大理市昆华物业管理有限公司与云南水电十四局昆华建设有限公司、云南水电十四局昆华建设有限公司大理分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

云南省大理白族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）云29民终683号 上诉人（原审被告）：大理市昆华物业管理有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市下关西郊苗圃，统一社会信用代码：91532901784643695Y。 法定代表人：***，职务董事长。 委托诉讼代理人：***，云南创启律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：**，云南创启律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：云南水电十四局昆华建设有限公司，住所地云南省昆明市五华区青年路北延长线中段滨江大厦2幢12层，统一社会信用代码：91530000216702888E。 法定代表人：***，职务总经理。 被上诉人（原审原告）：云南水电十四局昆华建设有限公司大理分公司，住所地云南省大理白族自治州大理市下关镇人民南路55号，统一社会信用代码：91532900709841704Y。 负责人：***，职务经理。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：***，云南新序律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人大理市昆华物业管理有限公司（以下简称“昆华物业公司”）因与被上诉人云南水电十四局昆华建设有限公司（以下简称“十四局公司”）、云南水电十四局昆华建设有限公司大理分公司（以下简称“十四局大理分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2022)云2901民初6781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2023年4月24日会见了上诉人昆华物业公司的委托诉讼代理人***、被上诉人十四局公司、十四局大理分公司的共同委托诉讼代理人***，对案件事实进行了核实。本案现已审理终结。 昆华物业公司上诉请求：1.撤销云南省大理市人民法院(2022)云2901民初6781号民事判决第一项；2.将本案发回重审或查明事实后予以改判；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审程序错误，未分别立案却合并审理。被上诉人即原审原告为十四局公司、十四局大理分公司二主体。二主体以上诉人为被告提起民事诉讼，应作为二件民事案件分别受理并由二主体依法交纳案件受理费后立案，可以根据审理便利需要对基础事实基本相同的三案合并审理。原审以一件案件同时受理二主体提起诉讼明显不符合民事诉讼法规定。更进一步地，一审判决上诉人向二主体承担支付义务，造成履行混乱甚至履行不能。二、原审事实认定错误。1.原审认定合同效力错误。被上诉人举证《房屋铺面租赁合同》、昆华物业房屋铺面租金费用结算明显悖于常理，系十四局大理分公司与上诉人原法定代表人***在上诉人原法定代表人***被解除法定代表人职务之际恶意串通形成的，损害上诉人合法权益的合同行为，其行为形成表面事实，应认定无效。原审仅以书面外观判断，全然不结合实际，直接判决上诉人承担巨额支付义务，是事实认定错误。2.原审认定上诉人承租面积错误。原审中上诉人提交《证明》证实，改制之初中国水利水电第十四工程局大理管理处作为大理片区管理单位交付上诉人使用的场地面积为60平方米，且为无偿使用，并自认使用至2017年。该办公用房产系上诉人改制前使用，改制后持续使用并延续至2017年中期。在被上诉人未举证证明上诉人使用情况变化的条件下，原审仅依据合同约定，认定上诉人使用面积为150平方米，于法无据，是事实认定错误。3.原审认定租赁起算时间错误。原审中被上诉人（原审原告）举证租赁合同起算时间为2006年1月1日，此时，被上诉人尚未取得房产产权，即尚不具备作为出租人以出租房产取得租金的权利基础，至2007年5月上诉人取得房产登记，原审以2006年1月作为房租计付的起算时间是事实认定错误。4.原审认定租金单价错误。房产租赁是市场行为，应当符合市场一般规律。改制后上诉人取得大理市下关建设西路、兴国路商铺若干，总计面积472.57㎡，且位于大理市区中心，而案涉房产处于大理市西郊，上诉人自2007年至今出租商铺平均租金尚不足被上诉人举证租赁合同约定的一半，原审直接以合同约定金额认定，不考虑一般市场情况，判决上诉人承担高额租金支付义务，是事实认定错误。5.按照合同约定，租金为按年支付。原告诉请支付租金自2006年1月1日至2017年10月30日，且原审庭审中原被告双方对2017年10月上诉人已搬离的事实均予确认。此后被上诉人、上诉人未作出任何中止、中断诉讼时效的法律行为，被上诉人主张债权已超过诉讼时效。事实上，上诉人与昆华建设公司均为2005年11月从中国水利水电第十四局昆华实业总公司改制剥离设立。改制前案涉房产为水利水电第五公司持有，上诉人使用其中60㎡。改制后上诉人持续使用至2017年中。双方形成事实上的租赁关系，但未签订书面租赁合同更未约定超乎市场2倍甚至更高的租金定价。考虑到事实上上诉人占用被上诉人房产，为保持被上诉人资产价值不因房产被上诉人使用而产生账面减损，上诉人按照大理分公司要求支付资产折旧费形式补偿其账面减损，双方已形成交易习惯。2017年底上诉人股东会决议解除原法定代表人***法定代表人相关职务，但***借持有公章，造成上诉人不能及时变更工商变更登记，并借机以倒签合同、确认债务等方式形成本案表面事实，并抵销被上诉人欠付上诉人资金。在本案审理前，上诉人诉请被上诉人支付欠款被人民法院支持，故生本案。综上所述，上诉人设立之日起基于物权人承诺占有使用案涉房产，昆华建设公司于2007年5月取得案涉房产物权，2017年上诉人搬离。期间双方以上诉人支付资产折旧费形式补偿昆华建设公司资产账面折损形成交易习惯，并持续，未签订书面合同。2017年上诉人原法定代表人被解除职务后与被上诉人串通，形成损害上诉人利益的表面事实。因考虑技术限制原因，原审中上诉人未提出合同文本签订时间鉴定，但从关联案件、证据与一般常理足可见被上诉人诉称事实虚假。但原审仅以证据表面信息为依据，未充分考虑案件及生活常理，对事实做出错误认定，并进一步做出错误判决。为维护上诉人权益，请二审法院查明事实，予以改判或发回重审。 上诉人当庭明确其上诉请求为：改判驳回十四局公司、十四局大理分公司的全部诉讼请求。 被上诉人十四局公司、十四局大理分公司辩称，一审认定案件事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实及理由：上诉人登记的营业地址至今仍然是涉案房屋。2005年改制前确实是由上诉人无偿使用该房屋，在改制完成后，十四局大理分公司将涉案房屋租给上诉人并签订本案租赁合同。双方签订的房屋租赁合同合法有效，上诉人也实际租赁使用了案涉房屋，应当支付租赁费用。 十四局公司、十四局大理分公司向一审法院起诉请求：1.判令昆华物业公司支付十四局公司、十四局大理分公司自2006年1月1日至2017年10月30日的房租540906.17元；2.判令昆华物业公司支付自2017年10月30日起至付清第一项房租540906.17元之日止按月利0.5％计算的资金占用费（暂从2017年10月30日计算至2022年12月30日，计62个月，每月540906.17元×0.5%=2704.53元），共计：2704.53元×62=167680.86元。以上两项合计：708587.03元。3.本案的诉讼费、保全费、保全担保费由昆华物业公司承担。 一审法院认定事实：十四局大理分公司系十四局公司的分支机构，与昆华物业公司均系中国水利水电第十四局昆华实业总公司于2005年11月改制后设立的企业，十四局大理分公司系十四局公司的分支机构。2006年1月9日，十四局大理分公司与昆华物业公司签订《房屋铺面租赁合同》，双方约定由十四局大理分公司将大理市下关建设西路2号（二号桥）临街铺面5间半按每月租金3000元的价格租给昆华物业公司，租赁期限自2006年1月1日至2007年12月31日。在上述租赁合同约定的承租期满后，2008年1月10日，***成续租的合意，续签了《房屋铺面租赁合同》，约定租赁期限自2008年1月1日至2010年12月30日，租金每月3750元。房屋租赁期限届满后，2011年1月18日双方再次达成续租合意，再次续签《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2011年1月1日至2017年10月30日，每月租金4500元。2017年10月30日，房屋租期届满后，十四局大理分公司和昆华物业公司对房租进行了结算，双方签字确认昆华物业公司已付租金为35093.83元，欠付租金为540906.17元。另查明，水电十四局大理管理处房地产管理科曾于2005年12月26日出具《证明》，大理市昆华物业管理有限公司，公司地址大理市下关建设路西郊苗圃二号桥，水电十四局2号桥综合楼，使用面积200平方米，场地面积60平方米，属于无偿使用。另查明，2022年昆华物业公司以十四局公司、十四局大理分公司欠其借款为由提起诉讼，诉讼中十四局公司、十四局大理分公司提出原告的借款系冲抵原告的管理费、房屋、车辆租金的答辩意见，经云南省大理市人民法院审理后作出（2022）云2901民初4532号判决书，判令由十四局公司、十四局大理分公司返还昆华物业公司借款70万元；十四局公司、十四局大理分公司不服一审判决后上诉，大理白族自治州中级人民法院作出(2022)云29民终2449号民事判决书，维持原判。 一审法院认为，本案争议的焦点是昆华物业公司使用大理市下关建设西路2号（二号桥）办公楼是否无偿使用。一审认为，对于争议标的的使用费问题，水电十四局大理管理处房地产管理科虽出具了《证明》，但出具的时间为2005年，属于中国水利水电第十四局昆华实业总公司改制期间。企业改制后，十四局公司、十四局大理分公司取得案涉争议房产的管理使用权并与昆华物业公司签订三份《房屋铺面租赁合同》，该意思表示真实、合法，昆华物业公司也支付了部分租金，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据庭审查明事实，***在房屋租赁合同关系，房屋租期届满，双方进行结算，昆华物业公司尚欠原告房屋租金540906.17元，原告要求昆华物业公司支付有事实依据，应予以支持。对于利息的请求，由于双方未约定支付期限，原告该请求，不应予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零二条、第五百零九条、第七百零三条的规定，判决：一、昆华物业公司于判决生效之日起十日内向十四局大理分公司、十四局公司支付房屋租金540906.17元。二、驳回十四局大理分公司、十四局公司其他诉讼请求。案件受理费10886元，减半收取5443元，保全费4063元，由昆华物业公司负担。 本院二审期间，二被上诉人无新证据提交。昆华物业公司向本院提交以下证据：A1.租赁费现金支付明细清单，欲证明上诉人向昆华建设公司缴纳折旧费情况。A2.会计凭证，欲证明：与证据A1印证。A3.房产证，欲证明：上诉人自持房产共计472.57平方米，位于大理市中心区域。A4.房产使用证明，欲证明：改制中房产管理部门允许上诉人无偿使用。A5.租房合同，欲证明：上诉人2018年出租自有产权房屋，单位面积租金30元/月。A6.租金统计，欲证明：2006年-2017年上诉人自持房产出租收益：1.2006年租金平均为每平方米每月11元。2.2006年-2017年南面平均为每平方米每月13元。经质证，二被上诉人对证据A1三性及证明目的不予认可，认为该份证据是上诉人单方制作。对证据A2三性及证明目的不认可，认为该记账凭证是财务制作，折旧费用与本案案涉房屋的关系无法认定。没有证据显示上诉人无偿使用被上诉人的房屋且记载为折旧费。对证据A3真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可，认为：1.昆华物业公司自持房屋不能证明其不会租赁房屋。2.目前上诉人使用的工商登记地址依旧是案涉房屋地址，不是其自持房屋的地址。对证据A4真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可，认为案涉房屋在改制前由上诉人所有，改制后由被上诉人所有，有偿租赁给上诉人，因此该证据与本案无关。对证据A5三性不认可，认为租房合同是上诉人与案外人自行签订，出租的真实性无法核实，即便真实存在租赁也与本案争议焦点无关，租赁费用也与本案无关。对证据A6三性不认可，认为如果租赁费用是真实存在的，那上诉人使用的恰恰就是被上诉人出租给上诉人的房屋。本院认为，证据A1、A2、A3、A4、A5、A6均与本案基本事实无关联，均不作有效证据采信。 对一审认定的案件事实，上诉人昆华物业公司有以下异议：1.合同所载内容并非事实情况，一审遗漏认定存在原法定代表人被免职之后倒签合同损害公司利益的情况。2.一审遗漏认定2005年12月至2017年昆华物业公司实际使用面积仅为60平方米。3.一审遗漏认定为了弥补被上诉人财务账面的资产折旧，由上诉人根据口头通知向其支付折旧费补足账面缺口。二被上诉人认为一审遗漏认定2011年上诉人向十四局大理分公司申请缓交房租。本院认为，针对上诉人的异议，上诉人对其异议1、异议2不能提交证据予以证实，其异议不能成立，本院不予采纳。在案证据不能证实折旧费即是本案租金，一审未认定该事实并无不当。故上诉人异议3亦不能成立，本院不予采纳。针对被上诉人的异议，在案证据显示，2011年2月16日，昆华物业公司向十四局大理分公司提交《报告》称：“由于物业公司近年来经营困难出现亏损，资金周转不开，按协议需支付的车辆租赁费用和二号桥办公司的铺面租金，望领导体谅物业困难，暂缓收取，待物业公司有能力支付时再支付”，十四局大理分公司于2011年3月1日回复：“鉴于昆华物业公司主要依靠上级扶持发展，目前经营状况不佳，经分公司领导研究，同意缓交，但不可不交”。被上诉人该异议成立，本院予以采纳。综合上述情况，一审遗漏认定部分事实，本院对该事实进行补充认定。除此之外，一审认定案件事实清楚，二审予以确认。 本案的争议焦点在于，昆华物业公司是否应向十四局公司、十四局大理分公司支付租金540906.17元。 本院认为，2006年1月9日，十四局大理分公司与昆华物业公司签订《房屋铺面租赁合同》，双方约定由十四局大理分公司将大理市下关建设西路2号（二号桥）临街铺面5间半租给昆华物业公司，同时对租金及租赁期限作了明确约定。合同签订后，十四局大理分公司已实际交付该房屋。其后双方于2008年1月10日、2011年1月18日两次续签《房屋租赁合同》，对租金及租赁期限均作了约定。2017年10月30日，十四局大理分公司和昆华物业公司对欠付的房租进行了结算，双方签字确认昆华物业公司已付租金为35093.83元，欠付租金为540906.17元。以上合同及结算均为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。昆华物业公司应支付租金540906.17元。 关于昆华物业公司认为上述合同为其原法定代表人在离职后倒签的上诉主张。当事人对自己主张的事实，有责任提交证据予以证实，昆华物业公司对其该主张不能提出有效证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果，其该上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于昆华物业公司认为其使用面积仅为60平方米，且租金应当符合市场一般规律的上诉主张。本院认为，本案双方当事人三次签署合同，三次确认出租房屋面积为“约150平方米”，三个合同中对于租金均有明确约定。依法成立的合同对双方均有法律约束力，昆华物业公司应当按照合同约定的标准给付租金。昆华物业公司该上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于昆华物业公司认为原审程序错误，未分别立案却合并审理的上诉主张。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，十四局大理分公司作为《房屋租赁合同》的当事人，对该合同享有合同权利，同时其作为十四局公司的分支机构，其所有资产隶属于十四局公司，十四局公司及其大理分公司作为共同原告提起本案诉讼，系当事人对自身民事权利和诉讼权利的处分，并不违反法律规定，亦不损害第三人利益。一审将十四局公司及十四局大理分公司列为共同原告并不违反法律规定，昆华物业公司该上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于昆华物业公司认为本案已超过诉讼时效期间的上诉主张。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。昆华物业公司在本案一审期间并未提出诉讼时效抗辩，在二审中提出，本院不予支持。其该上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上所述，昆华物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定案件事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10886元，由上诉人大理市昆华物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　杨丽娟 二〇二三年五月十二日 法官助理　周　琴 书 记 员　苏　聪