湖南大华能源服务有限公司与冷水江市爱弥儿金电幼儿园房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省冷水江市人民法院

民 事 判 决 书

(2021)湘1381民初11号

原告：湖南大华能源服务有限公司，住所地冷水江市沙塘湾街道办事处太坪村。

法定代表人：胡征东，该公司执行董事兼经理。

委托诉讼代理人：郝童杰，湖南人和人律师事务所律师。

被告：冷水江市***金电幼儿园，住所地冷水江市原金竹山电厂内老办公楼旁。

法定代表人：段艳萍。

委托诉讼代理人：杨耀新，冷水江市新亮剑法律服务所法律工作者。

原告湖南大华能源服务有限公司（以下至判决主文前简称为“大华能源公司”）与被告冷水江市***金电幼儿园（以下至判决主文前简称为“***幼儿园”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖南大华能源服务有限公司的委托诉讼代理人郝童杰，被告冷水江市***金电幼儿园的法定代表人段艳萍、委托诉讼代理人杨耀新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告湖南大华能源服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告***金电幼儿园返还承租房屋；2、判令被告支付违约金144000元（48000元/年×5%×60天）。事实和理由如下：2019年9月1日，原、被告签订了《金电幼儿园房屋租赁合同》，约定原告将位于金竹山电厂一生活区先行广场西北侧（原为金电幼儿园）的房屋租赁给被告，租赁期间为2019年9月6日至2020年9月5日，年租金为48000元。合同约定，租赁期满，被告应如期交还租赁场所；逾期不还的，每逾期一天，应向原告支付租金总额的5%的违约金。同时，合同约定租赁期满后原告不再将房屋继续租赁给被告。2020年9月4日，原告书面通知被告退还房屋。租赁期满后，原告多次向被告催告，但被告至今仍未退还。

被告冷水江市***金电幼儿园辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、本园有学生165人、教职工24人，至2021年1月放寒假止尚有一期未读完，家长也要求在此幼儿园就近入园；2、在幼儿园的装修及投入上，被告前后投资1500000元以上，特别是从2014年到2020年3月，维修及装修资金达466510元；3、被告从2006年接手以来前后已有15年，期间双方多次签订合同，但原告从来都没有告知何时不再续签合同，致使被告无法及时停止装修与另选新址。在2020年8月份续签合同时，原告才告知被告要求终止合同并不再续签合同；4、根据现状，既然原告不愿意续签合同，则双方已经由定期租赁合同转为不定期租赁合同，根据民法典第七百三十条之规定，原告应给予被告合理的时间另行租赁场地进行教学，而选址搬迁并非易事，且学生要完成这一年的学习才可以另行选择就读学校，现所有学生只读完了一期，尚有一期未读完，故被告认为合理期限为一年。因此，原告在2020年9月4日、2021年1月19日要求被告在2021年1月24日搬迁的通知，既不合情理，也不符合法律规定的合理时间；5、合同签订后，被告及时履行了支付房租的义务，不存在拖欠房租的情形，被告不存在违约行为。

经审理查明，原告大华能源公司是经冷水江市市场监督管理局登记成立的有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），成立于1993年10月23日，曾用名称为湖南省冷水江金电经济开发总公司、湖南省冷水江金电电力修造开发总公司。被告***幼儿园是从事幼儿教育的民办非企业单位。2020年8月7日，冷水江市教育局印发《冷水江市教育局关于冷水江市人之初幼稚园等18家普惠性民办园转办为政府参股形式公办园的通知》（冷教字[2020]45号），确定冷水江市***金电幼儿园转办为政府参股形式的公办幼儿园。

为承租场地开展幼儿教学活动，被告***幼儿园与原告大华能源公司多次签订房屋租赁合同，承租位于金竹山电厂一生活区先行广场西北侧（原为金电幼儿园）、占地约1000平方米的房屋（房屋所有权证号为：冷房权证字第0××2号）。2019年8月28日，被告***幼儿园（乙方）与湖南省冷水江金电电力修造开发总公司（甲方）签订《金电幼儿园房屋租赁合同》，该合同约定：1、房屋租赁期限为一年，从2019年9月6日至2020年9月5日止；租赁期满，甲方有权收回租赁房屋及相关设施，乙方应如期交还；2、租金为每月4000元，年租金为48000元；3、租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方拥有以下权利：依附于建（构）筑物上的装修设施归甲方所有；或者要求乙方恢复建（构）筑物原状；或者向乙方收取恢复工程的实际发生费用；4、租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转让、转租、转借房屋。租赁期满后，甲方不再继续租赁涉案房屋及相关设施给乙方，乙方在签订本次合同时，应当充分考虑租赁期满后不再继续租赁可能产生的影响及经济损失，并独立承担由此造成的经营风险和相应的法律责任；5、租赁期间，乙方未经甲方同意，中途退租的，已缴纳的租金不予退还，乙方还需按合同租金总额的20%向甲方支付违约金；乙方违反本合同约定，逾期交纳本合同约定的租金，每逾期一天，按租金总额的5%向甲方支付滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还租赁场所，逾期不还的，每逾期一天，乙方应向甲方支付租金总额的5%的违约金。

上述合同签订后，被告***幼儿园的法定代表人段艳萍通过银行转账向原告大华能源公司支付了涉案房屋一年的租金48000元。在上述合同租赁期间届满前后，原告大华能源公司多次通知被告***幼儿园搬离涉案房屋。在本案审理过程中，2021年5月31日，原、被告共同向本院出具情况说明，一致确认被告***幼儿园已于2021年5月24日搬离涉案房屋。

另查明，涉案房屋的所有权人为湖南省金竹山电厂（2017年12月，该公司名称变更为大唐冷水江金竹山电力有限责任公司），大唐冷水江金竹山电力有限责任公司将涉案房屋委托给本案原告大华能源公司经营管理。

上述事实，有经庭审质证、认证的《金电幼儿园房屋租赁合同》，房屋所有权证，银行回单，证明，情况说明，原、被告的陈述，冷教字[2020]45号文件，企业登记资料等证据予以证明。

本院认为，依法成立并生效的合同，应受法律的保护。本案中，原、被告于2019年8月28日签订的《金电幼儿园房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，程序正当，该合同依法成立且生效，并可以作为本案定案的依据。原、被告均应按合同的约定履行各自的义务。现原、被告共同确认被告***幼儿园已于2021年5月24日搬离涉案房屋，原告大华能源公司的前述第一项诉讼请求已经实现，无须另行判决确认；被告***幼儿园在租赁期满后未及时腾退涉案房屋，根据合同约定，被告***幼儿园每逾期一天腾退房屋，则应按租金总额的5%支付违约金。故对原告大华能源公司请求支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。在被告***幼儿园逾期腾退房屋期间，原告大华能源公司的实际损失为每日的租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原告大华能源公司主张的违约金依法认定为45240元[（4000元/月÷30天）×（1＋30%）×261天]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：

一、限被告冷水江市***金电幼儿园于本判决生效之日起十日内一次性支付原告湖南大华能源服务有限公司违约金共计45240元；

二、驳回原告湖南大华能源服务有限公司关于违约金的其他诉讼请求。

如被告冷水江市***金电幼儿园未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费3180元，由原告大华能源服务有限公司负担1180元，被告冷水江市***金电幼儿园负担2000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。

审　判　长　　袁　首

人民陪审员　　潘永恒

人民陪审员　　邹　媛

二〇二一年六月二十二日

书　记　员　　胡咏旦