长庆石油勘探局有限公司、甘肃创信建筑工程有限公司等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省庆城县人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘1021民初1850号 原告：长庆石油勘探局有限公司，住所地，陕西省西安市未央区长庆兴隆小区。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**。 委托诉讼代理人：***，甘肃正天合律师事务所律师。 被告：甘肃创信建筑工程有限公司，住所地，庆阳市西峰区世纪广场西侧创信大厦。 法定代表人：**，经理。 委托诉讼代理人：***，甘肃陇***事务所律师。 被告：庆城县**服务有限公司，住所地，庆阳市庆城县育才路。 法定代表人：**1，经理。 原告长庆石油勘探局有限公司（以下简称长庆勘探局）与被告甘肃创信建筑工程有限公司（以下简称创信公司）、庆城县**服务有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年7月6日立案后，依法适用普通程序，于2022年7月26日、9月21日公开开庭进行了审理。原告长庆勘探局的委托诉讼代理人**、***，被告创信公司的法定代表人**、委托诉讼代理人***、**公司的法定代表人**1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长庆勘探局向本院提出诉讼请求：1．判令《房屋租赁合同》终止履行，二被告立即向原告腾退交还租赁房屋，由第一被告支付2021年1月1日起至2021年12月31日的租金158208元，［（197760／365×73天）＋（197760-197760／365×73天）×0.75］，二被告共同支付自2022年1月1日起至2022年6月15日的房屋占有使用费89397元，并自2022年6月16日起按照每日541.8元的标准支付房屋占用使用费至房屋实际腾退交还之日；2．判令第一被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金430737元（197760／365×1.5×530，按日租金1.5倍计算，自2021年1月1日至2022年6月15日共计530天），后期滞纳金自2022年6月16日起按照每日812.71元的标准计算支付至上述款项实际履行完毕；3．判令第一被告向原告支付逾期腾房的滞纳金134097元（197760／365×1.5×165，按日租金1.5倍计算，自2022年1月1日至2022年6月15日共计165天），后期滞纳金自2022年6月16日起按照每日812.71元的标准计算支付至房屋腾退交还之日；4．判令第一被告向原告支付2020年11月至2021年3月、2021年11月至2022年3月两个采暖期的采暖费共计192000元，并支付2020年11月份至2022年4月份的电费14945元，2021年12月6日至2022年4月1日的水费3435元；5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月1日，原告（签订合同主体为长庆石油勘探局矿区服务事业部庆城综合服务处，现已被注销，所有债权债务由本案原告承担）与被告签订《房屋租赁合同》，由原告将庆城县凤城园六区的房屋以10.3元／㎡共计每年197760元的价格出租给被告，供被告经营使用，约定租赁期限三年，自2019年1月1日至2021年12月31日，租赁期限满后，本合同自行终止，水电暖等费用由租户自行缴纳。受原告单位委托指派，其下属单位长庆石油勘探局有限公司庆阳工业服务处于2020年12月29日与被告再次签署了《房屋租赁合同》，双方约定：1．被告逾期支付租金的，每逾期一日，须按照日租金的1.5倍支付滞纳金；2．被告在租赁期限届满后逾期腾还的，每逾期一日，按照日租金的1.5倍支付滞纳金。另，2021年3月15日，被告向原告腾退了所租赁面积的四分之一房产（8间标间、4间套房）。原告在计算诉讼请求时对被告腾退的房产对应的租金已进行了核减，具体核减过程为［（197760／365×73天）＋（197760-197760／365×73天）×0.75］。上述《房屋租赁合同》签订后，原告按约向被告交付了房屋，履行了合同义务，但被告未按期缴纳供暖费及电费，且在租赁期限届满合同终止履行后占房不退，已严重损害原告的合法权益。据了解，被告创信公司将租赁房屋以29万元／年的价格转租给被告**公司，鉴于合同履行期限已于2021年12月31日届满，故被告**公司应当与创信共同履行腾房义务，同时支付房屋占有使用费。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。 创信公司辩称，原告所述的案涉合同的签订时间及约定内容属实，创信公司同意与原告终止合同履行，腾退所租赁的房屋，但请依法驳回原告的其他诉讼请求。1.2021年3月15日，合同的签订***石油勘探局矿区服务事业部庆城综合服务处（以下简称庆城服务处）从创信公司处将租赁的房屋以70元／间／天的价格回租了8间标间，以120元／间／天的价格回租了4间套房，租赁期为291天，租赁费共计302640元；2.2021年12月18日，创信公司与庆城服务处对租赁费进行了结算，截止2021年12月16日，庆城服务处应返还创信公司房租104880元。2022年6月7日，双方对租赁费进行了结算，截止2022年5月13日，创信公司拖欠供暖费57600元、电费14945元、水费3435.5元，以上三项费用共计75980.5元，供暖费57600元应当扣减庆城服务处租赁的16件房（1／4）的供暖费14400元。电费以电表记录的为准，水费3435.5元，庆城服务处承担1／4即859.88元，剩余费用由**公司承担。 **公司辩称，1．我公司已按合同约定全额缴纳了房租，并未拖欠，故不存在滞纳金；2．①原告长期违反国家价格规定，加价向我公司收取水电费，我公司要求原告出示水电费的计算标准及收费依据，对多收取部分向我公司退还。②原告按60月／㎡的价格收取暖气费，远超庆阳市2021-2022年采暖收费标准即居民24元／㎡、非居民33元／㎡，原告收取标准严重超出相关价格规定，导致我公司未能按时缴纳取暖费，原告就将我公司的供暖管道关闭，我公司只能采取空调取暖。且无论是原告还是创信公司均非收取供暖费的权利主体，故其无权收取供暖费；3．原告诉称我公司2021年向其腾退12间房屋与事实不符，实际是经**1与我公司协商，由原告将12间房屋以16万元／年的价格回租，原告安装了独立的水、电表，水电暖费用应由原告承担；5．我公司于2019年4月15日与出租方**1签订了《房屋租赁合同》，约定由我公司租赁案涉房屋，租赁期限三年，自2019年4月15日至2022年4月15日，2019年度房租为35万元，其余两年房租为29万元，合同签订后，我公司按约支付了租金，并将租赁房屋用于开设宾馆。原告得知第一被告**1将按着房屋转租给我公司后，并未在六个月内提出异议。根据相关法律规定，应当视为原告同意我公司租赁案涉房屋，转租期限自2019年4月15日至2022年4月15日。我公司将案涉房屋用于开设宾馆，投资大、回收周期长。原告作为出租方，**1作为转租方，均为受益人，唯独我公司作为投资方，受损严重，我公司共计缴纳房租288万元，且从未拖欠，在租赁期限届满后，我公司明确表示积极配合有关腾退房屋相关事宜，但原告从未派人与我公司协商，不存在我公司拒不腾退房屋的情况，原告与被告创信公司应共同对我公司进行装修、投资赔偿。2022年2月16日，原告在明知我公司租赁未到期且尚在正常经营的情况下，私自断水断电，多次组织人员强行进入我公司宾馆内打砸，执意收回房屋。在我公司报警以后，原告更是用1.5m高的铁皮将我公司的经营场所围住，致使我公司无法正常经营，现在要求原告赔偿我公司营业损失和装修损失。 原告围绕诉讼请求依法提交了：1．长庆勘探局营业执照复印件、内资企业基本信息核对件、关于注销矿区服务事业部庆城综合服务处的通知核对件；2．创信公司及**公司工商信息截图打印件；3．房屋租赁合同2份；4．长庆勘探局庆阳工业服务处庆城区域供热合同复印件（与庆城县**热能科技有限公司于2019年10月28日签订）、委托付款凭证、庆城县发改局（2019）232号文件各1份；5．长庆勘探局庆阳工业服务处庆城区域供热合同复印件（与甘肃**美能源有限公司于2020年10月30日签订）、长庆勘探局庆阳工业服务处对外经济合同履行验收确认单、委托收款凭证、抵账协议各1份；6．供用热力合同复印件1份（与**花公司于2021年10月20日签订）、委托付款凭证2份；7．电表抄底底数1份；8．**宾馆外部照片、庆城县**服务有限公司卫生许可证各1张。被告创信公司依法提交了：1．创信公司的营业执照复印件1份；2．房屋租赁合同2份；3．房屋租赁费用结算明细、水电费、取暖费的结算清单1份。被告**公司依法提交了：1．拍摄于2021年10月的视频1份；2．拍摄于2022年4月16日的视频1份；3.2022年4月19日拍摄的照片9张；4.2022年2月16日录音1份；5．庆阳工业服务处收款收据及电费、水费收费单打印件2份；6．**公司法定代表人的父亲与**2的短信聊天记录打印件2页；7．**公司与**1签订的房屋租赁合同原件与复印件各1份。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，结合庭审调查及当事人陈述，本院分析认定如下： 1．原告提交的证据3，因合同约定的滞纳金的征收主体并非原告，故对该组证据的真实性予以认定，对证明目的不予采纳； 2．原告提交的证据4、5、6为复印件，合同中约定的供暖费和原告与被告创信公司结算明细中约定的供暖费单价不一致，故对原告的证明目的不予采纳； 3．原告提交的证据7，因未经被告签字确认，系原告单方出具，故不予采信； 4．原告提交的证据8，与被告创信公司提交的证据2、被告**公司提交的证据7可以相互印证，故对上述证据均予以采信； 5．被告创信公司提交的证据3，经原告工作人员签字确认并加盖了原告公司的印章，故创信公司的证明目的可以成立，对该组证据予以采信； 6．被告**公司提交的证据1，因拍摄时间不是在供暖周期之内，故不予采信； 7．被告**公司提交的证据2、3可以相互印证，证实原告对被告**公司经营的宾馆进行了围堵并造成损失，故对上述证据均予以采信； 8．被告**公司提交的证据4、6，可以相互印证，证实原告的确存在断水断电行为，故对上述证据均予以采信； 9．对被告**公司提交的证据5的真实性予以认定，无证据印证原告收取的费用高于市场价，但收款收据中交款单位为**宾馆，可以证实原告对创信公司转租案涉房屋给**公司的事实知情，故对原告的质证意见不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月1日，长庆石油勘探局矿区服务事业部庆城综合服务处（2020年12月10日被注销）与被告签订了为期五年的房屋租赁合同，将位于庆城县凤城园▪▪▪▪▪▪▪▪房屋出租给被告创信公司。双方于2019年1月1日就案涉房屋再次签订《房屋租赁合同》，双方约定房租为10.3元／㎡／月、每年197760元，租赁期限三年，自2019年1月1日至2021年12月31日，合同每年一签，本合同期限为2019年1月1日至2019年12月31日，租赁期限满后，本合同自行终止。一年租金及费用在签订合同5个工作日内一次性付清，乙方（创信公司）逾期未支付租金及相关费用，每日向甲方按照年费用的5％缴纳滞纳金。水、电、暖等费用由租户自行缴纳。长庆石油勘探局有限公司庆阳工业服务处于2020年12月29日与被告再次签署了《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限1年，自2021年1月1日起至2021年12月31日止，房租为每月16490元，租金总额为197760元，租赁期满合同自然终止。乙方（创信公司）逾期支付租金，每逾期一日，须按照日租金的1.5倍支付滞纳金；租赁期满，乙方应如期交还房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金1.5倍的滞纳金，未经甲方（长庆石油勘探局庆阳工业服务处）书面同意，乙方转租、转借承租房屋的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。案外人**1将案涉房屋转租被告**公司法定代表人**1父亲**2，双方于2014年3月8日签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为五年，自2014年4月15日至2019年4月15日，年租金380000元。2019年4月15日，案外人**1与被告**公司法定代表人**1再次就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限三年，自2019年4月15日至2022年4月15日，2019年度房租为350000元，其余两年房租为290000元，水、电、暖费用由乙方（**1）自行承担。出租房屋的水、电、暖等配套设施及其附属设施无法正常运行的，乙方认为严重影响使用房屋时，可提前通知出租方（**1）。 2021年3月15日，长庆石油勘探局庆阳工业服务处又从被告创信公司处将案涉房屋中的16间（其中单间8间，套间4间）回租，单间每间每天70元，套间每间每天120元，共计回租291天，自2021年3月15日至2021年12月16日，租金共计302640元。2021年12月18日，创信公司与长庆石油勘探局庆阳工业服务处就回租房屋费用进行了结算并出具了《结算明细》，回租房屋租金302640元核减2021年度房租197760元及**1名下所欠水电暖费用75980.5元后，长庆石油勘探局庆阳工业服务处应返创信公司28899.5元。2022年6月7日，长庆石油勘探局庆阳工业服务处就案涉房屋的水电暖费用应交费及供暖费单价进行了确认，长庆石油勘探局庆阳工业服务处在清单中签字并**。2022年2月16日，原告开始停止向案涉房屋供水，2022年4月16日，原告将案涉房屋外围用铁皮封堵至今。 另查明，长庆石油勘探局庆阳工业服务处从创信公司处回租的房屋系创信公司以16万元的价格从**公司回租，**公司在抵顶了16万元回租款后向创信公司缴纳了全部房租。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原告与被告创信公司之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 1．关于原告诉请终止《房屋租赁合同》并由二被告腾退交还租赁房屋的问题。无论是长庆石油勘探局庆阳工业服务处与被告创信公司就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》，还是**1与**1就案涉房屋转租签订的《房屋租赁合同》，两份合同约定的租赁期限在原告起诉时均已届满，故合同约定的权利义务已自然终止。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”的规定，在租赁期限届满且原告不同意继续出租的情况下，实际占用人应当返还租赁房屋，故原告诉请由被告创信公司腾退交还租赁房屋的请求，无事实依据，不予支持，案涉房屋应由被告**公司腾退并交还。 2．关于原告诉请二被告支付房屋租赁费的问题。①原告诉请由被告创信公司支付2021年1月1日至2021年12月31日的房租158208元，与双方于2021年12月18日就案涉房屋费用结算数据不符，《结算明细》明确列明回租房屋租金302640元核减2021年度房租197760元及**1名下所欠水电暖费用75980.5元后，长庆石油勘探局庆阳工业服务处应返创信公司28899.5元，故原告的该项诉讼请求，与事实不符，不予支持；②原告诉请由二被告共同支付自2022年1月1日起至6月15日的房屋使用费89397元，并自2022年6月16日起按照每日541.8元标准支付至房屋实际交还之日的房屋占用费。根据庭审查明，被告**公司已向第一被告代理人**2缴纳了2021年4月15日至2022年4月15日之间的房租，故2022年1月1日至2022年4月15日之间的房租应由被告创信公司向原告缴纳，缴纳数额为51471.8元（197760÷365×95），核减原告应返还创信公司的28899.5元，被告创信公司应缴纳房租22572.3元；自2022年4月16日起，应由房屋实际占用人被告**公司按照每日541.8元标准支付占用费至房屋实际交还之日。 3．关于原告诉请被告创新公司支付逾期支付租金及逾期交还房屋滞纳金的问题。滞纳金是当事人按照法定义务应该向国家缴纳而未缴纳的钱款，具有法定性、强制性和惩罚性，一般适用于应缴而未缴的税款以及行政性规费。原告不属于国家行政机关，无权向当事人征收滞纳金，故对原告要求由被告创信公司支付滞纳金的诉请，无法律依据，不予支持。 4．关于原告诉请由被告创信公司支付两个周期内供暖费及水、电费的问题。根据《中华人民共和国民法典》第六百五十四条规定：“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时支付电费。用电人逾期不支付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不支付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。供电人依据前款规定中止供电的，应当事先提前通知用电人。”第六百五十六条规定：“供用水、供用气、供用热力合同，参照适用供用电合同的有关规定。”因原告不是供暖人，被告创信公司不是实际用暖人，故原告要求由被告创信公司支付由原告代为支付的供暖费，与本案房屋租赁合同纠纷系不同法律关系，故在本案中不予一并处理，原告可另行起诉。水、电费因双方于2021年12月18日进行了结算，已用于抵顶原告回租房屋的费用，故对原告要求由创信公司支付水、电费的诉请，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百五十七条、第六百五十四条、第六百五十六条、第七百零三条、第七百三十三条规定，判决如下： 一、庆城县**服务有限公司于本判决生效后十五日内向长庆石油勘探局有限公司腾退并交还租赁房屋，并按照每日541.8元的标准支付自2022年4月16日起至房屋实际交还之日止的房屋占用费； 二、甘肃创信建筑工程有限公司于本判决生效后十五日内给付长庆石油勘探局有限公司截止2022年4月15日拖欠的房屋租赁费22572.3元； 三、驳回长庆石油勘探局有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理14006元，由长庆石油勘探局有限公司负担10883元，甘肃创信建筑工程有限公司负担364元，庆城县**服务有限公司负担2759元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　陈**强 二〇二二年十一月二十八日 书　记　员　　陈　超