浙江衢州水业集团有限公司;衢州市衢八鲜大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

浙江省衢州市柯城区人民法院 民事判决书 （2024）浙0802民初2596号 原告：浙江衢州某有限公司，统一社会信用代码913308xxxxxxxxxxxx，住所地衢州市。 法定代表人：叶某，董事长。 委托诉讼代理人：***，浙江时友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何某，女，1982年10月3日出生，汉族，系公司员工。 被告：衢州市某2有限公司，统一社会信用代码913308xxxxxxxxxxxx，住所地浙江省衢州市。 法定代表人：张某，执行董事。 委托诉讼代理人：***，浙江无剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江无剑律师事务所律师。 原告浙江衢州某有限公司（以下简称某）与被告衢州市某2有限公司（以下简称某2）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2024年7月2日立案，依法适用简易程序，于2024年8月6日公开开庭进行审理。原告某的委托诉讼代理人***，被告某2的委托诉讼代理人***、***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求判决被告某2向原告某支付提前解除房屋租赁合同违约金368006.60元；2.请求判决被告某2向原告某支付房屋占用费221812.36元（自2024年5月1日计算至2024年6月13日，共44天，每天按5041.19元的标准计算）；3.请求判决被告某2向原告某支付电费50703.15元（自2024年1月1日计算至2024年6月13日）；4.请求判决被告某2赔偿原告某律师费损失20000元；5.请求判决确认被告某2已缴纳的履约保证金250000元归原告某所有；6.请求判决被告某2向原告浙江某返还返租费用3893.71元；7.请求判决本案诉讼费用由被告某2承担。事实与理由：2023年8月17日，衢州市白天鹅大酒店有限公司名称变更为衢州市白一鹅大酒店有限公司。2023年11月16日，衢州市白一鹅大酒店有限公司名称变更为某2。2014年10月31日，原告与衢州市白天鹅大酒店有限公司之间签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：租赁范围为衢州市斗潭路3号综合办公楼1-3层建筑面积约为4633.53平方米的营业用房、地下房产约885.07平方米、公共楼梯约115.03平方米；租赁用途为餐饮酒店；租赁期限10年，自2014年11月1日至2024年10月31日；租赁合同履约保证金为25万元(不计利息)；前二年的租金为每年1513800元、第三年及第四年的租金为每年1589490元、第五年及第六年的租金为每年1668965元、第七年及第八年的租金为每年1752413元、第九年及第十年的租金为每年1840033元；遵循先交租金后使用的原则，租金每半年一交，第一次租金于公开招租成交后三日内支付，以后各次租金应于每半年届满前15天支付；双方用电在同一只总电表后装分表分别计量；租赁期满或是提前解除租赁合同后，承租方的固定装潢及设施无偿归甲方所有，承租方不得拆除房屋的固定装潢及设施，出租方不予折价补偿，可自由移动部分承租方可自行处置。《房屋租赁合同》第十六条第1项约定：因乙方（承租方）违约造成本合同解除的，乙方(承租方)应支付甲方(出租方)当年租金总额20%的违约金，并承担由此给甲方造成的损失，包括但不限于甲方(出租方)重新招租的费用以及重新招租但租金下降的损失、房屋空闲无租金收入等损失。保证金不予退还。《房屋租赁合同》第十六条第9项约定：违约方除承担本合同其他条款约定的违约责任外，还需向对方承担因违约而给对方造成的，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、赔偿款等在内的其他一切损失。《房屋租赁合同》签订后，被告向原告支付履约保证金25万元，并支付房租至2024年4月30日，支付电费至2023年12月31日。2024年4月15日，被告向原告提交《关于申请解除酒店租赁合同的函》，表示后续半年房屋租金不再支付，提前解除双方于2014年10月31日签订的《房屋租赁合同》。经原告组织协调，被告仍坚持表示要提前解除《房屋租赁合同》。2024年6月13日，被告将房屋腾空，并交回钥匙。原告为提起诉讼支出了律师费20000元。原、被告之前还签订了一个返租合同，原告为办食堂需要从被告处返租了一间127平方的房屋，支付了相应的租金，现被告提前解除租赁合同，剩余时间的租金3893.71元应当退回。综上，原告认为被告在合同期限内提前解除房屋租赁合同，已经违约，被告应按照《房屋租赁合同》约定向原告承担违约责任、结清相关费用。同时，按照《房屋租赁合同》约定，原告有权没收履约保证金。由于双方无法自行解决纠纷，为此，原告依法诉至法院，诉请如前。 被告某2答辩称，关于解除合同，被告认为系双方协商解除了合同，近两年，由于斗潭小区拆迁改造及疫情的影响，某2的经营受较大影响，被告迫不得已于2024年4月15日提出解除租赁合同的申请，双方也经过多次协商，原告也同意解除合同，因关于房屋占用费用、退保证金的事项等未协商一致，因此被告认为双方应当是协商解除了合同，原告原诉讼请求要求的是腾空房屋而不是要求解除合同，说明原告系同意解除了合同。退一步说，即使原告不认同是协商解除合同，系被告违约解除合同，原告既要求原告承担违约金又要没收履约保证金，被告认为不合理，本身履约保证金和违约金具有相同属性，履约保证金和违约金只能选一不能并用，且金额均过高，履约保证金为了保证合同善始善终的履行，租期应该是设定履约保证金的重要因素，根据租期考虑，租期越长保证金越高，相反租期越短保证金越低。因此在合同履行过程中，合同之初违约和合同租期临届满违约，给守约方造成的损失有明显的差异。合同租期是十年，被告于2024年4月15日提出解除合同，离合同期满半年左右，被告主张按全额没收履约保证金，有失公平。违约金按全年租金20%计算也偏高，应当酌情降低，被告并非当天提出解除合同，当天就搬走了，而是提出申请并同原告协商，也给原告合理期限，过错程度不大。从合同角度，已经临近合同期限届满，原告的损失最多是一个月的租金。房屋占用费用无异议，电费、返租费用无异议。律师费过高，且双方是协商解除合同，律师费不应属于原告损失。从原告主张的是2024年5月1日以后的房屋占有费，可以认为原告也认可于2024年5月1日解除合同。因此不能适用违约解除合同追责。综上，被告不应当承担违约责任。原告主张的违约责任也过高，请求法院依法酌情综合考虑。 经审理，本院认定事实如下： 2023年8月17日，衢州市白天鹅大酒店有限公司名称变更为衢州市白一鹅大酒店有限公司。2023年11月16日衢州市白一鹅大酒店有限公司名称变更为某2。2014年10月31日，某与衢州市白天鹅大酒店有限公司之间签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：租赁范围为衢州市斗潭路3号综合办公楼1-3层建筑面积约为4633.53平方米的营业用房、地下房产约885.07平方米、公共楼梯约115.03平方米；租赁用途为餐饮酒店；租赁期限10年，自2014年11月1日至2024年10月31日；租赁合同履约保证金为25万元(不计利息)；前二年的租金为每年1513800元、第三年及第四年的租金为每年1589490元、第五年及第六年的租金为每年1668965元、第七年及第八年的租金为每年1752413元、第九年及第十年的租金为每年1840033元；遵循先交租金后使用的原则，租金每半年一交，第一次租金于公开招租成交后三日内支付，以后各次租金应于每半年届满前15天支付；双方用电在同一只总电表后装分表分别计量；租赁期满或是提前解除租赁合同后，承租方的固定装潢及设施无偿归甲方所有，承租方不得拆除房屋的固定装潢及设施，出租方不予折价补偿，可自由移动部分承租方可自行处置。《房屋租赁合同》合同第十条约定：“合同的解除，有下列情形之一者，甲方（某）有权单方提前解除本合同并收回出租房屋：1.因国家建设需要；2.因落实政策需要；3.因危房需拆除；4.因乙方（某2）故意或重大过失损坏房屋及设施；5.乙方所从事的行为不符合国家法规、政府政策所规定的环保、创卫等相关标准及要求；6.乙方以租赁房屋存放危险品或进行违法获得；7.未根据约定使用房屋的；8.乙方未按时交付租金并迟延支付租金45天以上的。因上述第4、5、6、7项的原因解除合同的，乙方应向甲方支付当年租金总额20%的违约金并承担由此造成的损失，同时乙方所交保证金不予退还。”另，合同第十二条约定：“合同的协商解除，因乙方原因致使本合同无法继续履行的，乙方应及时与甲方协商解除合同，退还承租房屋并赔偿由此造成的损失。同时乙方所交的租赁保证金及已交但未使用期间的租金作为违约金，甲方不予退还。”合同第十六条约定：“违约责任：1.因乙方违约造成本合同解除的，乙方应支付甲方当年租金总额20%的违约金，并承担由此给甲方造成的损失，包括但不限于甲方重新招租的费用以及重新招租但租金下降的损失、房屋空闲无租金收入等损失。保证金不予退还。……9.违约方除承担本合同其他条款约定的违约责任外，还需向对方承担因违约而给对方造成的，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费、赔偿款等在内的其他一切损失。”《房屋租赁合同》签订后，某2向某支付履约保证金250000元，并支付房租至2024年4月30日，支付电费至2023年12月31日。2024年4月15日，某2向某提交《关于申请解除酒店租赁合同的函》，表示后续半年房屋租金不再支付，提前解除双方于2014年10月31日签订的《房屋租赁合同》。双方协商不成，某于2024年4月24日向社会治理中心提交诉状，请求诉前调解，双方关于损失赔偿、违约金支付、履约保证金没收等未达成一致意见。某遂向本院提起诉讼。庭审中，双方认可合同解除时间为2024年5月1日，房屋腾空时间为2024年6月13日。另查明，自2024年1月1日起至2024年6月13日止的电费为50703.15元。某为本案诉讼与浙江时友律师事务所签订法律服务委托合同书，为此支付律师费20000元。 再查明，某与衢州市白天鹅大酒店有限公司于2023年7月31日另签订了《房屋租赁合同》，某向衢州市白天鹅大酒店有限公司返租衢州市斗潭路3号地下停车场部分空间（建筑面积127.83平方米）用作单位食堂操作间，租赁期间自2023年8月1日至2024年10月31日止。租金标准按单价80元/平方米/年计算，某一次性支付给衢州市白天鹅大酒店有限公司12783元。衢州市白天鹅大酒店有限公司已支付相应的租金。 上述事实由原告提供的2014年10月31日签订的《房屋租赁合同》、2023年7月31日签订的《房屋租赁合同》、租房履约保证金缴纳凭证、收条、法律服务委托合同、律师费发票、律师费支付凭证、电费欠付凭证、返租费支付凭证、返租费发票、收条及原、被告的当庭陈述予以证实。 本院认为，本案的争议焦点是某2是否应当承担违约责任。某要求某2支付提前解除合同违约金，同时没收履约保证金，是否应当均予支持，违约金数额应当如何认定。依法成立的合同受法律保护，某和某2签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行己方义务。综合考虑本案的具体情况，2024年4月15日，某2向某提交《关于申请解除酒店租赁合同的函》提出不再继续履行合同，某认为某2要求提前解除合同，不再支付剩余租金已属违约，因双方关于履约保证金扣除、赔偿违约金等未协商一致，也随即向社会治理中心提出调解申请，要求解除合同，赔偿损失。本院认为，这并不是意味着双方协商一致解除合同，应视为某因某2的违约行为而被迫解除合同。因此，某2违反合同义务，未经某同意提前解除合同，属于违约一方，其不享有单方解除合同的权利，某2应当承担提前解除合同的违约责任。关于违约金与履约保证金问题，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，根据目前商铺租赁的现状、被告的经济能力、市场环境及剩余租赁期限等情况，本院酌情确定违约金金额为250000元。本案中，履约保证金是否应予没收，履约保证金是对合同履行的一种担保，因此认为，履约保证金具有违约金性质，合同又另行约定违约金，属于重复约定，应在计算违约金时扣减履约保证金。因此，经折抵，某2已支付的250000元履约保证金予以没收抵扣违约金。另，庭审中，双方认可合同于2024年5月1日解除，因此，某要求某2支付房屋占有费221812.36元、电费50703.15元应予支持。根据合同约定，某2还需向某支付因违约造成的律师费损失。因此关于原告主张律师费损失20000元，本院予以支持。另原告认为返租的房屋租赁合同也已经解除，要求被告返还多交的租金3893.71元，被告予以认可，本院对该项诉请予以支持。故对原告某的诉请，合理部分，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，判决如下： 一、被告衢州市某2有限公司赔偿原告浙江衢州某有限公司违约金250000元（与已支付给原告浙江衢州某有限公司的250000元履约保证金直接抵扣，无需另行支付）； 二、被告衢州市某2有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江衢州某有限公司房屋占用费221812.36元（自2024年5月1日暂计算至2024年6月13日）； 三、被告衢州市某2有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江衢州某有限公司房屋占用期间电费50703.15元（自2024年1月1日计算至2024年6月13日）； 四、被告衢州市某2有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告浙江衢州某有限公司律师费损失20000元； 五、被告衢州市某2有限公司于本判决生效之日起十日内向原告浙江衢州某有限公司返还返租费用3893.71元； 六、驳回原告浙江衢州某有限公司其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12944元，减半收取6472元，由原告浙江衢州某有限公司负担2605元，被告衢州市某2有限公司负担3867元，于本判决生效之日起七日内缴纳，逾期强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省衢州市中级人民法院在线提交上诉状。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行，未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员*** 二〇二四年九月二十九日 书记员***