某某姣与陕西国铁科学技术研究发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 (2023)京03民终1241号 上诉人（原审被告）：**姣，女，1985年11月8日出生，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：**（系**姣配偶），1985年10月10日出生，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：***，北京市海铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陕西国铁科学技术研究发展有限公司，住所地陕西省西安市碑林区友谊东路33号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京德恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京德恒律师事务所律师。 上诉人**姣因与被上诉人陕西国铁科学技术研究发展有限公司（以下简称陕西国铁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2022）京0105民初61794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月28日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 **姣上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回对方一审全部诉讼请求。事实与理由：第一，我方与西安西铁建筑安装工程有限公司（以下坚持西安西铁公司）签订的《北京市朝阳区大屯里房屋租赁合同》为无效合同，涉案房屋所有权人为西安铁路局多元经营投资管理集团有限公司，该公司注销之前未授权西安西铁公司出租涉案房屋，故西安西铁公司无权出租涉案房屋，其与我方签订的涉案租赁合同为无效合同。第二，陕西国铁公司并非本案适格陕西国铁公司，其并未合法取得涉案房屋的租赁权。第三，因西安西铁公司隐瞒未取得出租涉案房屋的授权，导致我方花费巨资对该房屋进行装修，造成巨大损失，其应赔偿我方相应损失，我方对此保留追究赔偿的权利。综上，陕西国铁公司并非本案适格陕西国铁公司，一审未查清上述事实，判决有误，请二审法院依法改判。另，一审审理还存在程序问题。 陕西国铁公司辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求，请求二审法院维持原判。事实和理由：第一，涉案租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，并不存在合同无效的相关事由，且我公司已履行完毕全部合同义务。第二，我公司依法享有涉案房屋的出租权，是涉案租赁合同的权利主体，是本案适格陕西国铁公司。第三，涉案租赁合同合法有效，双方应根据合同约定内容履行合同义务，**姣无权向我方主张装修赔偿款。 陕西国铁公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令**姣腾退位于北京市朝阳区大屯里118号1号P座×号房屋，并交还陕西国铁公司；2、判令**姣向陕西国铁公司支付房屋占有使用费，从2022年2月28日起至实际腾退之日止，按照每月1.7万元的标准计算；3、判令**姣支付逾期腾退房屋违约金，从2022年2月28日起计算至实际腾退之日止，按照年租金总额的1%计算。 一审法院查明的事实：2018年12月20日，西安西铁公司作为出租人（甲方）与**姣作为承租人（乙方）签订《北京朝阳区大屯里房屋租赁合同》，约定**姣承租涉案房屋，租期为2018年12月28日至2022年2月27日止。租赁期满，甲方收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，双方续签下一期租赁合同。房屋年租金总额为16万元，按年支付。乙方应于合同签订前，向甲方交纳1万元作为履约保证金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付年租金总额1%的违约金。乙方租赁期间内对房屋装修，改造等投入资金由乙方全额承担。合同期满，按照甲方要求，恢复房屋现状或依附于房屋的装修归甲方所有。 2020年7月1日，西安西铁建筑安装工程有限公司与陕西国铁经营服务有限公司共同向**姣发出《公司名称及主体变更函》，内容为“自2020年7月1日起，西安西铁建筑安装工程有限公司（涉及房屋租赁业务）更名为陕西国铁经营服务有限公司，西安西铁建筑安装工程有限公司主体下开展的房屋租赁经营业务全部切换至陕西国铁经营服务有限公司接续进行。公司更名后，原西安西铁建筑安装工程有限公司房屋租赁由陕西国铁经营服务有限公司**，原以西安西铁建筑安装工程有限公司名义签订的合同依然合法有效，由陕西国铁经营服务有限公司**并继续执行”。 2021年2月26日，陕西国铁经营服务有限公司与陕西国铁公司签订《移交清单》，内容为“涉案房屋移交陕西国铁公司管理使用，原以西安西铁建筑安装工程有限公司名义签订的合同依然合法有效，由陕西国铁公司**并继续执行”。 2021年11月19日，**姣向陕西国铁公司发送了《续租通知》，内容为“要求续租，并希望尽快续签下一期租赁合同。因合同签署后贵司对房屋的管理单位发生了变更，本申请将分别寄送至合同签署方以及变更方”。 2021年12月13日，陕西国铁公司向**姣回函，内容为“将以每月2万元的租价优先与你续租，租期三年。如无异议，可无需走招商程序，直接与你签约，如有异议，视为你放弃优先权，我司在合同期满（2022年2月27日）收回房屋，启动网上招商程序，重新招租”。 2022年1月20日，陕西国铁公司向**姣发送《告知函》，内容为“将以每月1.7万元的租价与你续租......并于2022年1月21日13点前将是否有异议的意见反馈给我司联系人”。但双方因价格问题就续租未达成一致意见。 庭审中，双方均确认在租赁期间内的房屋租金均已支付完毕，至今**姣未搬离涉案房屋。**姣申请法院予以酌减违约金。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，西安西铁公司与**姣签订的《北京朝阳区大屯里房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。此后，西安西铁公司将《北京朝阳区大屯里房屋租赁合同》项下的出租人的权利和义务一并转让给陕西国铁公司，**姣亦支付了租赁期限内的租金且向陕西国铁公司发送《续租通知》，故依据上述情形，**姣辩称并不知情、陕西国铁公司诉讼主体不适格的主张缺乏事实及法律依据，法院不予采信。**姣辩称租赁合同期限为十年，但未向法院举证证明，故法院对此抗辩意见不予采纳。 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方就续租问题未达成一致意见，现租赁期限届满，**姣已无合法依据继续占有使用涉案房屋，应向陕西国铁公司返还涉案房屋。**姣未返还涉案房屋，已构成违约，应向陕西国铁公司支付房屋占有使用费和违约金，关于房屋占有使用费用的标准，法院综合考虑涉案房屋的区位、面积、同地段、同户型、相似面积房屋的平均租赁价格及本案的实际情况，酌情确定为每月1.4万元。关于违约金的数额，虽在合同中亦有约定，但陕西国铁公司未实际证明其损失，且合同约定标准过高，**姣申请酌减违约金，法院酌定为2.6万元。 判决：一、**姣于判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区大屯里118号1号P座×号房屋腾退并交还陕西国铁科学技术研究发展有限公司；二、**姣于判决生效之日起十日内向陕西国铁科学技术研究发展有限公司支付房屋占有使用费（按照每月一万四千元的标准，自二○二二年二月二十八日起支付至**姣实际腾退北京市朝阳区大屯里118号1号P座×号房屋之日止）；三、**姣于判决生效之日起十日内向陕西国铁科学技术研究发展有限公司支付逾期腾房违约金二万六千元；四、驳回陕西国铁科学技术研究发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2735元，由**姣负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 本院二审期间，双方均未提交新证据。 二审中，**姣申请本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心调取涉案房屋档案信息以查明陕西国铁公司是否本案适格原告。经审查，本院认为本案系房屋租赁合同纠纷案件，涉案房屋的产权情况并不影响本院对涉案租赁合同效力进行审查进而确认陕西国铁公司的诉讼主体资格，故本院对其调查取证申请不予准许。 二审中，经询问，**姣认可合同期内涉案房屋已交由其正常使用。关于租金交纳情况，**姣陈述前两年交给了合同签订方，第三年开始直到合同期限履行完毕都是按照出租人要求交到北京康京路科技开发有限公司；陕西国铁公司对此表示认可，并表示北京康京路科技开发有限公司系其全资子公司，当时也是其要求**姣将后续租金交给北京康京路科技开发有限公司。 另查明，北京康京路科技开发有限公司系陕西国铁公司全资子公司。 本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据双方二审诉辩主张及事实查明情况，本案二审的争议焦点包括涉案合同效力及陕西国铁公司的诉讼主体资格。 关于涉案合同效力，本院认为，西安西铁公司与**姣签订的《北京朝阳区大屯里房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且根据在案证据材料，西安西铁公司依约交付了涉案房屋，**姣亦在租赁合同期限内正常使用了涉案房屋并按约支付了合同期内的租金，故本院认为涉案租赁合同合法有效。 关于陕西国铁公司的诉讼主体资格，本院认为，涉案租赁合同合法有效，在合同履行过程中，陕西国铁公司继受了西安西铁公司在《北京朝阳区大屯里房屋租赁合同》项下的权利和义务，此后陕西国铁公司保障了**姣在涉案租赁合同期限正常使用涉案房屋，而**姣亦按陕西国铁公司的指示将后续租金支付给了陕西国铁公司的全资子公司，并在合同到期前向陕西国铁公司发送了《续租通知》，综合上述情况，本院认为**姣所持其对陕西国铁公司继受涉案合同的权利义务并不知情、陕西国铁公司诉讼主体不适格的上诉主张不能成立，本院不予采信并对陕西国铁公司的诉讼主体资格予以确认。 根据在案证据材料，现涉案租赁合同所约定的租赁期限届满，而**姣虽主张双方曾口头约定合同到期之后至少续租两次，但未提供充分证据加以佐证，故本院对其主张不予采纳。因双方就续租问题亦未达成一致意见，故**姣已无合法依据继续占有使用涉案房屋，应向陕西国铁公司返还涉案房屋。**姣未返还涉案房屋，已构成违约，应向陕西国铁公司支付房屋占有使用费并赔偿违约金，一审法院综合考虑本案具体情况，酌情确定房屋占有使用费为每月1.4万元及违约金2.6万元均属合理裁量范围，本院不作调整予以维持。另，经审查，一审审理不存在严重违反法定程序之处，故本院对**姣的相应主张亦不予采纳。 综上所述，**姣的上诉缺乏依据，本院不予支持；一审判决认定事实及适用法律并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由**姣负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 员　　赵　霞 二〇二三年三月三十日 法官助理　　*** 书 记 员　　***