佛山市禅城区石湾镇街道番村股份经济合作联合社、广东东鹏文化创意股份有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤06民终9742号

上诉人（原审原告）：佛山市禅城区石湾镇街道番村股份经济合作联合社，住所地广东省佛山市禅城区。

法定代表人：徐灿金。

委托诉讼代理人：叶超强，广东法岸律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广东东鹏文化创意股份有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。

法定代表人：陈昆列。

委托诉讼代理人：吾俊建，男，系该公司员工。

上诉人佛山市禅城区石湾镇街道番村股份经济合作联合社（下称番村经联社）因与被上诉人广东东鹏文化创意股份有限公司（下称东鹏文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初11397号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人番村经联社上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令东鹏文化公司立即向番村经联社支付租金29348.55元及相应利息3935.63元（租金本金按每年5590.2元计算，从2015年1月1日起暂计至2020年3月31日，要求计至东鹏文化公司实际返还《租赁合同》项下的宿舍楼之日止；利息要求计至东鹏文化公司实际返还《租赁合同》项下的宿舍楼之日止）；3.判令东鹏文化公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院错误未能认定在案涉《租赁合同》约定的租赁期限届满之后，东鹏文化公司继续占有、使用租赁物至2020年5月7日，继而错误驳回番村经联社的租金及利息的诉讼请求。一、一审法院认定番村经联社的证据不足以证明在案涉《租赁合同》约定的租赁期限届满后，东鹏文化公司继续占有、使用租赁物，但番村经联社在一审中已提供了《租赁合同》及相关租金发票，而东鹏文化公司对《租赁合同》真实性没有异议，对其在签订《租赁合同》后开始占有、使用租赁物没有异议，且对其支付租赁物租金至2014年12月31日也没有异议。据此可以证实：（一）番村经联社在签订《租赁合同》后已将租赁物交付给东鹏文化公司占有、使用；（二）东鹏文化公司接收了租赁物并实际予以占有、使用，且因占有、使用租赁物向番村经联社支付了相关租金。虽然，东鹏文化公司主张《租赁合同》在2014年12月31日租赁期限届满时已履行完毕，此后未继续使用租赁物，但在东鹏文化公司已接收、使用租赁物情况下，如其在2014年12月31日租赁期限届满后没有继续使用租赁物，其应与番村经联社办理租赁物的正式交接手续，并在清空租赁物内物品后将之实际交还给番村经联社。即使当时没有双方的交接手续，其也应在退出租赁物后通知番村经联社接收租赁物。然而，东鹏文化公司至今也无任何租赁物交接手续或通知番村经联社接收租赁物的证据能够提供，对此，根据民事诉讼证据规则，其应承担举证不能的不利后果，法院应认定东鹏文化公司在2014年12月31日租赁期限届满后并没有将租赁物交还给番村经联社，而是继续占有、使用租赁物，并在此基础上认定东鹏文化公司应向番村经联社支付自2015年1月1日起至2020年5月7日止的租金及相关利息。二、从番村经联社提供的番村经联社于2020年5月7日收回租赁物时视频及相片显示，包括租赁物在内的整幢宿舍楼都关门紧锁，番村经联社无可以开启宿舍楼一楼大门门锁的钥匙，而只能请专业开锁人员打开一楼大门门锁，才能进入宿舍楼及租赁物。进入宿舍楼后，可见宿舍楼内存放了大量生活用品、货物和杂物等物品，这些物品并非番村经联社所有，番村经联社人员遇见仍在使用租赁物的人员也互不相识，番村经联社人员只能通知其立即搬出租赁物，退还场地。据此可证实，番村经联社在2020年5月7日前根本没有接收、占有、使用宿舍楼和租赁物。在东鹏文化公司未将租赁物交还给番村经联社情况下，视频及相片中的正在使用租赁物的人员应认定为东鹏文化公司人员，或者是东鹏文化公司允许其使用租赁物的人员，又或是东鹏文化公司转租租赁物给其使用的人员，上述人员占有、使用租赁物的行为，都应当视为东鹏文化公司一直占有、使用租赁物，故东鹏文化公司理应向番村经联社支付自2015年1月1日起至2020年5月7日止的租金及相关利息。三、基于上述分析，番村经联社在一审提供的证据可相互印证，足以证实东鹏文化公司自2004年12月31日起一直占有、使用租赁物至2020年5月7日，其在2014年12月31日后并未将租赁物交还给番村经联社。对于该事实，不因番村经联社是否曾向东鹏文化公司催收租金而产生影响。一审法院认定“对于上述主张及相关事实，番村经联社未提供其他证据予以佐证”，明显是对番村经联社的现有证据未能客观审查和分析，仅凭东鹏文化公司抗辩“租赁合同已履行完毕，未继续占有、使用租赁案涉房屋”，即对其单方口头陈述的“事实”予以采信，无视东鹏文化公司所应承担的证明其“有交还租赁物给番村经联社”的举证责任，错误分摊举证责任，错误适用证据规则，错误驳回了番村经联社的租金及利息的诉讼请求。综上，请二审法院客观查明事实，准确适用法律，撤销一审判决，依法改判，支持番村经联社的诉讼请求，以免番村经联社的合法权益受损。

被上诉人东鹏文化公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，番村经联社提起上诉并无新证据及新理由，依法应予驳回，维持原判。番村经联社提交的《租赁合同》已合同期满，合同期间费用已付清，双方并未就案涉租赁物续签租赁合同，且案涉租赁物早已处于废墟空置状态。广东东鹏陶瓷股份有限公司东平装饰分公司及佛山某陶瓷有限公司作为合同签约方及实际使用者均已在案涉租赁合同到期前已注销，番村经联社依据已过期的租赁合同向并未实际使用的东鹏文化公司主张莫须有的合同租金无事实和法律依据。一审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、若番村经联社对案涉租赁物拥有管理及收益权限，则其无论在案涉租赁合同期间及期满之后均应该对案涉租赁物实施有效管理，单纯主张东鹏文化公司在租赁期间期满后没有交接物业，并不能说明东鹏文化公司在租赁期间届满后仍占有使用物业。番村经联社在本案中主张对案涉租赁物享有物权，则按照常理，无论在案涉租赁合同期间及期满后均应该对案涉租赁物实施有效管理，若因未能实施有效管理导致案外人在案涉租赁合同期满后对案涉租赁物进行不当使用，其相应后果应当由其自行承担，或向实际使用人主张权益。番村经联社在本案审理期间，由始至终均未能证明在案涉租赁合同期满后东鹏文化公司对案涉租赁物进行了占有及使用，相反，番村经联社于2020年5月7日回收租赁物时，明知案涉租赁物有实际使用人，则番村经联社应当向该实际使用人主张权益，而非已经不再租赁、使用该案涉租赁物的东鹏文化公司。番村经联社称案涉租赁物所在的整栋宿舍楼都关门紧锁，其无可以开启大门钥匙，不等于东鹏文化公司拥有该开启大门钥匙。实际上，在本案一审法官组织现场勘查之日，东鹏文化公司才在案涉合同租赁期满后第一次进入该案涉租赁物，此前对案涉租赁物情况并不清楚，更不认识番村经联社所称实际租用人员。番村经联社在收回案涉租赁物后仅根据一份完结多年的租赁合同，就将案涉租赁物的占有使用状态毫无有效依据地直接归责于东鹏文化公司；当无法证明东鹏文化公司实际、占有使用案涉租赁物，就用主观推断方式认为实际占有使用人是东鹏文化公司的人员；当无法证明实际占有使用人是东鹏文化公司的人员，就认为一审法院分配举证责任错误，直接推定东鹏文化公司未能交还案涉租赁物于番村经联社，无事实及法律依据。按照常理，番村经联社作为物业持有人，理应对其物业负有充分、完全的收益管理义务，当该物业已租用给他人，番村经联社既不能获得收益亦无法管理时，理应采取各种手段主张权利，番村经联社在案涉租赁合同期满后长达五六年均未向东鹏文化公司就对案涉租赁物主张权利，明显不合常理，可以推定番村经联社在过去五六年里明知东鹏文化公司不是案涉租赁物的实际占有使用者，只是在番村经联社无法对内归因该案涉租赁物疏于管理状态时将其归责于东鹏文化公司。三、番村经联社主张的2015年1月1日至2017年3月31日的费用已超过诉讼时效。综上，案涉合同已租期届满，双方并未续约，番村经联社未能证明东鹏文化公司实际控制使用案涉租赁物，番村经联社要求东鹏文化公司继续支付租金无事实与法律依据，请二审法院查清事实，依法判决驳回番村经联社全部诉讼请求。

番村经联社向一审法院提出诉讼请求：1.判令东鹏文化公司立即向番村经联社支付租金29348.55元及相应利息3935.63元（租金本金按每年5590.2元计算，从2015年1月1日起暂计至2020年3月31日，要求计至东鹏文化公司实际返还《租赁合同》项下的宿舍楼之日止；利息计算详见附表，利息要求计至东鹏文化公司实际返还《租赁合同》项下的宿舍楼之日止）；2.判令东鹏文化公司承担案件全部诉讼费用。

一审法院查明：2004年12月31日，佛山市禅城区澜石镇番村经济联合社作（甲方）为出租方，与广东东鹏陶瓷股份有限公司东平装饰分公司（乙方）签订涉案《租赁合同》，主要约定：“一、甲方同意将东鹏陶瓷集团有限公司原东平陶瓷厂，路边宿舍楼（二楼与东一室叁拾伍平方米，此室属甲方物业）租给乙方使用。二、租赁期限拾年，即从二〇〇四年十二月三十一日起至二〇一四年十二月三十一日止。三、租金第一年至第五年每年上缴伍仟零捌拾贰元正（5082.00元），以后五年递增10%，即五年后每年上缴伍仟伍佰玖拾元贰角正（5590.20元）……五、合同期满后如乙方续租价格另拟。……”甲方落款处盖有佛山市禅城区澜石镇番村股份经济联合社公章。乙方落款处分别盖有广东东鹏陶瓷股份有限公司东平装饰砖分公司和案外人佛山某陶瓷有限公司公章。

2001年7月20日，原“佛山市石湾东鹏陶瓷集团有限公司”变更企业名称为“广东东鹏陶瓷股份有限公司”，2011年4月15日，“广东东鹏陶瓷股份有限公司东平装饰砖分公司”被注销。2017年7月11日，“广东东鹏陶瓷股份有限公司”变更企业名称为“广东东鹏文化创意股份有限公司”，即案件被告。

2011年11月5日，原“佛山市禅城区石湾镇街道番村股份经济联合社”更名为“广东省佛山市禅城区石湾镇街道番村股份合作经济联合社”，又于2020年2月1日更名为“佛山市禅城区石湾镇街道番村股份经济合作联合社”，即案件原告。

诉讼中，番村经联社述称，涉案合同甲方“佛山市禅城区澜石镇番村经济联合社”系其原名称，经前述两次变更后为当前名称。

诉讼中，番村经联社确认，涉案房屋未办理房屋所有权证，也未履行其他规划报建手续。东鹏文化公司确认涉案租赁合同租金由其支付给番村经联社。双方均确认涉案租赁合同期内租金已支付完毕。

一审法院认为，案件系房屋租赁合同纠纷。因涉案房屋未履行规划报建手续，故番村经联社就该房屋与东鹏文化公司签订的租赁合同无效。在该租赁合同约定的租赁期限内，双方均确认东鹏文化公司已支付完毕相应“租金”，其后，双方未就涉案房屋“续租”签订书面合同。番村经联社现主张东鹏文化公司继续使用涉案租赁物，双方“租赁关系”实际已经延续，东鹏文化公司应支付在涉案合同到期后至今的相应“租金”，对此，法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”番村经联社对其提出的上述主张及所依据的事实应承担举证证明责任。首先，番村经联社主张其于2020年5月7日收回涉案房屋时，东鹏文化公司相关人员仍在屋内活动，东鹏文化公司实际占有、使用涉案房屋，并提供自行录制的视频为证，但该视频仅能反映涉案房屋的情况，不能证明视频内所显示人员为东鹏文化公司相关人员；其次，番村经联社主张涉案租赁合同到期后，东鹏文化公司未再支付相应租金，番村经联社物业管理人员曾向东鹏文化公司对接人员进行催收，但未提供证据证明;最后，对于上述主张及相关事实，番村经联社未提供其他证据予以佐证。在东鹏文化公司抗辩涉案租赁合同已履行完毕，东鹏文化公司未继续占有、使用涉案房屋的情况下，番村经联社提供的证据不足以证明其主张，故对其诉讼请求，法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回番村经联社的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计316元，由番村经联社负担。

二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。

经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案的二审争议焦点为东鹏文化公司应否向番村经联社支付案涉租赁物自2015年1月1日起至2020年5月7日止的租金及相应利息。

本案中，番村经联社并未提供相关证据证明涉讼租赁物已取得建设工程规划许可证或按建设工程规划许可证规定进行建设，番村经联社与东鹏文化公司就涉讼租赁物成立的租赁关系，依法无效。现双方当事人均确认，东鹏文化公司已支付完毕本案《租赁合同》项下约定租赁期限内设施租赁物的占有使用费，后亦无相关证据证明番村经联社、东鹏文化公司就继续占有、使用涉讼租赁物又订立其他法律文件。番村经联社现主张，东鹏文化公司在本案《租赁合同》约定的使用期限届满后仍实际占有、使用涉讼租赁物，东鹏文化公司对此应支付相应的占有使用费。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”作为涉讼租赁物的提供主体，番村经联社于本案并未能提供相关证据证明东鹏文化公司自《租赁合同》约定的使用期限届满至番村经联社于2020年5月7日收回涉讼租赁物前仍实际占有、使用涉讼租赁物，亦未能提供相关证据证明番村经联社在该时段内存在催促东鹏文化公司缴纳占有使用费的行为或其他能够证明东鹏文化公司负有支付涉讼租赁物占有使用费义务的有效证据。现番村经联社以东鹏文化公司自《租赁合同》约定的使用期限届满后仍实际占有、使用涉讼租赁物为由，主张东鹏文化公司支付涉讼租赁物自2015年1月1日起的占有使用费，缺乏相应事实及法律依据，本院依法不予采纳。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。番村经联社的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费632.1元，由上诉人佛山市禅城区石湾镇街道番村股份经济合作联合社负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　余珂珂

审 判 员　李　虹

审 判 员　黄玉凤

二〇二〇年十二月十日

法官助理　赵超琳

书 记 员　黄卓敏