广州市某某万国商业有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市南沙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0115民初2469号 原告：广州市**万国商业有限公司，住所地广东省广州市海珠区前进路40号，统一社会信用代码91440105728214407P。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东诺臣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，广东诺臣律师事务所律师。 被告：***，男，1987年5月15日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。 被告：***，女，1991年12月1日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 第三人：广州市古格广告有限公司，住所地广东省广州市南沙区金环街4号2座305房，统一社会信用代码91440115714262758X。 法定代表人：***，职务执行董事。 委托诉讼代理人：刘娟，女，1986年6月16日出生，汉族，系该公司员工。 原告广州市**万国商业有限公司（下称“**公司”）与被告***、***、第三人广州市古格广告有限公司（下称“古格公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序,由审判员独任公开开庭进行审理。原告**公司的委托诉讼代理人**、被告***、第三人古格公司的委托诉讼代理人刘娟到庭参加了诉讼，被告***经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**公司向本院提出诉讼请求：1.***向**公司支付2020年9月份的租金6284元；2.***向**公司支付逾期缴纳租金的违约金（2020年9月11日起按6284元的千分之一计至实际付清之日，不以本金为限）；3.***向**公司支付2020年8月至9月管理费、垃圾处理费共537元、2020年7月电费、水费共4364.7元、2020年9月电费6446.4元，合计11348.1元；4.***对***本案全部债务向**公司承担连带清偿责任；5.***、***承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月3日，古格公司与***签订《房屋租赁合同》，约定由***向古格公司承租广州市南沙区市南公路xx号南沙境界家园同富街xx号xx房xx之xx，用于经营水果店使用。2019年1月1日，***、***与古格公司三方共同签订《合同主体变更同意书》，约定：***将前述《房屋租赁合同》项下的全部权利义务转让给***，***对***履行《房屋租赁合同》承担连带责任。2020年7月30日，古格公司、**公司与***签署《租赁合同变更协议书》，约定古格公司将《房屋租赁合同》项下权利义务自2020年8月1日起转给**公司，**公司享有出租方的权利和义务。因***未支付租金，**公司向***发出《违约通知书》，通知***缴清各项费用，但***置之不理，**公司于2020年10月2日向***发出《违约解除合同、腾空商铺的通知书》，通知***解除双方的租赁合同。 被告***辩称：***在2019年1月1日已把涉案商铺权利义务转让给***，并且与古格公司和***签订《合同主体变更同意书》，虽然该主体变更书有约定***承担连带责任，但该主体变更书应视为无效或失效，理由如下：1、该主体变更书的部分约定明显为霸王条例，有失公平原则；2、**公司、***、古格公司为主体重新签订的《房屋租赁合同变更协议》未约定***需承担责任。因此***与***、古格公司签订的《合同主体变更同意书》在2020年7月30日后作废或无效。退一步，即使该同意书有效，也只能是在2020年7月30日前有效，但**公司主张的是2020年8月至9月的租金、水电费和管理费，因此上述费用与***无关，***无需承担任何连带责任。 被告***无答辩。 第三人古格公司述称：2018年4月3日，***与古格公司签订《房屋租赁合同》；2019年1月1日，***将《房屋租赁合同》的全部权利义务转让给***；2019年5月份，古格公司将涉案物业出售给**公司；2020年12月3日，古格公司与**公司签订债权转让协议，涉案物业2020年8月份以后租金由**公司收取；此后，古格公司未参与**公司与***之间的租赁关系。 经审理查明：广州市南沙区黄阁镇市南公路xx号南沙境界家园同富街xx号xx房产权人为广州市格式力合物业管理有限公司。2018年4月3日，古格公司（出租方、甲方）与***（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“乙方承租甲方位于广州市南沙区市南公路xx号南沙境界家园同富街xx号xx房xx之xx物业作水果店使用，租赁期限为5年，从2018年4月4日起至2023年4月3日止；乙方须于每月10日前向甲方缴纳当月租金：2019年4月4日至2020年4月3日每月租金为5985元，2020年4月4日至2021年4月3日每月租金为6284元……；乙方需承担物业管理费、水电费、垃圾费；乙方须按时支付租金，如有逾期，则乙方应按拖欠租金金额每日千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过15天的，则视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，没收保证金。”古格公司与***在庭审中确认古格公司于2018年4月3日将涉案物业交付给***使用。 2019年1月1日，古格公司（甲方）、***（乙方）与***（丙方）签订《合同主体变更同意书》，约定：甲乙双方就涉案物业签订的《房屋租赁合同》，在乙方认可甲方已按照原合同约定，履行作为出租方的相应义务（包括但不限于已将该物业交付乙方使用），现因乙方个人原因需要更换其投资的公司即丙方作为承租主体，且向甲方提出，故此达成协议如下：一、甲乙双方一致同意，乙方原有合同项下的全部权利义务概括转让于丙方，乙方对丙方履行原合同权利义务承担连带责任。二、丙方同意继受乙方原合同项下的全部权利和义务，对于转让日之前乙方的债权债务，丙方同意一并由其继受。 2020年7月30日，古格公司（甲方）、***（乙方）与**公司（丙方）签订《租赁合同变更协议书》，约定：甲方将涉案《房屋租赁合同》项下权利义务自2020年8月1日起转让给丙方，丙方履行并享有出租方的权利和义务。***在上述《租赁合同变更协议书》载明的联系地址为广东广州**四街xx号，联系电话为188××******。 2020年9月28日，**公司按照***在《租赁合同变更协议书》载明的联系地址和联系方式寄送《违约通知书》，通知***支付拖欠的租金、管理费、水电费。该快递于2020年9月29日由“他人代收：前台”。2020年9月28日，**公司将上述《违约通知书》粘贴到涉案物业门上。2020年10月2日，**公司按照***在《租赁合同变更协议书》载明的联系地址和联系方式寄送《违约解除合同、腾空商铺的通知书》，通知因***违约，**公司在2020年10月2日解除涉案《房屋租赁合同》，请***腾空交还场地。该快递于2020年10月3日由“他人代收：前台”。2020年10月2日，**公司将上述《违约解除合同、腾空商铺的通知书》粘贴到涉案物业门上。**公司将上述《违约解除合同、腾空商铺的通知书》通过短信发送给***。 广州东华物业管理有限公司出具一份关于涉案物业的费用汇总表，载明：2020年8月和9月管理费均为266元，垃圾处理费均为2.5元，2020年7月水电费为4364.7元，2020年9月电费为6446.4元。 ***于2021年2月23日收到本案应诉材料才知道古格公司将出租人的权利义务概括转移给**公司。 庭审中，**公司明确其主张的租金时间段为2020年9月4日至2020年10月3日；**公司**其于2020年10月2日收回涉案物业；*******公司主张的违约金计算标准过高，应调整为银行最低利率。 本院认为，古格公司与***签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。古格公司、***与***三方签订《合同主体变更同意书》，约定***将租赁合同全部权利义务转移给***。古格公司与**公司、***签订《租赁合同变更协议书》，将2020年8月1日的出租人的权利义务概括转移给**公司，**公司以***欠费为由于2020年10月2日解除涉案《房屋租赁合同》并收回涉案物业，故**公司有权向***收取2020年9月4日至2020年10月2日的租金及违约金、2020年8月1日至2020年10月2日的管理费、垃圾处理费、水电费。根据《房屋租赁合同》的约定，涉案物业2020年4月4日至2021年4月3日每月租金为6284元，***应向**公司支付2020年9月4日至2020年10月2日期间的租金6074.53元；根据物业公司出具的费用汇总，***应向**公司支付2020年8月和9月管理费及垃圾处理费合计537元、2020年9月电费6446.4元。对**公司主张超过上述期间的租金、水电费部分，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金部分，因***至今未按照合同约定在2020年9月10日前支付当月租金，已构成违约，故***应向**公司支付违约金。**公司主张逾期支付租金按拖欠租金金额每日千分之一的标准计算违约金，***在庭审中抗辩上述违约金标准过高，综合本案实际情况，本院将违约金标准调整为每日万分之三。综上，***应向**公司支付逾期支付租金违约金（计算方式：以6074.53元为本金，从2020年9月11日起至实际付清之日止，按照每日万分之三的标准计算，违约金应以本金为限）。 关于***是否承责的问题。古格公司、***与***签订的《合同主体变更同意书》约定***对***履行涉案《房屋租赁合同》权利义务承担连带责任，古格公司与**公司、***签订《租赁合同变更协议书》，将2020年8月1日的出租人的权利义务概括转移给**公司，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条和第二十二条规定，***应对***上述欠付的租金、违约金、管理费、垃圾处理费、电费承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十二条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市**万国商业有限公司支付2020年9月4日至2020年10月2日的租金6074.53元及违约金（计算方式：以6074.53元为本金，从2020年9月11日起计至实际付清之日止，按照每日万分之三的标准计算，违约金以本金为限）、2020年8月和9月的管理费及垃圾处理费537元、2020年9月的电费6446.4元； 二、被告***对被告***的上述第一判项的全部债务承担连带清偿责任，被告***承担上述责任后，有权向被告***追偿； 三、驳回原告广州市**万国商业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费298元，由广州市**万国商业有限公司负担93元，由被告***、***负担205元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判员　王　健 二〇二一年十月十四日 书记员　***