甘肃中天泰富商业地产经营管理有限公司、兰州国器装备制造集团有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘0102民初719号 原告：甘肃中天泰富商业地产经营管理有限公司（曾用名：甘肃中天泰富房地产开发有限公司），住所地:甘肃省兰州市城关区东岗西路555号金融国际大厦写字楼23楼2323号。 法定代表人：**，系公司董事长。 委托诉讼代理人：***，甘肃中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，甘肃中天律师事务所律师。 被告：兰州国器装备制造集团有限公司，住所地:甘肃省兰州市兰州新区清水河街766号。 法定代表人：**，系公司董事长。 委托诉讼代理人：**，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。 原告甘肃中天泰富商业地产经营管理有限公司（以下简称：甘肃中天泰富管理公司）与被告兰州国器装备制造集团有限公司（以下简称：兰州国器装备制造公司）合同纠纷一案，本院于2022年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告甘肃中天泰富管理公司委托诉讼代理人***、**，被告兰州国器装备制造公司委托诉讼代理人**、***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甘肃中天泰富商业地产经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告签订的《产权交易合同》中有关案涉740㎡土地使用权转让的约定；2、请求依法判令被告向原告返还涉案土地东侧740㎡的土地转让金22305269.53元；3、请求依法判令被告向原告支付资金占用期间利息10938876.16元（以本金22305269.53元为基数，按照年利率11%计算，自2017年8月19日起至实际付清之日止的利息，现暂计至2022年1月10日）；4、本案相关诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月，被告以出让方式取得坐落于民主东路××号宗地面积40256.24㎡的国有建设用地的使用权。2017年2月，被告将上述土地使用权在甘肃省产权交易所进行挂牌出让，经过竞价，原告最终摘牌。2017年2月24日，双方签订《产权交易合同》，合同约定:“转让价款为1213690000元，原告付清全部成交价款后，被告向原告移交转让相关权属证明的原件并配合完成转让标的的移交工作，转让标的原址土地上有87户住户，面积约2000平方米，由被告负责拆迁安置工作，在本合同签署后被告承诺加快拆迁安置工作进程，争取尽快向乙方交付该部分土地上建筑物。”合同签订后，原告按约付清全部转让价款，但涉案东侧740㎡的土地因为被告隐瞒了是作为案外人家属院行人通道的情况，至今也没有进行交付，导致原告购买土地进行房地产开发的目的无法实现。2018年9月7日，双方经兰州市人民政府国有资产监督管理委员会主持、协调下形成《兰泵厂项目拆迁工作协调会议纪要》。该会议纪要载明:甘肃中天泰富房地产开发有限公司对东侧小区通道占用土地暂不封堵，由甘肃中天泰富房地产开发有限公司与兰州国器装备制造集团有限公司协商解决。原告认为，原告花12亿余元购买被告土地是为了进行房地产开发所用，但是被告却在如此大宗交易过程中刻意隐瞒转让土地中东侧740㎡是被他人实际使用的行人过道，不仅至今无法进行交付，即便交付了原告也无法使用，因为如果原告进行开发则会造成案外人家属院生活居民无法通行的结果，因此原告购买该部分土地的合同目的实际上是根本无法实现的。因此原告根据《民法典》的相关规定诉请部分解除合同，且被告应该向原告返还该部分土地转让款。 被告兰州国器装备制造公司辩称，一、本案基本事实。被告就原厂区“国有土地使用权及地上附着物转让项目”委托甘肃省产权交易所进行公开转让，要约邀请发出后，原告作为竞买人指派员工于2017年2月15日自甘肃省产权交易所领取了《兰州市水泵总厂红线图复印件》壹张及《规划条件通知书》壹份，对于土地边界、四至、规划条件都作了明确说明。2017年2月21日，原告向甘肃省产权交易所提交了“兰州国器装备制造集团有限公司拥有的原兰州水泵总厂原址（兰州市城关区民主东路××号）土地使用权及地上附着物”项目之《受让申请与承诺书》、《意向受让方基本情况》、《受让须知》等受让申请文件及其他文件，原告在前述文件上**确认。《受让申请与承诺书》载明：“经认真阅读《兰州国器装备制造集团有限公司拥有的原兰州水泵总厂原址（兰州市城关区民主东路××号）土地使用权及地上附着物转让项目产权交易文件》，对转让标的进行了现场踏勘，对标的现状、权属及相关情况进行了咨询和了解。我方已全面认可转让标的的现状并知悉转让标的可能存在的瑕疵和风险”；《受让申请与承诺书》第12条载明：“转让标的以现状转让和移交，已充分了解转让标的实际状况及相关情况，并到有关部门咨询，自行承担受让后的全部风险和责任。”《受让须知》第七条载明：“意向受让方应在申请受让前，自行了解、考察转让标的的现状（包括瑕疵），仔细阅读《产权交易文件》的相关内容。”第十条载明：“转让标的以现状转让和移交，意向受让方应充分了解转让标的实际状况及相关情况，并到有关部门咨询，自行承担受让后的全部风险和责任。”经原告充分了解转让现状后，积极举牌，最终摘牌。2017年2月24日，双方签订了《产权交易合同》，合同约定被告将土地使用权及地上附着物（土地使用权面积约40265.4平方米，地上附着物建筑面积约23142.73平米）转让于原告，转让价格为1213690000元（大写：壹拾贰亿壹仟叁佰陆拾玖万元整）。同时，合同第六条3项约定：“乙方（即原告）应充分了解转让标的实际状况，并到相关部门咨询，自行承担受让后的全部风险和责任。”合同签订后，双方履行合同义务，转让标的的土地使用权证及产权证早已于2017年9月22日办理至原告名下，原告对土地开发进行了详细规划、完成了建设，且新开发之大部分房产已完成对外销售。在双方早已完成合同义务的情形下，原告强词夺理，以被告隐瞒转让标的东侧部分土地系行人通道的荒唐理由诉至贵院，产生了本案诉争。二、被告早已完成产权交易合同义务，被告未隐瞒任何情况，原告的诉称完全不符合客观事实。三、原告诉请中关于地价的计算方式明显有失公允，且案涉所谓“740㎡土地面积”亦没有任何计算依据。《产权交易合同》的交易价格系土地使用权与地上建筑物一揽子达成的总价格，原告却将地上建筑物价值抛开，简单的将总价格除以土地面积从而得出每平米土地使用权转让单价，此算法严重错误，不能成立。四、本案实属侵权纠纷，被告主体不适格，应驳回原告的起诉。五、退一步讲，即便法院认定本案系合同纠纷，那么原告之诉讼请求已超过除斥期间，依法应当予以驳回。综上所述，原告所诉不但诉讼主体不适格、基本法律关系不清，而且缺乏基本的事实、合同和法律依据，恳请一审法院驳回原告的诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月24日，原告与被告签订《产权交易合同》，合同约定被告将民主东路××号的土地使用权及地上附着物（土地使用权面积约40265.40平方米、地上附着物建筑面积约23142.73平方米）以1213690000元的价格转让给原告。合同约定了其他条款及违约条款和解除条款。合同签订后，原告付清全部转让价款，并取得上述土地使用权证。原告在整体规划准备施工时，发现被告转让土地的东侧与兰州市国资委家属院、甘肃省石油公司家属院、泰丰大厦相毗邻的狭长地带约一亩的土地，是国资委家属院唯一向南通行道路的一部分，被告在向原告转让土地时一并将该部分通道予以转让。2018年原告准备施工时与国资委家属院住户发生冲突，后经国资委出面协调，原告暂不围堵通道，由原、被告双方协商解决。该通道是原兰州水泵厂家属院历史形成的人行通道，虽然该部分人行通道占用的土地使用权已登记在原告甘肃中天泰富管理公司名下，但原告无法实际占用使用该人行通道，导致原告进行整体房地产开发的合同目的无法实现。庭审中，被告就案涉土地面积产生异议，本院认为土地面积系专门性问题需要进行司法鉴定，经原告申请，本院委托甘肃华澳房地产估价有限公司对案涉兰州市城关区民主东路××号东侧诉争土地面积进行测绘鉴定，经该公司甘华澳测司鉴【2022】007号鉴定测绘成果报告鉴定，案涉人行通道土地面积为741.28平方米，从北向南依次为Ｓ1土地609.10㎡，其主体从兰泵小区（亦即国资委家属院）院内西侧道路向南出小区大门向***至Ｓ6砖墙；Ｓ2砖墙13.84㎡，为原告占有使用；Ｓ3变压器室28.96㎡，为原告临时建筑，已拆除；Ｓ4砖墙4.70㎡，为原告占有使用；Ｓ5中心配电室59.65㎡，该配电室为兰州银泰投资管理公司泰丰大厦所有，其在2013年即已建成使用；Ｓ6砖墙1.64㎡、Ｓ7砖墙9.08㎡，均由原告占有使用；Ｓ8土地14.31㎡，为部分南出口人行通道。以上由原告正在占有使用的砖墙29.26㎡部分应视为已交付土地，其余面积712.02平方米系本案诉争土地面积。2021年2月22日原告向被告发函，要求被告2021年3月10日之前交付案涉土地。 另查明，原告基于87户房屋土地拆迁问题提起诉讼，在案号为（2021）最高法民终871号民事案件中，原告陈述说明出让土地东侧一亩多地即案涉土地还未进行交付的事实。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八条规定，民事诉讼当事人有平等的诉讼权利。人民法院审理民事案件，应当保障和便利当事人行使诉讼权利，对当事人在适用法律上一律平等。本案原、被告均为民事法律主体，其法律地位及权利义务平等。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《产权交易合同》，系双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方合同当事人均应按照约定履行自身义务，行使合同权利。根据原、被告双方诉请与抗辩主张，本案争议焦点为：1、被告是否已经实际交付全部土地的问题；2、原告是否可以部分解除合同；3、本案是侵权之诉还是合同纠纷；4、本案是否已过诉讼时效。 1、关于被告是否已经实际交付全部土地的问题。 经查，本案诉争土地包含在被告转让给原告的土地范围之内，在被告转让给原告之前就是国资委家属院居民进出的唯一通道且一直使用至今。根据原告提供的2018年《兰泵厂项目拆迁工作协调会议纪要》中载明，原告对案涉诉争土地如何使用还需要与被告进行协商，但直至原告起诉之时，诉争土地仍然作为通道使用。且，该部分诉争土地系历史形成的人行通道，涉及案外人的通行权及公共利益，被告客观上无法交付给原告，原告客观上也无法实际占有使用。因此，被告并未将案涉诉争土地实际交付给原告控制和使用。被告抗辩最高法院（2021）最高法民终871号民事判决书第19页第5至6行载明：“对于87户平房土地的最终移交时间，国器公司和中天公司均确认为2019年4月15日”，即被告已于2019年4月15日移交了全部未移交土地，履行完毕了合同约定的全部移交义务。对此，本院认为，上述判决仅对双方诉争87户平房土地最终移交时间作出确认，而并不包含此次诉争土地；同时，原告在2021年8月19日最高法院开庭时也对本次涉案土地未交付进行主张(庭审笔录第16页)，故被告辩称的已全部移交了未移交土地的抗辩理由，不能成立。 2、原告是否可以部分解除合同的问题。 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述规定，当事人一方经催告后在合理期限内仍未履行的，以及迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。经查，本案原、被告签订的《产权交易合同》内容全部由被告书写，原告在交易过程中并未进行任何修改，而原告作为房地产开发公司与被告签订《产权交易合同》的主要目的就是要按照自己的规划占有、使用土地进行商业开发，被告对此是明知的。被告在将土地转让给原告之前也明知其出让的土地中，案涉土地存在历史原因形成的通道，但被告并未在规划图纸中标出。原告对此通道无法用于商业开发，导致原告对土地进行整体规划、使用的商业开发目的无法实现。同时，原告于2021年2月22日向被告发函，要求被告2021年3月10日之前交付案涉土地，但被告在此期间内依然未履行该合同义务，故被告的行为构成违约，符合法定解除合同的规定，原告要求就该部分出让土地解除合同的诉讼请求成立，应予支持。同时，合同部分解除，并不影响合同的整体效力。 相应面积的合同解除后，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应将解除部分相应面积的土地转让款返还原告。根据被告委托兰州天马土地房屋评估咨询有限责任公司出具的《土地及地上附着物估价报告》显示，本案出让土地单价为29301.41元/平方米。涉案合同的土地总价是由土地单价以及地上建筑物价格组成，被告关于原告以总土地价款除以面积计算单价，未区分地上建筑物价值的抗辩理由成立，本院予以采信。本案诉争土地价款应当以712.02平方米土地面积为基数，按照土地单价29301.41元/平方米计算，诉争土地价款应为20863189.95元。 对于原告关于资金占用利息的诉讼请求。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原、被告双方签订的《产权交易合同》第八条违约责任第2款中约定，甲方（即被告）违反本合同约定致使本合同目的无法完成的，本合同解除，甲方应全额退还乙方（即原告）已交付的转让价款，还应按乙方已支付金额的银行同期贷款利息向乙方支付违约金。现因被告原因导致合同部分解除，本案原告要求被告支付资金占用利息损失的诉讼请求成立，本院予以支持，利息计算方式为：以20863189.95为本金，自2017年8月19日收到土地转让款之日起至2019年8月19的利息按照央行同期同档基准利率利息计算为2009530.87元，自2019年8月20日起计至2022年1月10日的利息按照按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为1991971.01元，合计4001501.88元。自2022年1月10日至付清之日止的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 3、本案是侵权之诉还是合同纠纷的问题。 本案系原告基于被告未按照《产权交易合同》的约定履行合同，进而请求部分解除合同，并要求被告返还土地出让款等所引发的纠纷，属于合同纠纷，不存在侵权的主体及行为。故被告关于本案属于侵权纠纷的抗辩理由不成立，本院不予采信。 4、本案是否已过解除权的除斥期间以及金钱返还的诉讼时效。 本案原告在此次诉讼之前即要求被告履行交付诉争土地的义务，其未向被告发出解除合同的通知，原告有权就解除合同直接提起诉讼或仲裁。原告于2022年1月11日向本院提起诉讼，符合法律规定。故被告提出原告解除部分合同内容已超过除斥期间和其余诉请已超过诉讼时效的主张不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十条之规定，判决如下： 一、解除原告甘肃中天泰富商业地产经营管理有限公司与被告兰州国器装备制造集团有限公司签订的《产权交易合同》中关于民主西路226号东侧道路所占土地导致无法整体使用的712.02平方米土地使用权转让的约定； 二、被告兰州国器装备制造集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告甘肃中天泰富商业地产经营管理有限公司返还解除部分的土地转让金20863189.95元，资金占用利息4001501.88元（暂计至2022年1月10日，2022年1月10日至付清之日止的利息按照按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 案件受理费104010元，鉴定费24000元，保全费5000元由被告兰州国器装备制造集团有限公司负担。 被告兰州国器装备制造集团有限公司如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于兰州市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年十二月三十日 书记员　　***