大庆恒健评价检测有限公司、大庆百湖创意文化传媒有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

黑龙江省大庆市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）黑06民终1350号

上诉人（原审原告）：大庆恒健评价检测有限公司，住所地大庆高新区博学大街百湖文化广场写字楼1518室。

法定代表人：施戈，该公司总经理。

委托诉讼代理人：董敬民，黑龙江勤礼律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：大庆百湖创意文化传媒有限公司，住所地大庆文化创意产业园。

法定代表人：纪春旭，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李枫楠，北京岳成（大庆）律师事务所律师。

上诉人大庆恒健评价检测有限公司（以下简称恒健公司）与被上诉人大庆百湖创意文化传媒有限公司（以下简称百湖文化公司）商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2018）黑0691民初192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

上诉人恒健公司上诉请求：1.撤销大庆高新技术产业开发区人民法院（2018）黑0691民初192号判决第二项，依法改判面积误差超出3%部分由被上诉人承担(补判293,619元)，即判决被上诉人百湖文化公司给付上诉人恒健公司770,011元。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、原审对被上诉人的反诉主张予以支持既与事实不符又违背法律规定。1.我与被上诉人签订参建协议书时，该建设项目已在建设中，因房屋结构和面积符合我公司实验室建设要求，我才付全款4,620,066元购买了15层整层928.26平方米，当时由于我的参建也缓解了被上诉人资金紧张的困难，实际上参建协议就是商品房预售。这些在上诉人提交的与被上诉人实际控制人崔国军的谈话录音中都能得到证实，而且崔国军明确承认合同中的30%是笔误，约定的面积误差应是3%。另外被上诉人与其他业主签订的参建协议中此条款打印的都是3%而非30%，这些都足以证实30%就是笔误。2.假定合同约定的30%不是笔误的话，那么该条款的约定违反了《商品房销售合同范本》第五条关于面积确认及面积差异处理中最高上限3%的规定；30%的误差范围明显超出《黑龙江省建设项目规划行政许可规程》第三十四条关于建筑面积误差规定的最高合理误差3%的规定，显然30%的约定是违法的。3.被上诉人在原审质证中承认30%是解除约定，不是补交面积差额的约定，那么该参建协议中对房屋面积误差就没有约定！没有约定或约定不明确的就应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定第二款判决而不是按第一款判决。证据采信前后矛盾，导致适用法律错误。原审法院对上诉人提交的录音欲证明的问题，采纳了被上诉人的质证意见，认为合同中无论约定3%或30%都是对原告解除合同的约定，而不是补交面积差额解决办法的约定；而在判决上诉人补交房款时又确认本案协议约定面积误差不得超过30%，案中涉及的18户房屋面积误差均未超出30%的约定，故依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定第一款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定，按照约定处理”判决上诉人应按协议履行。显然是前后矛盾，导致适用法律错误。本案中，上诉人与被上诉人对参建协议第四条约定的内容有重大误解，且协议中存在重大笔误，理应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款第二项规定，判决面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由上诉人按照原约定价格补足154,002元（详见写字楼15层18间房屋面积差明细），面积误差比超出3%部分的房价款由被上诉人承担，所有权归上诉人；判决被上诉人大庆百湖创意文化传媒有限公司给付上诉人大庆恒健评价检测有限公司770,011元（违约金924,013元扣除应补面积差价款154,002元）；判决诉讼费用由被上诉人承担。

百湖文化公司辩称，上诉人与被上诉人签订的房屋参建协议并没有违反法律的相关规定，该协议是合法有效的，被上诉人没有违约行为，因此应该按照合同约定。

恒健公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即缴纳税费，为原告办理房屋不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产证违约金924,061元；3.请求法院判令《百湖文化广场参建协议》第四条第二项违反国家法律规定不予执行；判令面积误差比在3%（含3%）部分的房款由原告补足，超出部分由被告承担，产权归原告；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告撤回第1项请求中关于税费部分和第3项诉讼请求。

百湖文化公司反诉请求：1.请求被反诉人给付房屋差价款447,669元；2.反诉费由被反诉人承担。

一审法院认定事实：2012年12月11日，原、被告签订了《百湖文化广场项目摩玛休闲广场参建协议》18份，约定乙方（原告）以参建的方式投资大庆开发区博学大街17号百湖文化广场办公室1501-1518室，共计18套房屋，房屋性质商业，参建建筑面积暂测共计928.26平方米，乙方最终参建面积以政府房产部门指定测绘机构出具的测绘报告为准，最终参建总价款以最终参建面积进行精确计算，本协议第二条约定的参建建筑单价不变，乙方按本协议第二条所支付的参建价款与本条确定的最终参建价款存在差额的，在甲方通知的时间内以多退少补的方式处理。乙方支付参建金额4,620,308元，其所支付的参建总价款相当于房价款，乙方支付了全部参建价款后，参建建筑归乙方所有，甲方（被告）预计在2013年12月31日前将参建建筑或相应部分交付乙方。甲方应在竣工备案并交付后的180日内，提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案。本协议签订后，任何一方不得违反本协议约定，不得擅自单方解除本协议，乙方不得更名、换名及转让，否则视为违约，违约方应向守约方支付本协议标的额20%的违约金，同时赔偿守约方因此造成的全部损失。协议签订后，原告支付了全部参建房款4,620,308元，涉案房屋于2014年10月1日投入使用，于2015年2月4日竣工备案。被告于2015年8月25日取得了大庆开发区博学大街17号百湖文化广场办公室1501-1518室的房屋所有权证，18套房屋建筑面积共计1018.39平方米，但至今未协助原告办理百湖文化广场上述房产的产权过户手续，故原告诉至法院。

一审法院认为，原、被告签订的参建协议书，由原告交纳款项，被告自建商业性房屋，协议写明了房屋坐落、房屋单价及总价款，房屋交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法和违约责任等条款，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款，故其性质应为商品房预售合同。该协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行各自义务。原、被告签订的参建协议约定，甲方应在竣工备案并交付后的180日内，提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案。因被告未提供充分证据证实其在竣工备案并交付后的180日内，将办理权属登记需要由甲方提供的资料报产权登记机关以及房产部门出具被告提供材料齐全的证明。即百湖公司应当自2015年2月4日起180日（即2015年8月3日），将办理权属登记需要由甲方提供的资料报产权登记机关，如超过该期限未提供以上材料应当承担违约责任。且百湖公司应在提供相关资料报产权登记机关后的合理时间（本院酌情确定为30日，即2015年9月2日）内，应协助原告办理房屋的权属登记，如超过该期限未协助原告办理权属登记，应承担违约责任，况且百湖公司已于2015年8月25日取得了大庆开发区博学大街17号百湖文化广场办公室1501-1518室的房屋所有权证，故对原告请求被告协助其办理涉案房屋权属登记的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称其逾期协助原告办理产权登记手续的行为不构成违约的意见，本院认为，双方在参建协议中约定“本协议签订后，任何一方不得违反本协议约定”，应理解为任何一方不得违反本协议的主要条款，逾期办理产权证应为协议的主要条款，且“任何一方不得违反本协议约定”与“不得擅自单方解除本协议”应为并列关系，即甲、乙双方即不得违反本协议约定，也不得擅自单方解除本协议，否则均应视为违约,故被告的行为构成违约，应承担违约责任，本院对其辩解意见不予采纳。原告主张被告应按照协议约定支付房款20%的违约金，因该协议系格式合同，由被告提供，被告有一定的预见性，该条款系要求双方恪守诚实信用，现被告迟延办理产权过户，已违反协议的主要条款，故本院对上述请求予以支持，对被告请求调整违约金标准的主张不予支持，即被告应给付原告违约金924,061元（4,620,308元×20%）。关于被告辩称应在原告补交房屋面积差价款后才能协助办理过户手续，本院认为，涉案房屋投入使用后由被告统一经营管理，被告提交向原告通知补交差价款的通知系复印件，无其他充分证据予以佐证通知的真实性，况且原告并未在涉案公寓居住，即使在涉案公寓大堂、电梯前室粘贴，原告也无法看到此通知，被告通知方式不当，并未对原告发生约束力，故本院对被告的上述抗辩主张不予支持。关于百湖公司反诉由恒健公司补齐面积差价款的主张，依据协议约定，“最终参建总价款以最终参建面积进行精确计算，本协议第二条约定的参建建筑单价不变”，现涉案房屋产权证体现建筑面积与协议“暂测面积”存在差额，百湖公司以反诉的方式进行通知缴纳差价款符合协议约定，故该部分差额447,669元（详见15楼层面积差计算表）应从上述违约金中扣除，即被告应共计给付原告476,392元（4,620,308元×20%-447,669元），故本院对反诉人的上述主张予以支持。关于被反诉人认为面积误差比超过3%部分的房款由被告承担的抗辩意见，因《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，本案中，协议约定面积误差不得超过30%，上述房屋面积误差均未超出该约定，故应按协议履行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零六条、第一百一十四条第一款、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）大庆百湖创意文化传媒有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）大庆恒健评价检测有限公司办理大庆开发区博学大街17号百湖文化广场办公室1501-1518室共计18套房屋的产权登记手续；二、被告（反诉原告）大庆百湖创意文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）大庆恒健评价检测有限公司476,392元。本诉案件受理费6,521元（已减半），由被告大庆百湖创意文化传媒有限公司负担，反诉案件受理费4,008元（已减半），由原告大庆恒健评价检测有限公司负担。

二审期间百湖文化公司向本院提交建设工程竣工验收备案书一份，证明案涉房屋竣工备案的日期为2015年5月22日。上诉人发表质证意见称，对证据的真实性和证明的问题均无异议，但是认为与本案无关。对该组证据的真实性，本院予以确认。

经二审审理查明，涉案房屋于2015年5月22日取得建设工程竣工验收备案证书。其他事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，上诉人主张其与被上诉人对参建协议第四条约定的内容有重大误解，且协议中存在重大笔误，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款第二项规定，判决面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由上诉人按照原约定价格补足154,002元，面积误差比超出3%部分的房价款由被上诉人承担。因上诉人与被上诉人所签订的18份《百湖文化广场参加协议》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为有效协议。双方在《百湖文化广场参加协议》第四条第2款中约定：“乙方最终参建总价款以最终参建面积进行精确计算，本协议第二条约定的参建建筑单价不变。乙方按本协议第二条所支付的参建价款与本条确定的最终参建价款存在差额的，以多退少补的方式处理。但测绘报告确定的参加建筑面积与双方约定的暂测建筑面积相差超过暂测建筑面积的30%的，乙方有权终止参建，甲方应在收到乙方书面终止参建声明后10个工作日内足额退还已收参建费。按此约定上诉人应付的最终参建总价款以最终参建面积进行精确计算”，此约定明确具体，不存在误解。而上诉人所主张的“30%”笔误问题，是双方关于“乙方有权终止参建”的约定，且在本次调查程序中，上诉人已明确表示不解除合同，因此该处笔误是否真实存在对于房屋价款的计算并无影响。综上，一审法院认定事实部分有误，但适用法律并无不当，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5704元由上诉人大庆恒健评价检测有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　边　坤

审 判 员　　毛瑞利

审 判 员　　王　丹

二〇一九年五月七日

法官助理　　姜海涛

书 记 员　　刘　婷