上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处与上海公平金属配件厂等土地租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪01民终5286号

上诉人（原审被告）：上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处，住所地上海市奉贤区奉浦大道****。

负责人：李晓芬，主任。

委托诉讼代理人：常卫国，上海文偃律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：上海公平金属配件厂，住，住所地上海市奉贤区奉浦开发区程河浜村******/div>

投资人：阮水良，董事长。

委托诉讼代理人：史梦哲，上海融力天闻律师事务所律师。

原审第三人：上海东富龙制药设备工程有限公司，住所地上海，住所地上海市奉贤区沪杭公路******>

法定代表人：刘广涛，执行董事。

委托诉讼代理人：周蕾蕾，北京市世纪（上海）律师事务所律师。

上诉人上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处（以下简称奉浦街道办事处）因与被上诉人上海公平金属配件厂（以下简称公平配件厂）、原审第三人上海东富龙制药设备工程有限公司（以下简称东富龙公司）土地租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初25303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

奉浦街道办事处上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、一审鉴定费及一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1．系争《调整土地使用面积协议书》应为有效，所涉调换的土地系荒地，系通过填补河道取得，一审认定其为农业用地有误。2．被拆除的房屋系违章建筑，系被上诉人自行执意搭建，未经上诉人同意，故上诉人没有赔偿义务。

被上诉人公平配件厂辩称，不同意奉浦街道办事处的上诉请求。1．被上诉人原来的土地系集体工业用地，而上诉人调换给被上诉人的土地则系荒地，不属于工业用地。被上诉人调换土地后，亦系按照原集体工业用地的标准支付土地费用。故一审法院认定双方擅自改变土地用途是正确的。上诉人擅自出租给原审第三人的土地确实在被上诉人房地产权证范围内，该土地无法分割，原先土地上的房屋是整体，现在拆掉三栋房屋更换部分土地，违反整体性原则。2．上诉人在明知被调换土地无法建造有证房屋情况下，认可被上诉人在调换土地上建造房屋用作工业用途，存在过错，理应承担主要责任。一审判决认定上诉人就此承担次要责任，已减轻了上诉人的责任。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人东富龙公司同意上诉人奉浦街道办事处的上诉请求，并认可奉浦街道办事处的上诉意见。东富龙公司系依法取得现在所使用土地的土地使用权。

公平配件厂的一审诉讼请求：1．判令公平配件厂与上海市XX开发区XX村村民委员会（以下简称XX村委会）签订的《调整土地使用面积协议书》于起诉之日起解除；2．判令奉浦街道办事处赔偿经济损失3，410，327元。

一审审理中，依据公平配件厂的申请，一审法院依法申请上海市高级人民法院委托上海华瑞建设经济咨询有限公司对被拆除的房屋造价进行鉴定。鉴定单位于2019年1月30日作出鉴定报告，鉴定结论：（一）公平配件厂无异议部分工程造价为3，410，327元；（二）公平配件厂存有异议的部分共三项，其具体事实和涉及的金额，均已调查清楚，提请法院裁定。公平配件厂有异议部分为：1．关于无异议部分残值的计算问题，公平配件厂认为钢结构厂房折旧年限应当按照40年计算，行车设施折旧年限应按20年计算。鉴定单位意见钢结构厂房等折旧年限可按20年计算，行车设施的折旧年限可按10年计算，现公平配件厂对折旧年限存有异议，该定性问题，请法院裁定。2．关于厂房后侧卫生间的计费问题，公平配件厂认为在厂房后侧建有男女卫生间各一间，面积合计为22.80平方米，含有6套蹲便器、2套洗手台盆、3套小便斗，该部分费用需计入鉴定造价中。鉴定单位意见公平配件厂在现场勘察时并未提及该项鉴定内容，而在鉴定初稿的意见回复中才提出要求鉴定该项内容，但现场仅残留了卫生间的构架，卫生间洁具等均已无法查证，若按公平配件厂提供的照片资料计算，该项费用为18，932元，提请法院裁定。3．关于监控设备的计费问题，公平配件厂认为厂房内安装了一套监控设备，含有高清探头10个，存储器1个，显示器1个，该部分费用需计入鉴定造价中。鉴定单位意见经现场勘察，监控设备已不复存在，其品牌、型号、规格及数量等也无从查证，且公平配件厂又未能提供相关资料依据，该事实不清的问题，提请法院裁定。一审庭审中，公平配件厂对鉴定报告真实性无异议，但对于异议1坚持自己的意见，认为不应计算房屋残值，即使计算也应按照35-40年折旧；对异议2、3同意鉴定单位意见。奉浦街道办事处对鉴定报告无异议。一审法院认为，该院依法委托鉴定单位鉴定的内容为被拆除房屋的建造时的造价，残值不在依法委托的鉴定范围内，故仅对鉴定报告中各方均无异议的造价予以采纳，作为本案定案的参考。

一审法院确认如下事实：公平配件厂原系奉贤肖塘金属拉门厂，1998年2月12日，其作为权利人取得《上海市房地产权证》，房地坐落奉贤县XX镇XX村XX组，土地权属性质为集体，用途为工业，土地总面积为4，161平方米，房屋所有权性质为集体，房屋建筑面积1，253.28平方米，房屋幢数为9幢。上海A机械有限公司（以下简称A公司）于2006年5月9日取得《上海市房地产权证》，房地坐落奉贤区XX公路XX号，土地性质为工业出让土地，该土地与公平配件厂土地相邻。

2007年12月17日，A公司出具《申请报告》，载明：由于公司现在生产场所有限，产品供不应求，故特此提出申请征地扩建生产用房；征地扩建具体位置在本公司东侧，在2003年我公司征地时原想一并征用，但该土地是XX村委会的集体使用土地，租借给一个钢模板租借公司，合同期限未到；现该单位合同到期已搬离，望开发区考虑我公司实际情况，给予我公司征用扩建生产用房。该《申请报告》取得XX村委会的盖章确认，并由上海市工业综合开发区管理委员会盖章并确认“同意向村委会租用，待条件成熟后按国家有关规定再另定用地手续”。

2008年4月8日，上海市公安局奉贤分局奉浦派出所出具《接报回复》一份，载明：2007年11月7日9时许，金某来所报案称：2007年11月5日下午上海公平金属配件厂3幢厂房被C公司在没有手续的情况下拆除；经调查XX村委会村书记梁某反映该地点的所有权和使用权归属于XX村。XX村委会配合XX开发区动迁办公室将上述地点进行拆除。

2008年10月18日，公平配件厂与XX村委会签订《调整土地使用面积协议书》一份，约定：一、公平配件厂同意变更奉贤交（97）91号《产权转让合同》中约定的土地租赁使用面积，减少用地面积1，513平方米，折合2.27亩。二、XX村委会同意公平配件厂要求，将厂区周边闲散土地997平方米以土地流转方式临时租赁给公平配件厂使用，（此处原写有“但公平配件厂不得建造永久性建筑物”字样，被划去并加盖公平配件厂及XX村委会公章），公平配件厂现实际用地面积为2，763平方米，折合4.415亩。三、2007年-2008年税务带征的土地使用税公平配件厂已支付，按本协议第四条第一款约定由XX村委会返还给公平配件厂，如果土地使用证不能分开办理，应由公平配件厂在税务带征时代办上交，其中应由XX村委会支付的部分在年终结算时在公平配件厂应交XX村委会土地租赁使用费中抵扣，但公平配件厂必须提供税务带征的税票复印件。四、XX村委会补偿公平配件厂用地调整中发生的损失费、返还土地使用税代交费和转制交易费共计198，156元，具体项目如下：1.2007年-2008年税务带征的土地使用税18，156元（2年）；2.1997年转制时转制交易费12，000元；3．调整土地租赁使用面积后改建道路涉及公平配件厂建筑物208.75平方米，拆除补偿费83，500元；4．调整土地租赁使用面积中1997年转资时涉及公平配件厂的围墙、警卫室、门墩子、大门等补偿费84，500元。五、在公平配件厂土地使用证中原浙江省浦江县王某建造的房屋、厨房间建筑物和产权属于XX村委会所有，公平配件厂无异议。六、调整后，XX村委会负责铺筑砂石路至公平配件厂门口，涉及公平配件厂自来水由XX村委会负责同自来水公司协调，改建到公平配件厂用水水表为止，其余自来水改建由公平配件厂自行负责费用，用电改建费用由XX村委会负责协调（由A公司支付），配电间总表以外的费用由由公平配件厂自行负责。七、公平配件厂应交的土地使用款在XX村委会补偿返还给公平配件厂的款项中扣除，在2009年3月一次性结算。八、公平配件厂支付调整后土地租赁使用费按上级规定与村委会签订租赁协议，对本协议签约以前的各种纠葛无异议。上述协议签订后，公平配件厂及XX村委会按约定调换土地使用，厂区东面相邻的农用地及填河道所得土地共计997平方米由公平配件厂使用，厂区内西面部分土地共计1，513平方米由XX村委会交给A公司使用。

2008年12月10日，XX村委会与A公司签订《备忘录》一份，约定：一、XX村委会管辖范围内（原租赁给上海XX公司和公平配件厂的部分土地收回合计4.4亩，转租给A公司）的4.4亩土地于2009年1月1日起交付A公司使用，A公司可在该土地上搭建生产经营所需的建筑物；二、使用年限为2009年1月1日起至2019年1月1日止，如在此使用年限内不能实现土地转性的，则使用年限顺延至A公司依法取得国有土地使用权之时；三、土地使用费的支付方式为每年每亩10，000元；四、具体交付时间在每年初第一个月内付清；五、在国家政策许可的情况下，双方积极促成该土地转性，即由A公司依法取得国有土地使用权，XX村委会协助A公司与土地管理部门签订《国有土地使用权出让合同》，所涉及的费用由A公司承担；六、在使用年限内A公司丧失（包括因XX村委会、A公司或者该土地使用权由他人受让等原因）该土地使用权的，XX村委会或者其他相关方将A公司的投入折价补偿。

2014年3月10日，公平配件厂及XX村委会签订《土地使用协议》一份，约定：XX村委会将3，333.33平方米，折合5亩土地出租给公平配件厂使用；租赁期限3年，从2014年1月1日起至2016年12月31日，以后视国家物价指数三年一定；租金的缴纳采取按年支付先付后用的方式，年租金为每平方米15元，总额为50，000元，由公平配件厂于每年12月31日交纳给XX村委会；A公司使用的土地使用费，上交给税务部门由公平配件厂代交，1，513平方米＊6元每平方米，合计9，078元，在公平配件厂上交的土地使用费中抵扣；备注：该单位现在实际用地为5.86亩，考虑到原非耕地进行填河平整，减免0.86亩土地使用费，待后再调正。后公平配件厂一直按照上海市房地产权证确认的土地面积向税务部门缴纳土地使用税；并在扣除A公司使用土地相应土地使用税后，按上述协议调整后的土地面积向XX村委会缴纳土地使用费。

一审中各方确认，公平配件厂的《上海市房地产权证》土地范围内原有的第1、2、9幢房屋位于调换的土地范围内，现已被拆除，相应土地上现存的厂房为A公司建造。

一审另查明，2011年7月25日，公平配件厂制作《房屋改（扩）建申请书》一份，申请原由：本厂成立于1990年7月，所使用生产办公房屋系原老企业遗留下的，建造于1965年、1986年及1993年，由于建造年代久远，房屋结构强度不够，而且出现很多裂缝，存在较大的安全隐患，为此奉贤区安全生产监督管理局曾于2008年7月作出过停业整顿的行政处罚，我厂也确实对房屋进行过修缮，无奈实在建造年代太久，出于安全考虑，也为了本厂能更好的为开发区做贡献，故提出申请对此房屋进行改（扩）建，望有关领导能批准。XX村委会在该申请书审批意见处盖章确认：情况属实，请XX开发区有关部门核批。公平配件厂于2011年在调换的土地上建造系争被拆除的房屋，并于2017年进行装修及安装。2018年5月18日，上海市奉贤区城市管理行政执法局向公平配件厂出具《责令限期拆除违法建筑决定书》一份，载明：经查，公平配件厂违法搭建建（构）筑物的行为违反相关规定，责令自行拆除上述违法建筑，逾期不拆除的，将依法强制拆除。

2014年，上海东富龙制药设备工程有限公司（以下简称东富龙公司）收购A公司。2016年7月20日，XX村被撤销建制，其权利义务由奉浦街道办事处承继。

一审法院认为，公平配件厂与XX村委会签订《调整土地使用面积协议书》，约定公平配件厂名下房地产权证范围内的部分集体工业土地与XX村所有的厂区周边闲散土地进行调换，该协议书违反相关法律、法规的强制性规定，应属无效。理由如下：其一，厂区周边闲散土地为农业用地及河道，协议双方合意将农业用地及河道用于工业使用，违反土地性质，擅自改变土地使用用途，该约定应属无效；其二，调换的公平配件厂名下的土地属于房地产权证范围内的一部分，无法分割，无法完成产权范围的变更或产权的部分转移；综上，上述协议书应属无效。公平配件厂经一审释明坚持不变更诉讼请求，对于合同效力要求由法院依法裁判；同时公平配件厂、奉浦街道办事处均同意在本案中暂不处理合同无效或解除的后果，故一审依法确认双方签订的《调整土地使用面积协议书》无效。

对于公平配件厂要求奉浦街道办事处赔偿被拆除房屋的损失的诉讼请求，首先，公平配件厂与XX村委会签订《调整土地使用面积协议书》，约定厂区周边闲散土地由公平配件厂使用，且上述协议中对“但公平配件厂不得建造永久性建筑物”进行划除并由双方盖章确认；其次，公平配件厂于2011年建造被拆除房屋时取得了XX村委会的审批同意。上述情况均表明奉浦街道办事处对公平配件厂在调换土地上建造系争房屋用于工业生产是明知且同意的。现系争房屋被依法强拆，公平配件厂作为房屋建造人，在未取得合法审批手续的情况下建造房屋，对于系争房屋被强拆应承担主要责任；奉浦街道办事处作为土地的出租人，明知该置换土地上建造的房屋无合法的建造手续，仍同意公平配件厂建造，未尽出租人管理义务，对于系争房屋被强拆亦应承担次要责任。综上，一审根据被拆除房屋的性质、房屋的实际使用年限、双方各自的过错责任等，酌定奉浦街道办事处应赔偿公平配件厂被拆除房屋的相应损失中的850，000元。

一审法院审理后于2020年12月31日作出判决如下：一、确认上海公平金属配件厂与上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处于2008年10月18日签订的《调整土地使用面积协议书》无效。二、上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处于判决生效之日起十日内赔偿上海公平金属配件厂房屋拆除导致的损失共计850，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34，082元，由上海公平金属配件厂负担21，782元，由上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处负担12，300元。案件鉴定费78，000元，由上海公平金属配件厂负担54，600元，由上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处负担23，400元。

二审中，各方当事人均未向本院补充提交证据材料。

经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。

二审中，被上诉人公平配件厂向本院确认，一审中其所谓本案中暂不处理涉案协议无效或解除的后果系指因协议无效或解除所产生的土地返还、使用费支付等相应的后果在本案中暂不处理，但对于涉案土地上被拆除房屋所产生的损失则仍要求在本案中予以处理。

本院认为，原XX村委会与被上诉人公平配件厂签订的《调整土地使用面积协议书》所涉及的用于调换的厂区周围闲散土地系农业用地及河道，且被调换的集体工业土地属于公平配件厂名下房地产权证范围内的一部分，无法分割转让。一审据此认定上述协议书无效，具有相应的法律依据，本院予以认同。上诉人奉浦街道办事处主张该协议有效，本院不予采纳。关于公平配件厂主张奉浦街道办事处赔偿被拆除房屋的损失，因公平配件厂作为建房人，明知其未取得合法建房审批手续，但仍建造了房屋，故其对于房屋被相关职能部门强制拆除存在主要过错，应承担主要责任；而原XX村委会作为土地出租人，明知该置换土地上建造的房屋无合法审批手续，仍同意其建造，故对于该房屋被拆除应承担次要责任。一审综合被拆除房屋的性质、房屋实际使用年限、双方各自的过错责任等，酌情认定由原XX村的权利义务承继人奉浦街道办事处赔偿公平配件厂房屋被拆除的损失85万元，数额尚属合理，本院予以认同。奉浦街道办事处上诉认为其对于房屋被拆除不具有过错，与事实不符，本院不予采纳。奉浦街道办事处据此主张不承担损失赔偿责任的上诉请求，本院不予支持。

综上，一审判决正确，本院予以维持。上诉人奉浦街道办事处的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12，300元，由上诉人上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　毛　焱

审 判 员　　钱文珍

审 判 员　　蒋庆琨

二〇二一年七月二十九日

法官助理　　董　健

书 记 员　　董　健

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……