广州市新豪物业管理有限公司、广州曙光易通技术有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）粤0111民初9977号 原告：广州市新豪物业管理有限公司，住所地广州市白云区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，广东联合发展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东联合发展律师事务所实习人员。 被告：广州曙光易通技术有限公司，住所地广州市白云区。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，1980年9月10日出生，系该公司员工。 原告广州市新豪物业管理有限公司（以下简称新豪公司）诉被告广州曙光易通技术有限公司（以下简称曙光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2023年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新豪公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼，被告曙光公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告新豪公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告立即迁出其承租的广州市白云区景泰街*1号*大厦第三层315房386平方米建筑物并将上述场地腾空交还给原告；2．判令被告清交欠租及水电费用（租金自2022年5月1日起按每月24,626.8元，暂计至2023年2月28日止，为246,268元；若逾期搬迁，租金须按每月24,626.8元计算至实际迁出之日止；水电费暂计至2023年1月31日为8166.5元）和违约金15,000元（违约金则按应付未付租金总额的每月20%的标准计算至实际迁出之日止，原告明确违约金实为利息）；3．判决被告所交租赁保证金49,253.6元归原告所有；4．被告承担一审诉讼费用。事实与理由如下：原告与被告于2022年2月28日订立《房屋租赁合同》，约定原告将广州市白云区景泰街*1号*大厦第三层315房386平方米建筑物租赁给被告作办公使用。合同签订后，双方均依约履行，原告于2022年2月28日将场地交付被告使用。但被告不断拖欠租金，更严重的是其从2022年5月开始违约无故拒交租金至今，经原告多次催索，被告仍未支付，无意继续履行合同。《房屋租赁合同》到期前后，被告均向原告表示过其续签的意思表示，原告同意被告续签请求，并告知其应先缴清租赁期间内拖欠的租金、水电费后再续签合同，但被告既不缴清租赁期间内拖欠的费用，又不腾退交还场地，截至目前，租赁场地内仍有大量办公设备，租赁场地大门也一直由被告上锁，原告通过诉讼而不是在租赁期限届满后自行清理系谨慎行使权利，被告应当按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付场地占用费。按照合同约定被告应按未付租金20%支付违约金，但原告考虑因为涉案房屋没有办理报建手续，合同无效，故现主张的违约金实际为利息，暂按15,000元主张。为维护原告的合法权益，特诉至本院，望判如所请。 被告曙光公司向本院提交书面答辩状称：1．我司与原告之间的《房屋租赁合同》已于2023年2月28日到期，按照合同约定，双方均没有续租的意思表示，合同自动期满终止。我司自2022年11月起已不再经营，员工均已离职，原告有权带新租户进去承租场地看房。自合同终止之日，原告有权自行清理。2．原告主张没收租赁保证金没有事实及法律依据，原告主张的违约金已足以弥补其损失，要求没收租赁保证金没有事实及法律依据，租赁保证金应用于抵扣租金，而不是直接予以没收。3．原告主张的违约金过高，请求法院予以调低。4．我司于2022年11月已不再经营，原告主张的电费、公摊水电费没有事实依据。 当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院对当事人提交的《房屋租赁合同》、*大厦租金、水电费缴费通知单、房地产租赁合同、2022年租金减免补充协议、银行电子回单、军队房地产使用许可证予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下： 2022年2月28日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将广州市白云区景泰街*街1号*大厦第三层315房的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作办公使用。租赁面积为386平方米。乙方明确在签订本合同前，已知悉租赁房屋为租赁部队土地所建的建筑物，没有领取房产证书，已对上述房屋的权属状况、配套设施进行了充分的调查、了解，并对房屋的现状、实际使用面积进行了实地勘察和测量，并予以认可。乙方经营范围为科技推广和应用服务业。本合同租赁期限从2022年3月1日至2023年2月28日止。租金每月24,626.8元，水电分摊每平方米1元。乙方应于每月5日或该日以前缴交上述约定的各项费用：当月的租金、管理费和上月的水电费等给甲方(租金、水电费等不含税)，乙方不得以任何理由拒交租金，如逾期缴交租金及相关费用的，自超出之日每逾期一日，乙方须按所欠租金和费用总额5%向甲方支付逾期违约金，逾期十四日不交租金、管理费及水电费等款项视作乙方根本违约，甲方有权单方面解除合同，保证金不予退还。水电费按表计算，电费每度1.5元，水费每吨5.8元，电梯、水泵、楼梯、通道、厕所等公用水电分摊由乙方负责支付，按租赁面积每平方米1元计算水电分摊费用；乙方应在向甲方缴交房屋租金时一并支付或者于收到甲方收费通知单后五日内向甲方付清上述实际发生的其他费用。乙方应在签订合同时向甲方缴交合同履约保证金49,253.6元。乙方逾期不缴交租金的，每逾期一日，需按当月应缴费用的5%向甲方支付违约金；逾期十四天，甲方有权解除合同，并有权按未履行租赁期租金总额的20%收取违约金，乙方所交保证金不予退还，乙方还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件将租赁房屋恢复原状交还甲方等等。 上述合同签订后，被告向原告交纳了租赁保证金49,253.6元，原告将涉案房屋交付给被告使用。被告仅支付租金至2022年4月30日，此后的租金未支付。 原告提交《*大厦租金、水电费缴费通知单》载明原告通知被告交纳2022年5月至2023年2月的租金共计246,268元（2022年12月租金减免20%即减免4925.36元，12月应付租金19,701.44元，其他月份每月24,626.8元）。2022年4月至2023年1月的电费和公摊水电费合计8166.5元。 本案审理过程中，原告称涉案房屋所在建筑系其于2005年3月向部队承租土地后由原告出资自建的物业，当时约定租期为20年，后来因为部队改革，原告直接与融通地产（广东）有限责任公司（以下简称融通公司）签订房屋租赁合同，承租房屋。为证明其主张，原告提交了原告与融通公司签订的《房地产租赁合同》，其中显示承租方为原告法定代表人***（乙方），出租方为融通公司（甲方），主要内容为甲方将位于广东省广州市白云区*路1号房地产，房屋建筑面积19434.1887平方米，场地面积2861.3平方米出租给乙方使用。租赁期限自2019年9月1日起至2028年4月28日止。年租金为984,844.80元，租金递增每年9月1日递增3%等等。 2022年6月8日，融通公司与***签订了《2022年租金减免补充协议》，约定：由于受新冠疫情影响，经乙方申请，甲方决定减免乙方部分租金。甲乙双方就租金减免事项在2019年9月1日签订的《房地产租赁合同》基础上，经充分协商，达成如下条款：1．甲方免除乙方自2022年7月1日至2022年12月31日期间的租金金额527,649.34元。乙方承诺对其转租、分租的属于服务业小微企业或个体工商户的次承租户同步进行租金减免，将减免政策惠及到实际承租人并提供相关证明材料等等。 另查明，2022年4月9日，因广州市白云区发现多例本土确诊病例，涉案物业所在区域曾被划定为管控区。同时，2022年4月份期间，广州市白云区部分区域被列入中风险地区。 2022年2月18日，国家发展改革委、财政部、国资委等各部门联合印发了《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》（发改财金〔2022〕271号，以下简称发改财金〔2022〕271号文），其中载明“2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。各地可统筹各类资金，对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失”。 本院发函至广州市规划和自然资源局查询涉案房屋的产权登记及规划报建情况，该局复函称查无该房屋所在建筑《建设工程规划许可证》及房屋产权记录。 另查明，原告于2023年3月17日向本院申请财产保全，请求查封、冻结或扣押被告名下价值250,000元的财产。本院于2023年3月22日作出（2023）粤0111民初9977号之一民事裁定书，裁定查封、冻结或扣押被告名下价值250,000元的财产。原告预交财产保全费1770元。 本院认为：涉案房屋未办理规划报建手续，故原告与被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应属于无效合同，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，故原告应将租赁保证金49,253.6元退还给被告，原告要求没收租赁保证金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。无论是房屋租赁合同无效还是合同到期，作为承租人的被告负有腾退交还租赁物的义务，现被告未举证证明其已将涉案房屋腾退交还给原告，原告要求被告腾退交还涉案房屋，本院予以支持。 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。现原告要求被告支付租金，因双方房屋租赁合同无效，故原告主张的租金应为房屋占有使用费，可予以支持。被告仅支付房屋占有使用费至2022年4月30日，之后的房屋占有使用费未支付。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案中，涉案房屋为原告向融通公司承租，物业性质应为国有物业，涉案房屋所在的广州市白云区部分区域在2022年4月份曾被列为中风险地区，根据发改财金〔2022〕271号文、国资厅财评〔2022〕29号文等的精神，应对承租涉案物业的小微企业和个体工商户减免2022年当年6个月租金。根据融通公司与原告签署的《2022年租金减免补充协议》，融通公司已减免原告2022年7月1日至2022年12月31日期间的租金，原告已承诺对其转租、分租的属于服务业小微企业或个体工商户的次承租户同步进行租金减免，则原告相应应当减免被告2022年7月1日至2022年12月31日的房屋占有使用费。另原告应将租赁保证金49,253.6元退还给被告，该款项可在被告应付的房屋占有使用费中直接予以抵扣，故被告应向原告支付自2022年5月1日至2023年5月31日的房屋占有使用费123,134元（24,626.8元/月×13月－24,626.8元/月×6月－49,253.6元），并按照24,626.8元/月的标准支付自2023年6月1日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。原告主张的2022年4月至2023年1月的水电费8166.5元本院予以支持。 对于原告主张的违约金15,000元，原告明确其主张的违约金实为被告拖欠房屋占有使用费的利息，因双方房屋租赁合同无效，本院已判令被告向原告支付房屋占有使用费，原告主张房屋占有使用费的利息依据不足，本院不予支持。 被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，第一百四十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起十五日内，被告广州曙光易通技术有限公司将其向原告广州市新豪物业管理有限公司承租的广州市白云区景泰街*1号*大厦第三层315**退并交还给原告广州市新豪物业管理有限公司； 二、在本判决生效之日起三日内，被告广州曙光易通技术有限公司向原告广州市新豪物业管理有限公司支付2022年5月1日至2023年5月31日的房屋占有使用费123,134元； 三、在本判决生效之日起三日内，被告广州曙光易通技术有限公司向原告广州市新豪物业管理有限公司支付2022年4月至2023年1月的水电费8166.5元； 四、被告广州曙光易通技术有限公司按照每月24,626.8元的标准向原告广州市新豪物业管理有限公司支付自2023年6月1日起至被告广州曙光易通技术有限公司将广州市白云区景泰街*1号*大厦第三层315**退并交还给原告广州市新豪物业管理有限公司之日止的房屋占有使用费(本判决生效之前的房屋占有使用费于本判决生效之日起三日内支付，此后每月的房屋占有使用费于每月最后一日支付)； 五、驳回原告广州市新豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3003.22元，由原告广州市新豪物业管理有限公司负担1540.22元，被告广州曙光易通技术有限公司负担1463元；财产保全费1770元，由原告广州市新豪物业管理有限公司负担593.5元，被告广州曙光易通技术有限公司负担1176.50元（上述受理费3003.22元、财产保全费1770元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十一条第二款规定，符合条件的二审案件，经双方当事人同意，可以由审判员一人独任审理。提起上诉的一方当事人如不同意适用独任制，请于上诉状中明确提出，未提出的，视为同意；被上诉人如不同意适用独任制，请于上诉答辩期间内书面向本院提出，未提出的，视为同意。 判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员　　*** 二〇二三年六月九日 书记员　　***