丹东国泰国际特产城有限公司与金海（凤城）房地产开发有限公司、辽宁诚麟科技有限公司诉前财产保全执行裁定书

辽宁省丹东市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2018）辽06执异168号

案外人：辽***科技有限公司，住所地丹东市元宝区。

法定代表人：魏巍，经理。

委托诉讼代理人：常蕾，女，1978年8月14日出生，住丹东市元宝区。

申请人：丹东国泰国际特产城有限公司，住所地丹东市振兴区。

法定代表人：张有新，总经理。

委托诉讼代理人：许文东，辽宁凡响律师事务所律师。

被申请人：金海（凤城）房地产开发有限公司，住所地凤城市。

法定代表人：吕钧红，总经理。

本院在审理申请人丹东国泰国际特产城有限公司（简称国泰特产城）与被申请人金海（凤城）房地产开发有限公司（简称金海凤城房产）诉前财产保全一案，国泰公司向本院提出保全申请，本院于2018年9月18日作出（2018）辽06财保4号民事裁定。案外人辽***科技有限公司（简称诚麟科技）不服该裁定，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人诚麟公司称：申请人国泰公司与被申请人金海凤城房产诉前财产保全一案，丹东市中级人民法院于2018年9月18日作出（2018）辽06财保4号民事裁定书，对金海凤城房产坐落于凤城市风山路65号房屋进行查封。其中涉案的凤城滨河3号小区2#楼2804室房屋系金海凤城房产与案外人诚麟科技工程款抵账房。

2017年4月29日，案外人诚麟科技与金海凤城房产签订金海“滨河3号”一期弱电智能化系统工程施工合同，合同载明诚麟科技为金海凤城房产开发的凤城市凤山路65号滨河3号项目智能化弱电系统设备安装与施工，工程价款为100万元，工程款以50％现款，50％抵顶商品房的形式支付，遂将风城滨河3号小区2#楼2804室房屋以工程款抵顶给诚麟科技。

由于保全裁定将涉案房屋予以查封，导致房屋无法进行买卖过户，已侵犯诚麟科技的合法权益，故申请人民法院对凤城滨河3号小区2#楼2804室房屋依法解除查封。

申请人国泰特产城称：诚麟科技提出的异议不符合异议复议案件的规定，不应得到支持。

本院查明，本院在审理申请人国泰特产城与被申请人金海凤城诉前财产保全一案中，申请人国泰特产城于2018年9月3日向本院提出诉前保全申请，要求冻结金海凤城房产银行存款166552473.53元或查封其相应价值的财产。本院于2018年9月18日作出（2018）辽06财保4号民事裁定，冻结被申请人金海凤城房产银行存款166552473.53元或查封其相应价值的财产，并查封了包括涉案房屋在内的307套房屋。

2017年4月29日，金海凤城房产（甲方）与诚麟科技（乙方）签订金海“滨河3号”一期弱电智能化系统工程合同，约定：合同价款：总金额为100万元，付款方式：工程款以50％现款、50％抵顶商品房的形式支付；由甲乙双方协商并确定抵房的房屋坐落为：凤城滨河3号小区2#搂2804室为本合同施工款的抵房，乙方有权对此抵房进行销售，销售所得，先进入甲方账户，若该抵债房产因甲方自身原因而被有关部门查封、拍卖或甲方擅自转让或抵押给第三人的，因此导致该抵债财产不能顺利过户到乙方名下或影响出售的，甲方应承担违约责任，并立即返还所欠债务；甲方用于抵顶乙方工程款的商品房价格要按甲方现售楼处的表单价价格（下浮5%）抵顶给乙方，乙方最终选定房屋的售楼处表单价为4707元/平方米（下浮5%单价为4471．65元/平方米），面积为104.76平方米，计算房屋价格为493066元（下浮5%价格为468450元），最终商品房的面积以房产测绘数据为准，本着多退少补的原则执行等条款。

案外人诚麟科技在人民法院查封之前未合法占有涉案房屋。

本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。房屋所有权的转移于依法办理房屋所有权登记之日发生效力。房屋抵债需通过实际交付，即不动产以办理权属登记为给付标准，以物抵债必须通过实际交付才能产生抵债效力。本案中，诚麟科技与金海凤城房产签订的“滨河3号”一期弱电智能化系统工程合同，约定了以凤城滨河3号小区2#搂2804室房屋的所有权抵顶工程款，但诚麟科技并未办理转移登记，未取得抵顶房屋的所有权，也没有证据证明抵顶房屋由其实际控制和使用，故不能认定抵顶房屋实际交付，拟抵顶房屋既未实际占有使用，亦未办理所有权转移登记。故案外人诚麟科技的异议请求依法不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

驳回案外人辽***科技有限公司的异议请求。

本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　张晓欣

审判员　　李存林

审判员　　孙士伟

二〇一八年十二月三日

书记员　　孙　健