广东省现代农业装备研究所与广州市远泰物业租赁有限责任公司物权确认纠纷一审民事判决书

广东省广州市天河区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤0106民初9004号

原告：广东省现代农业装备研究所，住所地广州市石牌五山路261号，统一社会信用代码124400005940031444。

法定代表人：张汉月，所长。

委托代理人：彭亚，广东法制盛邦律师事务所律师。

被告：广州市远泰物业租赁有限责任公司，住所地广州市番禺区东环街番禺大道北537号番禺节能科技园内番山创业中心2号楼9107号房，统一社会信用代码91440113MA59CN5Y2M。

法定代表人：滕朝霞，总经理。

委托代理人：陈瑞筠，广东领烨律师事务所律师。

原告广东省现代农业装备研究所诉被告广州市远泰物业租赁有限责任公司物权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东省现代农业装备研究所的委托代理人彭亚，被告广州市远泰物业租赁有限责任公司的委托代理人陈瑞筠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告广东省现代农业装备研究所诉称：1993年3月26日，原告与原广州广兴华房地产开发公司（以下简称“广兴华公司”）签订《合作建房合同》，约定原告出地、广兴华公司出资，共同开发建设位于广州市天河区五山路263号的“瑞华大厦”。1999年12月份，“瑞华大厦”竣工交付使用。2000年11月27日，原告与广兴华公司签订《瑞华大厦面积及楼层分割协议》，明确原告分得19086.7659平方米，分得的首层面积为800.3857平方米（编号102房），并附有位置平面图。广兴华公司为明确双方的界址，将该102房（包括被告名下不动产权证书记载的76平方米）与101房（后由被告购买）进行了房屋间隔和装修，将102房交付原告使用，并为原告办理了房屋所有权证。据此，原告合法占有和使用了“瑞华大厦”102房长达18年，包括被告名下不动产权证书记载的76平方米在内。现被告房产证涉及原告占有的76平方米的原始取得无事实和法律依据，广兴华公司本应按《瑞华大厦面积及楼层分割协议》将该76平方米登记至原告名下。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认原告占有和使用的“瑞华大厦”首层102房的76平方米为原告所有；二、被告协助原告将其名下不动产权证书记载的原告所有的76平方米过户给原告；三、本案诉讼费由被告承担。

被告广州市远泰物业租赁有限责任公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请法院予以驳回。被告合法购买101房，买卖合同约定的面积与房地产权证分户图反映的面积均包括涉案76平方米，证明涉案76平方米为被告所有。

经审理查明：据原告提交的印发时间为2012年7月20日的粤机编办（2012）164号文件显示，广东省农业机械研究所已更名为原告。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》显示，原告系广州市天河区五山路263号首层102房（以下简称“102房”）的登记产权人，登记时间为2015年10月23日；该102房建筑面积为801.58平方米，套内面积为788.03平方米，所附编号为12010007701的《房地产分户图》标注了102房所在位置。据粤（2016）广州市不动产权第04215954号《不动产权证书》显示，被告系广州市天河区五山路263号101（以下简称“101房”）的登记产权人，登记时间为2016年9月5日，该101房建筑面积为936.9平方米，套内面积为921.0651平方米，所附编号为12010007701的《房地产分户图》标注了101房所在位置。

现原告主张，101房《房地产分户图》标注的101房范围内的76平方米应属原告所有，且一直由原告占有使用。原告还向本院提交了原告与广州广兴华房地产开发公司（以下简称“广兴华公司”）于2000年11月27日签订的《瑞华大厦面积及楼层分割协议》【载明根据原告与广兴华公司双方“合作建房合同”双方分配面积的有关规定，双方确认瑞华大厦产权分割决议如下：原告分得面积19086.7659平方米，其中首层800.3857平方米（位置详见附图）……除原告分得面积外其余为广兴华公司所分得面积，双方各自拥有其所分得面积的产权等】及加盖有原告及广兴华公司印章的《首层平面图》（上有部分区域划有斜方格，写有“农机所”），以证明《首层平面图》标明的应属原告所有的房产现有部分面积被划入了101房范围内，可知广兴华公司并未按照其与原告约定的面积为原告办理房地产权证。

对此，被告主张根据101房的《不动产权证书》，其合法享有101房的占有、使用等权利，但接收101房后发现，原告实际占用了101房76平方米，被告亦就此提起了（2017）粤0106民初24755号案诉讼，要求原告返还其无权占有的76平方米并支付占用费等，该案目前仍在审理过程中。

本案审理过程中，本院依法向广州市国土资源和规划委员会发函核查101房与102房的不动产权证书所附房地产分户图是否与两房屋申请初始登记时的范围一致；该委员会就此作出穗国土规划协查（2018）484号复函，称：2002年，广东省农业机械研究所持12010007701号《房地产分户图》办理了102房的分割登记；2005年，余秋生持12010007701号《房地产分户图》办理了101房的过户转移登记。来函查询房屋四至形状详见《广州市房地产查丈原图》及《房地产分户图》（附件）。

本院认为：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现原告主张被告依据101房《不动产权证书》享有的房产面积侵犯其合法权益缺乏依据，即便原告与广兴华公司就102房面积存在约定，但不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。如原告主张广兴华公司未按其双方约定办理房地产权证，可向广兴华公司主张权利，但原告与广兴华公司之间的约定现并不足以对抗被告依据101房《不动产权证书》依法享有的权利。故此，原告在本案中的全部诉讼请求因缺乏事实及法律依据，本院均予驳回。

综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

驳回原告广东省现代农业装备研究所的全部诉讼请求。

本案受理费18580元，由原告广东省现代农业装备研究所负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审　判　长　　陈穗芳

人民陪审员　　廖凤如

人民陪审员　　刘其勇

二〇一九年四月十八日

书　记　员　　梁怡筠