重庆石油建筑安装工程公司与***、**等房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

重庆市第一中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2017）渝01民终8274号

上诉人（原审被告）：重庆石油建筑安装工程公司，住所地重庆市江**嘉陵四村**，统一社会信用代码91500105203007405Ｌ。

法定代表人：余晓华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：赵树乾，重庆国彦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周文娅，重庆国彦律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1949年3月13日出生，汉族，住重庆市江**。

委托诉讼代理人：雷登峰，重庆君融律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：**，女，1972年3月17日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。

委托诉讼代理人：雷登峰，重庆君融律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：龙琴，女，1974年10月4日出生，汉族，住重庆市江**。

委托诉讼代理人：雷登峰，重庆君融律师事务所律师。

原审第三人：钟安幸，男，1957年8月9日出生，汉族，住重庆市渝中区。

上诉人重庆石油建筑安装工程公司（以下简称石油工程公司）因与被上诉人***、**、龙琴、原审第三人钟安幸房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初16826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人石油工程公司的委托诉讼代理人赵树乾，被上诉人***、龙琴及***、**、龙琴的共同委托诉讼代理人雷登峰，原审第三人钟安幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

石油工程公司上诉请求：撤销（2017）渝0105民初16826号民事判决，依法改判驳回***等三人的诉讼请求或者裁定驳回起诉。事实和理由：1、本案不属于人民法院受理案件的范围。钟安幸、龙于培系石油工程公司职工，本案系由于单位内部的租赁分房政策引起的纠纷，故不属于人民法院受案范围；2、石油工程公司从未否定其与龙于培之间存在房屋租赁关系，故对于双方没有争议的事实，不是人民法院应解决的争议；3、***、龙琴、**不是石油工程公司的员工，也不是租赁合同当事人，没有权利请求确认龙于培与石油工程公司之间存在租赁合同关系；4、涉案房屋系石油工程公司内部决策将涉案房屋同时租赁给龙于培、钟安幸共同使用的，仅仅因钟安幸并未实际居住该房屋，即认定石油工程公司并未将涉案房屋租赁给钟安幸，于法无据。

***等三人辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求予以维持。

钟安幸辩称，当时确实分配给了我涉案房屋中的一间，我的工作当时具有流动性所以未在其中居住，98年我准备搬过去住，遭到***拒绝，为此双方还找过单位领导协调解决。

***、龙琴、**向一审法院起诉请求：1、判令确认1983年至1998年2月16日期间，***之夫（**、龙琴之父）龙于培与石油工程公司就江北区房屋存在房屋租赁合同关系；2、本案诉讼费用由石油工程公司负担。

一审法院认定事实:龙于培原系石油工程公司职工，***系龙于培之妻，**、龙琴系龙于培之女，龙于培于1998年2月16日死亡。位于江**房屋建筑面积70.7平方米，原结构为三室一厅，系石油工程公司企业公房，现所有权人为石油工程公司。1983年，石油工程公司以出租形式向职工分配公房，关于涉讼房屋的分配问题，一审庭审中，***、**、龙琴称该房屋系分给龙于培使用，只是由于当时房源紧张，石油工程公司为照顾第三人钟安幸，安排其中一间房屋给钟安幸临时居住，待有房源后再迁出；石油工程公司称当时该房屋就是分配给龙于培和钟安幸共同居住，由于钟安幸当时系单身，故分配给钟安幸的是一个房间另加客厅，厨房和厕所两家共用，其余部分为龙于培一家使用。龙于培于1983年接到此房并对其进行装修入住，自1983年至1998年12月，均是由龙于培及***、**、龙琴在涉讼房屋内居住，该期间内的全部租金也是均由龙于培及***、**、龙琴向石油工程公司支付，该期间内，第三人钟安幸未在该涉讼房屋内居住，亦未支付过租金。

1998年2月25日，石油工程公司召开公司职工代表大会并作出《石油工程公司职工代表大会关于优惠出售公有住房及有关事宜的决定》，决定称，代表们一致决定出售现有公房，但江北区建新西路16号7单元6-2系职工李丛林与代保国合住房、7单元2-2系职工龙于培与钟安幸合住房、7单元1-2系职工李源原与李普健合住房，该三套房屋无法划分产权，故不予出售。

自1999年起，石油工程公司在收取租金时，并未按照全部面积向***、**、龙琴计收租金，但由于租金标准上涨导致总租金增加，而石油工程公司亦未告知***、**、龙琴计费情况，导致***、**、龙琴并不知晓支付租金的面积减少。庭审中，石油工程公司称自1999年起，石油工程公司向***、**、龙琴计收租金的面积减少为41.8平方米，但并未举示证据证明。

另查明，第三人钟安幸从未在该涉讼房屋内居住，该房屋现尚由***、**、龙琴使用；2017年7月27日，钟安幸一次性向石油工程公司补交了1983年9月1日至2016年12月31日的租金。

一审法院认为，首先，本案中的系企业公房租赁，并非一般的租赁合同，此类合同具有福利性，租金较低，多数情况下企业允许承租人的继承人继承租赁权益，故本案***、**、龙琴对龙于培与石油工程公司之间的合同关系，具有诉的利益，***、**、龙琴有权起诉，对石油工程公司辩称的***、**、龙琴主体不适格的意见，法院不予支持。其次，***、**、龙琴的诉讼请求系确认之诉，不受诉讼时效制度的限制，对石油工程公司辩称的***、**、龙琴诉讼请求已超过诉讼时效的意见，法院不予支持。第三，由于石油工程公司并未与龙于培签订正式租赁合同，故认定双方的租赁合同关系应参考双方合同的实际履行情况，本案中，龙于培自1983年接房至1998年2月16日死亡，此期间内龙于培及其家人一直居住在涉讼房屋内，第三人钟安幸并未在其中居住，整套房屋的租金也一直由龙于培向石油工程公司支付，第三人钟安幸当时也未向石油工程公司支付租金，故不论石油工程公司是否曾经将涉讼房屋分配由龙于培和钟安幸居住，也不论钟安幸是否补交租金，在1983年至1998年2月16日期间，龙于培与石油工程公司就整套涉讼房屋存在租赁合同关系，对***、**、龙琴的诉讼请求，法院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十二条之规定，判决如下：确认1993年至1998年2月16日期间，龙于培与被告重庆石油建筑安装工程公司就江北区房屋存在房屋租赁合同关系。

二审中，石油工程公司称涉案房屋的租赁系带有福利性质的单位内部租赁分房，钟安幸称83年单位即将该房中的一间房屋分配给钟安幸，其后未再分配房屋给钟安幸，结合***、龙琴、**一审起诉状中陈述1983年石油工程公司修建职工福利用房，分配给龙于培居住等陈述，三方当事人对涉案房屋系石油工程公司的福利分房并无异议。一审判决认定的其他证据和事实属实，本院予以确认。

本院认为，石油工程公司修建职工福利用房，并收取廉价的租金将涉案房屋分配给职工居住。1998年，石油工程公司召开公司职工代表大会并作出《石油工程公司职工代表大会关于优惠出售公有住房及有关事宜的决定》，载明代表们一致决定出售现有公房，但江北区建新西路16号7单元6-2系职工李丛林与代保国合住房、7单元2-2系职工龙于培与钟安幸合住房、7单元1-2系职工李源原与李普健合住房，该三套房屋无法划分产权，故不予出售。***等三人在起诉状中称，因该房系石油工程公司违背国家房改政策，拒绝将龙于培承租的房屋出售给***等三人，因面临房屋拆迁，钟安幸系为了拆迁利益引致纠纷。石油工程公司称该房系安排给钟安幸及龙于培居住，由双方向石油工程公司交纳租金。钟安幸称该房有一间房屋系石油工程公司分配给钟安幸居住。结合各方当事人的陈述以及石油工程公司职代会文件等情形，***等三人起诉要求确认龙于培与石油工程公司之间就整套房屋具有租赁关系的实质是要求确认石油工程公司将整套房屋分配给了龙于培居住。依据最高人民法院关于《房地产案件受理问题的通知》第三条之规定：“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉……”，故本院认为，本案实质系单位职工与单位之间的内部纠纷，不属民事诉讼受案范围，应驳回***等三人的起诉。

综上所述，因出现新的证据，导致本案认定的事实发生变化，石油工程公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定裁定如下：

一、撤销重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初16826号民事判决；

二、驳回***、龙琴、**的起诉。

一审案件受理费40元，退还***、**、龙琴；上诉人重庆石油建筑安装工程公司预交的二审案件受理费80元予以退还。

本判决为终审判决。

审　判　长　　付永雄

审　判　员　　师玉婷

代理审判员　　刘　希

二〇一七年十二月二十八日

书　记　员　　程　容