某某、云南某某装饰集团有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

云南省梁河县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）云3122民初464号

原告：***，男，1962年10月17日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。

委托诉讼代理人：袁永东，云南天外天律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

委托诉讼代理人：陈婷，云南上上律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。

被告：云南**装饰集团有限公司，住所地云南省昆明市西山区环城南路668号云纺国际商厦B座21楼5号，统一社会信用代码9153010073119358XY。

法定代表人：旷成东。

委托诉讼代理人：熊德清，男，1983年1月15日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。

第三人：梁河县华商旅游置业有限公司，住所地云南省梁河县遮岛镇南甸路（原老政府办公楼），统一社会信用代码91533122571859572B。

法定代表人：杨帆，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：徐仕文，男，1963年3月14日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，系该公司股东。代理权限为特别授权代理。

原告***与被告云南**装饰集团有限公司（以下简称**公司）、第三人梁河县华商旅游置业有限公司（以下简称华商置业）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月26日受理后，依法适用普通程序，于同年10月15日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人袁永东、陈婷，第三人华商置业的法定代表人杨帆及委托诉讼代理人徐仕文到庭参加诉讼，被告**公司，经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销云南省梁河县人民法院（2019）云3122执异3号之二执行裁定书，并立即终止（2019）云3122执85号案件中，对位于梁河县遮岛镇南甸路房屋三层（C区）3-C-1至3-C-31号房（建筑面积1469.87平方米)、三层（D区）3-D-1至3-D-4号房（建筑面积125.42平方米）、三层（D区）3-D-21至3-D-24号房（建筑面积181.56平方米）的强制执行措施，依法解除对上述房屋的查封；2、请求依法确认梁河县遮岛镇南甸路房屋三层（C区）3-C-1至3-C-31号房（建筑面积1469.87平方米)、三层（D区）3-D-1至3-D-4号房（建筑面积125.42平方米）、三层（D区）3-D-21至3-D-24号房（建筑面积181.56平方米）归原告所有；3、请求撤回对云南大唐中色通讯有限公司于2019年4月19日送达的通知，恢复该租户向原告履行支付租金义务；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：梁河县人民法院于2019年4月10日作出（2019）云3122执85号执行裁定书，并向梁河县住房和城乡规划建设局送达协助执行通知书，查封了原告所购买的位于梁河县遮岛镇南甸路房屋三层（C区）3-C-1至3-C-31号房（建筑面积1469.87平方米)、三层（D区）3-D-1至3-D-4号房（建筑面积125.42平方米）、三层（D区）3-D-21至3-D-24号房（建筑面积181.56平方米）。由于上述执行措施严重妨碍了原告对涉案房屋的合法权益，原告遂于2019年5月13日提出执行异议，梁河县人民法院于2020年7月29日作出（2019）云3122执异3号之二执行裁定书，并于2020年8月6日向原告送达。原告认为，该执行裁定书没有尊重客观事实及正确适用法律，原告对驳回异议请求的裁判不服，依法提起执行异议之诉。在法院查封前，原告与第三人于2016年9月23日签订《商品房购销合同》并办理房屋预告登记，此时涉案房屋已处于现房销售状态，且销售行为得到登记机关的行政确认，签订合同时原告无过错，无违法违规操作，原告与第三人所签订的《商品房购销合同》应认定为“善意交易”行为，依法应受到法律的保护。该房屋在法院查封前已实际交付使用，已付清购房款项，原告购买上述房屋的行为完全符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的各项条件，所提执行异议依法应获得支持。房屋是否属于“现房销售”属于“事实状态”，而不是开发商是否办理“现房销售许可”为认定标准。原告与第三人签订合同时，涉案房屋建成并竣工验收备案，此时的销售完全有别于“在建工程项目”的“预售”行为。故以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定来否定原告所签合同效力，实属适用法律错误。德宏州中级人民法院所作再审判决中并未直接“宣告”原告与第三人所签《商品房购销合同》为无效合同，虽然该判决在“本院认为”部分有认为合同无效的观点表述，但“本院认为”部分既不能取代“裁判结果”亦不能直接作为“事实认定”，而该判决在宣判部分并未涉及撤销原裁判以及宣告合同无效的内容，故目前尚无生效法律文书确认原告与第三人所签《商品房购销合同》无效。因此，梁河县人民法院在进行执行异议审查以及本案审理过程中，对于合同效力依法仍应进行实质审查，而不应直接援引德宏中院再审判决中的观点作为认定合同无效的依据。梁河县人民法院的执行行为存在严重违法情形。首先，作为执行依据的（2018）云3122民初452号民事调解书所涉及的执行标的金额仅为人民币1138934.15元，而所查封的财产中，仅原告的财产价值已达该执行标的金额的数倍，该案实际所查封的财产价值己达数千万之多，这种巨额超标的的执行措施，已严重违反了法定程序，违背了执法的公正性。其次，执行裁定中认为涉案房屋不具备“现房销售”条件，亦无“预售许可”，即意味着认定涉案房屋属于不得销售流通的财产。既然该房屋不得进行销售转让，又为何能进行强制执行转让给他人，明知系不能流通财产仍予以强制执行，是违反法定程序的。

被告**公司提交书面答辩称：（2018）云3122民初452号民事调解书真实、合法、客观有效，该调解书己生效应得到认可。原告***属于恶意诉讼，（2019）云3122执异3号之二执行裁定书已明确***未向梁河县华商旅游置业有限公司交过任何购房款，所以无权将涉案房屋撤销执行。任何债权债务关系都必须有真实的法律基础，任何诉讼都必须有法律和事实基础，诚信乃社会根本，任何人都不能逾越和浪费诉讼资源。通过诉讼不仅浪费法律资源，还导致诉讼参与人成本不断攀升的行为在法律上应得到惩罚。

第三人华商置业述称，***系典型的职业放贷人，第三人与***真实法律关系为民间借款，月息为5%。***并未从事任何与商品房相关的行业，但是***“购买”的房屋面积高达1777平方米，而在梁河县住房保障和房地产管理中心实际记载的***购买房屋的面积高达3036.28平方米。如果属于个人消费使用，已经远远超出正常范围，违反常理。第三人与***所签的购房合同系借款的一种保证，合同非正规合同，合同中要件不全，如一份合同中含多套房屋，违反了房屋买卖合同中一房一合同的常规，合同中没有约定单价，合同中重要部分涂改等等，非真实意思表示。第三人与***于2014年11月17日签订的《补充房产买卖协议》第四条载明的内容，双方并不以转移房屋所有权为目的，而是以担保400万元款项为目的。第三人与***所签订的合同、承诺书，系在***胁迫下所签订，非真实意思表示，所涉及房屋没有在预售许可范围内，并且所签合同备案已经被梁河县住房和城乡建设局发文取消。第三人与***签订的买卖合同，经德宏傣族景颇族自治州中级人民法院再审判决认定为无效合同。***为首的职业放贷人在2014年1月至2018年之间多次实施放贷行为，诱使或迫使被害人签订“借贷”或变相“借贷”“抵押”“担保”等相关协议的手法已经符合《关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》套路贷的情形，所以，***所实施的民间借贷行为应当认定为无效。第三人已经向梁河县政府提出破产申请，愿意交出孔雀街全部财产接受政府领导的债权债务统一的处理，以保证合法债权人的利益。综上，第三人认为德宏傣族景颇族自治州中级人民法院作出的再审判决正确，***购房合同本身无效，请求依法驳回***的起诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1、原告提交的《商品房购销合同》2份、建设工程竣工验收备案表1份，欲证明涉案房屋已于2015年11月竣工验收合格，原告与第三人于2016年9月23日签订《商品房购销合同》并办理房屋预告登记，此时售房行为系现房销售，非商品房预售行为，故原告与第三人所签合同合法有效。因不是商品房预售，故援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定来否定原告所签合同效力，实属适用法律错误。经质证，第三人对真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为没有签订日期、没有金额，不符合合同的基本要件。本院认为，原告提交的两份合同均没有合同价款、履行期限、合同签订日期，且该合同已被生效法律文书确定为无效合同，故本院对该证据不予采信。2、原告提交的第三人书写的保证承诺书1份、授权委托书1份，欲证明人民法院查封前，原告已付清全部购房款。经质证，第三人对该证据的真实性认可，关联性、合法性、证明目的不认可，认为所有的商品房买卖合同都不需保证书、授权委托书来确认。本院认为，因原告***与第三人签订的《商品房购销合同》无效，因此，本院对原告的证明观点不予采信。3、原告提交的房屋租赁合同2份，欲证明人民法院查封前，涉案房屋已由原告实际占有使用。经质证，第三人对该证据的真实性认可，对合法性、证明内容不认可，认为不是谁占有了就是谁的，是非法占有的。本院认为，虽然原告将该房屋出租给他人使用，但并不能证明该房屋的产权属于原告，因此，对原告的证明观点不予采信。4、原告提交的梁房预梁河县字第0××3号房屋预告登记证明1份、梁房预梁河县字第0××4号房屋预告登记证明1份、梁房预梁河县字第0××5号房屋预告登记证明1份，欲证明涉案房屋已于2016年9月23日办理预购商品房预告登记，至今未能取得产权证书非原告过错导致；原告向第三人购房时，得到行政主管部门认可，即使预告登记后因第三人原因导致撤销，其过错责任亦不在原告一方，故原告作为善意相对方的合法权益应得到法律保护。经质证，第三人对真实性认可，对合法性、证明内容不认可，认为预告登记一直以来都是以借款抵押为目的的登记，不是买卖，是名为买卖实为借贷关系。本院认为，因原告与第三人签订的《商品房购销合同》系无效合同，预告登记也就失去其存在的基础，因此，对于原告的证明观点不予采信。5、原告提交的（2019）云3122执异3号之二执行裁定书1份，欲证明法院查封了原告合法购买的房产，原告提出了执行异议，该执行异议已被驳回，因此，原告依法提起执行异议之诉。经质证，第三人对真实性认可，关联性和证明目的不认可。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。6、第三人提交的德宏州中级人民法院（2020）云31民再3号、4号、5号民事判决书各1份，欲证明第三人与原告签订的商品房买卖合同系无效合同。经质证，原告对真实性无异议，但认为该判决书没有在主文部分做出无效的宣告，最终的判决是维持了原审判决，该判决书不能证明购房合同无效。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：本院在执行**公司等众多申请执行人与被执行人华商置业（第三人）若干系列案件过程中，本院执行局依法查封了第三人华商置业的梁河县孔雀街生活中心项目负一层、一层A区、二层A区及第三层。原告***以本院查封的三层（C区）3-C-1至3-C-31号房（建筑面积1469.87平方米)、三层（D区）3-D-1至3-D-4号房（建筑面积125.42平方米）、三层（D区）3-D-21至3-D-24号房（建筑面积181.56平方米）房屋系原告于本院查封前就与华商置业所购买的商品房，双方签订了《商品房购销合同》并办理了房屋预告登记，该房屋已实际交付原告使用，并已付清购房款为由，于2019年5月13日向本院提出案外人执行异议申请，本院于2020年7月29日作出（2019）云3122执异3号之二执行裁定书，驳回了原告***的异议请求。原告***为此向本院提起诉讼。另查明，原告***与第三人华商置业签订的合同编号分别为106号，即位于梁河县遮岛镇南甸路房屋三层（C区）3-C-1至3-C-31号房（建筑面积1469.87平方米)，107号，即位于梁河县遮岛镇南甸路房屋三层（D区）3-D-1至3-D-4号房（建筑面积125.42平方米），108号，即位于梁河县遮岛镇南甸路房屋三层（D区）3-D-21至3-D-24号房（建筑面积181.56平方米）的三份《商品房购销合同》，经德宏州中级人民法院作出的（2020）云31民再3号、（2020）云31民再4号、（2020）云31民再5号生效法律文书确定系无效合同。

本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的方法，对符合法定情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持，对不符合法定情形且权利不能够排除执行的，判决驳回诉讼请求。本案中，原告***与第三人华商置业签订的合同编号分别为106号、107号、108号的三份《商品房购销合同》，经德宏州中级人民法院作出的（2020）云31民再3号、（2020）云31民再4号、（2020）云31民再5号生效法律文书确定系无效合同。再审案件中因本案的第三人（一审原告、二审上诉人）与本案原告之间不存在合法有效的《商品房购销合同》，而本案第三人在一审案件中的诉讼请求为解除《商品房购销合同》，无效的合同自始没有法律效力，不存在解除合同的事实和法律依据，所以德宏州中级人民法院只在再审判决书的说理部分进行评判时作出合同无效的认定，没有在判项中写明合同无效，不能由此认定合同就是有效的。因此，对于原告***请求依法撤销云南省梁河县人民法院（2019)云3122执异3号之二执行裁定书，并立即终止（2019）云3122执85号案件中，对位于梁河县遮岛镇南甸路房屋三层（C区）3-C-1至3-C-31号房（建筑面积1469.87平方米)、三层（D区）3-D-1至3-D-4号房（建筑面积125.42平方米）、三层（D区）3-D-21至3-D-24号房（建筑面积181.56平方米）的强制执行措施，依法解除对上述房屋的查封以及要求确认位于梁河县遮岛镇南甸路房屋三层（C区）3-C-1至3-C-31号房（建筑面积1469.87平方米)、三层（D区）3-D-1至3-D-4号房（建筑面积125.42平方米）、三层（D区）3-D-21至3-D-24号房（建筑面积181.56平方米）归原告所有和撤回对云南大唐中色通讯有限公司于2019年4月19日送达的通知，恢复该租户向原告履行支付租金义务的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本院作出的（2019）云3122执异3号之二执行裁定书，驳回原告***的异议请求，该裁定认定事实清楚，适用法律正确。综上，依照《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。

审　判　长　　李菊艳

审　判　员　　赵月芳

人民陪审员　　罗成顺

二〇二〇年十二月八日

书　记　员　　黄榆苑

附：本案适用的法律条文：

《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》

第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。

人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。