黑龙江省某某建筑工程有限责任公司与哈尔滨某某房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院 民事判决书 （2024）黑01民终809号 上诉人（原审被告、反诉原告）：黑龙江省某某建筑工程有限责任公司，住所地哈尔滨市平房区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，黑龙江龙电律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，黑龙江龙电律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：哈尔滨某某房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市平房区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，辽宁东拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，辽宁东拓律师事务所律师。 上诉人黑龙江省某某建筑工程有限责任公司（以下简称某某建筑公司）因与被上诉人哈尔滨某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院（2023）黑0108民初1382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人某某建筑公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人某某公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 某某建筑公司上诉请求：1.请求法院依法撤销一审民事判决或将本案发回重审；2.请求法院依法判令某某公司为某某建筑公司办理哈尔滨市平房区新疆大街中天富城小区27#楼1-2层商服《商品房买卖合同》网签备案手续，并按已付购房款金额为某某建筑公司出具已用工程款冲抵房款部分的不动产销售统一发票11,728,624.48元。事实及理由：一、某某建筑公司不应支付某某公司欠款2,044,589.52元及违约金。1.某某公司先行违约，某某建筑公司不应偿还案涉商服余款的违约金。2016年7月4日，双方签订《补充协议》第五条约定：“如在2016年12月31日前某某甲方将该商服售出，则须向某某乙方退还其缴纳的首付款12,562,809.67元；如2016年12月31日某某甲方未售出该商服且某某乙方未付清剩余款项，某某乙方须于十二个月内（即2017年12月31日前）办理银行贷款并获批准和放款。在此期间，某某乙方与某某甲方所签订的《商品房买卖合同》仅作贷款使用，不作为某某甲方实际出售的依据。”由此可知，对于案涉商服规定了两种支付尾款的方式，2016年12月31日前某某公司可自行销售，退回某某建筑公司首付款，某某建筑公司也可通过结清尾款来获得房屋所有权。但此之后至2017年12月31日前，12个月内，某某公司不得再向其他人出售，某某建筑公司也必须要通过按揭贷款的方式支付尾款，这是唯一途径。此后签订的《补充协议二》、《补充条款》亦是约定需要某某建筑公司以贷款的方式偿还房屋剩余尾款，但某某公司明知合同约定需要通过按揭的方式偿还贷款的情况下不履行先行义务，未办理房屋网签备案登记手续，未为某某建筑公司开具购房发票，导致某某建筑公司无法办理贷款。因此，某某公司先行违约，不应由某某建筑公司承担违约责任。2.某某公司转让的27#房产或许存在权利瑕疵等问题，尚未完成房屋转移登记义务，不能发生债务抵消的效果。目前某某建筑公司尚不能确定某某公司为何对其他抵账房均办理网签备案而单独对27#房产不办理网签备案的原因，但某某公司不办理网签存在该房被抵押、一房二卖、不想缴纳税款等各种可能原因。无论上述原因是否存在，某某公司未全面履行以房顶工程款的合同义务，导致27#房余款未能付清的事实无可争议。某某建筑公司针对某某公司未完全履行合同义务的行为，在二审中提出新的反诉请求即请求二审法院依法判令某某公司为某某建筑公司办理27#楼1-2层商服《商品房买卖合同》网签备案手续，开具已用工程款冲抵房款部分的不动产销售统一发票，请求二审法院根据《民事诉讼法》司法解释（2022修正）第三百二十六条的规定进行处理，因该项请求与一审判决第一项请求存在关联，该项请求并不适宜另行起诉，如二审双方对该项请求无法调解或双方当事人无法就该请求由二审法院一并审理达成共识，请求二审法院将本案发回重审。依据《中华人民共和国民法典》第二百零八条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案系因抵付工程款产生的债务纠纷，案涉工程已竣工验收，但诉争房屋未办理过户登记，双方就该房屋达成的以房抵债协议并未得到实际履行。某某公司未履行完毕合同义务，无法达成债务抵销的法律效果，某某建筑公司不应承担抵消后支付欠款的后果。3.某某建筑公司可依法行使不安抗辩权。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十七条规定，“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”涉案《补充协议》属于双务合同，某某建筑公司负有支付购房款的义务，某某公司负有办理涉案房**及交付使用的义务。但因某某公司现已没有实际经营场所、办公地点，某某公司涉及多个诉讼，公司实际控制人、执行董事总经理***已被限制高消费，某某建筑公司现经营状况严重恶化，处于停止经营的状态。多次变更法定代表人，存在逃避债务可能性。即使某某建筑公司支付余款，27#出具销售发票仍需由某某公司缴纳大额税款，某某公司也无法办理过户手续，可见某某公司明显丧失履行债务能力。某某建筑公司行使不安抗辩权依法有据，且不应承担违约责任。因此如判令某某建筑公司给付房屋余款的同时，应一并判令某某公司为某某建筑公司办理27#房屋的网签备案手续及为某某建筑公司出具销售发票，以保证双方权利义务对等。二、某某建筑公司未开具案涉发票，不违反协议的约定。2017年8月15日，某某建筑公司与某某公司签订《补充协议二》，第三条约定“双方约定签订本协议后，某某甲方再拨付工程款3,100,000元（专门用于某某乙方缴纳税金开具发票），同时某某乙方立即提供全额建筑安装发票。”实际履行过程中，某某公司在应付工程款43,879,519.18元中扣除发票税款310万元，但实际仅支付了210万元税款，故某某建筑公司仅为其开具了210万税款对应额度的发票3500万，因其欠付税金100万元，不满足协议要求，故剩余发票12,644,824.86元某某建筑公司未为其开具，符合《补充协议二》的约定。某某公司未支付足额发票税费，先行违约。三、一审判决以发票金额作为计算基数没有任何事实依据和法律依据。某某建筑公司与某某公司之间虽约定了迟延开具发票的违约责任，但依据发票票面金额为基数按照4倍LPR进行计算的方式，明显是某某公司作为开发商恶意利用结算者的优势地位同某某建筑公司达成的约定，明显违反公平原则。本案应当以票面金额所对应的税费部分作为计算基数，而非票面金额本身作为计算违约金的计算基数，未开具发票对其即使产生了影响，也仅可能是就相关税费可能产生一定的损失，其作为结算方不可能就票面金额本身产生任何损失，同时其在诉讼中也并未就损失部分进行任何举证。另结合某某建筑公司未给其开具发票的根本原因系某某公司未就商服项目给某某建筑公司进行备案具有直接关联。四、某某建筑公司请求办理房屋过户登记符合反诉条件，应当予以支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条规定,“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理……”由此可知，反诉要求反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系或诉讼请求之间具有因果关系或反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实，满足其中任一条件即可认定符合反诉要求。一审中，某某建筑公司支付余款与某某公司办理房屋过户登记都是基于“以房抵账”这一事实产生的，且《还款协议》是基于《黑龙江省建设工程施工合同》《补充协议》等签订的，双方协议中的权利义务不应与《黑龙江省建设工程施工合同》及补充协议中约定相背离。属于同一债权债务法律关系，且诉请之间具有因果关系。故某某建筑公司的反诉请求成立，某某公司应当依据法律及合同约定，为某某建筑公司办理房屋过户登记。五、一审判决遗漏认定重要事实。一审法院未查明商服尾款的支付方式以及欠付商服尾款的原因。双方签订的协议约定某某建筑公司支付尾款的唯一方式为用案涉商服进行按揭贷款。《还款协议》是基于此前的多份合同以及协议形成，该还款协议仅是确定了还款的数额以及期限，但并未变更通过按揭贷款偿还尾款的方式，还应依照《补充协议》、《补充协议二》、《补充条款》的规定，以贷款的方式偿还剩余房款。且追溯某某建筑公司未能办理贷款的真实原因，系因**号楼**-2层商服仍登记在某某公司名下，尚未办理网签手续，某某建筑公司根本无法办理贷款，已陷入履行不能，致使合同目的无法实现，是某某公司的违约行为，导致双方矛盾的产生，造成双方诉累。综上所述，原审判决事实认定不清，侵犯某某建筑公司的合法权益，恳请二审法院查明事实，依法改判。 某某公司辩称，某某建筑公司上诉事实及法律依据均与本案没有关联性。本次纠纷是在2022年8月13日某某公司第一次起诉后，应某某建筑公司的请求，双方达成和解基础上作出还款协议。此份协议是双方对本次纠纷达成的最终意向及承诺。某某建筑公司应按本协议履行其还款义务及开具发票的义务，否则将承担利息及违约。本次诉讼是某某公司在无法得到某某建筑公司履行还款义务的基础上产生的，且某某建筑公司的上诉没有事实和法律依据，仅是被动地拖延时间。 某某公司向一审法院起诉请求：1.某某建筑公司立即支付欠款2,044,598.52元并支付违约金（以500,000元为基数，按4倍ＬＰＲ自2023年1月1日起计算至2023年7月30日止；以2,044,598.52元为基数，自2023年7月31日起计算至实际给付之日止，目前暂计55,324.06元）；2.某某建筑公司立即开具金额为12,644,824.86元工程款发票，并支付违约金（以12,644,824.86元为基数，按4倍ＬＰＲ自2023年1月1日起计算至实际给付之日止，目前暂计475,445.4元）；3.本案诉讼费、保函费、保全费、律师费等相关费用由某某公司承担。 某某建筑公司向一审法院反诉请求：1.某某公司为某某建筑公司办理11套房产及两层商服的不动产权证书（房产信息见附表）；2.反诉费由某某公司承担。 一审法院认定事实：2014年8月10日，某某公司（发包方，某某甲方）与某某建筑公司（承包方，某某乙方）签订《黑龙江省建设工程施工合同》，某某公司将其开发的平房区中天富城小区发包给某某建筑公司。工程名称：中天富城三期18＃楼、22＃楼、26＃楼、27＃楼（含地下室），建筑面积约37600平方米。工程地点：哈尔滨市平房区新疆大街及新伟街交汇处。计划工期2014年8月20日至2015年9月30日。总日历天数412天，金额暂定为45,000,000元。2016年7月4日，某某公司（某某甲方）与某某建筑公司（某某乙方），根据双方于2014年8月10日签订的《黑龙江省建设工程施工合同》（以下简称：主合同），签订《补充协议》，内容：一、某某乙方依据合同的内容所施工工程的工程结算金额为57,242,152.55元，其中某某甲方应留存质保金金额为：2,862,107.63元，应扣除地下室消防工程须某某乙方承担的金额为：612,029.32元，应扣除地下室涉及的各项开发成本分摊费用金额为：622,665元。即待工程完工验收合格结算完毕后，某某甲方支付的工程款项合计应为：53,145,350.6元，其中某某甲方已经支付人民币23,543,601.93元，并以房屋形式支付折合人民币10,298,939元（房号见附件2），以借款形式向某某乙方出借了1,000,000元，应收利息120,000元（某某乙方本次一次性还本付息），以售楼处二楼租赁的形式向某某乙方支付了120,000元，剩余应支付款项为18,062,809.67元。二、某某乙方因存在现金流困难，特向某某甲方请求以房屋形式支付款项5,500,000元。某某甲方为解决某某乙方实际困难，以住宅房屋形式向某某乙方支付款项5,500,000元。（双方共同商定的具体房屋的房号、面积、价格等制成附件附后）。三、某某乙方已在主合同中约定购买的**＃楼**＃**楼商业部分（以下简称商服），合计建筑面积约2109.37㎡（实际以产权面积为准，多退少补），单价11,000元／建筑平米，该部分房屋优惠后总房款为23,015,038元，尚未在工程款中抵扣。四、某某乙方剩余工程款12,562,809.67元作为购买上述商服的首付款，在某某甲方处抵扣某某甲方应付工程款，自此某某甲方对于某某乙方承建的中天富城小区三期三标段工程结算款项已全部付清（但某某乙方作为施工人所应当承担的质量保修等责任继续有效），某某乙方再无权向某某甲方主张支付任何工程款。某某乙方所欠某某甲方的商服剩余款项10,452,228.33元须于2016年12月31日前付清，款项付清之前，某某甲方有权不与某某乙方签订商服的《商品房买卖合同》且商服的所有权和处置权均归某某甲方所有；某某乙方无权处置及占有。待某某乙方付清款项后，双方签订《商品房买卖合同》，房屋各项权利转移至某某乙方。五、如在2016年12月31日前某某甲方将该商服售出，则须向某某乙方退还其缴纳的首付款12,562,809.67元；如在2016年12月31日某某甲方未售出该商服且某某乙方未付清剩余款项，某某乙方须于十个月内（即2017年12月31日前）办理银行贷款并获批准和放款。在此期间，某某乙方与某某甲方所签订的《商品房买卖合同》仅作贷款使用，不作为某某甲方实际出售的依据。在此期间，如果某某乙方需使用该商服，须经某某甲方书面同意，某某乙方按照69,680元／月向某某甲方支付使用费。如在2017年12月31日前，某某乙方未办理完毕银行贷款且未交齐剩余购房款，则某某甲方有权解除合同（地下室等房屋附属设施无偿归某某甲方所有），并且某某甲方有权从首付款12,562,809.67元中直接扣除总房款的30%（即6,904,511元）作为违约赔偿金，剩余房款也不能立即退还，需等待某某甲方将该商服售出后或者2年之后（即2019年12月31日），再行退款。在此期间，该房屋所有权、使用权和处置权均归某某甲方所有。某某甲方有权要求某某乙方立即无条件搬离该商服（无需给予某某乙方任何装修或者经营补偿），如果某某乙方强占，某某甲方有权采取一切必要的强制措施，在某某乙方占用期间，某某乙方需按照300,000元／月向某某甲方支付使用费，该使用费不得与某某甲方退款相冲抵。六、如某某乙方完成零星工程经某某甲方确认后，在某某乙方应付款中抵扣，待房源5,500,000元如有零星增加，在某某乙方应付款中增加。七、本协议作为主合同的补充协议，与主合同具有同等法律效力。如与主合同存在冲突，以本补充协议内容为准，协议一式四份，某某甲方持叁份，某某乙方执壹份。《补充协议》签订后，在某某甲方处加盖哈尔滨某某房地产开发有限公司公章及授权委托人***个人名章，在某某乙方处加盖黑龙江省某某建筑工程有限责任公司公章及授权委托人***签名。2017年8月15日，某某公司（某某甲方）与某某建筑公司（某某乙方）签订《补充协议》（二），内容：甲、乙双方于2014年8月10日、2016年7月4日分别签订了《黑龙江省建设工程施工合同》（以下简称：主合同）和《补充协议》，现本着平等互助的原则，特订立本《补充协议二》双方共同遵守。一、某某乙方依据主合同内容所施工工程的工程计算金额为57,252,152.55元，其中某某甲方应扣除地下室消防工程须某某乙方承担的金额为612,029.32元，应扣除地下室涉及的各项开发成本分摊费用金额为622,665元，故结算款应为56,017,548.23元。二、某某甲方已支付工程款38,137,100.09元，已拨付借款利息和售楼处租金240,000元，已拨付代缴临时电费3,217.53元，某某乙方已办理和待办理购房手续的房屋合计12套（详见附件3）应缴纳未缴的进户费用（含水费、电费、物业费、电梯费、供热费、装修管理费、住房专项维修基金）294,886元（减免），即实际已拨付款项合计38,380,314.62元。鉴于某某乙方欠某某甲方发票总金额43,879,519.18元（须缴纳税金为3,100,000元），且某某甲方应预留已缴纳给政府的质保金899,800元，如果再加上商服抵账的部分，某某甲方已拨付款项已经超出合同约定。故经双方协商同意，主合同中约定应抵账的22号楼商服不予抵给某某乙方，27号楼商服（价值13,773,223元）仍按合同约定抵给某某乙方。三、双方约定签订本协议后，某某甲方再拨付工程款3,100,000元（专门用于某某乙方缴纳税金开具发票），同时某某乙方立即提供全额建筑安装发票。而后某某乙方向某某甲方无条件无偿交付22号楼商服（不得破坏内外立面、平面现有装修）并拆除牌匾，双方之前签订的22号楼商服《商品房买卖合同》全部作废，22号楼商服归属某某甲方所有。某某甲方再拨付工程款2,861,000元，专款专用于某某乙方补齐8套的住宅的首付款中的剩余房款，双方签订一次性付款的8套住宅《商品房买卖合同》。四、22号楼与22号楼商服交界处的车库，某某甲方给予某某乙方结算价款为145,355.86元，该车库一并交回，签订本协议同时某某乙方向某某甲方交付使用该车库。五、至此某某甲方欠某某乙方工程款10,921,699.47元（不含2018年6月到期的质保金）。27号楼商服价格为13,773,223元，则在本协议第三项双方权利义务完成，双方签订27号楼《商品房买卖合同》约定首付10,921,699.47元（用工程款冲抵），余2,851,523.6元由某某乙方进行商业贷款，某某乙方如在2018年6月30日前完成贷款，且工程无质量问题，则某某甲方一次性无息向某某乙方支付质保金899,800元；如在2018年6月30日前，某某乙方未完成贷款，且工程无质量问题，则某某甲方将质保金某抵应贷款，则首付变更为11,821,499.47元，贷款金额变更为1,951,723.53元，双方按上述付款比例重新签订27号楼《商品房买卖合同》。如2018年12月31日前某某乙方仍无法完成贷款，又无法以现金形式补齐应贷款，则双方签订的27号楼《商品房买卖合同》作废，首付款某某乙方作为违约金支付给某某甲方，某某甲方不予退还。六、甲乙双方共用22号楼商服和27号楼商服的电源线路，某某乙方单独挂电表，按年度向某某甲方结算电费，电费由某某甲方统一缴纳给电业局。如某某乙方拒绝缴纳电费，某某甲方有权以合法形式进行催缴。七、如果某某乙方违反本补充协议的约定，某某甲方有权无偿收回抵债的全部住宅和商服，剩余工程款某某乙方作为违约金支付给某某甲方以弥补某某甲方的直接和间接损失。如果某某甲方违反本补充协议的约定，某某乙方有权要求某某甲方补偿某某乙方直接和间接损失。八、本协议作为主合同和《补充协议》的补充，与其具有同等法律效力，如与主合同和《补充协议》存在差异。按照本《补充协议二》内容为准执行。本协议一式肆份，双方各执贰份。《补充协议二》签订后，在某某甲方处加盖了哈尔滨某某房地产开发有限公司公章及陈某个人名章，在某某乙方处加盖了黑龙江省某某建筑工程有限责任公司公章及***签名。2017年8月23日，双方又签订《补充条款》，内容：哈尔滨某某房地产开发有限公司（以下简称:某某甲方）与黑龙江省哈飞伟建建筑工程有限责任公司（授权委托人***，简称某某乙方）于2017年8月15日签订了《补充协议二》。其中第三项税金3,100,000元约定为暂定，现因某某乙方急于签订27号楼商服《商品房买卖合同》，首付款项须确定，故税金确定为3,100,000元，剩余或不足由某某乙方进行多退少补；另外，在27号楼商服首付款中，扣除质量保证金200,000元（待质保期过后，扣除质量问题维修款后由某某甲方一次性无息支付）和住宅贷款担保金131,740元（待办理完毕他项权证交至银行后某某甲方一次性无息退还），即实际首付款金额变更为10,589,959.47元，房屋总价款13,773,223元不变，剩余3,183,263.53元由某某乙方进行贷款。其余均执行原《补充协议二》内容。本补充条款作为附件，与补充协议和原合同具有同等法律效力。该《补充条款》签订后，在某某甲方处加盖了哈尔滨某某房地产开发有限公司公章，在某某乙方处由***签名。2022年8月12日，某某公司（某某甲方）与某某建筑公司（某某乙方）签订《还款协议》，内容：鉴于2014年8月10日，甲乙双方签订了编号为ＺＴＦＣ-ＪＳ（2014）-03-③-003的《黑龙江省建设工程施工合同》（以下简称：主合同）。2015年4月24日，甲乙双方签订了编号为ＺＴＦＣ-ＪＳ（2015）-02-001的《二期商务会所办公区装修工程合同》，2015年9月17日，甲乙双方签订了编号ＺＴＦＣ-ＪＳ（2015）-03-③-00009的《大堂及电梯前室装修合同》。2016年7月4日，甲乙双方就主合同签订《补充协议》。2017年8月15日，甲乙双方就主合同《补充协议》签订了《补充协议二》。2017年8月23日，甲乙双方签订了《补充协议二》的《补充条款》。基于上述事实，甲乙双方经对账后共同确认截止到本协议签订之日，某某乙方尚欠某某甲方人民币2,044,598.52元，某某乙方尚欠某某甲方金额为12,644,824.86元的发票。甲乙双方经友好协商，就某某乙方向某某甲方偿还欠款及发票事宜，达成本协议如下：第一条，某某乙方承诺按如下方式偿还欠款：1、某某乙方承诺于2022年12月31日前向某某甲方支付50万元欠款，剩余欠款1,544,598.52元某某乙方承诺于2023年7月30日前全部还清；2、某某乙方未按期还款，每逾期一天应按4倍ＬＰＲ向某某甲方支付违约金；3、某某甲方为诉讼所支出的诉讼费、律师费等一切费用由某某乙方承担。第二条，某某乙方承诺于2022年12月31日前给某某甲方出具金额为12,644,824.86元的发票，否则按欠付发票金额承担每天4倍ＬＰＲ的违约金。第三条，本协议签订前，某某甲方已向哈尔滨市平房区人民法院提起诉讼，并预交案件诉讼费的50%，金额为12484元。如果撤诉或者双方达成调解，某某甲方已向法院缴纳的50%案件诉讼费（12,484元）由某某乙方承担。某某甲方本次诉讼支付的律师费，由某某甲方自行承担。第四条，如因本协议发生争议，甲乙双方均应向哈尔滨市平房区人民法院提起诉讼解决。第五条，本协议自双方盖章后生效。一式三份，某某甲方执两份，某某乙方执一份。该《还款协议》签订后，在某某甲方处加盖了哈尔滨某某房地产开发有限公司公章及法定代表人***个人印章；在某某乙方处加盖了黑龙江省某某建筑工程有限责任公司公章及法定代表人***个人印章。针对双方签订的《黑龙江省建设工程施工合同》产生的工程款事宜，某某公司在2016年将其开发的平房区中天富城小区内12套民用住宅及**号楼**-2层商服顶账给某某建筑公司冲抵工程款。12套民用住宅已落在自然人名下并实际交付，分别为：中天富城小区22号楼1单元101室（***）；**号楼**单元**室（***）；**号楼**单元**室（***）；**号楼**单元**室（***）；**号楼**单元**室（***）；**号楼**单元**室、202室、203室（均为***）；**号楼**单元**室（***）、302室（***）、303室（***）、**号楼**单元**室（***）。该十二套民用住宅某某公司已实际交付；除***名下的房屋已办理不动产权证外，其余十一套房屋尚未办理更名过户手续，尚不具备办理不动产权证的条件。中天富城小区**号楼**-2层商服已由某某公司向某某建筑公司交付，并由某某建筑公司实际掌控，但该商服未在房产部门办理登记。另，某某公司曾于2022年7月16日向一审法院提起诉讼，案号为（2022）黑0108民初1057号，双方经协商签订了《还款协议》后，某某公司于2022年8月12日撤回了起诉。上述事实，有《黑龙江省建设工程施工合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充条款》、《还款协议》、工程款冲抵房源信息、已完成抵账房屋明细、待办理手续房屋、进户费、物业费欠缴明细、哈尔滨市平房区人民法院（2022）黑0108民初1057号民事裁定书、《代理合同》、函、进户证明、照片、新建商品房网签备案管理系统查询截图及双方当事人陈述等证据载卷为证，并经庭审质证和审查，足以认定。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方签订的《黑龙江省建设工程施工合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充条款》及《还款协议》，是在平等自愿的基础上达成的合意，其内容不违反法律规定，合法有效，受法律保护。《还款协议》是在双方进行结算和协商以后所形成，明确了某某建筑公司欠款数额、还款时间及违约责任。因某某建筑公司未按约定履行还款义务，某某公司诉讼要求给某某建筑公司偿还欠款2,044,598.52元并承担违约责任的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。但约定的每日按LPR的4倍支付违约金标准过高，一审法院予以调整，该违约金应以500,000元为基数，自2023年1月1日起，以1,544,598.52元为基数，自2023年7月31日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率标准计算，支付至实际支付之日止。关于某某公司主张开具12,644,824.86元发票的问题。开具发票是当事人遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行的附随义务，某某建筑公司承包某某公司平房区中天富城小区建设工程项目，根据建设工程合同性质和交易习惯，某某建筑公司理应向某某公司开具相应金额发票。且双方在《还款协议》中约定，某某建筑公司应于2022年12月31日前向某某公司出具金额为12,644,824.86元发票，否则按欠付发票金额承担每天4倍ＬＰＲ的违约金。故某某公司主张某某建筑公司向其开具12,644,824.86元发票并支付违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。但约定的违约金标准过高，且某某公司并未举示证据证明其因某某建筑公司逾期开具发票产生的损失，故该违约金应以12,644,824.86元为基数，自2023年1月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率标准计算，支付至实际开具发票之日止。关于12套民用住宅及一处商服冲抵工程款的问题。一审法院认为，根据双方签订的补充协议的约定，某某公司已将12套民用住宅及**号楼**-2层商服交付给某某建筑公司，12套住宅已由相关自然人实际掌控，其中一套住宅已办理了不动产权证，其余11套住宅尚未办理更名过户手续，且尚不完全具备办理不动产权证的条件。此外，**号楼**-2层商服虽已交付给某某建筑公司，但该商服尚未在房产部门办理登记事宜，尚不具备办理房屋更名过户手续及不动产权证的条件，现某某建筑公司提出反诉，要求某某公司办理11套住宅及**号楼**-2层商服更名过户手续及不动产权证的主张，属另一法律关系，故一审法院对某某建筑公司的该反诉请求，不予支持。某某建筑公司可另行主张权利。关于律师费和保函费的问题，一审法院认为，针对此两项费用的发生，双方在补充协议及还款协议中均未约定由谁承担，现某某公司主张由某某建筑公司承担律师费和保函费的诉求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百五十六条之规定，判决：一、某某建筑公司于判决生效后十日内偿还某某公司欠款2,044,598.52元；二、某某建筑公司于判决生效后十日内给付某某公司逾期付款违约金（该违约金应以500,000元为基数，自2023年1月1日起，以1,544,598.52元为基数，自2023年7月31日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率标准计算，支付至实际支付之日止）。三、某某建筑公司于判决生效后十日内向某某公司开具金额为12,644,824.86元的工程款发票；四、某某建筑公司于判决生效后十日内向中天富城公司支付逾期开具增值税发票违约金（以12,644,824.86元为基数，自2023年1月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率标准计算，支付至实际开具发票之日止）；五、驳回某某公司其他诉讼请求。六、驳回某某建筑公司的反诉请求。 二审中，各方当事人并未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审判决一致。 本院认为，关于某某建筑公司是否享有先履行抗辩权的问题。在某某建筑公司与某某公司签订的《补充协议》第四条约定，某某建筑公司所欠商服剩余款项需于2016年12月31日前付清，付清款项前，某某公司有权不与某某建筑公司签订商服的《商品房买卖合同》，且商服的所有权和处置权均归某某公司所有。待某某建筑公司付清款项后，双方签订《商品房买卖合同》，案涉商服各项权利转移至某某建筑公司。在双方后续签订的《补充协议二》、《补充条款》及《还款协议》均未变更或解除双方关于给付剩余款项及房屋所有权转移的履行先后顺序。故依照双方约定，双方履行的顺序应为某某建筑公司付清所欠款项后，再由某某公司完成案涉商铺的权利转移。故某某建筑公司关于先履行抗辩权的主张不能成立。某某建筑公司上诉主张某某公司协助某某建筑公司办理案涉商服网签备案并开具不动产销售发票。该上诉请求系基于其在一审中关于办理不动产权转移的反诉请求。基于前述，双方已对履行的先后顺序进行约定，某某建筑公司在未完成剩余款项的给付即未完成先履行义务前，无权要求某某公司履行办理不动产权转移登记等义务。某某建筑公司关于办理网签备案、由某某公司开具不动产销售发票的上诉请求及由某某公司协助办理不动产权转移的反诉请求均不能成立。某某建筑公司可在履行给付剩余款项后，另行主张权利。一审法院以某某建筑公司的反诉请求为另一法律关系而驳回其反诉请求不当，本院予以纠正。关于某某建筑公司是否应承担违约责任的问题。一审法院对某某建筑公司与某某公司签订《还款协议》的效力认定正确，本院予以确认。双方签订的《还款协议》已对还款期限及违约责任进行约定。基于前述，双方已亦对给付剩余款项及办理案涉商服的不动产转移登记履行的先后顺序进行约定，故某某建筑公司关于因某某公司未完成不动产权转移登记，某某建筑公司不承担违约责任的抗辩主张不能成立。 综上所述，黑龙江省某某建筑工程有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,742元，由黑龙江省某某建筑工程有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年十二月十六日 书记员*** 1