山东华潍工程监理咨询有限公司、潍坊华昇苑置业有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)鲁0791民初387号 原告：山东华潍工程监理咨询有限公司，住所地潍坊高新区新城街道鸢都社区东风东街6167号。 法定代表人：***，董事长兼经理。 委托诉讼代理人：***，山东求是和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，山东求是和信律师事务所律师。 被告：潍坊华昇苑置业有限公司，住所地潍坊市潍城区***工贸园内。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：郑轶，山东公远律师事务所律师。 原告山东华潍工程监理咨询有限公司（以下***潍监理公司）与被告潍坊华昇苑置业有限公司（以下***昇苑公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告华潍监理公司的委托诉讼代理人***、***，被告华昇苑公司的委托诉讼代理人郑轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华潍监理公司向本院提出诉讼请求：1、判**昇苑公司向华潍监理公司交付香榭苑小区剩余的205个地下车位（负一层7个：A001、A028、A132、B001、B087、B098、B120；负二层198个：C001-C006、C017、C019、C031、C033-C041、C043-C050、C051-C066、C068、C069、C072-C076、C077-C146；D001-D019、D020-D025、D027-D037、D038-D040、D042、D047-D050、D052、D054-D056、D058-D062、D064、D069-D072、D073、D076、D081、D082、D089-D091、D094-D096、D099、D112、D114-D116、D124、D127-D129、D135、D141）、9间储藏室（2#楼负一层：28号；2#楼负三层：72号、78号、79号、81号。4#楼负一层：5号；4#楼负三层：70号、79号、80号）和2号楼1**101室；2.本案诉讼费用**昇苑公司承担。事实和理由：2008年3月27日，华昇苑公司（甲方）与华潍监理公司（乙方）签署《商品房买卖合同》，后又签署《香榭苑小区开发建设管理补充协议》，约定由乙方出资委托甲方在高新区东风街以南、北海路以东2007-47号地块（后命名为香榭苑小区）开发建设，乙方负责工程建设的全部投资并组织全部购买该小区内建成后的所有建筑物、构筑物并拥有产权，乙方付给甲方建设管理费780万元。经华潍监理公司组织，香榭苑小区全部320套住房中的319套已售，319户支付房款、车位款、储藏室款共计28212万元，所购房产、车位、储藏室已经全部交付。香榭苑小区尚有205个地下车位、9间储藏室和2号楼1**101室尚未售出，香榭苑小区项目总成本为30692.1872元，319户支付28212万元，余款2480.1872万元**潍监理公司承担，华昇苑公司应向华潍监理公司交付香榭苑小区剩余的205个地下车位、9间储藏室和2号楼1**101室。因2号楼1**101室系物业用房，故不再主张。 华昇苑公司辩称，双方签订合同属实，2008年3月27日，华昇苑公司与原潍坊市华潍公路工程监理处签订商品房买卖合同对2007-47号地块进行开发建设，并对开发建设的相关事项进行了约定。建设过程中，一直**潍监理公司具体组织实施，项目建成之后，共计320套住房，其中的319套住房出售给了公路局职工，另外一套即2号楼1**101室为物业用房，相应的319户购房户的地下储藏室、车位已经全部交付给了对应的购房人。还有205个地下车位、9间储藏室一直没有出售，华昇苑公司也没有进行占有和管理，所建项目名称是香榭苑小区，该项目的建设、销售一直是**潍监理公司负责的，华昇苑公司没有实际参与。案涉地下车位205个、储藏室9间性质上属于不动产物权和建设用地使用权，根据民法典之规定，不存在“交付”的转让方式，华昇苑公司一直没有占用、管理、使用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年3月27日，华昇苑公司（下称甲方）与原潍坊市华潍公路工程监理处（下称乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：一、经潍坊市人民政府批准，潍坊市国土资源局决定公开出让2007-47号地块国有建设用地使用权。该地段位于高新区东风街以南、北海路以东，土地面积20176平方米。双方约定由乙方出资委托甲方在此地段开发建设，并在政府规划、规定允许的前提下，由甲方按规定办理立项、征地、工程开竣工、房地产权等手续。三、甲方责任：1、安排专人根据国家政策、法规规定及双方约定办理相关手续，加盖公章等。2、在责任范围内协调工程建设各方面的关系，确保工程正常进行。3、在该协议签订后与每位购房户签订商品房预定协议，在办理完预售许可证后再签订商品房预售合同书，保证小区施工及售房过程手续合法。4、在工程竣工综合验收三个月内为购房者办完房地产等证件。5、负责完成小区内开工前的“三通一平”、临时用水、电等的办理，以上费用由乙方按实交纳。乙方责任1、乙方有权组织全部购买该小区内建成后的所有建筑物、构筑物，并拥有产权。2、负责工程建设的全部投资，包括：上交国家和政府的税费、土地费、规划费、后建手续费、涉及、勘察费、建安费、甲方管理费等所有费税。3、负责依国家规定，与甲方共同确定施工、设计、监理等单位。4、派驻工地代表参与工程质量、进度、安全、支付的管理，定期召开施工协调会，对工程全过程管理。三、拨款约定1、乙方在合同签订2日内付2000万元的土地竞买金。2、按政府土地部门规定按期缴纳土地款及税费。3、对具体政府收取的税费，按政府收费依据、期限，双方核实后及时缴纳。4、双方约定乙方付给甲方建设管理费780万元（一次性包死，不得再提取其他任何费用），工程开工建设后5日内首付50%，主体竣工后5日内再付20%，整个小区工程竣工验收合格后付20%，余额在交付使用并房地产证办理完毕后5日内付清。5、乙方设该项目专用账户，由双方派财务人员控制支付，专款专用双方均不得截留和挪用。拨款按形象进度报计量支付。6、房价计价方式与价款。双方依建安造价成土地成本、设计、监理、勘察成本、甲方管理费、政府费税等全部费用来计算房价款的单价及总价。7、面积确认及面积差异处理。初步收费以设计单位提供的建筑面积为准，最终以房管部门核定的建筑面积为准。8、具体约定以各户签订的购房合同为准。 合同签订后，华昇苑公司依约用其名义签订案涉《商品房买卖合同》所涉土地的《国有建设用地使用权出让合同》并办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证并用其名义与中国建筑第八工程局有限公司签订《建设工程施工合同》进行施工建设，原潍坊市华潍公路工程监理处（后更名为原告华潍监理公司）负责工程全部投资。双方均认可案涉工程建设实际系华潍监理公司出资委**昇苑公司对案涉房屋所在土地进行开发建设，华潍监理公司因此已***昇苑公司建设管理费780万元。案涉项目开发建设完成后，**潍监理公司组织全部购买，华昇苑公司与购房户签订相关商品房买卖合同并协助办理房地产证件，案涉工程共建设320套住房，其中的319套住房已**潍监理公司组织出售给了公路局职工，剩余2号楼1**101室为物业用房，相应的319套购房户的地下储藏室、车位，华昇苑公司已经全部交付给了对应的购房人，还有205个地下车位（负一层7个：A001、A028、A132、B001、B087、B098、B120；负二层198个：C001-C006、C017、C019、C031、C033-C041、C043-C050、C051-C066、C068、C069、C072-C076、C077-C146；D001-D019、D020-D025、D027-D037、D038-D040、D042、D047-D050、D052、D054-D056、D058-D062、D064、D069-D072、D073、D076、D081、D082、D089-D091、D094-D096、D099、D112、D114-D116、D124、D127-D129、D135、D141）、9间储藏室（2#楼负一层：28号，2#楼负三层：72号、78号、79号、81号，4#楼负一层：5号，4#楼负三层：70号、79号、80号），华潍监理公司一直没有售出。 华潍监理公司主张因案涉车位和储藏室**昇苑公司名义开发建设，根据《中华人民共和国民法典》第231条规定，华昇苑公司因合法建造的事实行为取得案涉车位和储藏室的物权，并提交（2020）鲁07民初1200号民事调解书主**昇苑公司仅是顶名，工程款实际**潍监理公司支付，因未售出的205个车位和9间储藏室仍属**昇苑的资产，基**潍监理公司的投资包含未售出的车位及储藏室，而华昇苑公司负有与每位购房户签订协议的义务，同时华潍监理公司具有组织全部购买建筑、构筑物并有产权的权利，要求华昇苑公司承担违约责任。华昇苑公司对此辩称，其没有参与案涉小区的建设，资金是由原告支出，具体建设过程中费用包括建筑物本身的质量都是由原告具体组织实施，建成之后根据双方签订的合同，原告组织本单位职工全部购买小区的建筑物、构筑物，由其分别与319户业主签订《商品房买卖合同》，住宅及相应的车位、储藏室由以上业主使用至今，317户已经办理完毕房产证，建成之后只是走了相关手续，业主早已入住，2号楼1**101室是物业使用，剩下的205个停车位、9间储藏室一直系原状，原告没有组织销售给第三人，华昇苑公司也没有不配合办理相关手续，不存在违反合同约定的情形，且其不能对地下车位、储藏室等不动产进行物权的交付，储藏室建成后钥匙一直在原告处，地下车位不存在钥匙，对于已售出房屋的钥匙也一直在原告处，由原告发放钥匙。华潍监理公****昇苑公司的辩解意见进一步主**昇苑公司对于小区建设专门组建了项目部，有专人现场管理，对于款项的支出双方按照协议约定共同管理，房屋建成后对于已经出售的房屋及附属车位、储藏室是购房***昇苑公司直接签订合同，相应的钥匙是**昇苑公司交付原告后，由原告交付给购房人，对于没有售出的车位、储藏室一直处于原状态无人使用，储藏室钥匙华昇苑公司尚未交付原告。华昇苑公司对此进一步辩称，储藏室钥匙并不是物权交付的依据，其并不持有储藏室钥匙，原告可以随时更换锁具进行使用，至今原告也没有通知其公司销售的事实，原告陈述其公司参与财务管理与事实不符，其公司对建设过程中以及之后的财务情况不了解，其找到配锁公司配好钥匙立即给原告。 庭审结束后，本院经现场勘查并向香榭苑小区物业公司调查，案涉205个车位和9间储藏室在现在物业公司接管时，业主委员会、原告华潍监理公司、被告华昇苑公司均未就未售出的车位及储藏室进行委托，上述车位、储藏室现处于建成后原状状态，没有被人占有或对外进行使用收益，亦没有交付相关钥匙给现在物业公司。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》从其内容及实际履行来看，实为委托代建合同。根据双方合同约定，**潍监理公司全部出资，华昇苑公司负责按照法律法规规定办理相关建设手续，并在责任范围内协调工程建设各方面的关系，保证小区施工手续合法，项目建设完成后，华潍监理公司有权组织全部购买该小区内建成后的所有建筑物、构筑物并拥有产权，华昇苑公司负责签订商品房预售合同书，保证小区售房过程手续合法并负责为购房者办完房地产等证件。本案中，双方均认可案涉剩余车位、储藏室已经合法建成，因华潍监理公司未售出，仍处于建成后原状状态，华昇苑公司未进行占有和管理，华潍监理公司根据双方合同约定对其拥有产权，亦未提交证据证****昇苑公司主张如何办理相关手续，华昇苑公司亦未提交证据证明已对此进行交接。对于案涉储藏室钥匙，华昇苑公司主张施工方直接交付物业公司，华潍监理公司不认可，现在的物业公司没有接收到相关钥匙，华昇苑公司对其主张未提交证据证明，故综合双方合同约定及实际履行，双方对案涉剩余车位、储藏室交接（含钥匙及相关手续）均负有义务，**昇苑公司的义务为手续协助义务，**潍监理公司作为产权方出售或主张相关交接为前提，故华潍监理公****昇苑公司办理剩余未售出车位及储藏室交付手续义务，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于车位、储藏室等与已购房业主之间的关系，系华潍监理公司作为实际出售方基于商品房买卖合同关系与已购房业主之间形成，不影响本案委托代建关系处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百五十五条的规定，判决如下： 被告潍坊华昇苑置业有限公司于本判决生效后十五日内协助原告山东华潍工程监理咨询有限公司办理205个地下车位（负一层7个：A001、A028、A132、B001、B087、B098、B120；负二层198个：C001-C006、C017、C019、C031、C033-C041、C043-C050、C051-C066、C068、C069、C072-C076、C077-C146；D001-D019、D020-D025、D027-D037、D038-D040、D042、D047-D050、D052、D054-D056、D058-D062、D064、D069-D072、D073、D076、D081、D082、D089-D091、D094-D096、D099、D112、D114-D116、D124、D127-D129、D135、D141）、9间储藏室（2#楼负一层：28号，2#楼负三层：72号、78号、79号、81号，4#楼负一层：5号，4#楼负三层：70号、79号、80号）手续（含钥匙）交付义务。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付***行金。 案件受理费82905元，保全费5000元，由原告山东华潍工程监理咨询有限公司负担47905元，由被告潍坊华昇苑置业有限公司负担40000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向山东省潍坊市中级人民法院在线提交上诉状，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年八月二十六日 书记员　　***