织金县金园置业有限公司与某某占有物返还纠纷一审民事判决书

贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0524民初5300号 原告：织金县金园置业有限公司，住所地：贵州省织金县原城关镇西环路***********。统一社会信用代码：91520524057050690P。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：***，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 被告：***，男，1954年1月14日出生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人：***（系被告***之子），男，1980年11月20日出生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人：***（系被告***侄子），男，1963年4月4日出生，汉族，住贵州省织金县。 第三人：织金县城市建设投资（集团）有限公司，住所，住所地：贵州省织金县平安房地产开发公司**社会信用代码：91520524755376014F。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：**，男。 委托诉讼代理人（特别授权）：***，贵州茂辰律师事务所律师。 原告织金县金园置业有限公司（以下简称金园置业公司）与被告***、第三人织金县城市建设投资（集团）有限公司（以下简称城建投资公司）占有物返还纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金园置业公司的诉讼代理人***，被告***及其诉讼代理人***、***，第三人城建投资公司的诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金园置业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告停止侵权，立即搬出原告开发建设的位于织金县间房屋（案涉房屋属于织金县金园世纪城2号商业区楼一楼商铺，目前未设定房号，测绘编号为1Ｄ-3，面积为58.51ｍ2）；2、判决被告赔偿原告2020年8月9日起至搬出案涉房屋之日止的租金损失；3、本案诉讼费、评估费由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃第二项诉讼请求及第三项诉讼请求中的评估费，其表示愿另案主张对房屋租金损失的权利。事实和理由：位于织金县金园世纪城**商业区的案涉房屋系原告于2013年10月22日通过出让的方式取得土地使用权证，2016年3月25日取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，2016年12月14日取得《建设工程施工许可证》后修建的房屋，案涉房屋目前未设定房号；原告在金园世纪城开发的所有楼盘统称为7、8号地块，共设计修建21栋楼，已交付使用的是2、5、6号楼，因所有楼盘统称为7、8号地块，故不具体区分哪号楼隶属于7号地块或8号地块；金园世纪城的商业区不按商住楼的号数进行区分，目前开发已交付使用的2号楼、5号楼、6号楼商住楼下面的商业区统称为2号商业区（即吊二层商业），案涉房屋位于5号楼1**地面一楼，被告现已取得的安置住房也属于5号楼；根据我公司在庭审中出示的《房屋面积预测绘报告》及绘制的吊二层商业图纸（测绘报告及图纸已在织金县管局备案，但我公司没有从房管局调取备案的测绘报告及图纸，而是将我公司自行保存的测绘报告及图纸提交给法庭），案涉房屋测绘编号为1Ｄ-3，面积为58.51ｍ2；2020年8月9日，被告私自将前述房屋安装卷帘门后强行占有；原告与第三人签订的《国有土地使用权转让及引资开发协议书》（以下简称《开发协议书》）约定原告向第三人无偿提供75000平方米的房屋（含底层房屋），但该底层房屋是指住房而非商铺，故原告无义务无偿提供商铺给第三人以用于安置，目前原告向第三人交付的用于安置的房屋均为住房，无商铺，但原告代理人不清楚原告已交付给第三人用于安置的住房面积是多少；若第三人坚称原告应提供一楼商铺以用于其安置拆迁户，则第三人应与原告协商并支付相应价款，否则原告无义务提供一楼商铺以用于其安置；原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十条、第二百四十五条之规定，案涉房屋系原告经批准后合法修建，原告依法取得案涉房屋的所有权，被告强行占有，其性质恶劣，已严重侵害了原告的合法权益，应立即搬出案涉房屋，故原告为维护自身的合法权益诉至法院，望判如所请。 被告***辩称，我确实对案涉房屋安装了卷帘门，但我是依据我与织金县顺达市政投资有限责任公司[现已更名为织金县城市建设投资（集团）有限公司，即本案第三人]签订的《金南路房屋拆迁安置协议》（以下简称《安置协议》）维护自己的权利。《安置协议》约定，被告搬迁后，第三人以产权调换的方式向被告交付金园世纪城7号地块36号地梯房号为36-9-9、建筑面积为114.87m2的住房及住房下22m2的第一层房屋（即商铺）安置给被告。之后被告与第三人签订补充协议对原来约定的补偿安置住房进行更改约定补偿的住房为7号地块6号楼、房号为6-1-4-1、面积为115.36平方米，但双方从未对补偿安置的一楼房屋（即商铺）更改。7号地块含5号楼、6号楼，虽然之后被告与第三人签订补充协议对补偿安置的住房更改为7号地块6号楼，但因双方未对安置补偿的一楼房屋（即商铺）进行过更改，故被告获得的补偿门面应位于7号地块5号楼。但安置协议签订后至今，第三人未按协议约定向被告交付安置补偿的一楼房屋（即商铺），而原告开发建设的金园世纪城早已具备交付用于安置的商铺的条件，因第三人迟迟未向含被告在内的所有拆迁户交付安置补偿的一楼房屋（商铺），而原告又一直对外宣传销售、出租商铺，故被告为了维护自己的权利，不让原告对外销售、出租商铺，才不得已对安置补偿应得的位于7号地块5号楼1**1楼房屋（据被告估计面积约30平方米）安装卷帘门，因此，被告基于与第三人签订的协议对案涉房屋安装卷帘门系合法占有，被告不存在侵权，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人城建投资公司述称，我公司原名称为织金县顺达市政投资有限责任公司。2012年10月19日，四川省金石置业有限公司（乙方）代表原告与我公司（甲方）签订的开发协议书第一条第三款约定“乙方在指定位置（具体位置甲乙双方在规划方案确定后另行商定）无偿向甲方提供建筑面积75000平方米（含底层）的拆迁安置房”，该协议中着重增加“含底层”三个字的原因系合同第一条第一款对出让的土地性质认定为商业、住宅用地，双方签订开发协议约定原告无偿提供75000平方米房屋的真实意思表示就包含底层房屋即一楼商铺，若不是因底层具有特殊的商业用途，双方签订开发协议时也不会对无偿提供的75000平方米房屋（含底层）作出重点提示，因此，我公司在75000m2房屋（含底层房屋，即一楼商铺）的范围内处理房屋系有权处分。因原告至今未向我公司提供用于安置的底层房屋（即一楼商铺），故我公司无法向含被告在内的拆迁户交付安置补偿的一楼房屋（即商铺）。我公司与拆迁户签订的安置协议中对于住房及一楼商铺安置的比例不同，也就是说系用拆迁安置户的一楼商铺按照1比1的比例换取原告所修的底层房屋（即一楼商铺）。被告的房屋在被拆迁前是按照5户进行分割补偿，其1楼门面原来的面积为108.79平方米，其按5户分割后各为21.76平方米，故按照1比1的比例补偿其一楼房屋（即商铺）22平方米。我方与拆迁户签订安置协议的时间在2012年左右，至今长达八年的时间，原告不可能对我方与拆迁户按照1比1的比例约定拆迁补偿门面的这一事实不知情。我公司与原告签订的补充协议第二条第四款约定了涉及安置房屋道路占用费，该道路占用费仅有每一栋楼的第一层需要交纳，且由我公司交纳，若不是因为原告与我公司签订的协议约定原告无偿提供给我公司75000平方米的房屋（含底层房屋，即一楼商铺），则不可能在补充协议中约定由我方交纳道路占用费。我公司与原告签订的开发协议书约定的无偿提供75000m2的房屋（含底层）含我公司与被告签订的安置协议约定补偿的住房及一楼房屋（即商铺）面积在内。按照我公司与原告签订的开发协议书、我公司与拆迁安置户签订的安置协议约定，原告开发完毕商住楼后要先交付给我公司75000m2房屋（含底层房屋，即一楼商铺），再由我公司按照与拆迁户签订的安置协议约定分别进行安置交付。虽然被告基于与我公司签订的安置协议有权获得安置补偿的一楼房屋（即商铺），但按照安置协议的约定及义务履行的先后顺序，所获得的安置补偿门面应由原告交付给我公司后再由我公司交付给拆迁安置户，从而可以避免本案中出现的占有面积超出安置协议约定的安置补偿面积所引发的矛盾。我公司当初与拆迁户签订安置协议时还未出规划设计图，尚不知实际修建的房屋有几栋及具体楼层、**、号数，且我公司与拆迁安置户签订安置协议时约定补偿的住房、门面是按预设计的步梯楼预估计的楼层、**进行签订安置协议，但我公司将案涉地块出让给原告方后，原告设计修建的楼房全部为电梯楼，即改变了原来的设计，故我公司与拆迁户签订安置协议约定安置补偿的住房及门面现不知具体位置及面积，要待原告将75000m2的房屋（含底层房屋，即一楼商铺）交付给我公司后，我公司安置给相应的拆迁安置户后才能确定各个拆迁安置户实际获得的住房及门面的具体位置、楼层、面积。由于目前原告向我方交付用于安置的房屋仅为住房，面积约为4000平方米，但至今未向我方交付用于安置的底层房屋（即一楼商铺），故在目前原告还未向我公司交付完毕75000m2房屋（含底层房屋，即一楼商铺）前被告不能基于其与我公司签订的安置协议任意占有原告开发的一楼房屋（即商铺），因此，关于原告起诉要求被告搬出案涉房屋的诉讼请求，请法院依法判决。 经审理查明：四川省金石置业有限公司（乙方，原告曾系该公司的子公司）代表原告与织金县顺达市政投资有限责任公司[甲方，现为织金县城市建设投资（集团）有限公司，即本案第三人]分别于2012年10月19日、2012年10月29日签订《国有土地使用权转让及引资开发协议书》、《国有土地使用权转让及引资开发协议书〈补充协议书〉》。其中，开发协议书约定，乙方以公开竞拍的方式转让取得织金县金南7、8号地块小教场安置点土地开发使用权；乙方在指定位置（具体位置甲乙双方在规划方案确定后另行商定）无偿向甲方提供建筑面积75000m2（含底层）的拆迁安置房，超出75000m2建筑面积部分按市场价找补或据实另议；安置房标准与本项目商品房标准相同；交房时间与本项目商品房建成时间一致；该宗土地开发项目属于织金县的旧城棚户区重点改造项目，7、8号地块涉及拆迁户约400户，需拆迁房屋约75000平方米，该项目享受棚户区改造相关优惠政策；该项目的拆迁由甲方负责并承担全部费用，并于2014年12月30日前拆迁完毕；乙方无偿提供给甲方的建筑面积75000m2的拆迁安置房所涉及的城市配套费及其他相关税费，由甲方承担，乙方不承担任何费用。补充协议约定，乙方无偿返还给甲方建筑面积为75000m2的拆迁安置房，按织金县政府及税务等有关行政部门现行规定乙方应缴纳的所有税费全部由甲方负责缴纳，主要包含该部分安置房涉及应缴纳的基本建设配套费、卫生费、装饰服务费、道路占用费、水电增容费及当地现行的规费；……。 2013年11月11日，织金县顺达市政投资有限责任公司[甲方，现已更名为织金县城市建设投资（集团）有限公司，即本案第三人]与被告（乙方）签订《金南路房屋拆迁安置协议》（编号：25775）。该安置协议载明：甲方经相关部门批准，在我县客车站到五中实施金南路环境综合治理工程，修建金南路及安置房，双方按照批准的拆迁安置补偿方案的规定，经协商订立以下协议，一、拆迁红线内涉及乙方教场路（街、巷）砖混砖瓦结构的房屋，建筑面积65.28m2、1.92m2,其中住宅用途67.2m2，折算后应还原乙方第一层22m2、住房54.42m2建筑面积，乙方负责出具有效《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，其中包括未超过批准期限的临时建筑的有效证件……五、乙方选择产权调换方式进行拆迁安置，七号地块36号地梯房号为36-9-9、建筑面积为114.87m2的住房及住房下22m2的第一层房屋安置给乙方，乙方保证在2013年12月12日前将被拆迁***并交甲方拆除……七、甲方对乙方的拆迁补偿详见计算单，安置房面积最后以办理房产证的面积为准，甲方通知乙方入住安置房之前，乙方必须补齐应补差价……。被告***及案外人***、***、***、***签名确认的被拆迁住房计算单载明：被拆迁的房屋面积为砖混结构第一层108.79m2，砖混结构第二、三层217.58m2，砖瓦结构只一层为9.59m2，全部按五家平分。关于***被拆房屋清单载明：被拆迁的房屋面积为砖混结构第一层21.76m2，砖混结构第二、三层43.52m2，砖瓦结构只一层为1.92m2。***还房面积清单载明：应还原房屋为金园世纪城5号楼电梯36-9-9、建筑面积为114.87m2的住房及22m2的第一层房屋。安置协议签订后，被告按协议约定将被拆迁的房屋腾空交付给第三人，第三人将含被告被拆迁房在内的拆迁地块交付给原告开发修建金园世纪城小区。 2016年5月12日，被告与第三人签订《补充协议》约定，一、编号为25775的拆迁安置协议约定的安置住房位于7号地块36号楼，房号为36-9-9，面积为114.87m2，现置换金园世纪城7号地块6号楼，房号为6-1-4-1，面积为115.36m2。 2017年7月12日，第三人书面通知原告，第三人与被告签订的编号为25775的拆迁安置协议约定的安置房金园世纪城6号楼6-1-4-1号住房（面积为114.87m2）已于2017年7月12日安置结算完毕，请原告按相关规定办理交房入住手续。 另查明，原告经批准，于2013年10月22日取得座落于织金县地块）小教场安置点四的“织国用（2013）第1000733号”土地使用权证，2016年3月25日取得项目名称为金园世纪城的地字第520000201618210号《建设用地规划许可证》、建字第520000201619716号《建设工程规划许可证》，2016年12月14日取得工程名称为金园世纪城2号楼、编号为“52052416120501003-ＳＸ-002”的《建设工程施工许可证》。 被告以其按安置协议约定搬迁后至今未得到安置协议约定的一楼房屋（即商铺）为由，自行将位于金园世纪城营销中心南面的金园世纪城5号楼1**地面1层从北往南第三间房屋安装卷帘门。前述房屋目前未设定房号，原告自称根据其备案于织金县管局的《房屋面积预测绘报告》及绘制的吊二层商业图纸，案涉房屋测绘编号为1Ｄ-3，面积为58.51ｍ2。原告以被告无权占有案涉房屋，其行为已侵犯其所有权为由诉至本院，要求被告搬离案涉房屋。 认定上述案件事实的证据有：原、被告及第三人的陈述；原告提供的《国有土地使用权转让及引资开发协议书》，土地使用权证、《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》，《建设工程施工许可证》，《房屋面积预测绘报告》，吊二层商业图纸，案涉房屋现状照片，企业信息查询单（载明：原告曾系四川省金石置业有限公司的全资子公司）；被告提供的房屋所有权证，国有土地使用权证，《金南路房屋拆迁安置协议》及《补充协议》，交房流程单（含交房通知、***拆迁安置交房结算表），关于设计开发金园世纪城楼盘的照片，显示对外宣传销售金园世纪城商铺的照片；第三人提供的《国有土地使用权转让及引资开发协议书》、《国有土地使用权转让及引资开发协议书〈补充协议书〉》，《金南路房屋拆迁安置协议》，被拆迁房屋计算单，交房流程单（含交房通知、安置结算）；本院依职权对案涉房屋制作的现场勘验笔录在卷证实，并经庭审质证核实。上述证据，来源合法，内容真实，与本案待证事实存在关联，本院依法予以采纳作为认定案件事实的依据。 本院认为，原告与被告无合同关系，被告按其与第三人签订的安置协议约定履行搬迁义务后，第三人将含被告被拆迁房屋在内的拆迁地块出让给原告以用于开发修建金园世纪城小区，因原告未按其与第三人签订的开发协议约定交付用于安置的相应底层房屋（即一楼房屋）给第三人以用于安置，以致第三人目前未能按第三人与含被告在内的拆迁户签订的安置协议约定向含被告在内的拆迁户交付相应的一楼房屋。因原告与被告无合同关系，在第三人未向被告交付相应的一楼房屋前，被告不能突破合同相对性自行采取私力救济途径任意选择、占有原告开发的案涉地面一楼房屋，其对案涉房屋采取自行安装卷帘门以达到对该房屋行使权利的行为不应得到支持，其采取的措施不受法律保护，被告可基于被告与第三人签订的安置协议通过正常途径如走法律程序以保障其权利。综上，在第三人未向被告交付安置补偿的相应位置、具体面积的一楼房屋前，被告不能自行任意选择、占有案涉房屋。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条、第三十四条、第二百四十五条规定，判决如下： 限被告***于本判决生效后十日内退出原告织金县金园置业有限公司开发的位于织金县间房屋。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员　　** 二〇二〇年十二月十六日 法官助理*** 书记员***