昆明未来城开发有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

云南省昆明市官渡区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）云0111民初7076号

原告昆明未来城开发有限公司，住所云南省昆明市高新区昆明市海源北路6号。

法定代表人谭寿生，系该公司董事长。

委托代理人浦凤仙、付云权（实习），国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。

被告***，男，汉族，1979年12月23日出生，住云南省昆明市西山区。

原告昆明未来城开发有限公司（以下简称“未来城公司”）诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案受理后，依法由审判员崔光远适用简易程序于2017年8月9日公开开庭进行审理。原告未来城公司的委托代理人浦凤仙、付云权，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告未来城公司诉称：2015年12月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：被告向原告租赁位于昆明市商铺，租赁期限为32个月，即自2015年11月1日至2018年6月30日。合同第三条约定了租金及相关费用的计算及支付方式，合同第九条约定了合同解除的条件，除应及时如数补交外，每逾期一天，应按欠款金额的2%向原告支付逾期付款违约金；……合同解除后，被告应当向原告补交合同解除前的租金、其他费用及逾期付款违约金，同时，被告交给原告的保证金作为违约金不退还，并向原告支付本合同租金总额20%的违约金。合同签订后，原告严格按照合同履行相应义务，被告未按约定足额支付租金及相关费用。经友好协商，双方于2017年2月28日实际解除了合同，被告也将租赁物返还给原告，但被告至今尚欠原告2015年11月1日至2015年11月30日、2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金，以及物业费、卫生费合计25,393.34元未支付。被告的行为已构成违约，并给原告造成较大的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付原告2015年11月1日至2015年11月30日的租金32,060元、2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金202,624.22元，以及物业费、卫生费合计22,922.12元，合计257,606.34元；2、被告支付原告违约金77,281元；3、本案的诉讼费由被告承担。

被告***辩称：被告于2015年12月1日与原告续签位于昆明市的商铺（青石酒吧），并于2016年3月1日承包给郑春梅，郑春梅一直经营承包到2017年2月28日，因市场经济不好，未能及时交出房租，故欠2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金202,624.22元，后来，原告找被告协商解决此事，经三方协商达成如下协议：被告于2017年2月28日办理退租，把酒吧所有装修、物品、物料、桌椅、板凳、灯光、音响及电视等作为抵扣违约金和2017年2月份的房租，并退还押金35,000元，被告已按预定将酒吧移交给科润公司。移交后，于4月5日按约定确定具体金额，但因原告要求被告支付2015年11月份的租金，而被告在此期间并未使用而提出异议，于是原告便起诉被告。涉案商铺是2015年12月9号由ＸＸ转交给被告的，合同是续签，被告跟原告签合同的时间也是12月1日，2017年2月份的租金与违约金已经抵扣掉，移交手续也齐全，并且退回押金35,000元。2015年11月份的租金不承担，2015年12月份到2017年1月份的租金同意承担。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：

1.营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，用以证明原告诉讼主体资格；

2.被告身份信息查询表，用以证明被告诉讼主体资格；

3.《商铺租赁合同》，用以证明原、被告之间形成租赁合同关系，被告逾期交付租金及其他费用，应按第十一条的约定承担违约责任；

4.发票，用以证明原告代被告垫交物业费、卫生费等合计22,922.12元。

经质证，被告对原告提交的证据1真实性无异议；对证据2真实性不认可；对证据3真实性认可；对证据4真实性无异议，但对金额不认可，认为并不能反映出被告所产生的物业费、卫生费是多少。

本院对原告提交的证据认证如下：证据1、3、4形式、来源合法，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据2无法确认其来源，本院不予采信。

被告为支持其反驳主张，向本院提交如下证据：

1.青石酒吧移交手续，用以证明被告于2015年12月9日接受这间酒吧，之前债务与被告无关；

2.通知，用以证明青石酒吧于2016年3月11日至2017年2月28日期间是郑春梅承包，于2017年2月28日不再承包；

3.移交手续，用以证明2017年2月份的租金和违约金已经抵扣；

4.微信聊天记录，用以证明原、被告双方同意并认可抵扣2月份的房租和违约金。

经质证，原告对被告提交的证据1真实性、关联性不认可，认为是被告与第三人签订的，与本案无关；对证据2真实性、关联性不认可，认为这是第三人发给被告的通知；对证据3真实性、关联性不认可，认为不能证明被告的证明目的，原告没有与被告签订过任何抵扣租金和违约金的协议；对证据4的真实性、合法性、关联性均不认可，认为原告没有与被告签订过任何抵扣房租和违约金的协议。

本院对被告提交的证据认证如下：被告提交的证据1、2、3系案外人出具或签署，未经相应的案外人确认，本院对真实性不予确认；证据4无法确认与本案存在关联性，本院不予采信。

根据庭审举证、质证及认证，本院确认本案法律事实如下：

2015年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.被告向原告租赁位于昆明市的商铺，租赁期限为32个月，即自2015年11月1日至2018年6月30日；2.租金按照每年递增的方式计算，租金总额1,099,381.25元，具体如下：2015年11月1日至2016年10月31日，每月每平米60.47元，合计384,719.82元，2016年11月1日至2017年10月31日，每月每平米65.31元，合计415,512.67元……。租金支付方式：2015年11月份一个月的租金、物业管理费、水电费因涉及水电问题，双方约定于2015年12月内另行协商该月租金金额，但不影响第一次租金的支付，待双方协商后，该月租金在第二次支付时进行相应增减。第一次支付的租金为2015年12月、2016年1月、2016年2月共三个月的租金，之后租金以此类推，均为三个月进行一次支付。本合同第一次租金于签订合同之日7日内支付，支付后甲方立即协助完成通水通电；3.乙方支付第一次租金的同时，还需向甲方支付等同于一个月的租赁保证金，即人民币35,000元，该租赁保证金在乙方租赁期到期后，如乙方无违约及损坏租赁物的行为，甲方全额无息退给乙方；4.在租赁期内，乙方应当根据甲方或者物业管理方的要求将物业管理费及其他相关费用支付至甲方及/或物业管理方指定的第三人（如物业管理公司），并接受甲方及/或物业管理方指定的第三人的物业管理。物业管理费的交付标准由物业管理方根据市场行情及各方面综合因素进行确定，并以在市场公告栏内张贴公示为通知方式。乙方应当按时、足额支付相关费用；无论乙方是否与第三人签署有关物业管理的合同，甲方均有权向乙方行使物业管理费的追索权；5.合同解除后，被告应当向原告补交合同解除前的租金、其他费用及逾期付款违约金，同时，被告交给原告的保证金作为违约金不退还，并向原告支付本合同租金总额20%的违约金。原、被告双方还对其他权利义务、合同的解除及违约责任等内容进行了约定。庭审中，双方确认涉案租赁合同于2017年2月28日解除，被告已将租赁物返还给原告。被告认可未向原告支付2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金202,624.22元。现原告以被告未支付租金并违约为由，主张前述诉请。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议焦点为：一、被告是否欠付原告租金；二、原告主张的物业费、卫生费是否予以支持；三、原告主张的违约金是否应予支持。

关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，原、被告之间签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的商铺租赁合同，被告支付租金的起始时间为2015年11月1日起，每月的租金为32,060元，同时，被告认可2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金202,624.22元未向原告支付。现原告主张要求被告支付2015年11月份及2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩解在2015年11月份期间其并未使用涉案租赁物，同时，2017年2月份的租金及违约金已经用相关物品进行了抵扣，但被告对于其辩解，并未提供充分的证据加以证明，故本院对其辩解意见不予采纳。

关于争议焦点二，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张要求被告支付物业费、卫生费22,922.12元，但所提交的证据并不能反映出系被告在使用租赁物期间所产生的相应费用，庭审中，原告陈述所提交的票据中载明的费用包括其他承租人的费用，因此，对原告的该项主张，本院不予支持。

关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，双方约定合同解除后，被告应当向原告补交合同解除前的租金、其他费用及逾期付款违约金，同时，被告交给原告的保证金作为违约金不退还，并向原告支付本合同租金总额20%的违约金。因上述约定在本质上属于双方对违约金的约定，但该约定标准过高，本院酌情予以调整为按应支付款项的10%计算，即为23,468元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告昆明未来城开发有限公司2015年11月份及2016年9月1日至2017年2月28日期间所欠租金234,684.22元；

二、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告昆明未来城开发有限公司违约金23,468元；

三、原告昆明未来城开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6,324元，减半收取3,162元，由原告昆明未来城开发有限公司负担724元，由被告***负担2,438元；剩余案件受理费3,162元退还原告昆明未来城开发有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。

审判员　　崔光远

二〇一七年九月十五日

书记员　　李泽峰