大连恒实建设工程有限公司、大连市人民防空办公室房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）辽02民终8672号

上诉人（原审被告、反诉原告）：大连恒实建设工程有限公司，住所地：大连市沙河口区西山村51号1。

法定代表人：石踊，该公司总经理。

委托诉讼代理人：赵辉，辽宁宏都律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王晗，辽宁宏都律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连市人民防空办公室，住所地大连市西岗区纪念街80号。

负责人：陈国贵，该办公室主任。

委托诉讼代理人：李明昌，辽宁昌信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李雯雯，辽宁昌信律师事务所律师。

上诉人大连恒实建设工程有限公司（以下简称“恒实公司”）因与被上诉人大连市人民防空办公室房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初1517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人恒实公司上诉请求：依法撤销一审判决第五项内容，对上诉人一审的反诉请求依法进行审理并予以支持和保护。事实与理由：一审判决关于反诉内容认定事实不清、适用法律不当。一、上诉人所主张要求被上诉人赔偿的土建、水电等房屋配套基础设施与通常意义上的房屋装修部分明显不同，一审判决将两者等同，属认定事实不清。首先，从两者概念上说，房屋基础配套设施系为房屋配备相应的供水、供电、供热、燃气等设备设施。而通常意义上的房屋装修是指开凿墙体、楼地面、移动窗位置、拆改承重或非承重结构、增设房屋分隔结构、改善房屋外观及装饰室内布局等行为。显然两者有本质上的区别，故不应该将房屋基础设施笼统归于房屋普通装修。其次，双方在案涉房屋租赁协议第三条第六点约定的内容为：乙方对该房屋内外进行修改、装饰、装修……的费用，由乙方全部承担。本协议解除或终止后，甲方不对乙方进行补偿，上诉人认为该约定与其主张反诉的内容不相符，上诉人反诉主张的权利内容是房屋配套性基础设施即水、电、暖等设备设施，其不属于通常意义上的房屋装饰装修，故该协议约定不应适用。再次，上诉人2009年入住案涉房屋，投入人民币243041.89元为案涉房屋配备水电等基础设施，对此节事实被上诉人在一审庭审过程中并未否认，相应的上诉人也针对自己的反诉主张提交了充分客观证据即房屋土建及配套附属设施工程施工情况说明与相关费用支出明细表，故上诉人反诉请求事实清楚、证据确实充分。二、一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”之规定，驳回上诉人反诉请求，系适用法律错误。该法律条文规定不予支持的补偿内容针对的是房屋的装饰装修款项，上诉人主张被上诉人赔偿的内容系其投入修建案涉房屋配套基础设施产生的费用，两者从本质上不能等同，故上诉人认为，一审法院援引该法律条款系适用不当。

被上诉人大连市人民防空办公室辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，服从一审判决，请求驳回上诉、维持原判。

大连市人民防空办公室公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾退位于大连市沙河口区锦华北园41号楼的公建房东单元；2.被告支付自2017年10月7日起至实际腾退之日止的使用费（暂计算至2018年12月31日67958.90元）；3.被告支付自2017年10月7日起至实际腾退之日止的违约金（按年度使用费55000元的日千分之一，暂计算至2018年12月31日24805元）。

恒实公司向一审法院反诉请求：原告承担终止合同给被告造成的房屋土建、配套设施的损失费用243041.89元。

一审法院认定事实：原告当庭自述，大连市沙河口区锦华北园41号楼的公建房东单元房屋系锦城园项目人防易地费用抵顶取得。被告自2009年从原告处承租大连市沙河口区锦华北园41号楼的公建房东单元房屋。2012年10月12日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《人防工程管理房屋租赁协议》，原告将案涉房屋出租给被告办公使用，该建筑物配备独立的照明用电、供热管线、自来水、下水设施。使用期限五年，自2012年10月7日至2017年10月6日，使用费标准为每年度55000元。使用费按年度交付，先付款后使用，签署协议同时，乙方支付第一年度使用费，付费时限为当年9月23日，乙方应提前10日支付。乙方交还房屋的日期为协议解除或终止之日起3个工作日内。乙方对该房屋内外进行修改、装修、增加固定设施，应出具书面申请及有关图纸，并征得甲方的书面同意后方可施工，费用由乙方全部承担。本协议解除或终止后，甲方不对乙方进行补偿，乙方保证原房屋内外建筑装饰装修设施设备完好。本协议解除或终止后如乙方未按规定日期交回该房屋，除按实际使用日期根据本协议标准向甲方给付使用费外，尚需每日向甲方给付年度使用费总额千分之一的违约金。乙方交还该房屋的日期为本协议解除或终止之日起三个工作日内。原告当庭自述，大连市沙河口区锦华北园41号楼的公建房东单元房屋系锦城园项目人防易地费用抵顶取得。协议签订后，被告按约交付使用费。自2017年10月7日起，双方未再签订书面合同，被告现仍使用案涉房屋，原告未收取被告使用费。

2018年8月23日，原告向被告发出《关于拟对你公司进行法律诉讼的通知》，通知载明：协议于2017年10月6日到期不再续签，经多次催促被告腾空，被告不配合，目前仍非法占用人防办公建房屋，原告将依法进行诉讼。即日起至2018年8月31日，如被告有与原告主管部门交涉的需要或提交相关说明材料，请与原告联系。逾期未提供相关材料，将视为你公司无法证明继续占用的合法性，原告将对此进行法律诉讼。被告的法定代表人在通知上签写“收到及日期”。

一审法院认为：原告与被告签订的《人防工程管理房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告均按约履行了租赁协议。

一、关于本诉是否支持

在原、被告书面协议约定的合同期限届满后，原告未再与被告续签书面合同，亦未收取原告使用费，故原告随时有权要求被告腾退案涉房屋，但需给予被告一定的期限。原告提出2017年10月24日被告书面通知原告不再续签合同，被告对此不予认可，而原告提供的通知仅是单方证据，不能证明其主张，不予采纳。原告提供的2018年8月23日向被告发出的《关于拟对你公司进行法律诉讼的通知》，已由被告法定代表人签收，可以认定原告此时明确要求被告腾退案涉房屋。而被告至今未腾退，无合同依据和法律依据，属于违约行为，原告主张被告立即腾退案涉房屋，予以支持。被告抗辩其享有优先承租权，无法律依据和合同规定，不予采纳；原告主张被告支付自2017年10月7日至实际腾退之日，按照151元/日（55000元/365天=151元）的使用费至房屋腾退时止的请求，符合合同约定，予以支持；原告主张被告支付自2017年10月7日起至实际腾退之日的违约金，根据原告、被告当庭陈述，被告自2017年10月7日起未支付使用费系因原告不收取，非因被告拒付，故在有证据证明原告于2018年8月23日明确表示要求被告于2018年8月31日腾退房屋之前，不属于被告无故拒付租金。故根据合同约定，被告自2018年8月31日起至实际腾退房屋时止应支付违约金。关于违约金的计算标准，协议约定的日千分之一过高，且原告未提供证据证明其实际损失，一审法院将违约金调整为年使用费的日万分之三。

二、关于反诉主张是否支持

被告的反诉请求是要求原告赔偿土建、配套设施的损失费用，首先，被告提出其安装的水、电灯不属于装修的意见，没有法律依据和合同的特别约定，故应认定该内容属于通常意义上的房屋装修部分。其次，双方在合同中对合同届满后原告对被告已形成附和的装修不予以补偿已作约定。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿装饰装修费用的，不予支持。另外，被告在装修时也应已经考虑根据租赁期限决定其投入的成本。故被告的反诉请求不予支持。对被告提供的拟证明该部分装修的房屋土建及配套附属设施工程施工情况说明等证据，与本案没有关联性，不予采信。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告大连恒实建设工程有限公司将大连市沙河口区锦华北园41号楼的公建房东单元房屋腾退交付原告大连市人民防空办公室；二、被告大连恒实建设工程有限公司支付原告大连市人民防空办公室自2017年10月7日起至实际腾退之日止，按151元/日标准计算的使用费；三、被告大连恒实建设工程有限公司支付原告大连市人民防空办公室自2018年8月31日起至实际腾退之日止，以年使用费55000元的日万分之三计算的违约金；四、驳回原告大连市人民防空办公室其他诉讼请求；五、驳回反诉原告大连恒实建设工程有限公司的诉讼请求。上述款项均于本判决生效后十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2119元（原告已预交），由原告大连市人民防空办公室负担424元，被告大连恒实建设工程有限公司负担1695元。反诉受理费2472元（反诉原告大连恒实建设工程有限公司已预交），由反诉原告负担。受理费给付时间同上。

本院二审期间，当事人未交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实正确。

本院认为，本案争议的焦点是被上诉人是否应当赔偿上诉人主张的施工费用损失。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2012年10月12日双方签订了《人防工程管理房屋租赁协议》，该协议约定被上诉人将案涉房屋出租给上诉人办公使用，该建筑物配备独立的照明用电、供热管线、自来水、下水设施。使用期限五年，自2012年10月7日至2017年10月6日；乙方（上诉人）对该房屋内外进行修改、装修、增加固定设施，应出具书面申请及有关图纸，并征得甲方（被上诉人）的书面同意后方可施工，费用由乙方全部承担；该协议解除或终止后，甲方不对乙方进行补偿，乙方保证原房屋内外建筑装饰装修设施设备完好。则根据双方合同的约定，对于上诉人对所租赁房屋内外进行的修改、装修以及增加固定设施等行为被上诉人不承担进行补偿的义务。

根据双方协议的约定，双方在签订案涉协议时，案涉房屋是配备独立照明用电、供热管线、自来水、下水设施，这与上诉人主张的其在租赁之后进行了相应施工是相矛盾的。另外，上诉人提供的证据证明上诉人主张的施工发生于案涉协议签订之前，即使上诉人进行了相关的施工，该费用也是在案涉协议签订时已经产生，在此情况下双方对租赁期限以及协议到期后被上诉人无需进行补偿的事项进行明确的约定，因此上诉人对协议到期的后果应当知晓，因此上诉人请求施工费用损失缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。

综上所述，大连恒实建设工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2472元，由上诉人大连恒实建设工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　吕风波

审判员　　苏　娓

审判员　　刘婷娜

二〇一九年十二月三十日

书记员　　朱彦锡