长沙市花瀚企业管理有限公司与湖南湘核投资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省长沙市雨花区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘0111民初6400号

原告（反诉被告）：长沙市**企业管理有限公司，住所地长沙市雨花区韶山北路**汇富中心****。

法定代表人：陈小花，董事长。

委托诉讼代理人：罗序芳，男，1979年3月28日出生，汉族，住长沙市雨花区。

被告（反诉原告）：湖南湘核投资有限公司，住所地，住所地长沙市雨花区韶山北路**办公楼**iv>

法定代表人：沈赵明，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：朱龙，湖南启元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈俊林，湖南启元律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）长沙市**企业管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）湖南湘核投资有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈小花及委托诉讼代理人罗序芳、被告的委托诉讼代理人朱龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2017年12月29日原告与被告签署了房屋租赁合同，租赁合同中对房屋租赁期限、租金、房屋返还与交接等进行了详细约定，约定租赁场所为：长沙市、房间14间；约定的租赁期限为2018年1月1日至2019年1月1日，年租金为1258500元，即日租金为1258500元÷365天＝3447.9元／每天，在签署租赁合同后，被告依照约定接受了房屋并对房屋进行占有、使用。2019年1月1日房屋租赁期限届满，被告迁入新的办公场所后并未对租赁场所进行移交，并在租赁场所内留置了大量的办公设施与办公垃圾，对原告继续使用与对外出租房屋造成了重大影响，原告多次催促被告前来办理租赁场所的交接手续，但是被告仍然置之不理，原告在2019年3月4日最后一次书面催促被告办理上述租赁场所的交接手续并要求被告清退租赁场所的废弃物品及办公垃圾及办公设施，但是被告仍然没有前来办理上述租赁场所的清退与交付，无奈，原告在上述发函后自行对上述办公场所内的废弃设施、垃圾及废弃办公物品进行清理后在2019年3月7日才正式接受占有房屋，为此，被告迟延交付房屋的期限达到67天，应该依照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费231009.3元；另，原告诉称，由于被告在使用房屋期间对房屋内的物品有损坏行为，且迟延交付房屋导致原告自行清理垃圾等费用合计为42616元，该费用也应该由被告予以支付。故请求：1、判令被告向原告支付房屋占用期限67天的房屋占用使用费231009.3元（2019年1月1日-2019年3月7日）；2、判令被告支付房屋损坏部分的赔偿费用42616元（包括垃圾清运费）；3、判令被告承担本案诉讼费用。

被告辩称：1、被告不存在占用涉案房屋，被告于2019年1月3日进行搬家，且于1月7日与原告进行交接并签订交接单；2、原告未提供证据证明被告存在占用房屋的事实，原告向被告主张33万余元的房屋占用费与其行为相悖，原告于2019年8月、11月分别向被告返还了5万元保证金，若被告存在应付房屋占用费，原告则无需向被告返还保证金，其退还保证金的行为与其主张相互矛盾；3、即使被告存在占用行为，原告应以被告实际占用面积计算占用费，而非按全部承租面积计算，被告主张的2019年1月1日至3月7日（66天），并非其主张的97天，占用费明显过高；4、原告未提供证据证明房屋损害的事实及相关费用。

被告反诉称，反诉人与被反诉人于2017年12月29日签订了房屋租赁合同并约定，反诉人承租被反诉人位于长沙市，租期至2019年1月1日，每年租金为1006800元；反诉人在合同签订后当日内向被反诉人支付了保证金251700元及一年的租金1258500元。在合同签订以后，反诉人依照约定向被反诉人支付了上述款项。在合同到期以后，反诉人于2019年1月3日经搬家公司协助将自身物品搬离房屋，并向被反诉人归还了房屋；同年1月7日，被反诉人与反诉人对房屋现场进行了验收，并制作了清单；但被反诉人未依照合同约定完全返还保证金，至反诉人提起诉讼之日，被反诉人仍然有151700元保证金未返还，已经严重侵犯反诉人的合法权益，故请求：1、判令被反诉人返还反诉人保证金151700元及逾期返还利息12413.96元（利息自2019年3月11日暂计算至2020年7月17日，后续计算至被反诉人返还全部保证金之日止）；2、判令被反诉人承担本案的诉讼费用。

原告针对被告的反诉辩称：1、反诉人要求支付的保证金应予扣除房屋损坏部分的赔偿费用42616元（包括垃圾清运费）；2、对于保证金，反诉被告不应支付利息；3、反诉人认为是1月7日交付的房屋，与事实不符，实际交付时间为2019年3月7日。

经审理查明，2017年12月29日原告与被告签署了房屋租赁合同，约定被告租赁原告的位于长沙市，房屋租赁期限为2018年1月1日至2019年1月1日，每年租金总额为1006800元，租赁保证金为251700元；合同中第六条约定了双方的权利义务；合同中第七条、第八条、第九条、第十条对房屋使用要求和维修责任、解除合同条件、违约责任等进行了约定。在签署合同后，原告依照合同约定交付了房屋，被告接受了房屋，被告依照合同约定交付了第一年租金和押金合计金额为1258500元，在本案起诉前，原告已经返还被告房屋租赁保证金10万元，仍有151700元未返还，后被告搬离上述租赁场所，双方对是否依照约定返还了房屋及占用房屋期间的事实、房屋占用费及房屋租赁保证金等事实酿成争议，诉至本院。

本院经审理认为，原告与被告的争议焦点归纳为：1、被告是否存在房屋占用的事实及占用时间如何认定；2、房屋占用费如何计算；3、原告是否应该退还租赁保证金及是否应该计算利息；4、房屋损坏是否应该赔偿。

针对焦点1：被告是否存在房屋占用的事实及占用时间的认定。

经审理查明，2017年12月29日原告与被告签署了房屋租赁合同，房屋租赁期限为2018年1月1日至2019年1月1日，被告提交了2019年1月7日双方签署了11楼物资交接清单及长沙市雨花区好运来搬家服务部出具的《湖南湘核投资有限公司搬家说明》、搬家费用清单等证据，证明其在2019年1月3日已经交付了房屋；原告提交了其与被告办公室主任曾晓瑜的微信聊天记录，该聊天记录记载了2019年3月1日双方仍然在就房屋交接事宜进行接洽与沟通；同时原告提交《关于退房屋押金的函》回复函，该回复函载明由办公室主任曾晓瑜签收。对此，结合双方提交证据的证据力及证明力，本院评述如下：

1、本院认为，根据租赁法律关系的性质及特点，在房屋租赁期限内承租人的主要义务是按照约定或房屋的性质使用房屋并按照约定支付租金，而房屋租赁期限届满以后承租人的核心义务是向出租人返还房屋，而被告认为依据物资交接清单证明其已经返还房屋，本院认为承租人的义务是返还租赁物品，当租赁物是物资交接清单上载明的物品时，则承租人的返还义务已经完成；而本案的租赁物是房屋而非物资交接清单上载明的物品，故承租人的义务是在租赁期限届满后返还房屋，故承租人以物资交接清单证明其返还了房屋的主张本院不予以采纳；

2、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条规定：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。被告出示的长沙市雨花区好运来搬家服务部出具的《湖南湘核投资有限公司搬家说明》、搬家费用清单等既没有单位负责人，也没有制作材料人的签名，因为不符合上述法律规定，故该证据不具备证据力即缺乏合法性，本院不予以采信；反观原告提交的证据：1、微信聊天记录，该微信聊天记录清楚载明双方在2019年3月1日还在就房屋交接事宜进行接洽与沟通，被告未提出异议；2、《关于退房屋押金的函》回复函也清楚载明被告占用房屋的事实且被告曾晓瑜在2019年3月5日签收后未提出异议。本院结合双方提交证据的证据力及证明力，本院认为，原告提交证据的证明力明显大于被告提交证据的证明力，故对原告主张被告占用房屋的主张予以采纳，原告主张被告占用房屋至2019年3月7日，合计66天属于合理期间，符合常理，予以采纳。

关于焦点2：房屋占用费如何计算。

被告认为，根据《房屋租赁合同》第六条的约定，应该按照300元每天的标准支付房屋占用费，而原告认为该标准明显过低，应该参照合同约定的标准支付占用费。对此，本院认为，根据《合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案双方当事人约定的年租赁为1006800元，即每月租金为83900元，每天租金为2796元。如依照合同约定的逾期交付300元每天的标准支付房屋占用费，明显偏低，不能有效弥补原告的损失，原告请求参照合同约定的标准即每天按照2796元支付房屋占用费具有法律依据。

关于焦点3：原告是否应该退还租赁保证金及是否应该计算利息。

被告认为，依据合同约定原告应该返还房屋租赁保证金151700元。对此，本院认为，依照合同约定，原告应该返还反诉原告租金保证金151700元;由于双方当事人对返还租赁保证金是否计算利息没有约定，被告主张租赁保证金的利息主张，本院不予以支持。

关于焦点4：房屋损坏是否应该赔偿。

根据原告提交的证据《湘核结算单》，该结算单清楚载明损坏的明细及详细物质，被告员工曾晓瑜签收后也未提出异议，而且微信聊天记录也清楚载明维修的事实，故认定租赁房屋内物品损坏的事实予以成立，且曾晓瑜签收《湘核结算单》后未提出异议，故原告主张损坏赔偿（包括垃圾清运费）合计42616元予以采纳。

综上所述，原、被告签订的租赁合同没有违反法律、行政法规的强制规定，意思表示真实，合法有效；被告在租赁期限届满以后没有依照合同约定返还房屋形成房屋占用的事实，则应该支付房屋占用费；同时，被告在使用房屋过程中应该尽到谨慎的注意义务，因未尽到谨慎的注意义务对租赁物品造成的损坏也应该予以赔偿；房屋租赁保证金的退还属于双方真实意思表示，没有违反法律规定，故原告也应该依照约定向被告返还房屋租赁保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）湖南湘核投资有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告（反诉被告）长沙市**企业管理有限公司房屋占用使用费231009.3元；

二、被告（反诉原告）湖南湘核投资有限公司于本判决生效之日起5日内支付原告（反诉被告）长沙市**企业管理有限公司租赁物品的损坏赔偿（包括垃圾清运费）合计42616元；

三、原告（反诉被告）长沙市**企业管理有限公司于本判决生效之日起5日内退还被告（反诉原告）湖南湘核投资有限公司房屋租赁保证金151700元；

四、驳回原告（反诉被告）长沙市**企业管理有限公司的其他诉讼请求，驳回被告（反诉原告）湖南湘核投资有限公司的其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费因适用简易程序减半收取3158元，由被告（反诉原告）湖南湘核投资有限公司负担；反诉费1791元，由原告（反诉被告）长沙市**企业管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　　宁昊杰

二〇二〇年八月三十一日

书记员　　甘梦月

附：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法通则》

第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。

第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。

债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。