某某、黑龙江国光建筑装饰工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）吉0191民初71号 原告：***，女，1994年3月5日出生，满族，住吉林省伊通满族自治县。 委托诉讼代理人：荣佑东，吉林哲讼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，男，1969年6月24日出生，汉族，住长春市二道区，系***父亲。 被告：黑龙江国光建筑装饰工程有限公司，住所地：哈尔滨市道里区群力第五大道与丽江路交口西南侧汇智·金融企业总部（一期）AB栋办公A区7层701号。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，***可律师事务所律师。 被告：吉林省天旗房地产开发有限公司，住所地：吉林省长春市经济开发区洋浦大街以东，规划二路以北融创洋浦一号19号楼。 法定代表人：**，该公司董事长。 第三人：长春融创融承置业有限公司，住所地：吉林省长春市经济开发区洋浦大街以东，规划二路以北融创洋浦一号19号楼。 法定代表人：**，该公司董事长。 原告***与被告黑龙江国光建筑装饰工程有限公司（以下简称国光建筑公司）、吉林省天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗房地产公司）、第三人长春融创融承置业有限公司（以下简称融创融承置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2023年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告***的委托诉讼代理人荣佑东、**，被告国光建筑公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，被告天旗房地产公司、第三人融创融承置业公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告***与被告天旗房地产公司签订的《商品房预定合同》合法有效；2、判令对位于长春经济技术开发区洋浦大街6666号天旗·春***X号楼XXX室房屋停止执行并解除该房屋查封措施；3.判令被告天旗房地产公司协助原告办理涉案房屋网签备案手续；4.判令本案案件受理费由三被告承担。事实和理由：2021年11月14日，原告***与被告天旗房地产公司签订了《商品房预定合同》，原告拟以贷款方式购买位于长春经济技术开发区洋浦大街6666号天旗·春***（又名融创洋浦一号）X号楼XXX室房屋，房屋面积为88.9平方米，单价为8500元／平方米，房屋总价款为755,650元。合同签订后，原告***按约定支付了房屋首付款，剩余房款为银行贷款，被告天旗房地产公司也将房屋交付给了原告。后因被告国光建筑公司与天旗房地产公司、融创融承置业公司建设工程施工合同纠纷一案，贵院作出（2022）吉0191民初1566号民事裁定书，保全查封了涉案房屋。原告得知后即向贵院提出保全异议，请求解除对涉案房屋的查封措施，贵院作出（2022）吉0191民初1566号之三民事裁定书，裁定“驳回案外人***的异议请求”，贵院于2022年9月14日向原告送达了上述裁定书。原告认为，其在涉案房屋查封前已与被告天旗房地产公司就该房屋签订了书面买卖合同，并在法院查封前已合法占有涉案房屋，同时原告已就涉案房屋支付了一半以上的价款，涉案房屋虽登记在被告天旗房地产公司，但已为原告所购买，不应予以查封。原告的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起执行异议之诉，望判如所请。 国光建筑公司答辩称，法院对融创洋**号小区一期X号楼XXX室房屋的查封不应予以解除，具体理由如下：一、案涉房产满足预售许可条件，且能够办理产权证明：而法院在查封时案涉房屋办理网签手续或产权证明满足查封案件。二、案涉房产用途为商业，并非住宅，不是满足居住需求的房屋。三、1.申请人与天旗房地产公司未签订合法有效的《商品房买卖合同》。申请人仅提交了《商品房预定合同》，该预定合同第二条第1项明确日后申请人需与天旗房地产公司签订正式的《商品房买卖合同》。2.案涉房屋为商业用途，通过***等中介软件该类型商业用途房屋均价不低于每平方米10000元而申请人购房单价为每平方米8500元，其显著低于市场价格，不能够排除天旗房地产公司与申请人恶意串通，逃避债务恶意转移资产。3.申请人提供的转账凭证记载的金额396，762元不足房屋总价款的一半，更重要的是其提交的4张收款收据均不是正规的购房发票，收款收据载明的款项内容均为诚意金，且均未注明所购买房屋的具体房号。该收款收据无法确认申请人向天旗房地产公司转账的款项是案涉房屋的购房款。据此申请人提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》规定的情形，申请人请求法院解除对案涉房屋查封的申请不应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 本院在审理国光建筑公司与天旗房地产公司、融创融承置业公司建设工程施工合同纠纷一案（2022）吉0191民初1566号中，***建筑公司的诉讼保全要求，本院作出（2022）吉0191民初1566号民事裁定书，于2022年7月22日查封天旗房地产公司名下的案涉房屋，2022年8月，原告***向我院提出了保全异议，本案作出了（2022）吉0191民初1566号之三民事裁定书，驳回案外人***的异议请求，***对该裁定不服，形成本诉。 ***（乙方）与天旗房地产公司（甲方）签订《商品房预定合同》，约定乙方预定的商品房为甲方开发销售的融创洋**号项目X号楼XXX号商业房屋。实际销售单价为8500元/平方米，实际总房款为755,650元。付款方式为贷款，其中首付款335,650元。乙方于2021年11月14日订金50,000元，乙方于2021年11月18日前交房款335,650元，2021年12月18日前交房款370,000元。上述合同签订后，2021年11月14日天旗房地产公司出具收款收据载明，收到***诚意金50,000元。2021年11月18日和2021年11月25日，***分别向天旗房地产公司转账200,000元和146,762.5元，天旗房地产公司出具两张收款收据载明，收到***诚意金200,000元和146,762.5元。2022年2月23日，***向天旗房地产公司缴纳水、电、热力费150,625元。 2022年2月28日，***的母亲在案涉房屋内注册成立了经济技术开发区大洋修胎洗车中心。融创物业服务集团有限公司出具居住证明载明：***在案涉房屋内居住。***还提供了其在案涉房屋内居住的照片。 本院认为：根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，故本案应适用上述规定来判断***对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 一、在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。尽管2021年11月15日，天旗房地产公司与***签订了《商品房预定合同》名为预订合同，但该合同内容明确，且***支付了部分购房款，天旗房地产公司向***交付了案涉房屋，双方已实际履行案涉合同。故本院认为双方签订的《商品房预定合同》系正式的商品房买卖合同。该合同签订时间远远早于查封时间。据此本院认定，天旗房地产公司与***在人民法院2022年7月15日查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。 二、所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，经长春市房屋档案馆出具档案信息证实，***名下无其他房屋，同时根据融创物业服务集团有限公司出具的证明及现场照片，可以确认***在此居住，案涉房屋为商用两住用房。 三、已交付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋总价款755,650元，***已向天旗房地产公司支付396,762.5元，超过合同约定房屋总价款的50％。故***符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定全部的条件，其对案涉房屋享有消费者物权期待权足以排除法院的强制执行。 四、其他问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》中关于执行异议之诉的规定，执行异议之诉所要解决的是相关当事人至今的民事权益在强制执行程序中的冲突问题，案外人同时提出的确认其权利的诉讼请求因与民事权益的认定密切相关而在执行异议之诉中一并审理并裁判外，案外人在执行异议之诉中同时提出要求确认购房合同效力、被执行人协助办理权属登记等诉讼请求，因与排除强制执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件的审理范围。因此，本案***要求确认购房合同效力及要求天旗房地产公司协助其办理案涉房屋权属登记的请求，不属于本案审理范围。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、解除对被告吉林省天旗房地产开发有限公司名下坐落于长春经济技术开发区洋浦大街6666号天旗·春***X号楼XXX号房屋的查封； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 案件受理费11,351.5元，由被告吉林省天旗房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院，也可以在判决书送达之日起十五内，向长春市中级人民法院在线提交上诉状。 本判决生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费、纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利的当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行的财产线索。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二三年四月二十日 书　记　员　　迟茗月