某某、织金县金园置业有限公司占有物返还纠纷二审民事判决书

贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔05民终911号 上诉人（原审被告）：***，男，1977年2月20日出生，彝族，住贵州省织金县。 被上诉人（原审原告）：织金县金园置业有限公司，住所地：贵州省织金县原城关镇西环路127号福星苑三**二楼B套。统一社会信用代码：91520524057050690P。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：***，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原审第三人：织金县城市建设投资（集团）有限公司，住所地：贵州省织金县平安房地产开发公司四楼。统一社会信用代码：91520524755376014F。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：**，男。 委托诉讼代理人（特别授权）：***，贵州茂辰律师事务所律师。 上诉人***因与被上诉人织金县金园置业有限公司（以下简称金园置业公司）、原审第三人织金县城市建设投资（集团）有限公司（以下简称城建投资公司）占有物返还纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院作出的（2020）黔0524民初5301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人***的上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：原告明知并认可拆迁安置协议的内容，因此负有该协议约定的义务。原告在与第三人签订开发协议中约定无偿提供柒万伍仟平方（75000m2）含底层的拆迁安置房，且原告在与被告签订的承诺书中表明“兹承诺织金县顺达市政投资有限责任公司《金南路房屋拆迁安置协议》（编号：25955）约定的赔偿住房，我公司绝不销售。”可看出原告明知且认可第三人与拆迁安置户签订的拆迁安置协议，且被告的房屋在被拆迁前有一楼门面，按照协议约定，被告有权获得原告所修的底层房屋（即一楼商铺）。原告也负有同比交付原告一楼商铺的义务。安置交房的条件已成就，原告负有交房义务，原告怠于履行义务致使被告权利受到损害。无论按照原告与第三人签订的开发协议书，还是被告与第三人签订的安置协议来说，当原告将楼盘修建完毕后，安置交房的条件即已成就，被告即有权获得房屋所有权。本案中交房条件早已成就，原告负有交房义务，但本案中原告与第三人怠于履行义务，从而导致被告权利受到损害或者存在损害威胁，因此被告有权利为了保障自己的利益从而采取一定的保护措施，且被告作为原告与第三人签订的开发协议书中的利益第三人，该行为并未突破合同相对性。被告安装卷帘门的房屋是原告和政府官员指定赔付给被告的位置，也是被告与第三人签订“金南路房屋拆迁安置协议”(编号：25955)指定的位置，故被告行为并不属于侵权。本案中原告先是承诺被告，绝不销售安置房屋，后又一直对外宣传销售，出租商铺。该行为严重违约，使被告的合法利益受到实质性损害威胁。基于此原因，被告不得以采取了一定保护措施，且被告安装卷帘门的位置是原告当初拆被告房屋时指定赔付给被告的，并且有政府官员文腾办事处的李泙和赵毅担保，故上诉人的行为并非侵权行为。综上所述，一审法院认定事实、证据才信错误，恳请二省法院查清事实，予以纠正，依法改判。 被上诉人织金县金园置业有限公司二审中答辩称：该房屋是由被上诉人修建，且尚未交付给第三人，被上诉人对该房屋享有物权，上诉人的侵占行为侵害了被上诉人的合法权益，因此一审认定事实清楚，程序合法，认定事实正确，应驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人织金县城市建设投资（集团）有限公司二审中述称:五栋一**是只有几个门面，但是具体几个不清楚，请求依法裁判。 被上诉人织金县金园置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告停止侵权，立即搬出原告开发建设的位于织金县间房屋（案涉两处房屋属于织金县金园世纪城2号商业区楼一楼商铺，目前未设定房号，测绘编号依次为1Ｄ-1、1Ｄ-4，面积分别为83.26ｍ2、45.11ｍ2）；2、判决被告赔偿原告2020年10月4日起至搬出案涉房屋之日止的租金损失；3、本案诉讼费、评估费由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃第二项诉讼请求及第三项诉讼请求中的评估费，其表示愿另案主张对房屋租金损失的权利。 一审法院经审理查明：四川省金石置业有限公司（乙方，原告曾系该公司的子公司）代表原告与织金县顺达市政投资有限责任公司[甲方，现为织金县城市建设投资（集团）有限公司，即本案第三人]分别于2012年10月19日、2012年10月29日签订《国有土地使用权转让及引资开发协议书》、《国有土地使用权转让及引资开发协议书〈补充协议书〉》。其中，开发协议书约定，乙方以公开竞拍的方式转让取得织金县金南7、8号地块小教场安置点土地开发使用权；乙方在指定位置（具体位置甲乙双方在规划方案确定后另行商定）无偿向甲方提供建筑面积75000m2（含底层）的拆迁安置房，超出75000m2建筑面积部分按市场价找补或据实另议；安置房标准与本项目商品房标准相同；交房时间与本项目商品房建成时间一致；该宗土地开发项目属于织金县的旧城棚户区重点改造项目，7、8号地块涉及拆迁户约400户，需拆迁房屋约75000平方米，该项目享受棚户区改造相关优惠政策；该项目的拆迁由甲方负责并承担全部费用，并于2014年12月30日前拆迁完毕；乙方无偿提供给甲方的建筑面积75000m2的拆迁安置房所涉及的城市配套费及其他相关税费，由甲方承担，乙方不承担任何费用。补充协议约定，乙方无偿返还给甲方建筑面积为75000m2的拆迁安置房，按织金县政府及税务等有关行政部门现行规定乙方应缴纳的所有税费全部由甲方负责缴纳，主要包含该部分安置房涉及应缴纳的基本建设配套费、卫生费、装饰服务费、道路占用费、水电增容费及当地现行的规费；……。 2015年6月8日，织金县顺达市政投资有限责任公司[甲方，现已更名为织金县城市建设投资（集团）有限公司，即本案第三人]与被告（乙方）签订《金南路房屋拆迁安置协议》（编号：25955）。该安置协议载明：甲方经相关部门批准，在我县客车站到五中实施金南路环境综合治理工程，修建金南路及安置房，双方按照批准的拆迁安置补偿方案的规定，经协商订立以下协议，一、拆迁红线内涉及乙方教场路（街、巷）26号附5号砖混砖瓦结构的房屋，建筑面积407.1m2,其中住宅用途407.1m2，折算后应还原乙方第一层50m2、住房412.49m2建筑面积，乙方负责出具有效《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，其中包括未超过批准期限的临时建筑的有效证件……五、乙方选择产权调换方式进行拆迁安置，金园世纪城销售中心前面为准右面20m处5号楼1**，甲方以金南路（街、巷）房号为5-1-2702（118.53m2）、5-1-2703（118.53m2）、5-1-2803（118.53m2）、5-1-3201（132.92m2）、一楼50m2商铺两个、每个排面不低于4米，前述建筑面积共计约488.57m2的安置房安置乙方，其中500m2（含一楼）不补钱，超出部分按1900元/m2结算，乙方保证在2015年6月30日前将被拆迁***并交甲方拆除……七、甲方对乙方的拆迁补偿详见计算单，安置房面积最后以办理房产证的面积为准，甲方通知乙方入住安置房之前，乙方必须补齐应补差价……。被告签名确认的被拆迁住房计算单载明：被告被拆迁的房屋面积为砖混结构第一层50m2，砖混结构第四、五层192.05m2，砖瓦第五层116.1m2，地下室48.93m2，合计407.1m2；应还原房屋面积为第一层50m2、住房412.49m2；安置地点为七号地块金园世纪城销售中心房屋前面为准、右面20米处5号楼1**。安置协议签订后，被告按协议约定将被拆迁的房屋腾空交付给第三人，第三人将含被告被拆迁房在内的拆迁地块交付给原告开发修建金园世纪城小区。 2015年6月10日，原告向被告作出承诺：关于《金南路房屋拆迁安置协议》（编号：25955）约定的赔偿住房，原告绝不销售。 2017年5月4日，第三人通知被告办理交房手续。2017年5月5日，被告与第三人办理了交房手续。交房流程单载明：协议安置的住房为7、8号地块金园世纪城5-1-2702（118.53m2）、5-1-2703（118.53m2）、5-1-2803（118.53m2）、5-1-3201（132.92m2）号，实际安置的住房为7、8号地块金园世纪城5号楼5-1-27-2（118.53m2）、5-1-27-3（116.62m2）、5-1-28-3（116.62m2）、5-1-32-1（132.98m2）号，是否应补费用，待以后交付商铺时结算。 另查明，原告经批准，于2013年10月22日取得座落于织金县地块）小教场安置点四的“织国用（2013）第1000733号”土地使用权证，2016年3月25日取得项目名称为金园世纪城的地字第520000201618210号《建设用地规划许可证》、建字第520000201619716号《建设工程规划许可证》，2016年12月14日取得工程名称为金园世纪城2号楼、编号为“52052416120501003-ＳＸ-002”的《建设工程施工许可证》。 被告以其按安置协议约定搬迁后至今未得到安置协议约定的一楼房屋（即商铺）为由，自行将位于金园世纪城营销中心南面的金园世纪城5号楼1**地面1层从北往南第一间、第四间房屋安装卷帘门以占有案涉房屋。前述两处房屋目前未设定房号，原告自称根据其备案于织金县管局的《房屋面积预测绘报告》及绘制的吊二层商业图纸，案涉房屋测绘编号分别为1Ｄ-1、1Ｄ-4，面积分别为83.26ｍ2、45.11ｍ2。原告以被告无权占有案涉房屋，其行为已侵犯其所有权为由诉至本院，要求被告搬离案涉房屋。 一审法院认为：原告与被告无合同关系，被告按其与第三人签订的安置协议约定履行搬迁义务后，第三人将含被告被拆迁房屋在内的拆迁地块出让给原告以用于开发修建金园世纪城小区，因原告未按其与第三人签订的开发协议约定交付用于安置的相应底层房屋（即一楼房屋）给第三人以用于安置，以致第三人目前未能按第三人与含被告在内的拆迁户签订的安置协议约定向含被告在内的拆迁户交付相应的一楼房屋。因原告与被告无合同关系，在第三人未向被告交付相应的一楼房屋前，被告不能突破合同相对性自行采取私力救济途径任意选择、占有原告开发的案涉地面一楼房屋，其对案涉房屋采取自行安装卷帘门以达到对该房屋行使权利的行为不应得到支持，其采取的措施不受法律保护，被告可基于被告与第三人签订的安置协议通过正常途径如走法律程序以保障其权利。综上，在第三人未向被告交付安置补偿的相应位置、具体面积的一楼房屋前，被告不能自行任意选择、占有案涉房屋。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十四条、第二百四十五条，判决：限被告***于本判决生效后十日内退出原告织金县金园置业有限公司开发的位于织金县间房屋。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告***负担。 二审中，上诉人提交了：第一组：视频光碟一份。拟证明金园置业公司的员工对外宣传销售安置门面的；第二组：照片两张。拟证明案涉的两个门面他们已经加装了玻璃门，将房屋占用。 被上诉人质证意见：该销售行为是被上诉人的正常销售行为，并不能证实销售的涉案房屋，且该房屋是由被上诉方合法修建，被上诉方由合法的处置权。对照片的三性无异议。 原审第三人质证意见：对证据的三性和证明目的都无异议。 第三组：拆迁协议复印件一份。拟证明：是上诉人与顺达房开有限公司法定代表人共同选定安置房屋签订的安置协议。 被上诉人质证意见：对真实性无异议，该协议是上诉人与第三人签订的，被上诉方不清楚。 原审第三人质证意见：我们认可，无异议。 本院认证如下，上诉人提交的第一组证据，无法认定系销售本案案涉门面，不具有关联性，不予采信；对上诉人提交的第二组、第三组证据，被上诉人对真实性无异议，本院予以采信，可以用于证明本案的基本事实。 经二审审理查明：案涉的两个门面被上诉人已经加装了玻璃门，上诉人与第三人签订的拆迁安置协议由原25337号变更为25955号。其余的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为上诉人是否有权占用案涉两个门面，是否应予以返还。经查，案涉两个门面系被上诉人修建，并取得项目名称为金园世纪城的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》，被上诉人依法享有案涉门面的物权，上诉人虽然与第三人签订了安置补偿协议，但未明确具体的房号，被上诉人也未将案涉门面移交给第三人进行安置，第三人也未将案涉门面交付给上诉人，故上诉人未取得案涉门面的所有权，上诉人未经被上诉人许可，无权对案涉门面进行占有。故上诉人无权占用案涉两个门面，上诉人应予以返还，一审判决并无不当，本院予以维持。上诉人担心得不到安置房屋，不能成为占有案涉门面的理由，上诉人可以依据安置协议主张自己的权利。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审判长　朱　莉 审判员　*** 审判员　吴　丹 二〇二一年四月十四日 书记员　***