某某、黑龙江国某建筑装饰工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

长春经济技术开发区人民法院 民事判决书 （2024）吉0191民初4583号 原告：***，女，1987年10月19日出生，满族，住辽宁省西丰县凉泉镇。 被告：黑龙江国某建筑装饰工程有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区。 法定代表人：蒋某，该公司执行董事兼总经理。 第三人：吉林省天某房地产开发有限公司，住所地长春经济技术开发区洋浦大街。 法定代表人：***，该公司董事长兼总经理。 第三人：长春融某融承置业有限公司，住所地长春经济技术开发区洋浦大街。 法定代表人：许某，该公司总经理。 原告***与被告黑龙江国某建筑装饰工程有限公司（以下简称国某建筑公司）、第三人吉林省天某房地产开发有限公司（以下简称天某房地产公司）、长春融某融承置业有限公司（以下简称融某融承置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2024年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告***到庭参加诉讼，被告国某建筑公司、第三人天某房地产公司、融某融承置业公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：l.请求人民法院依法判令立即解除对位于长春经济技术开发区洋浦大街xxx天某·春阳某景xxx号楼107室，丘地号xxx号房屋的保全查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2021年11月原告与被告一签订了《商品房预订合同》，将位于长春经济技术开发区洋浦大街xxx天某·春阳某景xxx号楼107室，丘地号xxx号房屋以904315元出卖给原告，原告将定金50000元、首付款404315元，共计454315元支付给被告。但第三人因自身经营原因无法办理产权网签手续。现被告国某建筑公司在起诉第三人天某房地产公司和第三人融某融承置业公司建设工程施工合同纠纷的诉讼案件中申请对第三人天某房地产公司名下的财产进行查封致使原告购买的上述房屋被保全查封。原告依法提出书面异议，贵院于2024年7月17日作出（2024）吉0191执异xxx裁定书，裁定驳回了原告的异议申请。现原告可足额将房屋尾款一次性支出，待提存至法院账户后，上述房屋已具备更名过户条件，故被告及第三人应无条件配合原告办理更名过户。原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告国某建筑公司未作答辩。 第三人天某房地产公司、融某融承置业公司未作答辩。 本院经审理查明：国某建筑公司于2022年7月14日将天某房地产公司、融某融承置业公司诉至本院，请求判令二被告连带支付欠付的工程款本金人民币10192693.40元及逾期付款利息暂计150085.35元（其中7929506.50元按全国银行业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2022年1月8日至还清全部拖欠款项本金之日止；另有2263186.92元按年利率10%，自2022年1月9日至还清全部拖欠款项本金之日止）；2.国某建筑公司对案涉工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。本院作出（2022）吉0191民初xxx号民事判决书，判决：一、被告长春融某融承置业有限公司在本判决生效后立即给付原告黑龙江国某建筑装饰工程有限公司借款2263186.92元及利息（以992881.31元为基数自2022年1月9日至2022年4月8日按年利率lO%，自2022年4月9日至实际给付完毕之日，按日利率10%/365计算；以1270305.61元为基数自2022年2月4日起至2022年5月4日按年利率10%，自2022年5月5日至实际给付完毕日，按日利率10%/365计算）；二、被告吉林省天某房地产开发有限公司在本判决生效后立即给付原告黑龙江国某建筑装饰工程有限公司7929,506.47元及利息（自2022年1月8日至实际给付完毕之日，按全国银行业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告黑龙江国某建筑装饰工程有限公司其他诉讼请求。 在（2022）吉0191民初xxx号民事案件审理过程中，依据国某建筑公司的诉讼保全申请，本院作出（2022）吉0191民初xxx号民事裁定书，于2022年7月22日查封天某房地产公司名下的位于长春经济技术开发区洋浦大街xxx天某·春阳某景xxx号楼107室，丘地号xxx号房屋，（2022）吉0191民初xxx号民事判决书生效后，国某建筑公司申请执行，执行过程中***提出了书面执行异议，本案作出了（2024）吉0191执异xxx民事裁定书，驳回案外人***的异议请求，***不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 根据***提交的证据，2021年11月，天某房地产公司（甲方）与***（乙方）签订了的《商品房预定合同》约定，乙方所预定的商品房为甲方开发销售的融某洋浦某號项目xxx号楼107室，用途为商业用房，建筑面积xxx平方米。实际销售单价为8500元/平方米，实际总房款均为904315元、其中首付款404315元，剩余450000元办理贷款。付款时间为：乙方于2021年11月30日交定金50000元，2021年12月5日前交404315元，2021年12月25日前交房款450000元。乙方需持本合同并按照本合同约定时间到销售现场交纳首付款（一次性付款的为全款），并同时签订《商品房买卖合同》及附件和相关购房材料。本预定合同约定之实际总房款为最终确定之事项，乙方在签订《商品房买卖合同》时不应再要求变更。 上述合同签订后，***向天某房地产公司共计支付定金50000元、首付款404315元、另付契税、印花税、产权费、代办费共计27643.65元，剩余尾款450000元未付亦未办理按揭手续。***于2022年2月28日办理入住手续，并缴纳物业费、水电费实际占有使用案涉房屋，后于2023年1月9日出租给案外人肖某使用。***于2024年12月4日已将剩余尾款450000元提存至长春经济技术开发区人民法院账户，账号为：xxx。 另查明，2023年***向本院起诉，本院于2023年6月14日作出（2023）吉0191民初1901号民事判决：确认原告***与被告吉林省天某房地产开发有限公司于2021年11月签订的《商品房预定合同》有效。 以上事实有《商品房预定合同》、业主信息登记表、付款凭证、水电费缴费凭证、物业费票据、（2022）吉0191民初xxx号民事裁定书、（2023）吉0191民初1901号民事判决书、（2024）吉0191执异xxx民事裁定书、转账凭证等证据及原告当庭陈述在案证实。 本院认为，被告国某建筑公司及第三人天某房地产公司、融某融承置业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证、辩论等相关诉讼权利，相应不利后果应自行承担。《执行异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。故根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中2021年11月，天某房地产公司与***签订了《商品房预定合同》名为预订合同，但该合同内容明确，且***支付了50000元定金、404315元购房款，两项合计为454315元，并在本案审理过程中将尾款450000元提存至本院账户，天某房地产公司于2022年2月向***交付了案涉房屋，双方已实际履行案涉合同。故双方签订的《商品房预定合同》系正式的商品房买卖合同。该合同签订时间为2021年11月远早于案涉房屋查封时间2022年7月22日。***已于2022年2月28日办理入住手续，并缴纳水电费实际占有使用案涉房屋，足以认定***在法院查封之前已合法占有案涉房屋。根据天某房地产公司在（2023）吉0191民初xxx号案件陈述，可知系因天某公司原因未能与当时的购房者签订正式的商品房买卖合同及办理更名过户手续，导致案涉房产被法院查封，***在此过程中并无过错。综上，***的诉请请求事实和法律依据充分，本院予以支持。 综上所述，依照《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、第二百六十七条第二款、第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条、第三百零九条、第三百一十条第一款第一项之规定，判决如下： 停止对坐落于长春经济技术开发区洋浦大街xxx天某·春阳某景xxx号楼107室房屋的执行。 案件受理费12843.15元，由原告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。也可以在判决书送达之日起十五内，向吉林省长春市中级人民法院在线提交上诉状。 审判长 *** 人民陪审员 *** 人民陪审员 *** 二〇二四年十二月四日 法官助理 *** 书记员 ***