哈尔滨益达消防设施安装有限公司、大庆市智联物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省大庆市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）黑06民终2476号

上诉人（原审被告）：哈尔滨益达消防设施安装有限公司，住所地哈尔滨市南岗区高新技术产业开发区**楼**。

法定代表人：靳伟，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：郭志军，男，该公司员工。

被上诉人（原审原告）：大庆市智联物业服务有限公司，住所，住所地黑龙江省大庆市红岗区红岗新城G1公寓****div>

法定代表人：张野，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：李晓林，女，该公司员工。

上诉人哈尔滨益达消防设施安装有限公司因与被上诉人大庆市智联物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大庆市红岗区人民法院（2020）黑0605民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人的上诉请求：1.撤销大庆市红岗区人民法院（2020）黑0605民初491号民事判决，改判上诉人给付被上诉人2018年至2019年两年物业费20000元，并不承担违约金；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1.2013年9月开始上诉人陆续接收被上诉人提供的物业服务，因案涉房屋为工程抵债房，房屋交接后，案涉房屋一直未取得产权证，致使抵债的房屋无法出售，给上诉人经济带来巨大压力，上诉人从未在案涉房屋居住过，也未享受过被上诉人的服务。被上诉人存在服务未达到约定标准的问题，未完全履行合同约定的义务。2.物业服务合同是被上诉人与开发商在楼房竣工时签订的，被上诉人因服务质量问题曾多次被业主投诉，一审法院只看合同内容，不注重其是否案按合同内容完全实际履行。综上，请求二审法院纠正错误，给上诉人一个公正的判决。

被上诉人辩称，一审判决认定事实清楚,上诉人应向被上诉人交付相应的物业费,被上诉人曾多次向上诉人进行催缴,请求二审法院判决上诉人给付被上诉人物业管理服务费,维护被上诉人的合法权益。

原审原告向原审法院起诉的诉讼请求：1.判令被告给付2018和2019年度的物业费共计67,588元；2.判令被告给付2018和2019年度的物业费违约金共计67,419元（欠费本金×0.003×违约天数，其中违约天数2018年度违约金自2019年1月1日计算至2020年6月30日，2019年度违约金自2020年1月1日计算至2020年6月30日）；3.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院经审理查明：原告与被告分别于2013年9月1日、2014年9月25日、2015年7月28日、2017年9月29日就签订了前期物业管理服务协议，约定由原告为被告在红岗新城的抵款房屋（G2-501-506、G2-1101、1102、1103、1104、1105、1107、1108、1110、1111、1112、1113、1114、1115、1116、1117、1118、1119、1120、1121、1122、1123、1124、1125）提供物业服务，并约定了物业服务费的标准（2016年起下调至公寓住宅楼21.16元/平方米/年和公寓办公楼27.87元/平方米/年）、交纳时间（每年的1月15日前预交本年度物业服务费）和违约金（从物业费逾期之日起按每日应交费的千分之三缴纳）。原告依约提供了物业服务，被告在接收上述房屋之后至2017年一直按年如期向原告交纳了物业费，但2018年度和2019年度的物业费被告均未按照合同约定的期限向原告交纳，故原告诉至法院，请求判令被告向原告支付2018年度和2019年度的物业费及因逾期未交而产生的违约金，并由被告承担诉讼费用。

一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。对于案涉合同的签订，被告虽主张其与原告签订物业管理服务协议是为了接收房屋来挽回工程款损失，但是其与原告订立合同时并不存在欺诈、胁迫等意思表示不真实的情形，被告是在知悉风险的前提下自愿接收了案涉抵款房屋，同时与原告签订了物业管理服务协议并依约交纳了自接房到2017年度的物业费，故本院认为该协议的签订是双方当事人的真实意思表示，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行自己的义务。本案中，原告举证证明了其已依约提供了物业服务，而被告未能提供相反的证据予以反驳，故被告应当对欠付原告的2018年度和2019年度的物业费67,588元承担给付责任，并赔偿因逾期付款而给原告造成的损失。对于原告主张的违约金，被告辩称违约金约定过高不同意给付。本院经审查认为，违约金条款系双方签订的物业管理服务协议中明确约定，被告逾期未付物业费，理应依约向原告支付违约金。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条的规定，本案中当事人约定的违约金已超过造成损失的30％，应属过高。综合考量原告的实际损失及预期利益等因素,结合被告缔约地位较弱以及违约金条款是格式条款而非特别约定的实际情况，本院酌定将违约金调整为以被告未付款项为基数，自原告主张计算违约金之日起至2020年6月30日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告哈尔滨益达消防设施安装有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大庆市智联物业服务有限公司欠付的物业费共计67,588元，并以33,794元为基数分别给付2018年度和2019年度的逾期付款违约金共计3147元（2018年度违约金自2019年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至2020年6月30日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年度违约金自2020年1月1日起至2020年6月30日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告大庆市智联物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,500元，由原告负担500元，由被告负担1000元。

本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

本院查明的事实与原审法院查明的事实相一致。

本院认为，上诉人和被上诉人为物业服务合同关系，双方当事人物业服务协议的签订是双方当事人的真实意思表示，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人提供物业服务后，上诉人应缴纳物业费。上诉人虽主张案涉房屋是其接收的抵债房，未实际居住，也未享受到被上诉人的物业服务，但被上诉人所主张的上述事由均不能构成其拒交物业费的法定事由。原审及二审审理期间,上诉人也未举出有效证据证明被上诉人2018年及2019年的物业服务未达到标准，上诉人无权拒绝缴纳2018年及2019年的物业费。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费990元，由上诉人哈尔滨益达消防设施安装有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　程雪飞

审判员　　刘宏博

审判员　　王　刚

二〇二〇年十二月二十日

法官助理李华楠

书记员陈潇

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；