某某、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市南沙区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤0115民初8367号 原告：***，女，汉族，住广州市越秀区。 原告：**，女，汉族，住广州市天河区。 原告：***，女，汉族，住广州市越秀区。 原告：***，男，汉族，住深圳市福田区。 原告：***，男，汉族，住深圳市福田区。 原告：***，女，汉族，住广东省海丰县。 原告：***，女，汉族，住广东省深圳市福田区。 上列原告共同委托诉讼代理人：**，广东硕法律师事务所律师。 被告：九洲基业股份有限公司，住所地合肥市蜀山区。 法定代表人：***，职务董事长。 委托诉讼代理人：査显兵，安徽天禾律师事务所律师。 被告：九洲招商服务（广东）有限公司，住所地广州市南沙区。 法定代表人：**。 委托诉讼代理人：***，女，汉族，系公司员工。 原告***、**、***、***、***、***、***与被告九洲基业股份有限公司（以下简称九洲基业股份公司）、九洲招商服务（广东）有限公司（以下简称九洲招商广东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年5月18日立案后依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告***、**、***、***、***、***、***的共同委托诉讼代理人**，被告九洲基业股份公司的委托诉讼代理人***，被告九洲招商广东公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***、**、***、***、***、***、***向本院提出以下诉讼请求：1.解除原、被告于2020年10月27日签订的房屋租赁合同；2.被告腾空房屋交还原告；3.被告支付自2022年2月16日起至实际交还房屋之日止的租金以及违约金（违约金以每月欠付租金24438元为基数，其中2022年2月16日至2022年3月15日拖欠的租金为21066元，按照日万分之五的标准，分别自每月17日起计算至实际付清之日止），押金48876元归原告所有；4.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2020年10月27日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告作为出租方，将各自所有的位于广州市南沙区进港大道XX号X房、X房、X房、X房、X房、X房、X房、X房、X房、X房、X房、X房，建筑面积共543.04平方米房屋出租给被告作为办公用房。合同签订后，原告依约将房屋交付予被告使用，但被告无正当理由从2021年4月起恶意拖欠房屋租金及相关费用，经原告多次催促依然拒绝支付租金。被告无正当理由，恶意拖欠租金及相关费用，经多次催讨仍拒不支付已构成违约，给原告造成巨大经济损失。另外，合同中乙方一栏载明为九洲基业股份公司，而合同尾部乙方签章一栏所盖印章为九洲招商广东公司，而九洲基业股份公司实际使用该租赁物，经查，两被告存在关联关系，九洲基业股份公司直接控股九洲招商广东公司，两被告已构成人格混同，应当承担连带责任。为维护原告合法权益，提起本案诉讼。 被告九洲基业股份公司辩称：1.九洲基业股份公司与原告不存在合同关系，不是合同相对人，应当驳回对九洲基业股份公司的起诉。从合同签订看，涉案合同虽然签订主体处注明的是九洲基业股份公司，但实际的**是九洲招商广东公司，且在涉案合同的附件中加盖的也是九洲招商广东公司的印章，也是九洲招商广东公司的营业执照，与原告所述一致。合同签订主体是原告与九洲招商广东公司，涉案房屋虽有九洲基业四个字，但这不足以证明九洲基业股份公司是实际的使用人。两被告是存在合作关系，九洲招商广东公司为九洲基业股份公司进行招商引资，九洲基业股份公司从未与原告进行接触。2.九洲基业股份公司与九洲招商广东公司不存在人格混同，九洲基业股份公司只是曾经是九洲招商广东公司的股东的股东，并非直接持股，而且九洲招商广东公司也不是一人公司。3.原告要求的租金诉讼请求存在瑕疵，因为原告要求解除合同，合同解除的法律后果是双方权利义务终止，且租金不可能计算至房屋实际交还之日止，只能计算至合同解除之日即原告要求解除合同的起诉之日。4.原告在第一次开庭时认为九洲招商广东公司是合同签订的主体，在诉状中也如此表述，但现原告又根据九洲招商广东公司提供的资料认为九洲基业股份公司也是合同主体之一，不符合原告之前的陈述，自相矛盾。***只是与九洲基业股份公司存在合作关系，签署的合同也只是内部合同，原告知道该合同是因为九洲招商广东公司的提供，也就是原告在与九洲招商广东公司签订租赁合同时没有九洲基业股份公司是合同主体的表现特征。 被告九洲招商广东公司辩称：1.九洲招商广东公司是合同相对方，我方承租涉案房屋时办理了两家公司，有一家是九洲基业股份有限公司广东分公司（以下简称九洲基业广东分公司），有一家是九洲招商广东公司。涉案租赁物之前的租金均由九洲招商广东公司的另一股东**支付的，九洲基业股份公司作为九洲园区全资控股股东的没有向九洲园区出资，致使九洲园区作为九洲招商广东公司的控股股东，也没有向九洲招商广东公司履行出资义务，致使后续运营资金出现困难，导致本案纠纷。2.九洲基业股份公司并不了解我司的内部架构关系，九洲基业广东分公司及九洲招商广东公司都是与九洲基业和九洲基业的全资子公司九洲园区运营管理有限公司分别签署了开办公司的相关协议，且在承租物业时上述两公司尚未办理注册登记，因此都是以九洲基业股份公司的名义签订的，且场地也是董事长及相关管理人员现场确认过。3.原告刚提出的内容我方并不知知晓，也没有向原告提出任何资料证明与九洲基业股份公司有关联，但注册事实是成立的。另外，在2022年12月10日至13日期间业主分别要求物业对租赁场地停水停电，至今办公场地无法使用，经多次与业主方沟通无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院进行认定。 涉案房屋为七原告名下物业，用途为办公。2020年10月27日，七原告作为出租人（甲方）与九洲基业股份公司作为承租人（乙方），***作为代理人签订《房屋租赁合同》（编号：NO20201027号），约定出租人将位于南沙区××大道××、××房，房屋建筑面积543.04平方米，乙方租赁该房屋用于办公使用，甲方保证其房屋性质符合乙方使用用途。第二条租赁期限、租金及押金（一）租赁期限、租金情况如下：自2021年1月16日至2026年1月15日止，共60个月，月租金24438元。（二）免租期限：即2020年10月28日至2021年1月15日，由2021年1月16日起租。免租期间，该物业所产生的一切费用，由乙方自行承担。（三）租金按月结算，由乙方在每月的16日前结清本月租金。租赁期间，租金从第三年（即第25个月）开始，每年月租金递增5%。（四）押金：48876元，乙方于2020年11月5日前一次性支付给甲方。租赁期满或合同解除，乙方结清相关费用（包括应由乙方承担的费用以及房屋附属物品、设施损毁赔偿金等）并按期搬出时，甲方应同时将押金无息返还给乙方。如乙方未按合同约定付清相关费用，甲方有权将押金用于抵扣相关费用，剩余部分应返还给乙方；不足以抵扣的，乙方应据实予以补足。第三条房屋交付、返还及腾退。（一）甲方应于2020年11月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。双方经房屋交验，在《房屋交接及设备清单》（附表1）中签字**并移交房门钥匙后视为交付完成。房屋交付前的管理费、水电费、煤气费等相关费用由甲方承担。（二）租赁期满或合同解除，乙方应按照原状和《房屋交接及设备清单》返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电煤气使用等情况进行交验，结清各自应当承担的费用。甲方返还押金、乙方移交房门钥匙后视为房屋腾退完成。（三）乙方在腾退房屋前应对房屋中属于乙方的物品进行搬离处理，乙方腾退房屋后，乙方遗留在房屋中的物品，视为乙方放弃其所有权，甲方有权自行处理。（四）甲方同意乙方使用租赁房屋地址用于公司经营地址，并有义务协助乙方完成公司经营地址的变更登记，但合同解除后乙方应于10个工作日内完成公司经营地址的变更登记。第四条其他相关费用的承担。租赁期内，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费由乙方承担，如承租方需开具房屋租赁发票，则该发票税由已方自行承担。第七条合同解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权通过向本合同填写的乙方通讯地址邮寄送达《解除合同通知书》的方式单方解除本合同，收回房屋：1.欠缴租金或各类费用逾30日的；2.利用房屋从事违法活动、损害公共利益等相关情形的。第八条违约责任……（四）乙方逾期支付租金，每逾期一日按照当期应付租金的0.05%向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权要求解除合同并没收押金，甲方同意继续履行合同的，逾期付款的违约金计至乙方付清租金之日止。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同落款处的承租人处加盖了九洲招商广东公司的公章，***签名确认。 关于上述合同抬头与落款处的**主体不一致的原因，各方存在争议。七原告与九洲招商广东公司在庭审中陈述，签署上述合同时尚未注册九洲招商广东公司和九洲基业广东分公司，所以就以九洲基业股份公司的名义签署，落款处的签名人***是九洲基业广东分公司的经营承包人，落款处九洲招商广东公司的印章是成立后补盖的。九洲基业股份公司在庭审中陈述，合同抬头写明的九洲基业股份公司存在书写错误，应当以**为准，且***并非九洲基业股份公司的员工。 为证明自己的陈述，九洲招商广东公司提供了***作为乙方与九洲基业股份公司作为甲方于2021年2月7日签订的《九洲基业股份有限公司分公司业绩激励协议书》、**于2021年2月5日签订的《分公司经营责任***》。其中《九洲基业股份有限公司分公司业绩激励协议书》记载甲方设立区域分公司，作为工程项目的运营主体，在甲方授权范围内，由乙方负责分公司的经营管理。经营模式为对外以分公司作为运营主体，以总公司名义对外拓展项目，项目落地后，由分公司作为经营管理主体，对内以分公司为运作主体，在总公司批准下，参与总公司的内部项目承包等。《分公司经营责任***》记载**与九洲基业股份公司合作经营分公司，***内容与《九洲基业股份有限公司分公司业绩激励协议书》内容不一致或冲突的，以***内容为准。九洲招商广东公司在庭审中陈述，**即***。经质证，九洲基业股份公司认为***为复印件，且是**的单方承诺，未经其认可，同时***的内容只是说明双方之间开展项目合作，并没有说明**是九洲基业股份公司的员工或九洲基业广东分公司的负责人，同时如果要形成法律上的职务行为或表见代理，应当是在签订涉案合同时由相关个人向七原告出具盖有九洲基业股份公司的委托书或说明，但在本案中并没有；《九洲基业股份有限公司分公司业绩激励协议书》是九洲基业股份公司与***的内部协议，与涉案租赁合同内容没有关系，七原告要求九洲股份公司承担责任的理由是人格混同，并非表见代理或职务行为，九洲基业广东分公司的负责人是***而非***。七原告对上述证据均无异议。 七原告与九洲招商广东公司在2022年8月9日庭审时陈述，租金支付至2021年8月15日，租金均是由九洲招商广东公司的股东**支付。2022年10月26日，九洲园区运营管理有限公司（以下简称九洲园区公司）与***签订《补充协议》，约定九洲园区公司除按照2022年1月21日签订的《补充协议》承担九洲招商广东公司剩余18万元出资外，再向九洲招商广东公司支付15万元用于房屋租金支付……余下18万元，九洲园区公司可根据资金到位情况，原则上于2022年12月31日支付。九洲招商广东公司在合同落款乙方处**。2022年11月1日，九洲招商广东公司向九洲园区公司出具《委托付款函》，向***中的账户支付15万元。2022年11月2日，九洲园区公司向***支付15万元。七原告确认收到上述15万元，但认为根据合同相对性，无法改变两被告同为承租人的事实。 九洲招商广东公司于2021年1月19日设立，股东为九洲园区公司及**。九洲基业广东分公司于2021年1月6日设立，注册地址位于广州市南沙区进港大道12号1713房，负责人***。九洲园区公司原股东为九洲基业股份公司。 七原告在庭审中陈述，因两被告未按约定付款，其于2022年12月14日对涉案房屋停水停电。九洲招商广东公司在庭审中陈述，2022年11月份因疫情原因无法按时付款，其打算继续承租涉案房屋，暂不打算交还涉案房屋。 本院认为，根据当事人的诉辩意见及庭审情况，本院总结本案的争议焦点并作如下分析： 本案的争议焦点一、涉案合同的签订主体问题。各方对九洲招商广东公司为合同主体没有争议，但对九洲基业股份公司是否为合同主体存在争议。《房屋租赁合同》的抬头处记载的承租人为九洲基业股份公司，代理人为***，但是承租人落款处加盖的是九洲招商广东公司的公章，***亦在承租人处进行签名。九洲招商广东公司提供的***与九洲基业股份公司签订的《九洲基业股份有限公司分公司业绩激励协议书》中并未约定授权***以九洲基业股份公司名义承租房屋，***签署涉案合同时也并未出示九洲基业股份公司的授权委托书，故九洲基业股份公司并非涉案合同的签订主体。七原告与九洲招商广东公司签订的《房屋租赁合同》是各方真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 本案的争议焦点二、涉案合同是否应当解除。七原告已将涉案房屋交付九洲招商广东公司使用，九洲招商广东公司理应按时支付租金，但九洲招商广东公司自2022年2月16日起拖欠租金，现七原告要求解除涉案合同，符合约定，本院予以支持。涉案合同应于起诉状送达九洲招商广东公司之日即2022年7月7日解除。合同解除的责任应由九洲招商广东公司承担。 本案的争议焦点三、合同解除后权利义务的承担问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”七原告要求九洲招商广东公司腾空交还涉案房屋及没收押金48876元，于理有据，本院予以支持。合同解除后，九洲招商广东公司应当按照合同约定的租金标准向七原告支付占用费。因九洲招商广东公司迟迟不支付租金（占用费），七原告于2022年12月14日对涉案房屋进行停水停电，之后九洲招商广东公司仍不交还涉案房屋，且在诉讼过程中向本院表示暂不打算交还涉案房屋，故七原告要求九洲招商广东公司按照24438元的标准支付自2022年2月16日其至实际交还之日止的租金（占用费），并无不当，本院予以支持。九洲招商广东公司至今未能支付上述租金，应当向七原告支付合同解除前的逾期交租违约金。七原告要求以欠付的租金为本金，自每月17日起按照每日万分之五的标准计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。如上所述，九洲基业股份公司并非涉案合同主体，七原告要求九洲基业股份公司对上述债务承担连带责任并无依据，本院不予支持。七原告认为九洲基业股份公司实际使用了涉案场地，但提供的证据不足以证明上述事实，应当承担举证不能的法律后果。即便七原告所述属实，但本案为租赁合同纠纷，九洲基业股份公司是否使用涉案房屋并非其需要向七原告支付租金的必要条件。七原告主张两被告之间构成人格混同，但并未提供证据证明，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定，判决如下： 一、确认原告***、**、***、***、***、***、***与被告九洲招商服务（广东）有限公司签订的《房屋租赁合同》（编号NO20201027号）已于2022年7月7日解除； 二、被告九洲招商服务（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空返还位于南沙区进港大道XX号X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X房给原告***、**、***、***、***、***、***； 三、原告***、**、***、***、***、***、***没收押金48876元； 四、被告九洲招商服务（广东）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告***、**、***、***、***、***、***支付自2022年2月16日至2022年7月7日期间的租金112301.2元及相应的违约金（各以21066元、24438元、24438元、24438元、17921.2元为本金，各自当月17日起按照每日万分之五的标准计算至实际付清之日止）； 五、被告九洲招商服务（广东）有限公司本判决发生法律效力之日起十日内按每月24438元的标准一次性向原告***、**、***、***、***、***、***支付自2022年7月8日至本判决发生法律效力之日止的占有使用费；从本判决发生法律效力之日起至被告实际交还上述房屋之日止，被告洲招商服务（广东）有限公司应按每月24438元的标准按月支付占有使用费； 六、驳回原告***、**、***、***、***、***、***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6432元，由被告九洲招商服务（广东）有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二三年四月七日 法官助理　*** 书 记 员　*** ***