期限为三年，原告租赁此房屋目的是用于设立教育培训机构，由于被告***隐瞒租赁房屋相关情况。导致原告无法办理消防审验手续，合同目的无法实现，原告多次与被告***协商要求解除租赁合同，均未果，故诉至法院请支持原告的诉讼请求。

被告（反诉原告）***答辩称，因原告违约，同意解除双方的租赁合同。其他诉讼请求没有事实和法律依据，不予认可。在2014年12月25日之前，我方与原告经他人介绍认识。签订了房屋租赁合同，原告对于该房屋进行全面考察后与我方签订合同交付了租金及押金。年后，我方从外地回来发现原告把房屋进行了改造装修，原装修的隔断损坏了，说是要经营其他的业务，合同第六条第二项明确约定原告不能私自改造房屋，必须有我方的同意后在进行改造。没有经营三年未再继续租赁的，必须恢复房屋原样。但是原告置之不理，转租给原告第二被告是同意的，我方与原告的纠纷与第二被告无关。

被告乌鲁木齐市房屋建设工程公司答辩称，原告起诉我公司主体错误，我方没有收取过原告的租金及押金、暖气费，因此原告对于我方的诉讼没有事实及法律依据，请求驳回原告对我公司的诉求。

被告（反诉原告）***向本院提出反诉请求：请求判令解除反诉人与被反诉人之间的2014年12月15日签订的《房屋租赁合同》。2.请求判令被反诉人给付因违约造成的房屋损失50万元。后变更第二项反诉请求为请求判令被反诉人恢复擅自拆除红山路北五巷18号荣安小区栋负二、三层一号房800平方米房屋的室内装修前的原状。事实与理由：2014年12月15日，因反诉被告**月业务需要租赁我方位于乌鲁木齐市红山路北五巷18号荣安小区5栋负二、三层1号房800平方米。在2014年12月15日前，反诉被告人7、8次到该房屋进行详细的考察和了解，反诉人也将该房屋是自己从乌鲁木齐市房屋建设工程公司租赁而来的情况告知了被反诉人，并将自己与乌鲁木齐市房屋建设工程公司2014年4月28日签订的《房屋租赁合同》复印件交给了反诉被告。反诉被告在全面了解该房屋的使用情况和用途以后。双方于2014年12月15日签订了800平方米的《房屋租赁合同》，反诉人将房屋交给反诉被告开始经营。谁知反诉被告在不通知我方的情况下私自将我方原先装修完好的房屋进行大面积拆除和进行装修。我方告知反诉被告应按双方《房屋租赁合同》的约定进行书面协商后方可进行拆除和装修，但被反诉人置之不理，因反诉被告违反了双方合同的约定违约进行拆除我方装修，请依法判决支持我方反诉请求。

原告（反诉被告）**月答辩称，我方不同意恢复原状的诉讼请求。我们在签订租赁合同之前并不知道两被告签订房屋租赁合同的情况。我方没有办法使用房屋是因为消防手续无法办理，合同目的无法实现，被告应当承担责任，被告没有将消防手续交付我方，而是经过我方多次催要才将消防蓝图交于我方，被告也没有反对我方进行装修，这个损失我方不应承担，应由被告自行承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（反诉被告）向本院提交如下证据：1.被告***在微信朋友圈发的信息。证明被告***邀约的房屋可做其他用途的事实。被告***对此证据的真实性不认可。被告乌鲁木齐市房屋建设工程公司对此证据的真实性不予认可。因此证据为证人王芝秀所发布，本院对此证据的真实性予以确认；因原告无法证实此信息为被告***发布或授意发布的事实，故对该证据的关联性不予确认。2.房屋租赁合同，交纳租金票据与银行转账清单。证明原被告之间的租赁合同关系的事实以及原告向被告支付租金35万元，押金3万元、暖气费8000元的事实。被告***对此证据的真实性认可。被告乌鲁木齐市房屋建设工程公司对此证据的真实性认可，认为与其无关。本院对此组证据的真实性予以确认。3.两被告之间的房屋租赁合同，证明涉案房屋作为库房使用且不得转租的事实。被告***对该证据的真实性认可，认为此证据为其向原告提供目的为让原告明确涉案房屋的用途。被告乌鲁木齐市房屋建设工程公司对此证据的真实性认可，表示同意被告***将涉案房屋转租给原告。本院对此证据的真实性予以确认。4.商品房买卖合同，证明涉案房屋的性质为住宅，被告***却作为库房使用违反法律的规定的事实。被告***对此证据的真实性予以认可。被告乌鲁木齐房屋建设工程公司对此证据的真实性认可。本院对此证据的真实性予以确认。5.施工图纸。证明被告***明知原告租赁房屋的目的，此图纸为被告***向原告提供的事实。被告***对此证据的真实性认可。被告乌鲁木齐市房屋建设工程公司对此证据不予质证认为与其无关。本院对此证据的真实性予以确认。6.证人王秀芝的证言，证明王秀芝通过被告***的员工尹月娟所发微信朋友圈的租房信息后将此信息转发，王秀芝朋友刘兴芝看到后将该信息告知原告，以及被告***同意原告对涉案房屋进行装修的事实。被告***对此证言的真实性不认可。被告乌鲁木齐房屋建设工程公司对认为与其无关此证言不发表质证意见。证人无证据证明其转发的涉案房屋出租信息为被告***所发布以及被告***同意原告对涉案房屋进行装修的事实故对证言的真实性本院不予确认。7证人刘兴芝的证言。证明被告***同意原告对涉案房屋进行装修的以及承诺可以办理消防手续的事实。被告***对此证言真实性不予认可。被告乌鲁木齐市房屋建设工程公司对此证言的真实性不予认可。本院对此证言的真实性不予确认。

被告（反诉原告）***向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同，证明被告***交给原告其与被告乌鲁木齐市房屋建设工程公司之间的房屋租赁合同。原告知道涉案房屋的用途以及期限的事实。原告对此证据的真实性认可，对关联性不认可。被告乌鲁木齐市房屋建工程公司对此证据的真实性认可。本院对此证据的真实性予以确认，被告无证据证明其向原告给过此合同，本院对此证据的关联性不予确认。2.被告***与原告之间的房屋租赁合同，证明双方约定对涉案房屋的装修须经过反诉原告同意后才能进行装修，未经同意进行装修的反诉原告有权解除合同的事实。反诉被告对此证据的真实性认可，关联性不认可认为无法证明反诉被告违约的事实。本院对此证据的真实性予以确认。3.（2016）新0105民初102号民事判决书，证明该判决涉及的事实与本案类似，原告主张合同解除没有事实与法律依据。原告对此证据的真实性认可，认为与本案没有关联性。本院对此证据的真实性予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月15日，原告（反诉被告）**月为乙方，被告（反诉原告）***为甲方，双方签订了《房屋租赁合同》，约定将位于乌鲁木齐市红山路北五巷18号荣安小区5栋负二、三层房面积800平方米租与原告（反诉原告）使用。租期三年，自2014年12月14日至2017年12月13日。房屋租金为年租金35万元。在合同签订之日起30日内乙方向甲方交纳3万元保证金。同时约定乙方须按合同约定的租金金额及支付时间向甲方支付租金，每月30号前交水电费；于每年10月5日前向甲方交纳暖气费17600元。乙方不得私自将房屋转借、拆除、改装或改变用途，乙方在不影响房屋结构的前提下，并经甲方书面同意，可以对承租房屋进行装修，费用由乙方承担，租赁期满或者因乙方违约造成解除合同，装修均应完好无偿的交与甲方。乙方经甲方同意改装后，租赁未满三年因其他原因不在租赁，乙方须恢复原装修布局交予甲方。乙方在租赁期间有下列情形之一，甲方有权解除本合同，收回房屋并扣除房屋保证金；因此造成的损失由乙方承担赔偿责任。1、不交付或者不按约定交付租金和不按时交纳相关费用15天以上的。2、乙方擅自破坏房屋及附属设施，擅自改变房屋用途的及设施的；3、乙方擅自将出租房屋内进行非法活动的，不按合同约定使用房屋或者乙方不注意安全防范措施，可能危害房屋及其他财产安全的。5、其他严重损害甲方利益的行为。6、乙方违反本合约定，不承担维修责任，致使房屋或设施损坏的。合同签订后，原告（反诉被告）**月向被告（反诉原告）***支付租金350000元、押金30000元及暖气费8000元。被告（反诉原告）***将涉案房屋交付原告（反诉被告）使用。原告（反诉被告）**月在未得到被告（反诉原告）***的同意的情况下，将本案涉案房屋原装修拆除后准备进行装修。因消防手续不能办理原因原告（反诉被告）**月未再继续进行装修。

另查，2014年4月28日，被告（反诉原告）***与被告乌鲁木齐市房屋建设工程公司签订房屋租赁合同，约定位于乌鲁木齐市水磨沟区荣安小区5栋负二、三层1号房面积1300平方米租与乙方做库房使用，租赁期限三年，自2014年6月29日至2017年6月29日。年租金为人民币30万元。

本院认为,本案的争议焦点是原告（反诉被告）**月于被告（反诉原告）***之间的租赁合同是否应当解除，两被告是否应当承担给付原告（反诉被告）房租35万元、押金5万元及暖气费8000元。原告（反诉被告）**月是否因当恢复位于荣安小区5栋负二、三层1号房屋800平方米的房屋装饰装原状。

本诉部分。

原告（反诉被告）**月与被告（反诉原告）***签订的房屋租赁合同是双方当事人之间真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性规定，且房屋原出租人乌鲁木齐市房屋建设工程公司也同意被告（反诉原告）***的转租行为，故该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”因原告（反诉被告）**月租赁本案涉案房屋开办教育培训机构因涉案房屋的消防手续原因不能实现且被告（反诉原告）***亦同意解除合同。故原告（反诉）**月要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告（反诉被告）**月向被告（反诉被告）***支付的35万元租金为2014年12月14日至2015年12月13日期间共计365天的租金。原告（反诉被告）**月于2015年6月3日起诉要求解除合同，被告（反诉原告）***于2015年6月24日提出反诉要求解除合同。故2015年6月24日至2015年12月13日的剩余172天的租金164931.51元（35万元÷365天×172天=164931.51元）应予返还。原告（反诉被告）虽未经被告（反诉原告）同意对房屋进行装修，但其装修行为并不是双方合同约定的乙方擅自破坏房屋及其附属设施的甲方解除合同收回房屋并扣除房屋保证金的情形。故在合同解除后，被告（反诉原告）***收取的押金3万元应予返还。根据乌鲁木齐市采暖期为每年10月10日至次年的4月10日共计183天，收费标准为每平方米22元的规定。原告（反诉被告）在2014年12月15日取得房屋之后至2015年4月10日共计117天在使用涉案房屋，因此原告（反诉被告）要求返还暖气费8000元的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。被告乌鲁木齐市房屋建设工程公司与原告（反诉被告）之间不存在房屋租赁合同关系，故原告（反诉被告）要求被告乌鲁木齐市房屋建设工程公司返还租金、押金、暖气费的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。

二、反诉部分。

承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。原告（反诉被告）未经被告（反诉原告）***同意对拆除涉案房屋原有装修，且其提交的证据不能证明其装修经过被告（反诉原告）***的同意。因此原告（反诉被告）**月应当承担恢复原状的责任。

综上所述，对于原告（反诉被告）**月起诉要求解除与被告（反诉原告）***之间的房屋租赁合同关系，要求被告（反诉原告）***返还已支付房屋租金、押金的合理部分，本院予以支持。对被告（反诉被告）***要求判令被反诉人**月恢复擅自拆除荣安小区栋负二、三层一号房800平方米房屋的室内装修前原状的诉讼请求，本院予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）**月与被告（反诉原告）***之间的房屋租赁合同。

二、被告（反诉原告）***返还原告（反诉被告）**月租金164931.51元（35万元÷365天×172天）。

三、被告（反诉原告）***返还原告（反诉被告）**月房屋保证金30000元。

四、驳回原告（反诉被告）**月要求被告（反诉原告）***返还暖气费8000元的诉讼请求。

五、驳回原告（反诉被告）**月要求被告乌鲁木齐市房屋建设工程公司返还租金350000元，返还押金30000元，返还暖气费8000元的诉讼请求。

六、原告（反诉被告）**月于本判决生效后四十日内将位于乌鲁木齐市荣安小区5栋负二、三层1号房（面积800平方米）的房屋装修恢复原状。

上述被告（反诉原告）应支付给原告（反诉被告）的款项，须于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理7120元（原告已预交），由原告（反诉被告）**月负担3560元，由被告（反诉原告）***负担3650元。反诉案件受理费35元（被告已预交4400元），由原告（反诉被告）**月负担，剩余款项4365元退还被告（反诉原告）***。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。

审　判　长　　陈　新

人民陪审员　　郭新霞

人民陪审员　　姜红文

二〇一七年九月二十九日

书　记　员　　魏亚冰