某某与上海瑞脊商务信息咨询有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审案件民事判决书

上海市嘉定区人民法院

民 事 判 决 书

（2022）沪0114民初3976号

原告：****，住所地上海市上大路99号。

法定代表人：刘昌胜，校长。

委托诉讼代理人：黄成明，上海市海华永泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘思雨，上海市海华永泰律师事务所律师。

被告：上海瑞脊商务信息咨询有限公司，住所地上海市崇明区横沙乡富民支路58号D1-7729室（上海横泰经济开发区）。

法定代表人：王俊，总经理。

被告：王俊，男，1987年7月28日生，汉族，户籍地江苏省淮安市淮安区。

原告****与被告上海瑞脊商务信息咨询有限公司（以下简称“瑞脊公司”）、王俊间房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。****委托诉讼代理人黄成明、刘思雨，王俊暨瑞脊公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

****向本院提出诉讼请求：1、判令瑞脊公司支付欠付租金25,050元；2、判令瑞脊公司支付逾期付款违约金6,878元；3、判令王俊对上述债务承担连带责任。事实和理由：****作为出租方与瑞脊公司签署《上海市房屋租赁合同》，约定瑞脊公司承租****位于嘉定区XX路XX号XX宾馆XX房间（以下简称“系争房屋”），面积61平方米。合同签订后，****向瑞脊公司交付了系争房屋，双方合同已履行完毕，但瑞脊公司未支付租金。仅在租期终止后，由瑞脊公司法定代表人即王俊向****资产经营管理有限公司（以下简称“上大资产公司”）支付了6,500元。瑞脊公司系自然人独资的有限责任公司，王俊系瑞脊公司唯一股东，应对瑞脊公司的债务承担连带责任。

瑞脊公司辩称，同意第一项诉请，对于拖欠租金25,050元无异议，但不同意第二项诉请。根据教育部相关规定，****禁止将资产对外出租，故之前向****支付租金时不收。现经营困难，无力支付拖欠租金。

王俊辩称，拖欠租金是瑞脊公司的行为，不同意承担连带责任。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

瑞脊公司向****承租系争房屋，****（甲方、出租方）与瑞脊公司（乙方、承租方）签订《上海市房屋租赁合同》[2019（房合）APY003]，约定：出租房屋为系争房屋，建筑面积61平方米，乙方租赁房屋作为办公使用；甲方于2019年1月1日前向乙方交付房屋，租赁期自2019年1月1日起至2019年5月31日止；房屋每日每平方米建筑面积租金为2.7元，月租金总计为5,010元，乙方应于每年3、6、9、12月25日前向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的100%支付违约金，乙方按季度支付租期内下一季度租金，每季度租金15,030元；附表一约定：租赁期间的水费、电费、物业费，****授权其全资公司上大资产公司收取，物业费标准为0.6元/天·平方米，每月1,113元，水费、电费、物业费每季度支付一次，每季度首月20个工作日前支付，收到上大资产公司开具的合法合规且有效的增值税专用发票后20个工作日内支付水、电、物业管理费；合同还约定了其他权利义务。

瑞脊公司实际使用系争房屋。2019年5月底租赁期满后，瑞脊公司搬离了系争房屋。2020年4月2日，王俊代表瑞脊公司支付给上大资产公司5,000元；同年6月8日，王俊代表瑞脊公司支付给上大资产公司1,000元；2021年2月2日，王俊代表瑞脊公司支付给上大资产公司500元。

另查明，瑞脊公司为一人有限责任公司（自然人独资），王俊为瑞脊公司股东。

审理中，瑞脊公司、王俊认为：租赁合同为租赁期满后根据****要求补签，不认可应支付物业费。****认为：租赁合同为补签，因拖欠租金的违约金过高，故自行调整为按照应付租金的30%计算为7,515元，物业费利息损失则按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算为298元；瑞脊公司已付款先抵扣物业费、物业费利息损失、租金违约金。

本院认为，****与瑞脊公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应切实履行。合同附件明确约定了物业费标准，瑞脊公司应向****支付相应的物业费。合同履行期满，但瑞脊公司拖欠租金及物业费未付，应承担相应的违约责任。瑞脊公司认为是****当时不收取租金，但未提供相应证据，本院难以采信。合同约定逾期支付租金的违约金过高，****虽已自行调整但仍过高，本院酌情调整为3,000元。对于物业费的利息损失，****计算尚为合理。****将瑞脊公司已付款根据时间、金额先抵扣物业费及利息损失、逾期支付租金违约金，并无不当。据此计算，瑞脊公司还应支付拖欠租金25,050元、逾期支付租金违约金2,363元。瑞脊公司为一人有限责任公司，王俊为瑞脊公司的股东，其不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：

一、被告上海瑞脊商务信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告****租金25,050元；

二、被告上海瑞脊商务信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告****逾期付款违约金2,363元；

三、被告王俊对被告上海瑞脊商务信息咨询有限公司上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任。

负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费598元，减半收取299元，财产保全费339元，合计诉讼费638元，由原告负担90元，由被告瑞脊公司负担548元。被告瑞脊公司负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 员　徐熙春

二〇二二年五月二十三日

法官助理　康雅莉

书 记 员　李佳怡

附：相关法律条文

一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

二、1999年《中华人民共和国合同法》

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

三、《中华人民共和国公司法》

第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。