湛江富虹房地产开发有限公司与莫纯峰、湛江市赤坎区富虹上游城小区业主委员会业主撤销权纠纷一案民事二审判决书

广东省湛江市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤08民终3161号

上诉人（原审原告）：湛江富虹房地产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区******。

法定代表人：于敏，经理。

委托诉讼代理人：富强，辽宁德远律师事务所律师。

委托诉讼代理人：翟文辉，广东法博律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：湛江市赤坎区富虹上游城小区业主委员会，住所地：湛江市赤坎区**********。

负责人：***，主任。

委托诉讼代理人：刘洋，广东国邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李春炎，广东国邦律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1979年12月19日，住所广东省湛江市坡头区****油二区单身楼306房，公民身份号码440************217。

上诉人湛江富虹房地产开发有限公司（下称富虹公司）因与被上诉人湛江市赤坎区富虹上游城小区业主委员会（下称上游城业委会）、被上诉人***业主撤销权纠纷一案，不服湛江市赤坎区人民法院(2020)粤0802民初1269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人富虹公司的法定代表人于敏及其委托诉讼代理人富强、翟文辉，被上诉人上游城业委会的负责人***及其委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

富虹公司上诉请求：一、撤销湛江市赤坎区人民法院(2020)粤0802民初1269号民事判决，依法改判或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由上游城业委会和***承担。事实与理由：本案在一审开庭时富虹公司已经依照相关法律程序变更诉讼请求为依法确认首次业主大会表决通过的《管理规约》、《议事规则》无效，即本案已由撤销之诉变更为确认之诉。依照《物业管理条例》等相关法律法规，制定和修改《管理规约》、《业主大会议事规则》应由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即达到“双过半”标准，属法律的强制性规定。本案中富虹上游城小区首次业主大会通过的《管理规约》、《业主大会议事规则》均没有达到法律规定的“双过半”标准，违反了《物业管理条例》等相关法律法规的强制性规定，应当属于无效民事行为且系当然无效、自始无效。一审法院判决中对于需要查明事实部分仅关于投票环节仅简单查询投票人数和户数的投票情况，漏查了面积占比的部分。投票时富虹公司作为权利人的四期1-4号楼已完成了所有的竣工登记等所有的手续且已经开始销售，但在计算专有面积时没有将四期1-4栋楼及小区商铺作为专有面积参与投票计算。

上游城业委会辩称：一、在湛江市住房和城乡建设局、湛江市******及湛江市赤坎区****办的监督、指导和协助下，湛江市赤坎区富虹上游城小区(当时已交付使用的是小区1-3期的5-14幢；4期1-4幢正在销售未完全交付)根据法定程序，于2017年5月20日至5月26日以书面征求意见形式召开首次业主大会，并采取现场投票和上门收票相结合的方式组织全体业主投票选举首届业主委员会委员、表决《管理规约》、《富虹上游城小区业主大会议事规则》，后经依法统计形成《上游城小区业主大会投票结果统计表》，表明上述选举与表决均超过小区总户数及总建筑面积的半数以上。2017年6月27日，湛江市赤坎区****办向富虹上游城小区首届业主大会筹备组作出《关于同意富虹上游城小区业主委员会备案的批复》。2017年7月18日湛江市******向湛江市赤坎区富虹上游城小区业主作出了《关于同意湛江市赤坎区富虹上游城小区业主委员会成立案备》。因此，上游城业委会系依法成立。二、对于富虹上游城小区4期1-4幢业主不知情等事宜，需要说明的是，当时4期1-4幢正在销售并未完全交付，而先期开发的1-3期的5-14幢已交付业主使用，根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十六条的规定，先期开发的1-3期的5-14幢已交付业主使用的专有部分面积超过建筑物总面积的50%符合召开业主大会、选举业主委员会条件。同时，计划待第4期商品房建成完全交付使用后，采用增补业主委员会委员的形式加入。三、本案为业主撤销权诉讼，富虹公司提起本诉的前提是其合法权益受到侵害，但其并未提供证据证明其合法权益受到侵害，因此应依法驳回其诉讼请求。四、涉案《管理规约》、《富虹上游城小区业主大会议事规则》与选举出首届业主委员会委员及形成的《上游城小区业主大会投票结果统计表》于2017年5月27日已作出并公示，且富虹公司一直知道且委派人员参加相关活动，时至今日，富虹公司现提起本撤销之诉已超过法定的一年起诉期限，依法应驳回其诉讼请求。五、富虹公司及其关联物业公司一直起诉答辩人、湛江市住房和城乡设局、湛江市赤坎区****办等主体，在相关诉讼中提出的请求与理由与本案有诸多一致的地方，但均被法院依法驳回其诉讼请求。同时，富虹上游城小区依法召开首次业主大会，依法投票表决通过《管理规约》、《富虹上游城小区业主大会议事规则》及选举出首届业主委员会委员等相关事实早已得到法院生效判决确认，现其提起本诉就是浪费司法资源的重要表现。

***辩称，其与上游城业委会的答辩意见一致。

富虹公司向一审法院起诉请求：一、依法认定2017年5月27日作出的《上游城小区业主大会投票结果统计表》及通过的《管理规约》、《议事规则》无效；二、本案诉讼费由上游城业委会、***承担。

一审法院认定事实：湛江市赤坎区******富虹上游城商住小区(下称富虹上游城小区)是富虹公司开发建设的。富虹公司在该小区尚有房产，是该小区的业主。上游城小区业委会是富虹上游城小区的业主委员会，***是上游城小区业委会的主任。

2016年，富虹上游城小区成立富虹上游城小区(1-3期)首次业主大会筹备组(以下简称业主大会筹备组)。2017年5月，业主大会筹备组筹备召开了首次业主大会，并就《富虹上游城小区业主大会议事规则》(以下称《议事规则》)、《富虹上游城小区管理规约》(以下称《管理规约》)及业委会成员的选举等事项接受业主投票。2017年5月27日，业主大会筹备组根据业主投票结果制作《上游城小区业主大会投票结果统计表》。《上游城小区业主大会投票结果统计表》显示：应投票人数：938人，实际投票人数：623人，发出选票：625张，回收选票：623张，其中有效票：622张，无效票：1张。根据有效票统计，得票情况如下：通过《管理规约》及《议事规则》，***等9人当选业主委员会委员。同日，业主大会筹备组作出《公示》，载明：“根据国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《广东省物业管理条例》的有关规定，经富虹上游城小区(1-3期)首次业主大会全体业主投票通过《管理规约》、《议事规则》、并选出首届富虹上游城小区(1-3期)业委会九名委员……”。业主大会筹备组将上述《公示》及《上游城小区业主大会投票结果统计表》张贴在小区通知栏中。

2017年6月27日，湛江市赤坎区****办事处作出《关于同意富虹上游城小区业主委员会备案的批复》，同意上游城小区业委会备案。同年7月18日，湛江市******向富虹上游城小区业主作出《关于同意湛江市赤坎区富虹上游城小区业主委员会成立备案的证明》，准予上游城小区业委会成立备案。

另查明，富虹公司于2020年5月11日向一审法院提起本案诉讼，其第一项诉讼请求为：撤销2017年5月27日作出的《上游城小区业主大会投票结果统计表》及通过的《管理规约》、《议事规则》。后富虹公司于2020年6月30日庭审中变更第一项诉讼请求为：依法认定2017年5月27日作出的《上游城小区业主大会投票结果统计表》及通过的《管理规约》、《议事规则》无效。庭审中，一审法院将富虹公司能否以业主身份对《上游城小区业主大会投票结果统计表》、《管理规约》及《议事规则》提起确认无效之诉作为庭审辩论焦点进行审理。富虹公司在法庭辩论终结前未再变更诉讼请求。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。本案中，富虹公司系上游城小区的开发建设单位，其起诉称其为上游城小区的业主，并提交商品房屋产权权属证明书作为依据，故可认定富虹公司系上游城小区业主。富虹公司起诉认为首次业主大会表决通过的《管理规约》、《议事规则》及根据首次业主大会表决结果制作的《上游城小区业主大会投票结果统计表》，以上事项的通过未有达到专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数以上的业主参与，程序违法。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”的规定，富虹公司可在法定期限内行使业主撤销权。而富虹公司在诉讼中变更诉讼请求为请求认定《管理规约》、《议事规则》、以及根据首次业主大会表决结果制作的《上游城小区业主大会投票结果统计表》无效，该请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第十二条的规定，判决：驳回富虹房公司的诉讼请求。案件受理费50元(富虹公司已预交)，由湛江富虹房地产开发有限公司负担。

本院二审期间，上游城业委会提交了上游城小区第二次业主大会的投票结果的公告。富虹公司对该组证据的三性均有异议。本院质证认为上游城业委会逾期提交证据，且该组证据对本案基本事实的认定没有重大影响，故不予采信。

经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。

另查明，富虹公司派员参加了首次业主大会。成立业主委员会后，第四期业主陆续入住。

本院认为，本案是以业主撤销权纠纷立案。综合各方当事人在二审中的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点是：富虹上游城小区首次业主大会表决是否无效。

根据《住房和城乡建设部》第十六条“划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法”的规定，富虹上游城小区已开发的前三期可以成立业主大会，选举产生业主委员会。在首次业主大会通过的议事规则中也明确了对第四期业主增补业主委员会委员的办法。因此，富虹上游城小区首次业主大会的成立符合该条款的规定。

《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第一、二、三项及第二款规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”在召开首次业主大会时，同意票占前三期业主总户数的66.3%，占前三期建筑总面积61.7%，超过本条款规定的“双过半”。考虑到富虹公司当时也派代表参加了首次业主大会，并未有证据证明富虹公司当时有提出过异议。之后，第四期业主陆续入住，富虹上游城小区也都一直按照首次业主大会的表决结果及通过的《管理规约》、《业主大会议事规则》运行，也没有证据证明第四期的业主对此提出异议。至今，富虹上游城小区运行良好，这个和谐的局面值得珍惜，应予维持。

综上所述，富虹上游城小区2017年5月27日作出的《上游城小区业主大会投票结果统计表》及通过的《管理规约》、《议事规则》符合相关法律的规定，有效。富虹公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由湛江富虹房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　杨纯京

审 判 员　林　竹

审 判 员　吴有文

二〇二〇年十一月二十四日

法官助理　唐伟强

书 记 员　朱志权

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。