山西某某建筑工程有限公司、某某等借款合同纠纷执行审查执行裁定书

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山西省高级人民法院

执行裁定书

（2021）晋执复51号

复议申请人（申请执行人）：山西***建筑工程有限公司，住所地太原市杏花岭区底商。

法定代表人：霍朋伟，经理。

异议人（案外人）：***，男，1957年8月11日出生，汉族，住吕梁市交城县。

被执行人：交城四达丰泰商务会馆有限公司，住所地吕梁市交城县西。

法定代表人：***，董事长。

被执行人：交城大通物流有限责任公司，住所地吕梁市交城县。

法定代表人：程志勇，董事长。

被执行人：花尔琪，男，1976年9月4日出生，汉族，现在阳泉监狱服刑。

被执行人：***，女，1976年2月16日出生，汉族，现在山西女子第一监狱服刑。

复议申请人山西***建筑工程有限公司不服山西省太原市中级人民法院（以下简称太原中院）作出的（2020）晋01执异321号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

太原中院在执行申请执行人山西***建筑工程有限公司与被执行人交城四达丰泰商务会馆有限公司、交城大通物流有限责任公司、花尔琪、***民间借贷纠纷一案中，案外人***向该院提出书面执行异议。

异议人***请求：一、依法撤销（2020）晋01执恢16号执行公告。二、及时解除要求异议申请人15日内搬离位于太原市××路房屋的执行措施。事实和理由：一、异议人并非本案的被执行人。在公告所依据的（2019）晋01执恢71号执行裁定书中，异议人并非当事人，也非履行义务人，不应适用针对被执行人的法律条款，该公告适用法律是错误的。二、案涉房产是异议人合法租赁的房产，租期为2014年2月至2034年2月，现在仍在租赁期间。依据民法“买卖不破租赁”的原则，该房屋无论如何处置，但必须保证异议人合法的租赁权。且异议人在入住前对该房屋进行了装修，添附了财产。所以，异议人的合法财产依法应当受到保护，合法的租赁权应当受到保护，该公告明显是错误的。综上，异议人系案外人，法院将异议人的合法财产予以执行、侵犯异议人的租赁权明显错误。故，依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定提出异议以维护异议人的合法权益。

太原中院经审理查明，双方当事人于2014年12月12日自愿达成调解协议，协议内容如下：“一、被告交城四达丰泰商务会馆有限公司于2014年12月23日之前一次性偿还原告山西***建筑工程有限公司借款本金1812.5万元，利息293.65万元，共计2106.15万元。二、被告交城四达丰泰商务会馆有限公司如未按期还款，按月息1％支付原告山西***建筑工程有限公司利息。三、被告交城大通物流有限责任公司、花尔琪、***对上述借款本息承担连带还款责任。四、双方就本案再无其它争议。五、案件受理费147108元（原告预交145697元），减半收取73554元，由被告交城四达丰泰商务有限公司、交城大通物流有限责任公司承担。”

另查明，该院于2019年10月22日继续查封了被执行人***名下位于太原市××路滨东花园6幢22层2203号，产权证号：S201306585的房产。查封期限为三年，自2019年10月22日至2022年10月21日止。

又查明，2014年2月10日，***与***签订房屋租赁协议，协议约定：租赁期限为20年，每年租金为55400元，直到还清借款为止。异议人***从2015年8月10日开始向外转租。

太原中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期间向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”，该司法解释是在执行程序中对承租人租赁权的保护。根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被强制执行时，并不必然导致承租人租赁权的消失。在本案中，根据查明的事实，异议人***与***于2014年2月10日签订的《房屋租赁协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，并且该案涉房屋由异议人***进行了装修，并实际占有、使用，应当认定该租赁事实真实存在。因此，异议人***请求在租赁合同履行期间，对案涉房屋具有合法使用权，有事实和法律依据，该院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项、第三十一条的规定，裁定：中止对被执行人***名下位于太原市××路滨东花园6幢22层2203号（产权证号：S2013065**）房产的执行。

复议申请人山西***建筑工程有限公司请求：撤销太原中院（2020）晋01执异321号执行裁定书，继续对被执行人***的房产进行评估拍卖。事实与理由：被申请人***提出的执行异议不能成立，***与***之间并未形成房屋租赁关系。1．***本人正在监狱服刑，并未出庭参加诉讼，***出示的《房屋租赁协议》中出租方是否***本人签名无法确认。2．房屋租赁关系成立除有租赁协议外，承租人***必须交纳相应的租金。执行异议开庭时，***除提供房屋租赁协议外，并未提供***向***支付租金的任何凭据。***代理人当庭解释因为在2011年向***出借过110万元，冲抵了20年的房租，但是***并未提供打款银行凭证，不能证明***已经履行了支付房租的基本义务。3．***当庭提供了一份证言用于证明房屋装修情况，但该证人并未当庭作证，申请人对其证言不予认可。***当庭陈述争议房屋是由***于2012年装修，但***是2014年才租赁的房屋，与提供的房屋租赁合同相矛盾。除证言外，***并未提供任何证据证明争议房屋是其装修的事实。4．本案争议房屋***并未实际居住使用，而是另行租赁给他人使用，并按年支付***租金。***出资110万元租赁***房屋20年，年租金55400元。但是，***在租赁房屋后，将房屋转租，每年租金仅为48000元，明显不符合常理。综上，被执行人***因刑事犯罪被依法关押，***提供的《房屋租赁协议》明显是***为了逃避民事债务而签署的协议书，房屋租赁期间20年，20年不收房租，明显是用合法的形式掩盖非法目的，***主张的房屋租赁行为不能成立。退一步讲，即使房屋租赁关系合法存续，也并不影响申请人拍卖房屋。一审法院在***未提供相应证据的情况下，认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院支持申请人的复议申请。

本院对太原中院查明的事实予以确认。另查明，太原中院在执行过程中，于2020年12月1日作出（2020）晋01执恢16号公告。告知：申请执行人山西华泰建筑工程有限公司与被执行人交城四达丰泰商务会馆有限公司、交城大通物流有限责任公司、花尔琪、***借款合同纠纷一案，该院（2019）晋01执恢71号执行裁定已发生法律效力。现申请执行人山西华泰建筑工程有限公司向该院申请拍卖被执行人***位于太原市××路滨东花园6幢22层2203号的房屋，产权证号：S201306585。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条、二百五十条的规定，责令房屋占用者于张贴公告之日起15日内搬出太原市滨河东路（南段）76号滨东花园6幢22层2203号的房屋。如有异议，于本公告张贴之日起十日内向该院提出。若逾期未迁出的，该院将依法强制执行，并对主要责任人或直接责任人予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

本院认为，本案的焦点问题是太原中院适用民事诉讼法第二百二十五条规定对***异议进行审查处理是否适当。具体分析如下：

一、关于本案的审查程序问题

本案中，***以太原中院（2020）晋01执恢16号公告责令其搬离案涉房屋侵犯其租赁权为由，向该院提出异议。***认为案涉房屋系其合法租赁的财产，依据民法“买卖不破租赁”的原则主张租赁权，其实质是以租赁权阻却法院的强制执行，故***既对实体利益主张权利，又对执行行为提出阻却异议，形成实体权利和行为竞合的异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查”，因此，太原中院适用民事诉讼法第二百二十五条规定进行审理，属于适用法律错误，本院予以撤销。

二、关于审查的内容问题

执行法院在依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查时，首先需对被执行人***与案外人***签订的《房屋租赁协议》的实际性质进行判断，如符合租赁合同的法律特征，则应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，对租赁合同的真实性以及是否实际占有等具体内容进行审查。如认定***的租赁权成立，适用“买卖不破租赁”的原则，则应该赋予申请执行人提出许可执行之诉的权利。同理，如认为***主张的权利不适用“买卖不破租赁”的规定，也应赋予案外人提出案外人异议之诉的权利。

另，太原中院（2020）晋01执恢16号公告中，依据的（2019）晋01执恢71号执行裁定书的内容与本案无关。故，该公告内容错误，本院予以撤销。

综上，复议申请人山西***建筑工程有限公司的复议请求本院予以支持；原审裁定适用法律错误，本院予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项之规定，裁定如下：

一、撤销山西省太原市中级人民法院（2020）晋01执异321号执行裁定书；

二、撤销山西省太原市中级人民法院（2020）晋01执恢16号公告；

三、发回山西省太原市中级人民法院重新作出公告。

本裁定为终审裁定。

审判长车俊娥

审判员董晓华

审判员赵小云

二〇二一年四月十三日

书记员王婷婷