陕西国铁科学技术研究发展有限公司与**姣房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0105民初61794号 原告：陕西国铁科学技术研究发展有限公司，住所地陕西省西安市碑林区友谊东路33号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京德恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京德恒律师事务所律师。 被告：**姣，女，1985年11月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：**（系被告配偶），男，1985年10月10日出生，汉族。 原告陕西国铁科学技术研究发展有限公司（以下简称原告）与被告**姣（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人**、**，被告以及委托诉讼代理人**均通过北京法院云法庭在线参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退位于北京市朝阳区大屯里XX号X号X座XXX号房屋，并交还原告；2、判令被告向原告支付房屋占有使用费，从2022年2月28日起至实际腾退之日止，按照每月1.7万元的标准计算；3、判令被告支付逾期腾退房屋违约金，从2022年2月28日起计算至实际腾退之日止，按照年租金总额的1%计算。事实和理由：2018年12月20日，中国铁路西安局集团有限公司委托西安西铁建筑安装工程有限公司与被告签订《北京朝阳区大屯里房屋租赁合同》，约定被告承租位于北京市朝阳区大屯XX号X号X座XXX号房屋（以下简称涉案房屋）。租赁期限为2019年2月28日起至2022年2月27日止。因内部业务调整，《北京朝阳区大屯里房屋租赁合同》中出租人的权利义务于2020年7月1日转让给陕西国铁经营服务有限公司，又于2021年2月转让给原告。两次转让都告知被告，被告并无异议，以实际履行行为认可了新出租主体。房屋租赁期满前，双方未能就续约事宜达成合意。现租赁期限已到，被告未返还房屋，已构成违约，应该按照合同约定，支付违约金，故此起诉。 被告辩称，不同意原告诉讼请求。原告起诉不具备主体资格。在合同到期前，被告要求续租，但是没有给被告回复，被告视为同意续租，也支付了租金，但是被退回来了。原告涨房租不符合规定。被告对涉案房屋进行了装修，原合同签订***至少能承租十年，要求继续跟原合同签订方原价续租。 经审理本院认定事实如下： 2018年12月20日，西安西铁建筑安装工程有限公司作为出租人（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订《北京朝阳区大屯里房屋租赁合同》，约定被告承租涉案房屋，租期为2018年12月28日至2022年2月27日止。租赁期满，甲方收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，双方续签下一期租赁合同。房屋年租金总额为16万元，按年支付。乙方应于合同签订前，向甲方交纳1万元作为履约保证金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付年租金总额1%的违约金。乙方租赁期间内对房屋装修，改造等投入资金由乙方全额承担。合同期满，按照甲方要求，恢复房屋现状或依附于房屋的装修归甲方所有。 2020年7月1日，西安西铁建筑安装工程有限公司与陕西国铁经营服务有限公司共同向被告发出《公司名称及主体变更函》，内容为“自2020年7月1日起，西安西铁建筑安装工程有限公司（涉及房屋租赁业务）更名为陕西国铁经营服务有限公司，西安西铁建筑安装工程有限公司主体下开展的房屋租赁经营业务全部切换至陕西国铁经营服务有限公司接续进行。公司更名后，原西安西铁建筑安装工程有限公司房屋租赁由陕西国铁经营服务有限公司**，原以西安西铁建筑安装工程有限公司名义签订的合同依然合法有效，由陕西国铁经营服务有限公司**并继续执行”。 2021年2月26日，陕西国铁经营服务有限公司与原告签订《移交清单》，内容为“涉案房屋移交原告管理使用，原以西安西铁建筑安装工程有限公司名义签订的合同依然合法有效，由原告**并继续执行”。 2021年11月19日，被告向原告发送了《续租通知》，内容为“要求续租，并希望尽快续签下一期租赁合同。因合同签署后贵司对房屋的管理单位发生了变更，本申请将分别寄送至合同签署方以及变更方”。 2021年12月13日，原告向被告回函，内容为“将以每月2万元的租价优先与你续租，租期三年。如无异议，可无需走招商程序，直接与你签约，如有异议，视为你放弃优先权，我司在合同期满（2022年2月27日）收回房屋，启动网上招商程序，重新招租”。 2022年1月20日，原告向被告发送《告知函》，内容为“将以每月1.7万元的租价与你续租......并于2022年1月21日13点前将是否有异议的意见反馈给我司联系人”。但原被告双方因价格问题就续租未达成一致意见。 庭审中，原被告双方均确认在租赁期间内的房屋租金均已支付完毕，至今被告未搬离涉案房屋。被告申请法院予以酌减违约金。 上述事实，有双方当事人提交的证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，西安西铁建筑安装工程有限公司与被告签订的《北京朝阳区大屯里房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。此后，西安西铁建筑安装工程有限公司将《北京朝阳区大屯里房屋租赁合同》项下的出租人的权利和义务一并转让给原告，被告亦支付了租赁期限内的租金且向原告发送《续租通知》，故依据上述情形，被告辩称并不知情、原告诉讼主体不适格的主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。被告辩称租赁合同期限为十年，但未向本院举证证明，故本院对此抗辩意见不予采纳。 租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原被告双方就续租问题未达成一致意见，现租赁期限届满，被告已无合法依据继续占有使用涉案房屋，应向原告返还涉案房屋。被告未返还涉案房屋，已构成违约，应向原告支付房屋占有使用费和违约金，关于房屋占有使用费用的标准，本院综合考虑涉案房屋的区位、面积、同地段、同户型、相似面积房屋的平均租赁价格及本案的实际情况，酌情确定为每月1.4万元。关于违约金的数额，虽在合同中亦有约定，但原告未实际证明其损失，且合同约定标准过高，被告申请酌减违约金，本院酌定为2.6万元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、被告**姣于本判决生效之日起十日内将位于北京市朝阳区大屯里XX号XX号XX座XXX号房屋腾退并交还原告陕西国铁科学技术研究发展有限公司； 二、被告**姣于本判决生效之日起十日内向原告陕西国铁科学技术研究发展有限公司支付房屋占有使用费（按照每月一万四千元的标准，自二〇二二年二月二十八日起支付至被告**姣实际腾退北京市朝阳区大屯里XX号XX号XX座XX号房屋之日止）； 三、被告**姣于本判决生效之日起十日内向原告陕西国铁科学技术研究发展有限公司支付逾期腾房违约金二万六千元； 四、驳回原告陕西国铁科学技术研究发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2735元，由被告**姣负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年十月二十四日 法官助理　*** 书 记 员　段　旭