某某、云南东泰建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷执行审查类执行裁定书

云南省曲靖市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）云03执异78号

异议申请人（案外人）***，男，汉族，1969年6月6日生，住云南省曲靖市沾益区。

申请执行人云南东泰建筑工程有限公司。

住所地：云南省昆明市五华区白云路761号A幢8楼。

法定代表人：贺仕选，总经理。

统一社会信用代码：91530000772668713M。

被执行人曲靖市沾益区宏泰城镇建设开发经营公司。

住所地：云南省曲靖市沾益区腰堡路35号。

法定代表人：袁国才，总经理。

统一社会信用代码：91530328709880287N。

本院在执行云南东泰建筑工程有限公司（以下简称东泰建筑公司）申请执行曲靖市沾益区宏泰城镇建设开发经营公司（以下简称宏泰城镇开发公司）建设工程施工合同纠纷一案中，于2021年5月27日在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，自2021年6月28日上午10时起至次日上午10时止对被执行人宏泰城镇开发公司所有的位于沾益区东风北路玉龙小区一期26幢（不动产权证号为云（2020）沾益区不动产权第××号）房屋进行网络司法拍卖。案外人***以该房屋已由其合法购买为由向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议申请人***称，2015年6月30日，异议申请人与被执行人宏泰城镇开发公司（原名称为沾益县宏泰城镇建设开发经营公司）签订了房屋买卖合同，宏泰城镇开发公司将位于沾益区玉龙小区一期26幢（建筑面积846.95平方米，产权证号为云（2020）沾益区不动产权第××号，最初产权证号为曲房权证沾字第××号）房屋出售给异议申请人。经评估该房屋价值为389.6万元，房屋成交价为390万元，由于宏泰城镇开发公司下欠异议申请人工程款，经双方约定异议申请人用宏泰城镇建设开发公司下欠的工程款一次性抵付。2015年7月28日，宏泰城镇建设开发公司向异议申请人出具了收款收据，并将所售房屋实际交付异议申请人占有使用。异议申请人合法取得上述房屋后，于2015年9月30日出租给瞿永红使用，租期为一年。自2017年9月1日起，该房屋一直由异议申请人之子吴展雄用于开办曲靖市沾益区西平镇辰瑞幼儿园至今。因被执行人宏泰城镇开发公司开发玉龙小区时，土地性质为划拨土地，整个小区只办理了一个大证，证号为沾国用（1999）字第××号，异议申请人购买的案涉房屋就一直无法办理过户登记手续。2020年5月29日，云（2020）沾益区不动产权第××号房屋的土地使用权证才分割出来，分摊土地适用面积为336.12平方米，异议申请人于2020年5月15日缴纳了分户宗地测绘费2706元。其后，异议申请人先后多次要求被执行人宏泰城镇开发公司配合办理产权过户登记手续，均未果，直至2021年6月3日，异议申请人才通过阿里巴巴司法拍卖平台得知，异议申请人购买的上述房屋已被贵院查封并进行司法拍卖。综上所述，异议申请人与被执行人宏泰城镇开发公司签订了房屋转让合同，支付了全额价款，并实际占有使用房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《民法典》第三百九十九条之规定，贵院对上述房屋的查封拍卖行为已侵害了异议申请人的合法权益，特请求贵院中止对位于沾益区玉龙小区一期26幢房屋的查封、执行行为。

异议申请人***为证实其主张，向本院提交了如下证据：1.身份证复印件一份；2.宏泰城镇建设开发公司出具的收款收据复印件一份；3.《房屋转让合同》复印件一份；4.××号房屋所有权证复印件一份；5.《承包合同》复印件一份；6.《证明》复印件两份；7.增值税发票复印件一份；8.水电费、物业费、垃圾代运处置费收据复印件两份；9.《云南省民办教育机构申办审批表》复印件一份；10.《曲靖市沾益区民政局关于准予曲靖市沾益区西平街道辰瑞幼儿园登记的批复》复印件一份；11.《市沾益区教育局关于批准设立曲靖市沾益区西平街道辰瑞幼儿园的通知》复印件一份；12.民办非企业单位登记证书、民办学校办学许可证、食品经营许可证、开户许可证复印件各一份；13.辰瑞幼儿园照片复印件54份；14.《变更登记通知书》复印件一份；15.××号房屋所有权证复印件一份；16.云（2020）沾益区不动产权第××号不动产权证复印件一份；17.沾国用（1999）字第××号国有土地使用权证复印件一份；18.《江璟苑住宅小区三标段工程结算书》复印件一份；19.宏泰城镇开发公司付款通知书复印件两份；20.《建设工程施工合同》复印件一份；21.《房地产估价报告》复印件一份。

在本案审查过程中，2021年6月29日，本院对申请执行人东泰建筑公司、被执行人宏泰城镇开发公司、异议申请人***进行了询问。被执行人宏泰城镇开发公司对***购买案涉房屋并用工程款冲抵房屋价款的事实予以认可。申请执行人东泰建筑公司表示，知晓***的公司承建相关工程的事实，并知道***用案涉房屋开办幼儿园的事实，但对***购买案涉房屋及用工程款冲抵房屋价款的事实不知情，并请求法院查清事实后依法裁判。

本院查明，东泰建筑公司与宏泰城镇开发公司建设工程施工合同纠纷一案，曲靖仲裁委员会于2018年11月12日作出（2018）曲仲调字182号调解书：一、确认被申请人宏泰城镇开发公司下欠东泰建筑公司工程款（含工程款、履约保证金、质量保修金）共计人民币6568428.74元。付款方式及期限为：2019年6月30日前支付人民币1395746.23元；2019年12月30日前支付人民币1350000元；2020年12月31日前支付人民币1122682.51元；2021年6月30日前支付人民币1350000元；2021年12月31日前支付人民币1350000元。上述款项均支付至申请人东泰建筑公司账户；二、申请人东泰建筑公司应于收到上述第一笔款项后30日内开出金额为人民币9346266.49元的发票并交付被申请人宏泰城镇开发公司。若申请人东泰建筑公司未在约定期限内提供符合被申请人宏泰城镇开发公司要求且符合法律规定的发票，则付款时间顺延至被申请人宏泰城镇开发公司收到发票的第二日；三、被申请人宏泰城镇开发公司如期履行付款义务，申请人东泰建筑公司不再向被申请人宏泰城镇开发公司主张支付未付款项的利息。但若被申请人宏泰城镇开发公司任何一期未按期履行，申请人东泰建筑公司可要求被申请人宏泰城镇开发公司按全部未付部分总额得9%向申请人东泰建筑公司支付违约金并可以就全部未付部分的工程款及违约金向人民法院申请强制执行。仲裁费33151元由被申请人宏泰城镇开发公司承担，申请人东泰建筑公司已预交。由被申请人宏泰城镇开发公司在2021年12月31日前支付给申请人东泰建筑公司。

上述仲裁调解书发生法律效力后，因宏泰城镇开发公司未按生效法律文书确定的期限履行付款义务，东泰建筑公司向本院申请强制执行，本院于2020年9月8日以（2020）云03执727号案件立案执行。2020年10月19日，本院作出（2020）云03执727号执行裁定，裁定查封被执行人宏泰城镇开发公司所有的位于沾益区望海新区玉林山水三区的商铺五间及位于玉龙小区一期26幢（产权证号为云（2020）沾益区不动产权第××号）房屋。2020年12月9日，本院委托昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司对被执行人宏泰城镇开发公司所有的含案涉房屋在内的15套房屋进行价值评估。2020年12月28日，本院裁定该案终结本次执行程序。

2021年1月8日，昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司向本院出具了编号为（昆明）正信（2021）（司拍评）字第ＺＸＳ001号《房地产估价报告》，经评估，位于玉龙小区一期26幢（产权证号为云（2020）沾益区不动产权第××号）房屋市场价值为人民币2755128元。

其后，东泰建筑公司向本院申请恢复执行，本院于2021年5月10日以（2021）云03字恢125号案件立案恢复执行。2021年5月27日，本院在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，自2021年6月28日上午10时起至次日上午10时止对被执行人宏泰城镇开发公司所有的位于沾益区东风北路玉龙小区一期26幢（不动产权证号为云（2020）沾益区不动产权第××号）房屋以评估价人民币2755128元为起拍价进行网络司法拍卖。案外人***不服，遂提出上述执行异议。

另查明，2015年6月30日，沾益县宏泰城镇建设开发经营公司与异议申请人签订《房屋转让合同》，将其所有的位于沾益县玉龙小区26幢（房屋产权证号为曲房权证沾字第××号）房屋出售给异议申请人***，房屋成交价为人民币3900000元，付款方式为用甲方（沾益县宏泰城镇建设开发经营公司）欠付乙方（***）的工程款一次性抵付，双方约定交房时间为2015年7月30日前。2015年7月28日，沾益县宏泰城镇建设开发经营公司出具付款通知书，确认用应付沾益县顺运建筑工程有限公司江璟苑地下室土方开挖工程款人民币2000000元冲抵该公司负责人***购买该公司老办公楼房款，确认用应付沾益县顺运建筑工程有限公司江璟苑项目第三标段工程进度款人民币1900000元冲抵该公司负责人***购买该公司老办公楼房款。其后，沾益县宏泰城镇建设开发经营公司按约定向***交付了案涉房屋，***占有使用案涉房屋至今。2015年12月25日，位于沾益县玉龙小区26幢房屋产权证号变更登记为曲房权证沾字第××号。2020年5月29日，上述房屋进行了不动产权登记，不动产权证号为云（2020）沾益区不动产权第××号。上述事实，有房屋转让合同、收款收据、承包合同、增值税发票、水电费、物业费、垃圾代运处置费收据、建设工程施工合同、工程结算书、房屋产权证书、案涉房屋照片等证据在卷予以证实，本院予以确认。

又查明，2016年11月29日，沾益县宏泰城镇建设开发经营公司名称变更为曲靖市沾益区宏泰城镇建设开发经营公司。

本院认为，本案争议焦点为异议申请人***对案涉房屋的权利主张能否排除人民法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，异议申请人***于2015年6月30日与被执行人宏泰城镇开发公司签订房屋转让合同，购买案涉玉龙小区26幢房屋，并按照合同约定用欠付工程款冲抵了相应的购房款，其后，被执行人宏泰城镇开发公司将案涉房屋交付异议申请人***占有使用至今。即在本院2020年10月19日依法查封案涉房屋之前，异议申请人***已签订了合法有效的书面买卖合同，按约定支付了全部购房款，并合法占有使用案涉房屋。同时，由于案涉房屋需要进行土地使用权变更及分户测绘，直至2020年5月29日才进行了不动产登记，应认定案涉房屋未能办理过户登记非因买受人即异议申请人的原因。

综上，异议申请人***对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，其对涉案房屋的权利主张能够排除人民法院的执行。异议申请人***请求中止对案涉房屋执行的异议请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：

中止对曲靖市沾益区宏泰城镇建设开发经营公司位于沾益区东风北路玉龙小区一期26幢房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　陆国生审判员何林

审判员　刘　　 兴　　 荣

二〇二一年七月八日

法官助理陆荣先

书记员张辉