大连隆腾园艺绿化工程有限公司、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山东省威海市中级人民法院

民事判决书

（2019）鲁10民终1367号

上诉人（原审原告）：大连隆腾园艺绿化工程有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区汇利北园16号1单元12层1号。

法定代表人：***，经理。

委托诉讼代理人：***，山东海明达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1979年6月13日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。

委托诉讼代理人：***，黑龙江恒辰律师事务所律师。

原审第三人：威海信利达房地产开发有限公司，住所地山东省威海市环翠区张村镇桃园居委会办公楼二楼。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：闫飞，山东泰祥律师事务所律师。

上诉人大连隆腾园艺绿化工程有限公司（以下简称腾隆公司）因与被上诉人***及原审第三人威海信利达房地产开发有限公司（以下简称信利达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2019）鲁1002民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

隆腾公司上诉请求：撤销一审判决，改判发回重审。事实和理由：1.一审法院既然认为隆腾公司与本案并无直接利害关系，无权提起本案诉讼，就应当裁定驳回起诉，而非判决驳回诉讼请求；2.为查清一品南山42号802室房屋到底是隆腾公司还是大庆建安公司出售，应当追加大庆建安公司为当事人；3.案涉房屋是信利达公司以289515元的价格抵顶给腾隆公司，腾隆公司享有对案涉房屋的所有权和实际处分权；4.大庆建安公司与***之间的工程款已经结算完毕，不可能再抵顶一套二十多万元的房屋；5.***未向信利达公司支付房款，房款是信利达公司扣留腾隆公司的工程款，***负有向腾隆公司支付房款的义务，但***自2015年4月购房后至今未支付房款，使隆腾公司丧失了使用房款的合同目的，腾隆公司有权解除合同。

***答辩称，腾隆公司与***及信利达公司均没有合同关系，不享有基于合同的解除权；以房抵顶工程款的合同合法有效且已经履行，***的房款已经支付完毕，退一步讲是否支付房款亦与腾隆公司无关；本案不存在遗漏当事人的情形，法院没有主动追加大庆建安公司作为本案当事人的合理理由；腾隆公司未取得实际处分权，案涉房屋也未办理产权证，腾隆公司主张解除合同主体不适格；腾隆公司有关大庆建安公司与***之间工程款结算完毕的主张无证据证实，双方工程款虽尚未结算，但不能否认以房抵顶工程款事实的存在。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，且本案不存在也不满足发回重审或改判的相关情形，应当驳回上诉，维持原判。

信利达公司述称，请法院查明事实，依法判决。

2019年1月22日，腾隆公司向一审法院起诉请求：解除2015年4月29日信利达公司与***签订的“一品南山商品房购房协议书”。

一审法院认定事实：2015年4月27日，信利达公司将一品南山42号802室房屋（公安编号2号802、面积58.37平方米）作价289515元抵顶给隆腾公司，隆腾公司法定代表人***亦在抵顶明细上签字。2015年4月28日，***以大庆建安公司威海分公司第一项目部名义与***签订转让证明，载明：我公司（***）将信利达公司抵顶的一品南山一期工程2号楼802室、建筑面积58.37平方米、单价4960元/平方米、总金额289515元转让给***，本公司同意由***与信利达公司签订房屋销售合同，本公司与***发生的其他纠纷与信利达公司无关。落款处为“大庆建安集团威海分公司第一项目部工程二队”，***作为转让人、***作为受让人分别签字。

2015年4月29日，***作为购买人与信利达公司签订一品南山商品房购房协议书，约定由***购买案涉房屋，总价款289515元，付款方式一栏填写“大连隆腾园艺绿化工程有限公司（***）”；另外约定卖方在按约定交付房款后，买方保证在接到卖方通知签订《威海市商品房【预售】合同》后7日内携带本协议书、身份证、购房定金收据、（首付）房款收据及卖方要求的其他材料到卖方售楼处与卖方进行网签，签订正式的《威海市商品房【预售】合同》及补充协议。如逾期不签、或未按约定交付首期房款，视为买方违约，卖方有权解除本协议，并另行处理该房产，买方承担违约责任。当日，信利达公司作为甲方、大庆建安公司威海分公司（***）作为乙方、***作为丙方签订案涉房屋认购协议的补充协议，约定：经乙方申请，甲方同意将案涉房屋认购协议于2015年4月29日签订给***，款项由乙方转账收取，丙方同意该房于综合验收合格后120日内签订威海市商品房预售合同，若丙方要求提前签订威海市商品房预售合同，则需要丙方协调乙方将已交纳的房款存入甲方账户，否则甲方有权不予办理预售合同签订手续。信利达公司、***、***均在该补充协议上签字或盖章。

2015年4月29日，信利达公司为***出具收到289515元房款的收据，收款事由载明“房款****账房”。亦于当日，***以大庆建安集团威海分公司第二项目部向信利达公司提交申请，案涉房屋户主***，已签订认购协议书，现申请提前领取钥匙。后***向威海信利达物业服务有限公司交纳物业费及装修垃圾清运费等费用，并占有使用案涉房屋至今。

另查明，2013年9月10日，***与***签订协议，鉴于开发商以20%的房子抵顶工程款与***结算，***与合作的施工单位工程款以房顶款，***与***约定：工程款以一品南山一期39号404（建筑面积83.53平方米、单价4200元/平方米、总金额350826元）抵顶工程款，***协助***办理房屋手续；房款以多退少补来进行清算；本协议与双方签订的施工合同具有同等法律效力。

再查明，***与***在2018年11月14日手机通话中，***让***到威海找***的会计就***所施工线条的米数等进行对账等内容，双方亦存有在海拉尔的合作及清算等事宜。

一审法院认为，隆腾公司主张其为案涉房屋的实际权利人，其借用信利达公司名义将案涉房屋售于***，以***未付购房款为由请求解除合同。对此，隆腾公司应当提供证据证明其为案涉房屋的实际权利人，拥有对案涉房屋无争议的处分权。从***与***于2015年4月28日所签转让证明来看，***转让案涉房屋时是以大庆建安公司的名义进行的。在2019年4月29日信利达公司、***及***签订案涉房屋认购协议的补充协议时，***亦以大庆建安公司的名义，并没有体现隆腾公司。而结合***与***于2013年9月10日的协议及二人于2018年11月14日的通话录音可知，双方在一品南山工程中存在施工合同关系，***在***实际施工的建设工程中施工了其中的装饰线条部分，且双方之间的账目尚未最终确定。

***在本案中具有双重身份，一是在大庆建安公司承包的一品南山项目中实际施工了部分工程，二是其作为法定代表人的隆腾公司在一品南山项目中施工了部分绿化工程。信利达公司与****实际施工的大庆建安公司一品南山项目工程及隆腾公司间均存有债权债务关系。正是基于上述双重身份及双重债权债务关系，案涉房屋抵顶行为中既有信利达公司将房屋抵顶给隆腾公司又有***以大庆建安公司名义将案涉房屋转让给***。因此，隆腾公司并没有充分证据证明其对案涉房屋具有处分权实际权利人。

在信利达公司与***所签案涉房屋认购协议及补充协议中并没有关于房款如何支付的约定，隆腾公司并无证据证明双方在上述协议之外就房屋应当如何支付达成过何种协议。隆腾公司仅凭认购协议一栏中付款方式为隆腾公司（***）并不足以证明隆腾公司以信利达公司名义向***出售房屋这一待证事实。

综上，隆腾公司并无证据证明其为案涉房屋的实际处分权人，其主张以信利达公司名义出售给***案涉房屋的理由缺乏事实依据，其诉讼请求依法应予驳回。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：驳回隆腾公司请求解除信利达公司与***于2015年4月29日签订的一品南山商品房认购协议书的诉讼请求。案件受理费50元，由隆腾公司负担。

二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据，本院依法组织双方进行了质证。腾隆公司提交如下证据：证据一，大庆建安公司出具的证明一份，拟证实在最终结算时信利达公司未将案涉房产以工程款的形式抵顶给大庆建安公司，该房产不属于大庆建安公司所有；证据二，***给大庆建安公司所做工程的工程结算单，拟证实大庆建安公司应付***工程款为566393.07元，扣除已顶房537741元，剩余实际未付工程款仅为28652.07元，在此情况下，大庆建安公司不可能再抵顶给***价值289515元的案涉房产一套。经质证，***对证据一的真实性没有异议，但认为该证据不属于新证据，且该证据中没有法定代表人及经办人签章，缺乏法定形式要件，另外，大庆建安公司与***存在施工合同关系，也存在以房抵顶工程的关系，大庆建安公司的工程款是否全部给付应当以另案诉讼解决，大庆建安公司在本案中单方面出具的证明没有效力，该证据内容中记载大庆建安公司没有用案涉房屋抵顶工程款，与一审认定事实明显不符；证据二系复印件，不属于新证据，该证据中没有当事人签章确认，且工程款数额及给付数额有待***与大庆建安公司最终对账确认，腾隆公司提交该证据没有任何证明效力。信利达公司对证据一的真实性没有异议，主张其开发的一品南山项目由大庆建安公司总承包施工，但大庆建安公司将该项目分为多个项目部，各个项目部独立核算，互不交叉，***负责其中一个项目部，腾隆公司承包了一品南山项目的绿化工程，***是公司法定代表人，信利达公司在与大庆建安公司***项目部及腾隆公司支付工程款时，没有对二者的工程款进行区分，而是核算总账；对证据二的真实性不清楚，因为***并非与信利达公司直接结算，***的工程款信利达公司不清楚。

另，二审中信利达公司主张其在与大庆建安公司***项目部及腾隆公司支付工程款时，没有对二者的工程款进行区分，而是核算总账；腾隆公司知晓并同意***于2015年4月28日以大庆建安第一项目部工程二队名义出具的转让证明，但主张该房屋的转让人系***，***代表的是腾隆公司，落款处虽印有大庆建安集团威海分公司第一项目部工程二队的字眼，但并未加盖印章，而是由***在转让人处签字确认，在信利达公司与大庆建安公司及隆腾公司最终结算时，案涉房屋被纳入了腾隆公司的工程款范围。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为,关于腾隆公司是否享有本案诉讼主体资格的问题，***以案涉房屋购房协议书系其与信利达公司签订、转让证明及交房申请均由大庆建安集团威海分公司第一项目部工程二队出具为由，主张腾隆公司非合同当事人，不具有本案诉讼主体资格。但是，腾隆公司提交了其与信利达公司之间以案涉房屋抵顶工程款的明细单，信利达公司对该明细单真实性并无异议，且在其与***就案涉房屋签订认购协议时亦在付款方式处载明隆腾公司名称，即以隆腾公司工程款抵顶房款。综合上述证据及事实可知，信利达公司以工程款抵顶房款方式将案涉房屋处分给了隆腾公司。信利达公司在对腾隆公司与大庆建安公司***项目部工程款统一结算的前提下，按照腾隆公司法定代表人***以大庆建安第一项目部工程二队名义出具的转让证明及申请的指示，与***订立了认购协议并将案涉房屋实际交付于***，在腾隆公司对上述转让证明及申请知晓并同意的情况下，即腾隆公司将其对案涉房屋享有的权益处分给了***，据此，腾隆公司作为实际权利处分人依法享有本案诉讼主体资格。一审对此认定有误，本院予以纠正。

关于信利达公司与***之间认购协议应否解除的问题。腾隆公司以***未如期履行付款义务致使合同目的无法实现为由主张解除合同，但对于双方之间就付款方式及付款期限的约定并未提供证据证实，况且***对此亦不予认可，并主张其以大庆建安公司***项目部欠付工程款抵顶了应付购房款，无须向腾隆公司承担付款义务。故腾隆公司以***根本违约为由解除合同的主张，无证据证实，本院不予支持。至于，***购房款应如何支付、是否付清以及腾隆公司与大庆建安公司***项目部就案涉房屋存在何种权利义务关系等问题，若各方确有争议，可另行解决。综上，一审裁判理由不当，本院予以纠正，但裁判结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由大连隆腾园艺绿化工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长时述森

审判员万景周

审判员***

二〇一九年七月二十二日

法官助理***

书记员***