广州市某某万国商业有限公司、某某等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市南沙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0115民初2470号 原告：广州市**万国商业有限公司，住所地广东省广州市海珠区前进路40号，统一社会信用代码91440105728214407P。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，广东诺臣律师事务所律师。 被告：***，男，1978年8月10日出生，回族，住青海省化隆县。 第三人：广州市古格广告有限公司，住所地广东省广州市南沙区金环街4号2座305房，统一社会信用代码91440115714262758X。 法定代表人：***，职务执行董事。 委托诉讼代理人：刘娟，女，1986年6月16日出生，汉族，系该公司员工。 原告广州市**万国商业有限公司（下称“**公司”）与被告***、第三人广州市古格广告有限公司（下称“古格公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序,由审判员独任公开开庭进行审理。原告**公司的委托诉讼代理人**、第三人古格公司的委托诉讼代理人刘娟到庭参加了诉讼，被告***经本院合法传唤，未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**公司向本院提出诉讼请求：1.***支付**公司租金8536.26元（2020年11月1日至30日租金5513元，2020年12月1日至17日租金3023.26元）；2.***向**公司支付逾期缴纳租金的违约金（2020年11月期间每日按5513元的千分之一从2020年11月11日起计，2020年12月期间每日按3023.26元的千分之一从2020年12月11日起计，均计至实际付清之日，不以本金为限）；3.***向**公司支付逾期搬离租赁物的使用费7500元（从2020年12月22日起计至2021年1月5日止，共15天，每天500元）；4.本案诉讼费全部由***承担。事实与理由：2018年，古格公司与***签订《房屋租赁合同》，约定由***向古格公司承租位于广州市南沙区市南公路xx号南沙境界家园同富街xx号xx房的物业，用于经营餐饮馆。2020年7月30日，**公司、***与古格公司三方共同签订《租赁合同变更协议书》，约定：古格公司将前述《房屋租赁合同》项下的全部权利义务自2020年8月1日起转让给**公司，**公司享有出租方的权利和义务。由于***自2020年11月起违约未及时向**公司支付租金，**公司于2020年12月17日向***送达《解除合同通知书》，通知***解除合同并要求其于2020年12月21日前搬离涉案物业。 被告***向本院提交书面材料辩称：2020年10月17日外部污水倒灌导致涉案物业内污水倒灌，导致整个物业内弥漫屎尿恶臭味，严重影响正常经营，物业公司与**公司均未能及时解决，导致***经营的餐饮店受到严重影响，被迫关门。 第三人古格公司述称：2018年，***与古格公司签订《房屋租赁合同》；2019年5月份，古格公司将涉案物业出售给**公司；2020年7月30日，古格公司与***、**公司签订《租赁合同变更协议书》，约定自2020年8月1日起，古格公司在原《房屋租赁合同》项下的全部权利义务概括转让给**公司，所以，涉案物业此后的租赁事宜与古格公司无关。 经审理查明：广州市南沙区黄阁镇市南公路xxx号南沙境界家园同富街xx号xx房产权人为广州市格式力合物业管理有限公司。2018年4月3日，古格公司（出租方、甲方）与***（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于广州市南沙区市南公路xx号南沙境界家园同富街xx号xx房作餐饮馆使用，租赁期限为5年，从2018年3月20日起至2023年3月19日止；乙方须于签订本合同当日向甲方一次性支付10000元作为保证金，该保证金不得抵作租金或其他任何费用，租赁期满后，在乙方付清所有租金及其他有关费用（包括但不限于水电费、电话费、违约金等费用）且经甲方验收租赁物合格后5日内，甲方将该保证金如数退还乙方（保证金不计算利息），若乙方未适当履行前述约定或者具有其他侵权和违约行为给甲方造成损失的，甲方有权没收乙方的保证金；乙方须于每月10日前向甲方缴纳当月租金：2018年5月1日至2019年2月29日每月租金为5000元，2019年3月1日至2020年2月28日每月租金为5250元，2020年3月1日至2021年2月29日每月租金为5513元……；租赁物交付前，乙方已对租赁物及其相关设施进行详细、完整查看，各项设施均能正常使用，租赁物交付后，乙方不得再对租赁物以上问题提出任何异议；在租赁期限内，租金、物业管理费、房屋修缮费及因租赁所产生的各项费用及税费等，均由乙方自行承担，甲方对此不负任何责任；若从业餐饮行业，乙方未做好标准隔油池工程造成管道堵塞，将追究乙方责任；租赁期内，乙方应妥善使用租赁物，负责租赁物及相关设施的日常保养责任（包括但不限于电灯、水电线路及开关、门窗锁的更换责任），如因人为使用不当、保管不善或失窃等造成租赁物损坏的，由乙方承担维修及相关的赔偿责任；租赁期满或合同解除后，如乙方逾期（或在甲方指定的合理期限内）未搬离租赁物的，则每逾期一天，乙方应向甲方支付使用费500元，逾期超过15天的，则视为乙方自愿放弃留置在租赁物内所有物品的所有权，甲方有权自行收回租赁物并自行处理前述物品，因此而造成的一切损失均由乙方自行承担，与甲方无关；乙方须按时支付租金，如有逾期，则乙方应按拖欠租金金额每日千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过15天的，则视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同，没收保证金。古格公司在庭审中陈述其于2018年3月20日前将涉案物业交付给***使用。 2020年7月30日，古格公司（甲方）、***以***（乙方）名义与**公司（丙方）签订《租赁合同变更协议书》，约定：三方同意甲方原《房屋租赁合同》项下全部权利义务自2020年8月1日起转让给丙方，丙方履行并享有出租方的权利和义务。**公司和古格公司陈述***电话委托其弟弟***签署上述《租赁合同变更协议书》。**公司确认其收取了10000元保证金，但认为因***违约其有权没收该保证金。 古格公司与**公司在庭审中陈述***承租后未安装标准隔油池，以及***日常不规范操作增加厕所倒灌风险。**公司陈述其得知涉案物业存在厕所倒灌情况后联系物业公司进行疏通，联系专业人士勘查堵塞原因，并做更换排污系统的方案，于2020年8月22日向政府服务热线反映堵塞问题，于2020年9月1日获得回复，但物业公司分别于2020年9月11日和2020年11月28日疏通后，管道没有再堵塞，因此没有实际实施更换排污系统的方案;***自行搬离并告知其他商铺人员不再经营后，**公司员工于2020年12月17日通过手机向***手机号码发送解除合同通知，并于同日在涉案物业处张贴解除合同通知，于2020年12月26日向***邮寄送达解除合同通知；**公司于2021年1月6日收回涉案物业；涉案物业由***和***共同经营，签约与执照以***名义登记，日常经营由***负责管理。 ***向本院提交了其于2020年8月5日向古格公司出具的免租申请，涉案物业厕所照片、《关于违约通知书的回复》、古格公司员工***与***、***的微信聊天截图。免租申请载明因涉案物业存在厕所倒灌现象，申请给予7月份免租；照片显示厕所被污水堵塞；《关于违约通知书的回复》载明涉案物业于10月21日开始污水屎尿倒灌，***多次向销售部和物业反映，严重影响正常经营，古格公司和物业公司多次承诺解决，但直到11月29日才解决处理倒灌事宜，导致涉案物业不能正常使用40天，应当对***上述期间的租金和各项损失予以赔偿。***于2020年11月17日在微信中向***要求解决厕所倒灌事宜，于2020年11月19日在微信中向***要求回复是否处理厕所倒灌事宜，不处理就退押金。***未予以回应，***于2020年11月19日在微信中向***要求明天早上到其处退押金解约合同。***于2020年12月14日在微信中向***告知公司当日巡场发现***没有正常营业，请收到消息后尽快回来开门营业，并交纳2020年11月和12月的租金，***则回复其早告知不再经营了，古格公司一直不管下水道问题导致饭店倒闭。经质证，**公司对上述证据的真实性无异议，但认为其已经督促物业公司进行处理，***无理由拒绝交租，管道堵塞很大原因系***日常操作不当导致的。 本院认为，古格公司与***签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《合同主体变更同意书》约定古格公司将《房屋租赁合同》全部权利义务转移给**公司，**公司享有依据《房屋租赁合同》向***主张租金、违约金及其他损失赔偿的权利。《房屋租赁合同》约定涉案物业交付前***对涉案物业及其相关设施进行查看，均能正常使用，租赁期限内，涉案物业及其设施的维修保养由***负责，修缮费由***承担。虽然涉案物业在租赁期限内存在厕所污水倒灌现象，但根据合同约定应由***自行负责维修，且**公司在知悉污水倒灌后协调政府部门及物业公司对污水倒灌进行维修处理完毕，***以此为由拒绝交租的抗辩，理据不足，本院不予采纳。根据涉案《房屋租赁合同》约定的租金标准，***应当向**公司支付2020年11月1日至2020年12月17日的租金8536.26元。 关于逾期付款违约金。虽然根据涉案《房屋租赁合同》的约定，***负有对涉案物业及其附属设施的维修保养义务，但厕所污水倒灌的原因不仅仅系涉案物业内堵塞，还包括公共排污管道堵塞，**公司应当遵循诚实信用原则全面履行协助的附随义务，保障涉案物业保持正常使用状态，但经过承租方多次催促，**公司未能及时履行协助义务，导致双方矛盾激化最终解除合同，***迟延支付租金存在合理事由，故**公司主张***支付迟延付款违约金，本院不予支持。 关于逾期搬离使用费。**公司于2020年12月14日已知悉***搬离涉案物业，并未再占用涉案物业，**公司于2020年12月17日向***送达解除合同通知，同意解除涉案合同，因此**公司应当及时收回涉案物业，但**公司直至2021年1月6日才收回涉案物业，对合同解除之日至收回涉案物业期间的占有使用费，属于**公司过错所导致的扩大损失，应当由**公司自行承担。因此，古格公司主张***支付2020年12月22日至2021年1月5日的逾期搬离租赁物的使用费7500元，依据不足，本院不予支持。 被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市**万国商业有限公司支付2020年11月1日至2020年12月17日的租金8536.26元； 二、驳回原告广州市**万国商业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费263元，由原告广州市**万国商业有限公司负担142元，由被告***负担121元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判员　王　健 二〇二一年十月十四日 书记员　***