某某、广州市某某万国商业有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）粤01民终4221号 上诉人（原审被告）：***，女，1991年12月1日出生，汉族，身份证住址贵州省松桃苗族自治县。 委托诉讼代理人：***，广东合邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广州市**万国商业有限公司，住所地广东省广州市海珠区前进路40号。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，广东诺臣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东诺臣律师事务所实习人员。 原审被告：***，男，1987年5月15日出生，汉族，户籍地址山西省临汾市尧都区。 原审第三人：广州市古格广告有限公司，住所地广东省广州市南沙区金环街4号2座305房。 法定代表人：***。 上诉人***因与被上诉人广州市**万国商业有限公司（以下简称**公司）及原审被告***、原审第三人广州市古格广告有限公司（以下简称古格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2021）粤0115民初2469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月17日立案后，依法组成合议庭公开进行审理。现已审理终结。 上诉人***上诉请求：1.改判一审判决第一项违约金的计算方式；2.本案诉讼费用由**公司承担。二审期间，***变更上诉请求为：撤销一审判决，改判驳回**公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、***只对古格公司担保，不对**公司担保。***与古格公司签订涉案房屋租赁合同，转让给***承租之后，***对古格公司承担担保责任。***不可能对不可预见的**公司承担担保责任，对**公司承担担保责任属于保证合同的另有约定。古格公司、***和**公司于2020年7月30日签订的《租赁合同变更协议书》变更了主合同的主体，没有通知***并取得***的书面同意，该协议的附件不包括***签署的《合同主体变更同意书》。根据《担保法》第二十二条、第二十四条的规定，***不对**公司承担保证责任。二、***对古格公司的保证责任已经依法免除。2020年5月27日，古格公司向***发出法务函，证明：1.古格公司发出“将在2020年5月31日解除我司与***租赁关系”的通知送达***时，主合同《房屋租赁合同》解除，***的保证合同随之解除；2.古格公司要求***在“2020年5月31日前”履行保证责任。但在“2020年5月31日前”的保证期限届满之后，古格公司未要求***履行保证责任，而是在超过保证期限六个多月之后的2020年12月3日将债权转让给**公司。根据《担保法》第二十六条、《民法典》第六百九十二条、第六百九十三条规定，***不再承担保证责任。三、古格公司向**公司转让债权对***不发生效力。古格公司没有通知***转让债权。根据《担保法》第二十四条、《民法典》第六百九十六条规定，该转让对***不发生效力。 **公司二审辩称：一、***应对***向**公司支付涉案商铺所欠租金、违约金、水电费、管理费等承担连带保证责任。1.根据古格公司、***、***于2019年1月1日签订的《合同主体变更同意书》、古格公司、**公司于2020年12月3日签订的《债权转让协议书》，以及《担保法》第二十二条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第二十八条的规定，古格公司依法将作为出租人的权利义务转让给**公司，***对于古格公司的保证债权也同时转让，因此***应当对**公司承担相应的担保责任。***主张“不对**公司承担担保责任”没有法律与事实依据。2.《担保法》第二十四条是关于“债权人与债务人协议变更主合同”的规定，本案争议事实并非债权人与债务人变更主合同的内容，因此***依据《担保法》第二十四条提起上诉，属于适用法律错误。二、本案争议债权并未超过保证期间，保证人***应依法在原保证担保的范围内继续承担保证责任。1.本案保证人***在担保合同中并未约定保证期间，根据《担保法》第二十六条规定，**公司受让了作为债权人的权利后，有权依法要求保证人***承担保证责任。2.本案系关于承租人在租赁期内拖欠租金、管理费、水电费及相应违约金引起的纠纷。本案争议的租赁合同约定租赁期至2023年4月3日方才届满，在租赁期内，出租人与承租人约定按月计付租金、管理费及水电费等属于当事人约定同一债务分期履行，参照《民法总则》第一百八十九条的规定，本案的“主债务履行期”应计至最后一个月租金的支付期届满，即2023年3月lO日。***主张其保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月，**公司2020年12月16日提起本案诉讼，主张权利并未超过保证期间，**公司的一审主***应被支持。三、本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，不应适用《民法典》的规定。本案争议的事实发生在民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应该适用《合同法》《担保法》以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》等的规定，***引用《民法典》第六百九十二条、第六百九十三条、第六百九十六条属于适用法律错误，依法不应得到支持。综上所述，***的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决驳回***的上诉请求，维持原判。 ***、古格公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 **公司于2021年2月9日向一审法院提出诉讼请求：1.***向**公司支付2020年9月份的租金6284元；2.***向**公司支付逾期缴纳租金的违约金（2020年9月11日起按6284元的千分之一计至实际付清之日，不以本金为限）；3.***向**公司支付2020年8月至9月管理费、垃圾处理费共537元、2020年7月电费、水费共4364.7元、2020年9月电费6446.4元，合计11348.1元；4.***对***本案全部债务向**公司承担连带清偿责任；5.***、***承担本案的全部诉讼费用。 一审法院经审理查明：广州市南沙区XX镇XX路XX号XX街XX号118房产权人为广州市格式力合物业管理有限公司。2018年4月3日，古格公司（出租方、甲方）与***（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“乙方承租甲方位于广州市南沙区XX路XX号XX街XX号118房P5-118之二物业作水果店使用，租赁期限为5年，从2018年4月4日起至2023年4月3日止；乙方须于每月10日前向甲方缴纳当月租金：2019年4月4日至2020年4月3日每月租金为5985元，2020年4月4日至2021年4月3日每月租金为6284元……；乙方需承担物业管理费、水电费、垃圾费；乙方须按时支付租金，如有逾期，则乙方应按拖欠租金金额每日千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过15天的，则视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，没收保证金。”古格公司与***在庭审中确认古格公司于2018年4月3日将涉案物业交付给***使用。 2019年1月1日，古格公司（甲方）、***（乙方）与***（丙方）签订《合同主体变更同意书》，约定：甲乙双方就涉案物业签订的《房屋租赁合同》，在乙方认可甲方已按照原合同约定，履行作为出租方的相应义务（包括但不限于已将该物业交付乙方使用），现因乙方个人原因需要更换其投资的公司即丙方作为承租主体，且向甲方提出，故此达成协议如下：一、甲乙双方一致同意，乙方原有合同项下的全部权利义务概括转让于丙方，乙方对丙方履行原合同权利义务承担连带责任。二、丙方同意继受乙方原合同项下的全部权利和义务，对于转让日之前乙方的债权债务，丙方同意一并由其继受。 2020年7月30日，古格公司（甲方）、***（乙方）与**公司（丙方）签订《租赁合同变更协议书》，约定：甲方将涉案《房屋租赁合同》项下权利义务自2020年8月1日起转让给丙方，丙方履行并享有出租方的权利和义务。***在上述《租赁合同变更协议书》载明的联系地址为广东广州XX街16号，联系电话为188××******。 2020年9月28日，**公司按照***在《租赁合同变更协议书》载明的联系地址和联系方式寄送《违约通知书》，通知***支付拖欠的租金、管理费、水电费。该快递于2020年9月29日由“他人代收：前台”。2020年9月28日，**公司将上述《违约通知书》粘贴到涉案物业门上。2020年10月2日，**公司按照***在《租赁合同变更协议书》载明的联系地址和联系方式寄送《违约解除合同、腾空商铺的通知书》，通知因***违约，**公司在2020年10月2日解除涉案《房屋租赁合同》，请***腾空交还场地。该快递于2020年10月3日由“他人代收：前台”。2020年10月2日，**公司将上述《违约解除合同、腾空商铺的通知书》粘贴到涉案物业门上。**公司将上述《违约解除合同、腾空商铺的通知书》通过短信发送给***。 广州东华物业管理有限公司出具一份关于涉案物业的费用汇总表，载明：2020年8月和9月管理费均为266元，垃圾处理费均为2.5元，2020年7月水电费为4364.7元，2020年9月电费为6446.4元。 ***于2021年2月23日收到本案应诉材料才知道古格公司将出租人的权利义务概括转移给**公司。 一审庭审中，**公司明确其主张的租金时间段为2020年9月4日至2020年10月3日；**公司**其于2020年10月2日收回涉案物业；*******公司主张的违约金计算标准过高，应调整为银行最低利率。 一审法院认为，古格公司与***签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。古格公司、***与***三方签订《合同主体变更同意书》，约定***将租赁合同全部权利义务转移给***。古格公司与**公司、***签订《租赁合同变更协议书》，将2020年8月1日的出租人的权利义务概括转移给**公司，**公司以***欠费为由于2020年10月2日解除涉案《房屋租赁合同》并收回涉案物业，故**公司有权向***收取2020年9月4日至2020年10月2日的租金及违约金、2020年8月1日至2020年10月2日的管理费、垃圾处理费、水电费。根据《房屋租赁合同》的约定，涉案物业2020年4月4日至2021年4月3日每月租金为6284元，***应向**公司支付2020年9月4日至2020年10月2日期间的租金6074.53元；根据物业公司出具的费用汇总，***应向**公司支付2020年8月和9月管理费及垃圾处理费合计537元、2020年9月电费6446.4元。对**公司主张超过上述期间的租金、水电费部分，缺乏依据，一审法院不予支持。关于逾期支付租金的违约金部分，因***至今未按照合同约定在2020年9月10日前支付当月租金，已构成违约，故***应向**公司支付违约金。**公司主张逾期支付租金按拖欠租金金额每日千分之一的标准计算违约金，***在庭审中抗辩上述违约金标准过高，综合本案实际情况，一审法院将违约金标准调整为每日万分之三。综上，***应向**公司支付逾期支付租金违约金（计算方式：以6074.53元为本金，从2020年9月11日起至实际付清之日止，按照每日万分之三的标准计算，违约金应以本金为限）。 关于***是否承责的问题。古格公司、***与***签订的《合同主体变更同意书》约定***对***履行涉案《房屋租赁合同》权利义务承担连带责任，古格公司与**公司、***签订《租赁合同变更协议书》，将2020年8月1日的出租人的权利义务概括转移给**公司，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条和第二十二条规定，***应对***上述欠付的租金、违约金、管理费、垃圾处理费、电费承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 ***经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，一审法院依法缺席判决。 综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十二条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2021年10月14日作出判决如下：一、***应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市**万国商业有限公司支付2020年9月4日至2020年10月2日的租金6074.53元及违约金（计算方式：以6074.53元为本金，从2020年9月11日起计至实际付清之日止，按照每日万分之三的标准计算，违约金以本金为限）、2020年8月和9月的管理费及垃圾处理费537元、2020年9月的电费6446.4元；二、***对***的上述第一判项的全部债务承担连带清偿责任，***承担上述责任后，有权向***追偿；三、驳回广州市**万国商业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费298元，由广州市**万国商业有限公司负担93元，由***、***负担205元。 经二审审理，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。 另查明：**公司于2020年12月16日向一审法院申请网上立案，并于2020年12月22日邮寄提交立案材料，要求本案被告***、***承担相应责任。 二审期间，***提交如下证据：转账记录，拟证明2020年5月27日古格公司发函给***之后，又将合同保证金退回***，双方已经解除了保证关系。**公司经质证认为，对该证据的三性不予确认，**公司并不是该证据的当事人，无法确认其真实性，且该证据不属于新证据。古格公司将押金退回***，是因承租主体已由***变更为***，古格公司将押金退回***后另行向***收取租赁押金，并不等于本案争议的租赁合同关系已经解除，也不能以此免除***的担保责任。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。 本案二审争议焦点为***是否应当对***应承担的涉案债务承担连带清偿责任。对此，本院评析如下： 《中华人民共和国担保法》第二十一条规定“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”，第二十二条规定“保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定”。本案中，***与古格公司、***签订的《合同主体变更同意书》约定“***对***履行原合同的权利义务承担连带责任”。2020年7月30日，古格公司与**公司、***签订《租赁合同变更协议书》，将古格公司原合同权利义务自2020年8月1日转让给**公司，一审判决***对***欠付的涉案债务承担连带清偿责任，并无不当，本院予以维持。***上诉称，根据《中华人民共和国担保法》第二十四条的规定“债权人与债务人协议变更主合同的，应当取得保证人书面同意，未经保证人书面同意的，保证人不再承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定”，因上述《租赁合同变更协议书》未经其书面同意，因此其不再承担保证责任。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条规定“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任”。即，未经保证人同意，但主合同的变更未加重保证人保证责任的情况下，保证人应在原保证担保的责任范围内承担保证责任。本案中，《租赁合同变更协议书》并未对涉案原《房屋租赁合同》项下的权利义务内容进行变更，未加重***的保证责任，***以该《租赁合同变更协议书》未经其同意为由，认为无需承担保证责任，依据不足，本院不予采纳。 综上所述，***的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　邓　颖 二〇二二年六月十四日 书记员　　*** ***