合肥中建国际投资发展有限公司与安徽乾裕新型材料有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

合肥市包河区人民法院

民事案件判决书

（2020）皖0111民初651号

原告合肥中建国际投资发展有限公司（以下简称中建公司）诉被告安徽乾裕新型材料有限公司（以下简称乾裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘元公开开庭进行了审理。原告中建公司的委托诉讼代理人邵明、程润坤，被告乾裕公司的委托诉讼代理人陆建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：中建公司与乾裕公司的《中建·智立方认购协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应当根据合同的约定履行合同义务。 《认购协议》约定乾裕公司于2017年8月10日前支付房款200万元，于2017年11月10日前支付房款125万元，余款325万元采取按揭贷款在2018年5月30日前支付给原告。现乾裕公司仅支付了前期的325万元，后期因未能办理按揭贷款而未能支付。《认购协议》第五条约定：银行不提供贷款的由买受人在前述时限内自行筹资并支付，故乾裕公司在未能获得银行贷款的情况下理应通过其他方式筹集资金并履行付款义务，现乾裕公司未能付款，构成违约，应承担违约责任。 现乾裕公司逾期付款超过90日，原告中建公司要求解除《认购协议》，符合该协议第六条约定的出卖人可以解除协议的情形，同时亦符合《合同法》第九十四条规定的法定解除条件，予以支持。解除权属于形成权，通知到达对方时生效，合同解除的时间为乾裕公司收到原告要求解除合同的《告知函》的2019年12月24日。合同解除后，中建公司应返还乾裕公司已付的购房款325万元。 原告中建公司在本案中主张了违约金325000元和租金损失405799元（暂计至2020年1月8日），系重复主张。本院根据乾裕公司2017年5月30日至今约3年零6个月的使用时间和双方约定的一年租金数额252759元确定原告中建公司的租金损失。扣减乾裕公司已付一年租金，本院支持2年零6个月的租金损失共计631898元，该损失足以弥补中建公司的实际损失，对于违约金不再予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：

经审理查明：2017年8月10日，出卖人中建公司、买受人乾裕公司签订《中建·智立方认购协议》1份，合同约定中建公司将其开发建设的位于合肥市包河区××路××路××工业园××层××＃厂房出售给乾裕公司，厂房的用途为办公，单价6690元／平方米，房款650万元。合同第五条约定采取按揭贷款方式付款，买受人于2017年8月10日17：00前支付人民币200万元，于2017年11月10日17：00前支付人民币125万元，余款人民币325万元采限按揭贷款方式，买受人向银行申请贷款并在2018年5月30日前支付给出卖人，买受人应知悉并确保符合银行的贷款审批条件，若最终银行审批发放的贷款金额与买受人应付的款项存在差额或银行不提供贷款的，差额部分由买受人在前述时限内自行筹资并支付给甲方。合同第六条约定，买受人逾期付款超过90日，出卖人可以直接解除本《认购协议》，出卖人解除本《认购协议》的，应当书面通知买受人，出卖人有权按买受人累计逾期应付款的10%收取违约金并有权将该厂房收回并另行销售，出卖人扣除买受人租金及有关费用后，将剩余押金退还买受人。第七条约定，出卖人应当在2017年5月30日前，将符合本协议约定的厂房交付买受人使用。 原告中建公司于2017年5月30日将案涉厂房交由被告乾裕公司使用，合同签订后因乾裕公司支付了一年租金252759元及合同约定的前期购房款325万元，因乾裕公司未能办理按揭贷款，剩余购房款325万元未付。 另查明，案涉“中建产业基地”工业园区A-17#厂房于2017年6月26进行竣工验收备案，于2018年9月21日办理不动产权登记。 2019年12月20日，原告中建公司通过顺丰快递向被告乾裕公司发出《告知函》，以乾裕公司未按照经中建公司同意的延期付款申请表约定的付款期限和金额支付房款为由，要求依据《认购协议》6.2.1条款解除协议并要求乾裕公司承担违约责任。乾裕公司于2019年12月24日签收快递。 上述事实，由原告提供的营业执照、企业信用信息登记、中建智立方认购协议书、项目竣工验收备案表、房屋产权资料、验收交接手续、包河经济开发区管委会和街道办入园规定文件、告知函及签收记录、房屋现状图片、水费、电费、物业费等证据以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。

一、确认合肥中建国际投资发展有限公司、安徽乾裕新型材料有限公司签订《中建·智立方认购协议》于2019年12月24日解除，原告合肥中建国际投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内退还被告安徽乾裕新型材料有限公司购房款325万元； 二、被告安徽乾裕新型材料有限公司于本判决生效之日起十五日内腾空并向原告合肥中建国际投资发展有限公司移交“中建产业基地”工业园区A-17#厂房； 三、被告安徽乾裕新型材料有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告合肥碧祥房地产有限公司租金损失631897元； 四、驳回原告合肥中建国际投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为5554元，保全费4147元，合计9728元，由原告合肥中建国际投资发展有限公司负担494元，被告安徽乾裕新型材料有限公司负担9234元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员　刘　元

书记员　莫警花