湛江富虹房地产开发有限公司、湛江市赤坎区富虹上游城小区业主委员会等业主撤销权纠纷民事一审民事判决书

广东省湛江市赤坎区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤0802民初1269号

原告：湛江富虹房地产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区南桥北路1号。

法定代表人：于奎元，经理。

委托诉讼代理人：富强，辽宁德远律师事务所律师。

委托诉讼代理人：翟文辉，广东法博律师事务所律师。

被告：湛江市赤坎区富虹上游城小区业主委员会，住所地：湛江市赤坎区南桥北路1号会所三楼。

负责人：***，主任。

委托诉讼代理人：刘洋，广东国邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李春炎，广东国邦律师事务所实习律师。

被告：***，男，1979年12月19日，汉族，住所广东省湛江市坡头区。

原告湛江富虹房地产开发有限公司（以下简称富虹公司）与被告湛江市赤坎区富虹上游城小区业主委员会（以下简称上游城业委会）、***业主撤销权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人富强、翟文辉，被告上游城业委会的委托诉讼代理人刘洋、李春炎，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：一、依法认定被告组织筹备组、中华街道办和新江社区在上游城小区中心花园召开首次业主大会启动仪式后，2017年5月27日作出的《上游城小区业主大会投票结果统计表》及通过的《管理规约》、《议事规则》无效。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：湛江市赤坎区富虹上游城小区由原告开发建设,至今已完成开发及销售行为,现小区的1栋101房(面积:148.87㎡)、2号楼1503房(面积:151.88㎡)、3号楼2403房(面积:281.26㎡)、4号楼2402房(面积:255.15㎡)权属登记在原告名下，原告是该小区的重要业主。2017年5月20日,被告***与刘萍、林春花、柯卫等人,组织所谓的筹备组,以及邀请中华街道办和新江社区有关工作人员在上游城小区中心花园进行召开首次业主大会启动仪式的行为之后在现场设置投票箱接受业主投票。2017年5月27日,被告作出《上游城小区业主大会投票结果统计表》,并通过了《管理规约》、《议事规则》。原告认为,被告组织指挥实施的筹备成立业主委员会的行为，违反多数业主的意愿,违反相关法律规定,是无效的。被告实施筹备活动时,由于大部分业主不在小区居住,对被告筹备成立业主委员会的行为全不知情,更不可能参加相关活动及发表意见。原告作为该小区的重要业主,对此更是毫不知情。根据被告的资料显示,小区1-4幢296户业主没有一人知晓及参加筹备活动，其他5-14幢也有部分不知晓及参加,被告是弄虚作假,伪造相关资料进行筹备活动的。依据《物权法》第七十六条等相关法律规定,《管理规约》、《议事规则》等事项应当由业主共同决定,且该事项应当由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数以上的业主参与表决并同意。但上述事项的通过与表决均未达到法定人数,应当认定其并未通过且自始无效,不能作为约束或业主遵守的依据。

被告上游城业委会辩称，一、湛江市赤坎区富虹上游城小区依法召开首次业主大会,依法投票表决通过《管理规约》、《议事规则》及选举出首届业主委员会委员,并形成《上游城小区业主大会投票结果统计表》,之后湛江市赤坎区中华街道办向富虹上游城小区首届业主大会筹备组作出《关于同意富虹上游城小区业主委员会备案的批复》、湛江市物业管理中心向湛江市赤坎区富虹上游城小区业主作出了《关于同意湛江市赤坎区业主委员会成立案备》,上游城业委会依法成立,整个过程合法。根据《物权法》、《物业管理条例》和住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》及《广东省物业管理条例》等相关法律法规,在湛江市中华街道办的监督、指导和协助下,湛江市赤坎区富虹上游城小区（当时已交付使用的是小区1-3期的5-14幢；4期1-4幢正在销售未完全交付）根据法定程序,于2017年5月20日至5月26日以书面征求意见形式召开首次业主大会,并采取现场投票和上门收票相结合的方式组织全体业主投票选举首届业主委员会委员、表决《管理规约》、《议事规则》,后经依法统计形成《上游城小区业主大会投票结果统计表》,表明上述选举与表决均超过小区总户数及总建筑面积的半数以上,根据《物权法》第七十五条、七十六条与《物业管理条例》第十一条、第十二条关于“业主制定和修改业主大会议事规则及选举业主委员会或者更换业主委员会成员等事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定,《管理规约》、《议事规则》及选举出首届业主委员会委员均获得法定人数通过。对此,2017年6月27日,湛江市赤坎区中华街道办向富虹上游城小区首届业主大会筹备组作出《关于同意富虹上游城小区业主委员会备案的批复》。2017年7月18日湛江市物业管理中心向湛江市赤坎区富虹上游城小区业主作出了《关于同意湛江市赤坎区业主委员会成立案备》,上游城业委会依法成立,整个过程合法。二、关于原告提及富虹上游城小区4期1-4幢业主不知情等事宜,当时由于4期1-4幢正在销售并未完全交付,而先期已开发交付的1-3期的5-14幢依法是可以成立业主大会,选举产生业主委员会的,后期可采用增补业主委员会委员的方式纳入,故原告提出的相关理由没有事实根据与法依据。由于原告诉状中提及富虹上游城小区4期1-4幢业主不知情等事宜,需要说明的是,当时4期1-4幢正在销售并未完全交付,而先期开发的1-3期的5-14幢已交付业主使用,根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十六条:“划分为物业管理区域的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。”之规定,先期开发的1-3期的5-14幢已交付业主使用的专有部分面积超过建筑物总面积的50%,符合召开业主大会、选举业主委员会条件。同时,计划待第4期商品房建成完全交付使用后,采用增补业主委员会委员的形式加入。故原告提出的相关理由没有事实根据与法依据。三、原告并没有证据证明首届业主大会依法投票表决通过《管理规约》、《议事规则》与选举出首届业主委员会委员及形成的《上游城小区业主大会投票结果统计表》侵犯了其合法权益。本案为业主撤销权诉讼,根据《物权法》第七十八条第二款:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”、《物业管理条例》第十二条:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”之规定,原告提起本诉的前提是其合法权益受到侵害,富虹上游城小区首届业主大会依法投票表决通过《管理规约》、《议事规则》与选举出首届业主委员会委员及形成的《上游城小区业主大会投票结果统计表》，对整个小区的管理起到了很好的效果及作用,有效的维护了全体业主的合权益,根本不存在侵害包括原告在内的业主的合法权益。同时,现原告也根本未提供证据证明其合法权益受到侵害,因此应依法驳回原告诉讼请求。四、在涉案决议于2017年5月27日已作出公示，且在原告一直知道且委派人员参加相关活动的前提下,原告现提起本撤销之诉已超过法定的一年起诉期限,依法应驳回其诉讼请求。《管理规约》、《议事规则》与选举出首届业主委员会委员及形成的《上游城小区业主大会投票结果统计表》于2017年5月27日已作出并公示,且在原告一直知道且委派人员参加相关活动的前提下,根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条:“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。之规定,原告认为2017年5月27日表决通过的《管理规约》、《议事规则》与选举出首届业主委员会委员及形成的《上游城小区业主大会投票结果统计表》侵害其合法权益,其应于2018年5月26日前提起诉讼,时至今日,原告现提起本撤销之诉已超过法定的一年起诉期限,依法应驳回其诉讼请求。五、原告及其关联物业公司一直以各种无理理由向上游城业委会等主体起诉,但均被法院依法驳回其诉讼请求。同时,富虹上游城小区依法召开首次业主大会,依法投票表决通过《管理规约》、《议事规则》及选举出首届业主委员会委员等相关事实早已得到法院生效判决确认,现其提起本诉就是浪费司法资源的重要表现,请法庭重点考虑。原告及其关联物业公司一直起诉上游城业委会、湛江市住房和城乡建设局、湛江市赤坎区中华街道办等主体，在相关诉讼中提出的请求与理由与本案有诸多一致的地方,但均被法院依法驳回其诉讼请求。同时,富虹上游城小区依法召开首次业主大会,依法投票表决通过《管理规约》、《议事规则》及选举出首届业主委员会委员等相关事实早已得到法院生效判决确认,现其提起本诉就是浪费司法资源的重要表现,请法庭重点考虑。另外,需要特别强调说明的是,由于上游城小区很多设施没有完善,比如1-4幢没有配套信箱、9-11幢步梯没有安装扶手,整个小区消防报警设施瘫痪,无法正常使用,自2010年以来的公共收益被侵占,所以原告和其关联物业公司害怕与上游城业委会、新的物业公司交接,蓄意不断提出无理诉讼,拖延进度,意图达到其不法目的。综上所述,上游城业委会认为,湛江市赤坎区富虹上游城小区依法召开首次业主大会,依法投票表决通过《管理规约》、《议事规则》及选举出首届业主委员会委员,并形成《上游城小区业主大会投票结果统计表》,并没有证据证明侵害了原告合法权益。同时原告现提起本撤销之诉已超过法定的一年起诉期限,另外,上述相关事实早已得到法院其他生效判决确认。另，原告是开发商，其主体不适格。目前整个业委会运行良好，也经过了相关部门的备案。首次业委会的程序、人数面积是符合法律规定的，不存在程序违法的事实。

被告***辩称，一、同意上游城业委会的抗辩意见。二、本人不是适格的被告。

经审理查明，湛江市赤坎区南桥北路1号富虹上游城商住小区（下称富虹上游城小区）是原告开发建设的。原告在该小区尚有房产，是该小区的业主。被告上游城小区业委会是富虹上游城小区的业主委员会，被告***是上游城小区业委会的主任。

2016年，富虹上游城小区成立富虹上游城小区（1-3期）首次业主大会筹备组（以下简称业主大会筹备组）。2017年5月，业主大会筹备组筹备召开了首次业主大会，并就《富虹上游城小区业主大会议事规则》（以下称《议事规则》）、《富虹上游城小区管理规约》（以下称《管理规约》）及业委会成员的选举等事项接受业主投票。2017年5月27日，业主大会筹备组根据业主投票结果制作《上游城小区业主大会投票结果统计表》。《上游城小区业主大会投票结果统计表》显示：应投票人数：938人，实际投票人数：623人，发出选票：625张，回收选票：623张，其中有效票：622张，无效票：1张。根据有效票统计，得票情况如下：通过《管理规约》及《议事规则》，***等9人当选业主委员会委员。同日，业主大会筹备组作出《公示》，载明：“根据国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》、《广东省物业管理条例》的有关规定，经富虹上游城小区（1-3期）首次业主大会全体业主投票通过《管理规约》、《议事规则》、并选出首届富虹上游城小区（1-3期）业委会九名委员······”。业主大会筹备组将上述《公示》及《上游城小区业主大会投票结果统计表》张贴在小区通知栏中。

2017年6月27日，湛江市赤坎区中华街道办事处作出《关于同意富虹上游城小区业主委员会备案的批复》，同意上游城小区业委会备案。同年7月18日，湛江市物业管理中心向富虹上游城小区业主作出《关于同意湛江市赤坎区业主委员会成立备案的证明》，准予上游城小区业委会成立备案。

另查明，原告于2020年5月11日向本院提起本案诉讼，其第一项诉讼请求为：依法撤销被告组织筹备组、中华街道办和新江社区在上游城小区中心花园召开首次业主大会启动仪式后，于2017年5月27日作出的《上游城小区业主大会投票结果统计表》及通过的《管理规约》、《议事规则》。后原告于2020年6月30日庭审中变更第一项诉讼请求为：依法认定被告组织筹备组、中华街道办和新江社区在上游城小区中心花园召开首次业主大会启动仪式后，2017年5月27日作出的《上游城小区业主大会投票结果统计表》及通过的《管理规约》、《议事规则》无效。庭审中，本院将原告能否以业主身份对《上游城小区业主大会投票结果统计表》、《管理规约》及《议事规则》提起确认无效之诉作为庭审辩论焦点进行审理。原告在法庭辩论终结前未再变更诉讼请求。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款规定,依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。本案中,原告系富鸿上游城小区的开发建设单位,其起诉称其为富鸿上游城住宅小区的业主,并提交商品房屋产权权属证明书作为依据,故可认定原告系富鸿上游城小区业主。原告起诉认为首次业主大会表决通过的《管理规约》、《议事规则》及根据首次业主大会表决结果制作的《上游城小区业主大会投票结果统计表》，以上事项的通过未有达到专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数以上的业主参与，程序违法。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条:“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”的规定，原告可在法定期限内行使业主撤销权。而原告在诉讼中变更诉讼请求为请求认定《管理规约》、《议事规则》、以及根据首次业主大会表决结果制作的《上游城小区业主大会投票结果统计表》无效，该请求缺乏法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第十二条的规定，判决如下：

驳回原告湛江富虹房地产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费50元（原告已预交），由原告湛江富虹房地产开发有限公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。

审判员　　陈小雁

二〇二〇年七月十六日

书记员　　郑俊轩

附：相关法律条文及司法解释

《中华人民共和国物权法》

第七十八条第二款业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条第一款依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。