某某、北方国际地产（佛山顺德）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤01民终20696号

上诉人（原审原告）：***，男，1993年3月7日出生，汉族，住广东省揭东县。

委托诉讼代理人：吴建武，广东闻彰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：方楚帆，广东闻彰律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北方国际地产（佛山顺德）有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂容奇大道中16号东盈商务大厦7楼之一C单元。

法定代表人：徐威，职务：总经理。

委托诉讼代理人：岑青青，广东合众拓展律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈晓容，广东合众拓展律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广州市古格广告有限公司，住所地广东省广州市进港大道62号附属建筑。

法定代表人：罗展凤，职务：董事长兼经理。

委托诉讼代理人：王晓文，广东华誉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：冯智恒，广东华誉律师事务所实习人员。

上诉人***与被上诉人北方国际地产（佛山顺德）有限公司（以下简称北方国际顺德公司）、广州市古格广告有限公司（以下简称古格广告公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2018）粤0115民初3047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人方楚帆、被上诉人北方国际顺德公司的委托诉讼代理人岑青青、古格广告公司的委托诉讼代理人王晓文、冯智恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1.撤销一审判决，改判北方国际顺德公司与古格广告公司共同赔偿***损失至北方国际顺德公司、古格广告公司消除违约行为之日止（损失从2017年6月起算，2017年6月至2018年2月每月损失15000元，共135000元；2018年3月份损失30000元；2018年4月份损失45000元，暂合计为210000元）。2.本案诉讼费用由北方国际顺德公司与古格广告公司共同承担。事实和理由：一、北方国际顺德公司在租赁期内将一部分商铺转让给他人，导致案外人引入文明绿色超市等与***经营范围向类似的商家，未保证***的经营优势，造成经营损失，属于违反其与***签订的《商铺租赁合同》中的排他条款，应承担违约责任。一审判决对于北方国际顺德公司因已转让商铺而不需要承担违约责任的认定错误。二、古格广告公司引入华润万家超市必然分流***的客户，且华润万家超市的经营范围亦涵盖了***开设的惠慈佳超市的经营范围，故古格广告公司引入华润万家亦是违反合同排他性条款约定，应承担违约责任。三、***已经举证证明因北方国际顺德公司及古格广告公司的违约行为导致的经营损失情况，依法应予以支持。综上，请求二审法院予以维持。

被上诉人北方国际顺德公司答辩称：双方签订的《商铺租赁合同》其他约定第6条即排他性条款仅是约束我方在合同有效期内不再向第三方出租我方拥有产权或转租权的其他商铺用作同类型经营。根据物权优先原则，该条款不应作扩大解释，也不能限制我方行使物权进行转让。现案涉商铺及其他商铺均已转让给案外人或古格广告公司，出租方的权利义务已随之转移给新业主，故我方也不应是本案适格被告。另，惠慈佳超市主要经营预包装食品、烟酒等，从经营范围及店铺地理位置上看，小区内其他五家超市均不具有竞争关系，对***的营业额无负面影响。

被上诉人古格广告公司答辩称：从经营范围及内容及经营地址上看，华润万家超市和美宸加一鲜食水果铺并不会影响***经营，故我方不存在违约。另，没有证据证明华润万家超市开业会对惠慈佳超市的经营造成不良影响，***不能将经营风险转嫁给古格广告公司，且***提供的证据不能客观反映其营业收入，其营业额也处于增长状态，并不存在损失。综上，请求二审法院予以维持。

2018年5月30日，***向一审法院起诉请求判令：一、北方国际顺德公司赔偿***从2017年6月起至北方国际顺德公司消除违约行为之日止的利润损失，（2017年6月至2018年2月每月利润损失约15000元；2018年3月利润损失约30000元；2018年4月利润损失约45000元）；二、古格广告公司对上述债务承担连带责任；三、本案诉讼费用由北方国际顺德公司和古格广告公司承担。

一审法院经审理查明，2015年1月13日，富门公司（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方所有的涉案商铺用于经营超市，建筑面积129.63平方米，租赁期限自2015年3月6日起至2019年3月5日止。2015年3月6日起至2015年9月5日止为免租期，甲方免收乙方租金。商铺租金从2015年9月6日起开始计收：2015年9月6日至2016年3月5日止，每月租金4537元；2016年3月6日至2017年3月5日止，每月租金4900元；2017年3月6日至2018年3月5日止，每月租金5292元；2018年3月6日至2019年3月5日止，每月租金5715元。乙方应在每月公历10日前准时到甲方财务部交纳当月租金，乙方交纳租金每逾期一天，乙方向甲方支付欠款额0.5%的滞纳金。乙方在签订本合同时，应向甲方一次性支付租赁合同保证金13611元，在租赁期内，上述保证金不能抵作租金及管理费、水电费等，租赁期满后，该保证金在乙方没有任何违约行为的前提下，由甲方在本合同终止且乙方依约交回该商铺之日起15天内无息退还给乙方，同时乙方退回保证金收据。乙方拖欠租金、物业服务费或水、电费用达30天以上的，甲方可单方中止本租赁合同，乙方并赔偿甲方剩余租赁合同期限的租金损失。乙方有下列行为之一的，则视为违约。甲方有权解除本合同（合同解除之前发生的租金、物业服务费不予退还），没收乙方交纳的租赁合同保证金作为违约金，并要求乙方赔偿甲方全部损失：……（7）拖欠本合同约定的租金等任何费用达30天的……甲乙双方协商一致，若甲方依第七条第一款约定解除合同的，由甲方或甲方授权的物业服务公司向乙方发出解除合同的书面通知，本合同自甲方或甲方授权的物业服务公司发出的书面通知送达乙方时解除。若在租赁期限内，甲方欲转让该商铺的，应以书面的形式通知乙方，乙方在收到该通知后15天内应向甲方做出是否行使优先购买权的书面回复，逾期则视为放弃行使优先购买权。商铺转让后，受让人取代甲方成为本合同的出租方，继续行使甲方的权利、履行甲方的义务。若租赁期内甲方将该商铺出售给第三方的，乙方同意乙方向甲方所交的保证金（13611元）由甲方移交给该第三方，且乙方不因此而向甲方主张任何权利。甲方承诺乙方在本合同有效租赁期内不再引入第二家相同类型的商家。合同签订后，***在涉案商铺开设广州市南沙区惠慈佳超市，经营范围是：预包装食品零售、烟草制品零售、酒类零售、百货零售（食品零售除外）、日用杂品综合零售。

2015年5月25日，富门公司向***发出书面通知，要求其对是否放弃或行使涉案商铺的优先购买权给予书面回复。***因涉案商铺的售价超过自己的预期，故放弃购买。

2017年4月27日，富门公司与古格广告公司就购买涉案商铺签订《广州市商品房买卖合同》。该销售合同因涉案商铺的测绘面积变化于2017年12月1日经核准注销。2018年1月16日，富门公司与古格广告公司就购买涉案商铺事宜重新签订了《广州市商品房买卖合同》。2018年1月31日，涉案商铺转移登记至古格广告公司名下。

2017年5月31日，富门公司因***拖欠2017年4月和5月的租金，在涉案商铺门口张贴《关于解除的通知》，通知***解除双方签订的《商铺租赁合同》。北方国际顺德公司随后于2017年6月8日就上述争议向广州市南沙区人民法院提起（2017）粤0115民初2697号民事诉讼，要求解除与***签订的《商铺租赁合同》，并要求***腾空交还涉案商铺、支付租金、违约金等。***在该案中对富门公司要求解除合同的行为提出异议，并陈述其未按时交纳租金的原因是由于富门公司与古格广告公司当时正在办理涉案商铺的交接手续，富门公司暂停收取租金，而非***故意拖欠租金。北方国际顺德公司于2017年10月20日提出撤诉申请，广州市南沙区人民法院于2017年11月1日裁定准许撤诉。北方国际顺德公司之后没有再向***发出解除合同通知。2018年3月27日，***向古格广告公司支付2017年5月6日至2018年4月5日期间的租金。涉案商铺目前仍由***承租，并由其按《商铺租赁合》约定的标准向古格广告公司支付租金。

为查明案件事实，一审法院于2018年8月3日前往涉案商铺所在的南沙境界小区，了解有关情况并制作《工作记录》。经调查，除惠慈佳超市外，南沙境界小区内以及小区外商业街上另开办有五家零售类型商户，分别是美宸加一鲜食水果铺、文明绿色超市、乐购境界超市、Fresh乐家生鲜、华润万家便利超市（广州）有限公司南沙境界店（以下简称华润万家南沙境界店）。美宸加一鲜食水果铺开设在惠慈佳超市隔壁（南沙区黄阁镇市南公路290号南沙境界家园同富街2号118房），主要经营内容为水果零售；该商铺于2018年1月31日转移登记至古格广告公司名下。文明绿色超市开设在南沙区黄阁镇市南公路290号南沙境界家园境润街3号101商铺，主要经营内容有粮油副食零售；该商铺于2016年8月29日转移登记至案外人谢容卿名下。乐购境界超市（注册名称广州市南沙区黄阁派也利百货商行）开设在南沙区××镇境界大街××地下室××房，于2017年5月19日注册成立，经营者为陈锋，经营内容为酒类零售、烟草制品零售、预包装食品零售、小吃服务、日用杂品综合零售、水果批发、水果零售；该商铺于2016年11月15日转移登记至案外人滕永喜名下，滕永喜于2017年5月16日将商铺出租给陈锋作商业经营。Fresh乐家生鲜（注册名称广州市南沙区黄阁乐八乐果蔬店）开设在南沙区××镇境界大街××地下室××房，于2018年5月7日注册成立，经营者为陈菲菲，经营内容为调味品零售、散装食品零售、豆制品零售、肉制品零售、熟食零售、粮油零售、预包装食品零售、食品添加剂零售、水产品零售、蛋类零售、冷冻肉零售、零售鲜肉（仅限猪、牛、羊肉）、蔬菜零售、干果、坚果零售、水果零售、日用杂品综合零售；该商铺于2016年11月15日转移登记至案外人易国发名下，易国发于2018年4月19日将商铺出租给陈菲菲作商业经营。华润万家南沙境界店开设在南沙区××镇境界大街××地下室××房、××房、××房、××房，于2017年11月17日变更经营场所至上述地址，经营内容为水果零售、蛋类零售、冷冻肉零售、零售鲜肉、零售冷却肉、医疗用品及器材零售、非许可类医疗器械经营、许可类医疗器械经营、预包装食品零售、预包装食品批发、散装食品零售、散装食品批发、乳制品零售、乳制品批发、酒类零售、非酒精饮料及茶叶零售、非酒精饮料、茶叶批发、糕点、面包零售、食用油零售、调味品批准发、肉制品零售、豆制品零售、保健食品零售、图书、报刊零售、音像制品及电子出版物零售、熟食零售、快餐服务；上述商铺于2017年7月4日转移登记至古格广告公司名下，古格广告公司于2017年9月20日将上述商铺出租给华润万家生活超市（广州）有限公司作商业经营。***开办经营的惠慈佳超市与美宸加一鲜食水果铺、文明绿色超市均位于小区外商业街上；乐购境界超市、Fresh乐家生鲜、华润万家南沙境界店均开设在南沙境界小区内。

***为证明北方国际顺德公司和古格广告公司违反合同的排他性条款，给其造成利润损失，提供了2015年至2018年的微信和支付宝月账单。***自行核算出2015年至2016年年度营业额增长率为148.36%，2016年至2017年年度营业额增长率为186.9%，2017年至2018年年度营业额增长率37.8%。北方国际顺德公司与古格广告公司对上述账单不予确认，认为***提供的证据不能客观反映其营业收入，且其营业额仍处于不断增长状态，并不存在因竞争关系导致经营损失惨重的情况。***确认其提供的账单数据中包括与亲友、客户的钱款往来，但自行核算的数据已进行剔除。惠慈佳超市无独立财务账本。***不申请对惠慈佳超市的营业额进行审计。

另查明，北方国际顺德公司（合并方）与富门公司（被合并方）于2017年2月14日签订《合并协议》，北方国际顺德公司吸收合并富门公司。2017年6月29日，富门公司经核准注销登记。

一审法院认为，***与北方国际顺德公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。***在（2017）粤0115民初2697号案中对北方国际顺德公司解除《商铺租赁合同》的行为提出异议，北方国际顺德公司撤回起诉后，***继续承租涉案商铺、交纳租金，由此应当认定《商铺租赁合同》仍处于继续履行状态，尚未解除。涉案商铺于2018年1月31日转移登记至古格广告公司名下，根据合同的约定，北方国际顺德公司从该日起已将自己在《商铺租赁合同》中的权利和义务一并转让给了古格广告公司，古格广告公司应按约定全面履行合同义务。本案的主要争议焦点在于北方国际顺德公司与古格广告公司是否在合同约定的租赁期内引入相同类型商家，给***经营的惠慈佳超市造成利润损失。根据已查明的事实，文明绿色超市、乐购境界超市以及Fresh乐家生鲜均开设在案外人所有的商铺内，由案外人出租给他人开展经营活动。上述商家均非北方国际顺德公司以及古格广告公司引入。根据合同的相对性原则以及物权优先原则，北方国际顺德公司和古格广告公司均无权干涉案外人合法行使所有权，也无权阻止案外人在上述商铺内开展零售经营活动。关于古格广告公司引入美宸加一鲜食水果铺和华润万家南沙境界店是否违反合同约定的问题。美宸加一鲜食水果铺主要经营内容为水果零售，与惠慈佳超市的经营范围完全不同，二者不属于同一类型商家，并不违反合同约定。华润万家南沙境界店入驻小区的时间为2017年11月17日，北方国际顺德公司在此之前已出售超市所在的商铺，并于2017年7月4日将商铺转移登记至古格广公司名下。因此，华润万家南沙境界店的进驻与北方国际顺德公司之间不存在关联性。通过对比华润万家南沙境界店与惠慈佳超市的营业范围，二者仅在预包装食品零售和酒类零售上存在重合，华润万家南沙境界店提供的服务内容远远大于惠慈佳超市。华润万家南沙境界店位于南沙境界小区内，并不在惠慈佳超市所在的商业街上，二者的辐射范围存在交集却并不完全重合。在合同未就限制引入的地域范围作出明确约定的情况下，应适当从严把握限制范围。因此，不能简单认定古格广告公司引入华润万家南沙境界店违反合同约定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”***提供的微信和支付宝账单记载的是***个人的资金往来情况，仅凭该证据不足以证明古格广告公司引入华润万家南沙境界店给***造成经济损失。综上所述，***要求北方国际顺德公司和古格广告公司向其支付自2017年6月起的利润损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第八十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2018年9月27日作出如下判决：驳回***的全部诉讼请求。一审案件受理费2225元，由***承担。

本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。

经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审中，***称：一审法院现场勘查的五家零售类型商户中，华润万家超市对其经营影响最大，其他超市的影响较低。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对***的上诉请求和理由，本院分析认定如下：

经一审法院现场勘查，在***经营的惠慈佳超市所在的小区及小区外商业街另开办有五家零售类型商户。其中，文明绿色超市、乐购境界超市以及Fresh乐家生鲜均开设在案外人所有的商铺内，由案外人出租给他人开展经营活动。上述商家均非北方国际顺德公司以及古格广告公司引入。因此，一审法认为北方国际顺德公司和古格广告公司均无权干涉案外人合法行使所有权，无权阻止案外人在上述商铺内开展零售经营活动，不应承担违约责任，并无不当。关于美宸加一鲜食水果铺，其经营内容与***的惠慈佳超市的经营范围完全不同，二者不属于同一类型商家，故一审法院认为古格广告公司的引入行为并不违反合同约定，亦无不当。关于华润万家超市。华润万家的经营范围涵盖了惠慈佳超市的经营范围，根据日常经验法则，华润万家的开业经营确对惠慈佳超市营业造成一定的影响。从***举证证实其利润损失的证据看，***提供其2015年至2018年的微信和支付宝月账单，自行核算出2015年至2016年年度营业额增长率为148.36%，2016年至2017年年度营业额增长率为186.9%，2017年至2018年年度营业额增长率37.8%。由于2017年至2018年年度营业额增长率远低于2015年至2017年的增长率，***由此认为其利润受损。但是，一方面，该证据系***自行核算，北方国际顺德公司和古格广告公司均不予认可，在一审中***也不申请对惠慈佳超市的营业额进行审计，故该证据不足以采信；另一方面，从该证据反映，***商铺的营业额从2015年至2018年一直处于不断增长的状态。而且，万润万家超市的同业竞争不是导致***营业额增长率下降的唯一因素，除此之外，***对其商铺的经营方式、服务质量等均可引起营业额增长率的下降。因此，***提交的证据不足以证明其利润损失。一审法院不予支持***的主张，其结果并无不妥。综上所述，上诉人***的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4450元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　黄春成

审判员　　李　民

审判员　　闫　娜

二〇一八年十二月十二日

书记员　　张　旭

彭诗敏