某某、黑龙江国光建筑装饰工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）吉0191民初74号 原告：**，男，汉族，1993年10月17日生，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：***，吉林哲讼律师事务所律师。 被告：黑龙江国光建筑装饰工程有限公司，住所地：哈尔滨市道里区群力第五大道与丽江路交口西南侧汇智金融企业总部（一期）AB栋办公A区7层701号。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，***可律师事务所律师。 被告：吉林省天旗房地产开发有限公司，住所地：吉林省长春市经济开发区洋浦大街以东，规划二路以北，融创洋浦一号19号楼。 法定代表人：**，该公司董事长。 第三人：长春融创融承置业有限公司，住所地：吉林省长春市经济开发区洋浦大街以东，规划二路以北，融创洋浦一号19号楼。 法定代表人：**，该公司董事长。 原告**与被告黑龙江国光建筑装饰工程有限公司（以下简称国光建筑公司）、吉林省天旗房地产开发有限公司（以下简称天旗房地产公司）、第三人长春融创融承置业有限公司（以下简称融创融承置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2023年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告**的委托诉讼代理人***、被告国光建筑公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，被告天旗房地产公司、被告融创融承置业公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 **向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告**与被告天旗房地产公司于2021年11月13日签订的《商品房预定合同》合法有效。2、判令停止对位于长春经济技术开发区洋浦大街6666号天旗·春***7号楼101室房屋的执行并解除查封措施。3、判令被告天旗房地产公司协助原告**办理涉案房屋网签备案手续。4、判令本案案件受理费由三被告承担。事实和理由：2021年11月13日，原告**与被告天旗房地产公司签订了《商品房预定合同》，**拟以贷款方式购买位于长春经济技术开发区洋浦大街6666号天旗·春***（又名融创洋浦一号）7号楼101室房屋，房屋面积为107.72平方米，单价为6600元／平方米，房屋总价款为710952元。合同签订后，原告**按约定支付了房屋首付款，剩余房款为银行贷款，被告天旗房地产公司也将房屋交付给了原告**。后因被告国光建筑公司与天旗房地产公司、融创融承置业公司建设工程施工合同纠纷一案，贵院作出（2022）吉0191民初1566号民事裁定书，保全查封了涉案房屋。原告**得知后即向贵院提出保全异议，请求解除对涉案房屋的查封措施，贵院作出（2022）吉0191民初1566号之二民事裁定书，裁定“驳回案外人**的异议请求”，贵院于2022年9月14日向原告送达了上述裁定书。原告认为，其在涉案房屋查封前已与被告吉林省天旗房地产开发有限公司就该房屋签订了书面买卖合同，并在法院查封前已合法占有涉案房屋，同时原告**已就涉案房屋支付了一半以上的价款，涉案房屋虽登记在被告吉林省天旗房地产开发有限公司，但已为原告**所购买，不应予以查封。原告**的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起执行异议之诉，望判如所请。 国光建筑公司辩称，法院对融创洋**号小区一期7号楼101室房屋的查封不应予以解除，具体理由如下：一、案涉房产满足预售许可条件，且能够办理产权证明，而法院在查封时案涉房屋未办理网签手续或产权证明，满足查封条件。二、案涉房产用途为商业，并非住宅，不是满足居住需求的房屋。三、1、申请人与天旗房地产公司未签订合法有效的《商品房买卖合同》。申请人仅提交了《商品房预定合同》，该预定合同未加盖出售方公章，且合同第二条第1项明确日后申请人需与天旗房地产公司签订正式的《商品房买卖合同》。2、案涉房屋为商业用途，通过中介软件长春市商业用途房屋均价最低不低于每平方米10000元而申请人购房单价为每平方米6600元，其显著低于市场价格，不能够排除天旗房地产公司与申请人恶意串通，逃避债务恶意转移资产。3、申请人提供的转账凭证记载的交款金额不足房屋总价款的一半，其提供了2张收据收款单位不是天旗房地产公司。另外其提交的4张收款收据均不是正规的购房发票，收款收据载明的款项内容均为诚意金，且均未注明所购买房屋的具体房号。该收款收据无法确认申请人向天旗转账的款项是案涉房屋的购房款。据此申请人提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》规定的情形，申请人请求法院解除对案涉房屋查封的申请不应予以支持。 经本院审理查明：2022年11月13日**（乙方）与天旗房地产公司（甲方）签订《商品房预定合同》，约定乙方预定的商品房为甲方开发销售的融创洋**号项目7号楼101号商业房屋。实际销售单价为6600元/平方米，实际总房款为710952元。付款方式为贷款，其中首付款360952元。乙方于2021年11月13日订金50000元，乙方于2021年11月18日前交房款310952元，2021年12月18日前交房款350000元。上述合同签订后，**向天旗房地产公司转账374417元，向吉林省嘉远房地产经纪有限公司转账22062.69元，天旗房地产公司出具四张收款收据载明，收到**诚意金50000元、70000元、240952元、13465元。2022年11月17日，吉林省嘉远房地产经纪有限公司出具收据载明，今收到**代收印花税、契税、产权费、代办费共计22062.69元。 经本院庭后询问天旗房地产公司，天旗房地产公司陈述，我公司存在一笔融资，打印备案合同房地局系统密钥由我司与资金方共管，后因我方未及时支付资金方本息，资金方暂停我方备案合同的打印，无法与**签订正式的商品房买卖合同及办理贷款、更名过户手续。天旗房地产公司已于2022年5月17日将案涉房屋交付给**占有使用。 **提供了其与装修师傅自2022年5月17日至2022年6月13日的微信聊天记录（该记录主要内容为双方协商装修房屋的相关细节）、双方装修往来流水及装修进度视频以此证明其自2022年5月17日占有使用案涉房屋。 本院认为，《执行异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。故根据《执行异议复议规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，**符合上述四项要件，分析如下： 一、关于**是否在人民法院查封案涉房屋之前签订合法有效的书面买卖合同 尽管2021年11月13日，天旗房地产公司与**签订了《商品房预定合同》名为预订合同，但该合同内容明确，且**支付了部分购房款，天旗房地产公司向**交付了案涉房屋，双方已实际履行案涉合同。故本院认为双方签订的《商品房预定合同》系正式的商品房买卖合同。该合同签订时间（2021年11月13日）远远早于查封时间（2022年7月22日）。据此本院认定，天旗房地产公司与**在人民法院2022年7月22日查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。 二、关于**是否在人民法院查封之前合法占有案涉房屋 **举示的与装修人员的微信聊天记录、装修款项往来流水、装修进度视频，能够证明**自2022年5月17日占有使用案涉房屋，且天旗房地产公司亦承认与**交付了案涉房屋。国光建筑公司对**自2022年5月17日起占有案涉房屋提出异议，但未提交证据否定上述事实。本院认定，**在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。 三、关于**是否已支付全部价款 **已向天旗房地产公司支付购房款360952元，**未缴纳剩余房款的原因系天旗房地产公司未依合同约定为**办理银行贷款手续，同时**已将剩余房款350000元交付本院提存，在**按约履行合同义务的情况下，天旗房地产公司对案涉房屋不再享有购房款的请求权或其他权利。本院认为，**已经支付了案涉房屋的全部对价。 四、关于案涉房屋未办理过户登记是否系因**自身原因，经本院庭后询问天旗房地产公司为什么未与**办理案涉房屋的更名过户手续。天旗房地产公司陈述，我公司存在一笔融资，打印备案合同房地局系统密钥由我司与资金方共管，后因我方未及时支付资金方本息，资金方暂停我方备案合同的打印，无法办理相关手续。故本案系天旗房地产公司原因致使案涉房屋未更名过户至**名下，**在此过程中并无过错，不应认定未办理过户登记系因**自身过错造成。 五、其他问题 根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》中关于执行异议之诉的规定，执行异议之诉所要解决的是相关当事人至今的民事权益在强制执行程序中的冲突问题，案外人同时提出的确认其权利的诉讼请求因与民事权益的认定密切相关而在执行异议之诉中一并审理并裁判外，案外人在执行异议之诉中同时提出要求确认购房合同效力、被执行人协助办理权属登记等诉讼请求，因与排除强制执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件的审理范围。因此，本案**要求确认购房合同效力及要求天旗房地产公司协助其办理案涉房屋权属登记的请求，不属于本案审理范围。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、解除对被告吉林省天旗房地产开发有限公司名下坐落于经济技术开发区洋浦大街6666号天旗·春***7号楼101号的房屋的查封； 二、驳回原告**的其他诉讼请求。 案件受理费10909.52元，由被告吉林省天旗房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院，也可以在判决书送达之日起十五内，向长春市中级人民法院在线提交上诉状。 审　判　长　　*** 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二三年二月二十日 书　记　员　　迟茗月