山东华潍工程监理咨询有限公司、山东可**房地产开发有限公司物权确认纠纷民事一审民事裁定书

山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 裁 定 书 （2023）鲁0791民初3680号 原告：山东华潍工程监理咨询有限公司，住所地：山东省潍坊高新区新城街道鸢都社区东风东街6167号，统一社会信用代码：913707007249584848。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，山东大韵律师事务所律师。 被告：山东可**房地产开发有限公司，住所地：山东省潍坊市经济开发区***街1611号，统一社会信用代码：91370700779726349C。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：**，男，汉族，1991年10月22日生，住公司员工宿舍，系被告公司员工。 委托诉讼代理人：***，男，汉族，1980年10月10日生，住公司员工宿舍，系被告公司员工。 原告山东华潍工程监理咨询有限公司（以下简称“华潍公司”）与被告山东可**房地产开发有限公司（以下简称“可**公司”）物权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华潍公司的委托诉讼代理人***，被告可**公司的委托诉讼代理人**、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华潍公司向本院提出诉讼请求：1、确认位于潍坊高新技术产业开发区××路××号××大厦××座××层××层××层××间的房屋归山东华潍工程监理咨询有限公司所有。2、判令山东可**房地产开发有限公司履行为山东华潍工程监理咨询有限公司办理网签和登记过户的义务，并承担逾期办理产权登记手续的违约责任。3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：原告与被告山东可**房地产开发有限公司于2019年4月12日签署了位于潍坊高新技术产业开发区××路××号××大厦××座××层××层××间房屋的《商品房买卖合同》，于2020年5月22日签署了第15层17间房屋的《商品房买卖合同》，后又签署《商品房买卖合同书补充协议》。合同签订前，原告按照约定，于2019年3月22日向被告支付了一百万元的购房定金。合同签订后原告又按照合同约定，于2019年4月17日向被告支付了第16层、17层房屋的购房款，于2020年5月22日向被告支付了第一笔第15层房屋的购房款，于2020年5月25日向被告支付了15层第二笔房屋购房款，于2020年5月25日向被告支付了16、17层第二笔房屋购房款（此时三层房屋均已支付各层房屋总价款的90%，剩余10%约定办理网签后支付）。原告支付购房款后，被告也按照约定为原告开出收据。且双方约定在支付款项后于2019年11月30日办理第16、17层房屋的网签手续，于2021年4月30日后办理第15层房屋的网签手续。 然而，被告却无视合同约定，私自将已经出卖给原告的房屋向潍坊市歌瑞资产运营有限公司、潍坊博嘉商贸有限公司办理了抵押登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，被告在未争得原告同意的情况下，将房屋抵押给第三人的，原告可追究被告的责任。原告与被告签订合同在先，且已经支付价款并实际占有房屋，潍坊市歌瑞资产运营有限公司、潍坊博嘉商贸有限公司应当对房屋的情况进行充分的现场调查，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售的房屋作为抵押物，二公司并未尽到审慎、合理的注意义务，不能属于善意第三人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，原告作为物权期待权人应优先于潍坊市歌瑞资产运营有限公司、潍坊博嘉商贸有限公司的抵押权。因此，被告的行为严重损害了原告的合法权益，据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条的规定，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告辩称，一、原告主张与事实不符，被告无违约责任及义务。二、在原告支付完成全部房款后，被告同意后期给予网签和登记过户办理。三、本案诉讼费、保全费，因被告无违约责任，因此，被告不予承担。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月12日，山东华潍工程监理咨询中心与山东可**房地产开发有限公司签订商品房买卖合同书，约定由原告购买被告开发的可**·财富创意大厦A座第16层、17层的商品房买卖合同。并约定在2019年11月30日后办理网签合同。 2020年5月22日，原、被告再次签订案涉财富创意大厦A座第15层的商品房买卖合同。并约定在2021年4月30日后办理网签合同。 2020年5月25日，山东华潍工程监理咨询有限公司将名称由山东华潍工程监理咨询中心更改为山东华潍工程监理咨询有限公司。 根据原告提交的潍坊市不动产登记中心的查档证明显示，2021年8月19日，被告将案涉财富创意大厦15层的14间房产抵押给了案外人潍坊博嘉商贸有限公司。2022年11月11日，被告将案涉财富创意大厦16层的14间房产、17层的14间房产抵押给了案外人潍坊市歌瑞食品谷置业有限公司，抵押均在原告签订合同并支付部分购房款房款之后。 原告提交：山东华潍工程监理咨询有限公司水电费缴纳发票一份（共4张），证明：被告于2022年10月之前已将房产交付给原告使用，并支付了第一个月的水电费，原告已经实际投入使用。提交：山东可**房地产开发有限公司向原告出具的收款收据一份（共5张）及山东华潍工程监理咨询有限公司银行转账凭证一份（共5张），证实：2019年3月22日，原告支付的16-17层的购房定金1000000元，2019年4月17日，原告支付16-17层的购房款11574638元，2020年5月22日，原告支付15层的购房定金8000000元，2020年5月25日，原告支付15层的购房款158487元，2020年5月25日支付的16-17层第二次购房款3592753元。 被告质证，对水电费缴纳发票：真实性无异议，对其证明目的有异议。该发票仅证明原告已交付水电费，无其他证明作用。对收款收据、银行转账凭证：真实性无异议，对证明目的有异议。其中关于房款缴纳无异议，因本案涉及确权问题，在房款未全部交清的情况下，如最终判决原告胜诉，或被告办理不动产权登记确权的，不能保证被告相关权益，且原告相关权利义务并未履行完成。 另，根据被告提交的房屋市政工程竣工验收备案（含人防、档案、消防）意见书，显示案涉楼座于2023年3月9日完成竣工验收条件。根据被告提交的不动产权证书一份（编号：鲁（2023）潍坊市奎文区不动产权第0035022号），显示该涉案楼座不动产权证书取得时间为2023年5月10日。被告主张已就案涉房产应履行的权利义务已全部履行完毕，办理案涉房产的十五、十六、十七层的不动产权登记应由原告办理，被告仅是配合义务。 原告主张，双方之间的买卖合同中约定2019年11月30日前办理网签合同。被告应当按照合同约定时间办理网签及不动产登记。被告在2023年5月10日取得大房产证后，私自将房屋抵押给第三人，不能按照合同约定的时间办理网签和房产登记的相关手续，应承担违约责任。 原告主张，15层房屋总价款9064985元，已支付8158487元；16层房屋总价款8139051元，已支付7739056元；17层房屋总价款6437302元，已支付6037302元。 被告主张，因案涉房产目前处于抵押和查封状态，不具备办理网签条件。因原告房款未支付完成，被告无法为其办理不动产权登记，亦不具备办理过户条件。 以上事实，由当事人提交的证据及庭审陈述，在案为凭。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，为有效合同，双方均应依约履行。 根据庭审查明的事实，案涉房产现仍登记在被告可**公司名下，并由被告抵押给了案外人潍坊市歌瑞食品谷资产运营有限公司、潍坊博嘉商贸有限公司。因原、被告双方仅签订了商品房买卖合同，原告未交齐全部购房款，此时原告仅享有的仅是一种物权期待权。现案涉房产上已设定有案外人的抵押权，原告要求确认其对案涉房产的所有权，与既有的抵押权可能会造成权利冲突。因此，对原告要求确认房屋归其所有、由被告办理网签、过户手续等诉讼请求，暂不具备办理条件，本院裁定驳回原告的本次起诉。原告可待条件成就后，另行主张。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告山东华潍工程监理咨询有限公司的起诉。 案件受理费已减半收取50元，退回原告。诉讼保全申请费5000元，由原告负担。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向山东省潍坊市中级人民法院在线提交上诉状，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员　高　鹏 二〇二三年十月二十五日 书记员　***