台州市高伟狮服饰有限公司与浙江百晓生厨房设备有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

台州市椒江区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)浙1002民初2369号

原告(反诉被告)：台州市***服饰有限公司，住所地台州市椒江区下陈街道刘洋村。

法定代表人：阮宗宇，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：柯甫撑，浙江星海律师事务所律师。

被告（反诉原告）：浙江百晓生厨房设备有限公司，住所地台州市椒江区下陈广兴西路359号。

法定代表人：杨彦军，该公司董事长。

委托诉讼代理人：盛文军，浙江天墨律师事务所律师。

原告台州市***服饰有限公司为与被告浙江百晓生厨房设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月28日向法院提起诉讼。2019年6月10日，被告浙江百晓生厨房设备有限公司提起反诉。2019年6月21日，被告浙江百晓生厨房设备有限公司提请增加反诉诉讼请求。本院均依法予以受理。本案依法由审判员丁民适用简易程序于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告台州市***服饰有限公司的法定代表人阮宗宇及其委托诉讼代理人柯甫撑，被告浙江百晓生厨房设备有限公司的委托诉讼代理人盛文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告台州市***服饰有限公司起诉称：2016年3月15日，原、被告签订一份《厂房租房合同》，原告出租给被告的厂房坐落在下陈街道刘洋工业区，建筑面积7845平方米，厂房面积5000平方米，厂房类型为钢筋混凝土结构标准厂房。2018年5月18日，因原告决定出售厂房，原告根据合同约定（第六条，租赁期间，任何一方终止合同需提前4个月通知对方）提前发函给被告，终止与被告签订的《厂房租房合同》。2018年8月16日，被告向椒江区人民法院提起诉讼，请求确认原告于2018年5月18日作出终止《厂房租房合同》民事行为无效，并继续履行与原告于2016年3月15日签订的《厂房租房合同》。2018年12月10日，椒江区人民法院作出(2018)浙1002民初6829号民事判决书，要求原告继续履行与被告于2016年3月15日签订的《厂房租房合同》。原告不服判决，于2019年1月11日向台州市中级人民法院提起上诉。二审法院认为，《厂房租房合同》第六条约定“租赁期间，任何一方终止合同需提前4个月通知对方”，应系双方当事人对合同协议解除所作的特别约定，解除条件为履行提前4个月的解除通知义务业已成就，原告有权行使合同约定的解除权。2019年1月28日，台州市中级人民法院作出(2019)浙10民终203号民事判决书，撤销台州市椒江区人民法院(2018)浙1002民初6829号民事判决；驳回被告浙江百晓生厨房设备有限公司的诉讼请求。2019年2月20日，原告用EMS快递发函给被告，要求被告自发函之日起15日内腾退厂房，恢复厂房原状，办理厂房及相关设施的交接手续，并派人与原告进行租金及相关费用与违约金的结算。2019年3月9日、11日，原告以张贴方式将告知两次贴于厂房门口，要求被告即日腾退厂房，办理交接。多位厂家曾和原告治谈厂房出售一事，都因为去厂址了解存在着被告未腾空厂房的事实而未予购买，给原告造成了较大的经济损失。基于以上事实和理由，原告认为，《厂房租房合同》的解除经终审法院确认，而被告对原告要求腾退厂房的要求置之不理，侵害了原告的合法权益，应承担侵权责任。现请求判令：被告立即腾退厂房（原告出租给被告坐落于下陈街道刘洋工业区），并返还给原告，同时将厂房恢复原状；被告赔偿自2019年3月8日起至被告实际腾退厂房，并恢复厂房原状时止按市场价格(20元/月/平方米）计算的租金（暂算至2019年5月23日为392250元，退掉被告已支付的租金65680元，计326570元）。

被告浙江百晓生厨房设备有限公司答辩称：本案事实上被告已经向原告履行了交接手续，已经恢复原状，并不存在侵权事实，原告也没有产生相关的损失。其次，原告主张实际腾退房屋的占用费，其起算时间有误，2019年3月31日之前的租金已经支付，因此合同的解除时间应该为该日，而不是原告通知被告合同解除之日。2019年6月5日，被告已经将其设备几乎全部搬离了原告出租的厂房。被告搬离后即刻通知原告办理交接手续，但原告没有及时办理交接，故原告对延迟交接负有过错。原告还应当举证证明被告于2019年6月5日以后继续占有厂房的事实。最后，原告请求被告赔偿租金损失，其计算标准错误，应当按照原来双方合同的约定标准进行计算，而不是提供现有的没有证据为基础的计算标准。

被告浙江百晓生厨房设备有限公司并反诉称：原、被告于2016年3月15日签订《厂房租房合同》，合同约定原告将其坐落在下陈街道刘洋工业区的厂房租赁给被告使用，合同期限为2016年4月1日起至2024年3月31日止，在租赁期间内如出租方提前终止合同的，应当赔偿给承租方2个月的租金损失。合同签订后，被告按约履行支付租金的义务。2018年8月16日，被告向椒江法院起诉，主张原告继续履行合同。后经过台州市中级人民法院终审判决，驳回被告的诉请。2019年2月20日，原告发函要求被告腾空厂房，办理交接手续。被告无奈于2019年2月17日与案外人浙江真诚汽车零部件有限公司签订新的租赁合同，并于2019年3月底将租赁的厂房腾空。按照合同约定原告应当赔偿给被告2个月的租金损失。而且，通过被告的实地测量，原告出租的厂房其使用面积仅为7000平方米左右，比租赁合同约定面积少了近百分之十，根据合同法的规定，原告应当承担违约责任，并重新计算年租金。由于原告恶意解除租赁合同，导致被告在租赁期间的装修价值损失，根据规定原告应当赔偿给被告租赁期间形成的装修装饰的残余部分的价值损失。因为原告解除合同，导致被告被迫搬迁，造成直接损失300000元，该部分损失应当由原告承担。现请求判令：原告赔偿给被告因其擅自终止租赁合同的违约金169666元；退还被告多支付的租金203600元；赔偿给被告装修残余价值100000元；赔偿给被告搬迁厂房的费用300000元。

针对被告的反诉，原告台州市***服饰有限公司答辩称：原、被告之间的租赁合同关系因原告主张解除而解除。2019年2月20日，原告再次要求被告腾空厂房，并进行结算。被告主张租赁面积不足并不是事实，事实上原告厂房的建筑面积要超过合同约定的平方面积。被告主张原告赔偿其装修款项，没有事实依据，不能证明其装修的价值。至于被告反诉所称的其他支出费用，已经包含在2个月的违约金之中。故除原告应当支付给被告2个月租金以外，原告不承担其他任何被告的支出或损失。

本院经审理查明:2016年3月15日，原、被告签订一份《厂房租房合同》，约定原告出租给被告的厂房坐落在下陈街道刘洋工业区，厂房建筑面积7845平方米，厂房土地面积5000平方米，厂房类型为钢筋混凝土结构标准厂房，厂房租赁期限自2016年4月1日起至2024年3月31日止，租赁期八年，第一至第四年度的年租金为1018000元，第五年度至第八年度年租金上调10%。合同对租金的支付方式、维修责任等进行约定。合同还约定租赁期间，任何一方终止合同需提前4个月通知对方；租赁期间，如原告提前终止合同而违约，应赔偿2个月的租金（不可抗力除外）。原、被告在合同落款处盖章确认。2018年5月18日，原告发函通知被告，表示因其决定出售厂房，终止与被告签订的《厂房租房合同》。2018年8月16日，被告向椒江区人民法院提起诉讼，请求确认原告于2018年5月18日作出终止《厂房租房合同》民事行为无效，并继续履行与被告于2016年3月15日签订的《厂房租房合同》。经过二级人民法院审理，最终由台州市中级人民法院作出(2019)浙10民终203号民事判决书，终审驳回被告浙江百晓生厨房设备有限公司的诉讼请求。被告业已支付租金至2019年3月31日。2019年7月5日，原、被告办理了出租厂房的交接手续。

上述事实，有原告提供的厂房租房合同、一审、二审民事判决书、函、鉴定报告及原、被告庭审陈述的事实为证。

本院认为：根据原、被告于庭审过程中所作陈述，涉案厂房已经于2019年7月5日前腾空，并且双方于该日办理了交接手续，故原告的第一项诉讼请求业已得以解决。现有的本诉、反诉主要争议在于如何确定事后的损害赔偿，原告诉请被告赔偿自2019年3月8日起至被告实际腾退厂房，并恢复厂房原状时按市场价格计算的租金。现根据二审法院的判决结果，原、被告签订的《厂房租房合同》业已解除，合同解除以后被告继续占用原告厂房直至2019年7月5日才办理交接手续，期间应当支付给原告房屋占有使用费。占用费参照原租房合同约定的租金标准进行计算为宜，被告已经预先支付租金至2019年3月31日，该日直至2019年7月5日期间的占用费为96×1018000/365=267747.95元。至于被告反诉的各项请求，逐项分析如下：原告终止合同产生违约金169666元，该笔款项系合同约定之内容，且原告对于支付该笔款项并无不同意见，应当予以支持。退还被告多支付的租金203600元。正如前文所述被告预先支付租金至2019年3月31日止，但2019年7月5日前仍然占有原告厂房，预先支付的租金应当折抵占有使用费，故不存在应当退还给被告已经支付的租金。赔偿给被告装修残余价值100000元，搬迁厂房费用300000元。对此被告已经提请司法鉴定，经本院委托台州市宏诚资产评估事务所进行鉴定评估后，认为家厨装修已拆除，设备已搬迁完毕等原因，故对租赁期间的装修残值及搬迁费用无法进行评估。因其损失无法确定，而被告又负有举证责任，对此应当承担举证不能的不利后果。本院不予采纳。至于被告主张原告出租的房屋租赁面积不足的问题，本院认为厂房建筑面积及土地面积系用于确定年租金的一个参考条件而非决定条件，因此建筑面积及土地面积实际情况是否如合同所述，无涉双方约定的年租金金额。原、被告租房合同明确约定年租金为1018000元，根据合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故对被告的重新计算租金金额的主张，本院不予采纳。另外，原告于庭审过程中提出应当由被告补缴2018年租赁期间租赁税的问题，本院认为该项请求为独立的诉讼请求，而且与本案诉争内容不属于同一法律关系，原告应当另案解决。综上，被告应当支付给原告占用使用费267747.95元，原告应当赔偿给被告解约赔偿金169666元，267747.95-169666=98081.95元为被告应当支付给原告的金额。原、被告诉讼请求的合理部分，本院予以支持，不合理的应当予以驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：

一、被告浙江百晓生厨房设备有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州市***服饰有限公司占用使用费98081.95元；

二、驳回原告台州市***服饰有限公司的其他诉讼请求；

三、驳回被告浙江百晓生厨房设备有限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费3100元（已减半），由原告台州市***服饰有限公司负担2169元，被告浙江百晓生厨房设备有限公司负担931元；反诉案件受理费3450元（已减半），由被告浙江百晓生厨房设备有限公司负担；原告申请保全费2153元，由原告台州市***服饰有限公司负担1507元，被告浙江百晓生厨房设备有限公司负担646元；被告申请保全费1368元，由被告浙江百晓生厨房设备有限公司负担；鉴定费（测绘费）15000元，由被告浙江百晓生厨房设备有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。

审 判 员　丁民

二〇一九年十一月六日

代书记员　金媚