某某、黑龙江国光建筑装饰工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）吉0191民初70号 原告：**，女，1977年5月31日生，汉族，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：**，吉林策业律师事务所律师。 被告：黑龙江国光建筑装饰工程有限公司，住所地：哈尔滨市道里区群力第五大道与丽江路交口西南侧汇智金融企业总部（一期）AB栋办公A区7层701号。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，***可律师事务所律师。 被告：吉林省天旗房地产开发有限公司，住所地：吉林省长春市经济开发区洋浦大街以东，规划二路以北，融创洋浦一号19号楼。 法定代表人：**，该公司董事长。 第三人：长春融创融承置业有限公司，住所地：吉林省长春市经济开发区洋浦大街以东，规划二路以北，融创洋浦一号19号楼。 法定代表人：**，该公司董事长。 原告**与被告黑龙江国光建筑装饰工程有限公司（以下简称国光建筑公司）、吉林省天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗房地产公司）、第三人长春融创融承置业有限公司（以下简称融创融承置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2023年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告**的委托诉讼代理人**、被告国光建筑公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，被告天旗房地产公司、第三人融创融承置业公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令立即解除对长春经济技术开发区融创洋**号（备案名：******）小区一期6-103、104两套房屋的保全查封。2.请求人民法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2021年11月15日，原告**在天旗房地产公司售楼处，购买了位于长春市经济技术开发区融创洋**号（备案名：天旗·春***）小区一期6-103、104两套房屋。原告依照双方约定给付了全部购房款及物业维修基金，第三人天旗房地产公司亦已将上述房屋交付给原告合法使用至今。由于疫情原因以及天旗房地产公司的原因，尚未办理产权网签备案登记手续。现被告国光建筑公司在其起诉天旗房地产公司和融创融承置业公司建设工程施工合同纠纷的诉讼案件中申请对天旗房地产公司名下的财产进行查封，致使原告购买的上述房屋被保全查封。原告依法对此提出书面异议，贵院于2022年9月13日作出（2022）吉0191民初1566号之一民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 黑龙江国光建筑装饰工程有限公司辩称，法院对融创洋**号小区一期6-103、104号房屋的查封不应予以解除，具体理由如下：一、案涉房产满足预售许可条件，且能够办理产权证明，而法院在查封时案涉房屋未办理网签手续或产权证明，满足查封条件。二、案涉房产用途为商业，并非住宅，不是满足居住需求的房屋。三、1、申请人与天旗房地产公司未签订合法有效的《商品房买卖合同》，申请人仅提交了购房合同审批表，但该审批表未加盖出售方公章，且该审批表的内容、形式均不具备商品房买卖合同的要件，该购房审批表不是合法有效的《商品房买卖合同》。另外购房合同审批表注明的折后建筑单价5925.34平方米显著低于市场价格，不排除天旗房地产公司逃避债务恶意转移资产。2.申请人提交的6张收款收据不是正规的购房发票，收款收据载明的款项内容均为诚意金，且均未注明所购买房屋的具体房号。该收款收据无法确认申请人向天旗转账的款项是案涉房屋的购房款。据此申请人提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》二十九条规定的情形，申请人请求法院解除对案涉房屋查封的申请不应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 本院在审理国光建筑公司与天旗房地产公司、融创融承置业公司建设工程施工合同纠纷一案（2022）吉0191民初1566号民事判决书中，***建筑公司的诉讼保全要求，本院作出（2022）吉0191民初1566号民事裁定书，于2022年7月22日查封天旗房地产公司名下的案涉两处房屋，2022年8月1日，原告**向我院提出了保全异议，本案作出了（2022）吉0191民初1566号民事裁定书，驳回案外人**的异议请求，**对该裁定不服，形成本诉。 2021年11月15日，天旗房地产公司（甲方）与**（乙方）签订了两份《商品房预定合同》约定，乙方所预定的商品房为甲方开发销售的融创洋**號项目6号楼103，104号，用途为商业用房，销售建筑面积均为253.15平方米。实际销售单价均为5,925.34元/平方米，实际总房款均为150万元、付款方式为一次性付款。两处房屋的付款时间为：乙方于2021年11月15日交定金5万元，乙方于2021年11月18日前交房款145万元。乙方需持本合同并按照本合同约定时间到销售现场交纳首付款（一次性付款的为全款），并同时签订《商品房买卖合同》及附件和相关购房材料。本预定合同约定之实际总房款为最终确定之事项，乙方在签订《商品房买卖合同》时不应再要求变更。 上述合同签订后，**向天旗房地产公司分六次共计转账3,063,287.5元，天旗房地产公司上述款项的六份收款收据。载明收到**诚意金共计3,063,287.5元。 经本院庭后询问天旗房地产公司，天旗房地产公司陈述，我公司存在一笔融资，打印备案合同房地局系统密钥由我司与资金方共管，后因我方未及时支付资金方本息，资金方暂停我方备案合同的打印，无法与**签订正式的商品房买卖合同及办理更名过户手续。天旗房地产公司已于2022年1月16日将案涉两处房屋交付给**占有使用。 赵鑫喆系天旗房地产公司销售工作人员。**提供了其与赵鑫喆的微信聊天记录以此证明双方交接案涉房屋的情况。 本院经询问案涉房屋使用人***、**，二人确从**处租赁案涉房屋并加盟百亿鲜花行。**还举证了2022年1月21日交纳103商铺的缴费电子凭证、与洋浦一号销售工作人员赵鑫喆收房的微信聊天记录（主要内容是收房），以此证明**自2021年1月起占有使用案涉两处房屋。 本院认为，《执行异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。故根据《执行异议复议规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，**符合上述四项要件，分析如下： 一、关于**是否在人民法院查封案涉房屋之前签订合法有效的书面买卖合同 尽管2021年11月15日，天旗房地产公司与**签订了《商品房预定合同》名为预订合同，但该合同内容明确，且**支付了全部购房款，天旗房地产公司向**交付了案涉两处房屋，双方已实际履行案涉合同。故本院认为双方签订的《商品房预定合同》系正式的商品房买卖合同。该合同签订时间（2021年11月15日）远远早于查封时间（2022年7月22日）。据此本院认定，天旗房地产公司与**在人民法院2022年7月15日查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。 二、关于**是否在人民法院查封之前合法占有案涉房屋 2022年1月**在案涉103号房屋内注册登记百亿鲜花行。2022年6月***在案涉104号房屋内注册登记百亿鲜花行、**举示了其与上述二人的租赁合同加盟合同、部分租金收条、部分租金转账流水，同时本院经询问案涉房屋使用人***、**，二人确从**处租赁案涉房屋并加盟百亿鲜花行。**还举证了2022年1月21日交纳103商铺的缴费电子凭证、与洋浦一号销售工作人员赵鑫喆收房的微信聊天记录，上述举证能够证明**自2021年1月起占有使用案涉两处房屋。且天旗房地产公司亦承认与**交付了案涉房屋。国光建筑公司虽对**自2021年1月起占有案涉房屋提出异议，但未提交相关证据否定上述事实。故本院认定，**在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。 三、关于**是否已支付全部价款 2022年11月15日，**向天旗房地产公司分六次共计转账3,063,287.5元，天旗房地产公司上述款项的六份收款收据。载明收到**诚意金共计3,063,287.5元。本院认为，**已经支付了该房屋的全部对价。 四、关于案涉房屋未办理过户登记是否系因**自身原因 庭后，本院询问天旗房地产公司为什么未与**办理案涉两处房屋的更名过户手续。天旗房地产公司陈述，我公司存在一笔融资，打印备案合同房地局系统密钥由我司与资金方共管，后因我方未及时支付资金方本息，资金方暂停我方备案合同的打印，无法办理相关手续。本案系天旗房地产公司原因致使案涉两处房屋没办理更名过户至**名下，**在此过程中并无过错，不应认定未办理过户登记系因**自身过错。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 解除对被告吉林省天旗房地产开发有限公司名下坐落于经济技术开发区洋浦大街6666号天旗·春***6号楼103号、104号两处房屋的查封，并停止对该房屋的执行。 案件受理费30,800元，由被告吉林省天旗房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院，也可以在判决书送达之日起十五内，向长春市中级人民法院在线提交上诉状。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二三年二月二十日 书　记　员　　迟茗月