浙江百晓生厨房设备有限公司与台州市高伟狮服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

台州市椒江区人民法院

民 事 判 决 书

(2018)浙1002民初6829号

原告：浙江百晓生厨房设备有限公司，住所地台州市椒江区下陈广兴西路**。

法定代表人：杨彦军，该公司董事长。

委托诉讼代理人：彭由军,浙江中英律师事务所律师。

被告：台州市***服饰有限公司，住，住所地台州市椒江区下陈街道刘洋村/div>

法定代表人：阮宗宇，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：李伟军，浙江星册律师事务所律师。

原告浙江百晓生厨房设备有限公司与被告台州市***服饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江百晓生厨房设备有限公司的委托诉讼代理人彭由军，被告台州市***服饰有限公司的法定代表人阮宗宇及其委托诉讼代理人李伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告浙江百晓生厨房设备有限公司向本院提出诉讼请求：请求确认被告于2018年5月18日作出终止《厂房租房合同》民事行为无效，并继续履行与原告于2016年3月15日签订的《厂房租房合同》。事实和理由：2016年3月15日，原、被告签订一份《厂房租房合同》，约定甲方（被告）出租给乙方（原告）的厂房坐落在××街道××工业区，厂房建筑面积7845平方米，厂房土地面积5000平方米，厂房类型为钢筋混凝土结构标准厂房，厂房租赁自2016年4月1日起至2024年3月31日止，租赁期8年。租赁过程中，被告于2018年5月18日发函通知原告，以其决定出售厂房为由，终止其与原告签订的《厂房租房合同》。

被告台州市***服饰有限公司答辩称：原告的诉请无法律依据。双方签订《厂房租房合同》属实，但合同第六条约定被告有权随时解除合同，所以被告按照合同条款的约定提前4个月通知原告合同解除，因此被告的作为并非违约行为。而且，原告在租赁过程中擅自改变房屋结构，破坏被告厂房，这也是被告主张解除合同的情形之一。合同法只规定原告在被告出售厂房的情况下，在同等条件下的优先购买权，但并未规定被告无权解除合同，故请驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定本案事实如下：2016年3月15日，原、被告签订一份《厂房租房合同》，约定甲方（被告）出租给乙方（原告）的厂房坐落在××街道××工业区，厂房建筑面积7845平方米，厂房土地面积5000平方米，厂房类型为钢筋混凝土结构标准厂房，厂房租赁自2016年4月1日起至2024年3月31日止，租赁期八年。合同对租金的金额及支付方式、维修责任进行约定，合同还约定租赁期间，任何一方终止合同需提前4个月通知对方；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿2个月的租金（不可抗力除外）。原、被告在合同落款处盖章确认。2018年5月18日，被告发函通知原告，表示因其决定出售厂房，终止与原告签订的《厂房租房合同》。为此涉诉。

上述事实，有原告提供的《厂房租房合同》、函及原、被告庭审陈述的事实为证。

本院认为：原、被告签订的《厂房租房合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法，双方均应依约履行。本案的争议焦点在于被告是否有权随时解除其与原告订立的《厂房租房合同》。分析如下：解除房屋租赁协议有两种方式，法定解除和协议解除。出租人有权解除租赁合同的法定条件包括合同法第九十四条、第二百一十九条、第二百二十七条、第二百二十四条第二款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的几种情形。根据被告发函主张的解除条件及被告未能举证证明原告有与条款相符的违约行为的事实，故不属于法定解除。至于协议解除，根据《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人也可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此，原、被告可以达成一致解除合同或者于签订《厂房租房合同》时约定被告有权解除的条件，随条件成就，解除合同。被告辩称，租赁合同约定“租赁期间，任何一方终止合同需提前4个月通知对方；如甲方提前终止合同而违约，应赔偿2个月的租金（不可抗力除外）”，上述约定已经赋予被告随时解除合同的权利，但上述条款中前款约定合同终止前的提前通知义务，后款约定违约后的责任承担，而非对被告有权解除合同设立解除条件。故双方未在租赁合同中设立被告一方有权解除的条件，被告在未与原告达成一致前，不能协议解除合同。另外，被告抗辩原告破坏厂房设施，改变结构等，但并无充足证据证明原告有擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建等违约行为，不构成法定解除要件，故对其主张本院不予采纳。合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，在合同期限届满前，无法定或约定的解除情形，被告主张合同解除不当。同时，根据合同法规定，被告不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当向原告承担继续履行等违约责任。原告合法的诉讼请求，本院予以支持。原告两项诉求内容重复，本院择一判处。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：

被告台州市***服饰有限公司应继续履行其与原告浙江百晓生厨房设备有限公司于2016年3月15日签订的《厂房租房合同》。

案件受理费40元（已减半），由被告台州市***服饰有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。

审 判 员　丁民

二〇一八年十二月十日

代书记员　金媚