上海汇谷设计咨询有限公司与某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市徐汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）沪0104民初7360号 原告（反诉被告）：上海汇谷设计咨询有限公司，住所地上海市浦东新区康沈路2868号1幢二层213室。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，上海市信本律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海市信本律师事务所律师。 被告（反诉原告）：**，男，1972年4月13日出生，汉族，住上海市黄浦区。 被告（反诉原告）：***，女，1975年12月2日出生，汉族，住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：**（系***配偶），男，1972年4月13日出生，汉族，住上海市黄浦区。 原告上海汇谷设计咨询有限公司与被告**、***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2022年5月18日立案后，两被告提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人***、被告（反诉原告）**（暨被告***委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上海汇谷设计咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告退还租金29,000元；2.判令两被告向原告支付资金占用费（以29,000元为基数，按照万分之一点七五的日利率，自2022年3月3日计算至两被告实际退款之日）。事实和理由：原告于2021年12月8日与两被告签订了一份《上海市房屋租赁合同》（由被告**与***共同签署，两被告系夫妻关系），约定原告承租被告位于上海市徐汇区XX路XXX号XXX室房屋（以下简称案涉房屋）。被告于2021年12月16日前向原告交付房屋，房屋租赁期自2022年1月1日起至2023年12月31日止，免租期自2021年12月16日起至2021年12月31日，月租金14,500元，租金支付方式为押二付二。原告于2021年12月11日通过建设银行向合同中的指定收款账户“户名：上海XX有限公司，开户行：中国农业银行上海市中山公园支行，账号：XXXXXXXXX********”转账58,000元。并备注“飞雕国际2507押金2.9w+2022年1-2月租金2.9w”。同日，被告***向原告出具租赁保证金收款收据。后，原告于2021年12月28日通过微信通知***无法继续承租该房屋，同意按合同中约定的月租金2倍承担违约金。且原告根据被告的要求于12月29日将房屋钥匙交还，此后便由两被告接收和管理案涉房屋。但交还房屋后，经过原告多次沟通和催告，两被告仍未按合同约定退还29,000元。且两被告已于2022年1月份将该房屋租赁给第三方并入场使用。原告于2022年2月25日委***向被告发送律师函，要求被告自收到律师函5日内向原告退还29,000元，但两被告至今未向原告退款。故原告为维护自身合法权益，起诉至法院，望判如所请。 **、***辩称，对原告退还房屋租金的诉请没有意见。但原告应当赔偿给被告造成的各种损失，包括免租期的占用费等。相关损失两被告在反诉中予以主张。 **、***向本院提出反诉诉讼请求：判令反诉被告赔偿因其违约行为给反诉原告造成的相关经济损失42,886元。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订《上海市房屋租赁合同》，合同第十条第六款约定“乙方擅自退租，乙方按月租金2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”因反诉被告单方违约退租引起一系列问题导致造成如下损失费用：1.德佑中介费14,500元，系反诉原告与反诉被告签订租赁合同时产生的中介费，由于反诉被告违约，案涉房屋再次出租时又产生第二次中介费；2.反诉原告***支付反诉被告***姣物业费1,326元，系委托反诉被告代缴的12月上半月物业费，但反诉被告未缴纳；3.反诉原告***支付反诉被告方**电费15元，系委托反诉被告代缴，但其未缴纳；上述2、3项费用，后续都已由反诉原告向物业公司缴纳；4.房屋占用费（含租金、物业费）10,150元，自2021年12月13日起计算至2021年12月31日止，共计18天，计算公式：（14,500元+25元/平方米×106.07平方米）×12个月÷365天×18天=10,150元；5.房屋空置费25,375元，自2022年1月1日起计算至2022年2月14日止（与新租客的租期是从2022年2月15日开始），共计45天，计算公式：（14,500元+25元/平方米×106.07平方米）×12个月÷365天×45天=25,375元；6.租金差额3,520元，新租赁合同租金包含物业费为16,800元/月，扣除物业费25元×106.07平方米=2,652元，新租赁合同实际到手租金14,148元，与反诉被告的租赁合同存在差额352元/月，以此差额为标准，自2022年3月1日起计算至2022年12月31日止共10个月的租金差额，即3,520元；7.再次出租的中介费14,000元，新租户已于2022年6月退租，反诉原告将案涉房屋再次出租给案外公司，并再次支付第三笔中介费14,000元；8.办公家具赔偿费3,000元，反诉被告要求交付房屋时清空家具，为履约反诉原告付费（货拉拉搬运费）清空了刚添置不久的家具，反诉被告曾微***后续送一套家具，故现请求家具赔偿费3,000元。以上8项合计共71,886元，扣除已收租赁保证金29,000元，需补损失款：42,886元。反诉被告违约在先，且在前期沟通中已知道损失会超过2个月押金，并承诺有损失会承担。后续仍继续违约，其恶意明显，并放任损失持续扩大。故提起反诉，望判如所请。 上海汇谷设计咨询有限公司对于**、***的反诉辩称，不同意反诉请求。对于反诉原告提出的第1、2、3项损失，反诉被告表示认可，但因其所支付的违约金能够覆盖该损失，故不同意支付。对于第4项损失，反诉原告提前交付房屋是其自愿行为，如要计算使用费，应自2021年12月16日起计算至反诉被告交还钥匙之日即2021年12月29日止，计算方式为（14,500元+25元/平方米×106.07平方米）÷31天×15天=8,299元。对于第5、6项损失，系反诉原告与新租户的商业行为，与反诉被告无关。且2022年1月已经有新租户承租入场，反诉原告给予新租户的免租期、租金系其自身商业行为。按照反诉原告的要求，若其给予新租户的租金高于给予反诉被告的租金，租金差额是不是要补给反诉被告，这不符合逻辑。对于第7项损失，新租户违约造成的损失应当由新租户赔偿，与反诉被告无关。对于第8项损失，家具价值无法确认，且反诉原告有提供清洁房屋的义务，如有损失，反诉原告应自行承担。综上，以上损失总计24,140元，反诉被告支付的违约金已经完全覆盖。反诉原告不能因为反诉被告违约行为获得额外利益，故请求驳回其反诉诉请。 本院经审理认定事实如下：2021年12月8日，原告（承租方、乙方）与被告**（出租方、甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落在上海市徐汇区XX路XXX号XXX室出租给乙方使用；案涉房屋建筑面积106.07平方米；甲方于2021年12月16日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2022年1月1日起至2023年12月31日止，免租期自2021年12月16日起至2021年12月31日（免租期内物业费由乙方承担）；案涉房屋建筑面积月租金总计为14,500元，租金24（月）内不变；乙方支付租金的方式为押二付二；甲方收款户名：上海XX有限公司，开户行：中国农业银行上海市中山公园支行，账号：XXXXXXXXX********；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即29,000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、物业管理费（包含工作日空调费）等费用由乙方承担；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的2倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。双方于该合同中另对其他事项进行了约定。合同落款处出租方（甲方）签名为**，本人或代理人签名为***。 合同签订后，原告于2021年12月11日向被告支付2022年1-2月租金29,000元，租赁保证金29,000元。被告于2021年12月13日向原告交付房屋钥匙，但原告未实际入驻。 2021年12月28日，原告工作人员通过微信联系被告***，称：“房子事情很遗憾不能合作了，我损失很严重，很抱歉，您这边找中介尽快再发布转出吧，中介费用我来支付。非常非常抱歉，还望您关照下。家具下家应该会自己配的，您自己用的后续我送您一套。”***回复：“看到了，***，我现在在外面吃饭，晚点联系你。”2021年12月29日，***回复：“***：您好！昨天太晚了，仔细看了信息，现在您和我讲退租的事，我不知道快过年的是否能马上租掉。租不掉的话，损失还是挺大的，按照合约你们违约这个损失要你们承担的，我预计2个月押金都不一定弥补我这边损失。现在快过年租不掉的话要损失租金+物业费，还有12月物业费。最好还是你们自己使用，如果你们确定不租的话，就先把钥匙先还我们。我们好尽快联系中介出租，降低损失，租掉后我看损失多少再跟您结算吧！”原告称：“我今天安排同事把钥匙送过去。您尽快安排出租吧，费用方面还望关照下，事出有因，还望谅解。”***回复：“知道了，那我们尽快挂牌出租。钥匙今天中午12点左右在飞雕大厦交接一下吧，我过去。”原告称：“押金别扣除，房租一月份整月找到应该没有问题。不会让您有损失的，损失部分我来承担。” 2022年2月25日，原告向被告**出具《律师函》，主要内容为：原告于2021年12月28日通过微信通知***女士无法继续承租该房屋，同意按合同中约定的月租金的2倍承担违约金。并根据***女士的要求于12月29日将房屋钥匙交还。但交还房屋后，经过原告多次沟通和催告，您仍未按合同约定退还29,000元。您已于2022年1月份将该房屋租赁给第三方并入场使用。现向您提出如下请求：1.请您在收到本《律师函》后5日内向原告退还29,000元。2.若您在收到本《律师函》后仍未按上述请求履行付款义务，原告将保留诉诸法律的权利。 嗣后，因原告要求被告退款无果，遂诉至本院。 审理中，被告就遭受的各项损失提供以下证据材料：1.德佑中介费14,500元。为证明该损失，被告提交《德佑地产佣金确认书》《兴业银行网上银行转账受理单》，原告对上述证据表示认可。为证明再次出租时产生的第二次中介费，被告提交《**房产佣金确认书》、微信转账水单，原告对该证据不予认可，称该笔中介费与原告无关，应由被告自行承担。2.物业费1,326元、电费15元。为证明上述损失，被告提交其2021年12月13日与原告及**的微信聊天截图、兴业银行网上银行转账受理单，原告对上述证据表示认可。其中，微信聊天截图主要内容为：被告***称：“**，您好！12月份的物业管理费共2,652元，我微信直接转你一半费用1,326元，你收一下！电费也和刑工核对过了。”原告于2021年12月13日回复：“好的”，并接收1,326元转账。同日，被告***称：“12月份电费15元”，并发起转账，**接收转账。兴业银行网上银行转账受理单显示：2022年1月15日，**向狮城怡安（上海）物业管理股份有限公司付款7,976.75元，附言内容为2021年12月至2022年2月物业。3.房屋占用费10,150元。为证明该损失，两被告提供2021年12月29日与原告的微信聊天截图，称其于2021年12月13日将钥匙交给原告。原告对钥匙交付时间无异议，对房屋占用费包括租金和物业费，以及物业费为每平方米25元无异议，但不认可房屋占用费计算的起止时间及计算方式。4.房屋空置费25,375元。为证明原告应赔偿该损失，两被告提交2021年12月29日与原告的微信聊天截图，称原告违约在先，且在前期沟通中已知道损失会超过2个月租金，并承诺会赔偿两被告损失。原告对上述证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，称原告确属违约，但是两被告的直接损失为24,140元，原告所承担的违约金已经完全覆盖。5.租金差额3,520元。为证明该损失，被告提交其与案外人**1的《不动产租赁合同》、兴业银行回单（来账）。租赁合同约定的租赁期限为2022年2月15日至2023年2月14日，租金每两月支付一次，即33,600元，每次租金于到期日前7日支付，先付后租。兴业银行回单（来账）显示，案外人**2于2022年1月5日通过交通银行上海市分行向被告**转账33,600元，交易用途备注为：2个月房屋截止到4月14日。原告对上述证据不予认可，称该租赁合同关系系被告与案外人之间，与原告无关。6.再次出租的中介费14,000元。为证明该损失，被告提交微信转账水单，原告对该证据不予认可，称该损失系新租户违约，与原告无关，被告应该找新租户赔偿损失。7.办公家具赔偿费3,000元。为证明该损失，被告提交2021年12月28日与原告的微信聊天截图，原告对该证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，称根据《民法典》第六百五十八条规定，现在原告撤销赠与。 审理中，两被告称其于2022年1月5日与新租户签订房屋租赁合同，并于当天向新租户交付钥匙。原告称其于2022年1月24日前往案涉房屋，当时门头已经换掉了，并有新家具入场。两被告另称，两被告系夫妻关系，于2002年10月12日登记结婚。上海市徐汇区XX路XXX号XXX室房屋于2018年1月15日登记权利人为**。 审理中，双方均同意原告支付的租赁保证金29,000元作为违约金赔偿被告损失，由被告没收，原告不再要求返还。 以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的上海市房屋租赁合同、不动产登记证书、建设银行单位客户专用回单、发票、收款收据、微信聊天记录、律师函、德佑地产佣金确认书兴业银行网上银行转账受理单、微信聊天截图、等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。 本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 本案中，原、被告就案涉房屋签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。原告在合同履行过程中因自身原因而单方提前终止履行合同，其行为构成根本性违约，应按约承担相应的违约责任。审理中，双方确认合同已经解除，并且同意将原告交付的保证金29,000元作为违约金由被告予以没收。双方意见并无不当，本院对此予以确认。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。现原告主张退还尚未履行部分的租金，被告对此表示同意，双方并无争议，本院予以准许。对于原告主张的资金占用费，本案中，被告逾期付款所造成原告的主要损失应为资金占用的利息损失，在原告未能提供证据证明其存在其他实际损失的情况下，其万分之一点七五的日利率的计算标准并无相应依据，本院酌情调整至按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算。现原告自行延后起算时间，并无不当，本院对此予以支持。 对于被告的反诉请求，根据审理查明的事实，导致双方纠纷的根本原因系原告单方提前终止合同的根本性违约行为所致。故被告可以请求原告依约、依法承担相应的违约责任。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。据此，对于被告的各项反诉请求，本院认定如下。 对于被告主张的德佑中介费、物业费、电费，系因原告违约造成的直接损失，原告对此并无异议，故本院对此予以支持。 对于被告主张的房屋占用费，租赁合同约定自2021年12月16日起至2021年12月31日为免租期，此期间房屋已交付原告控制。但此后因原告提前终止合同的违约行为致使被告期待的给予原告免租期的后续预期利益无法实现，上述免租期间的使用费已成为被告的实际损失。故被告要求原告承担上述期间占有房屋使用费的主张，具有事实及法律依据，本院对此予以支持。关于房屋占有使用费的计算期间，被告主张从房屋钥匙交付之日起计算，但被告交付钥匙之日合同约定的免租期尚未开始，被告的该项主张缺乏合同及法律依据，本院难以采纳。对于截止日期，根据审理查明的事实，双方于2021年12月29日完成了房屋钥匙的交接，至此案涉房屋已处于被告控制之下，故占用费应计算至2021年12月29日截止。关于计算标准，被告依据日租金标准计算，较为合理有据，本院对此予以采纳。故2021年12月16日至12月29日期间房屋占有使用费的计算方式为（14,500元+25元/平方米×106.07平方米）×12个月÷365天×14天=7,894.50元。 对于被告主张的房屋空置损失，其于2021年12月29日收回钥匙后，案涉房屋于2021年12月30日起处于空置状态。造成房屋空置的原因仍在于原告提前终止合同的违约行为，原告的违约行为给被告造成了无法获取双方约定的租金收益的实际损失，而且原告对此后果在订立合同时即应当能够预见。在原告违约后，被告及时行使解除权并将房屋另行出租，避免了损失的进一步扩大。故原告应就该部分损失向被告承担赔偿责任。被告与案外人签订新租赁合同的租期自2022年2月15日开始，租金也是从2022年2月15日开始计算，故房屋空置期应于2022年2月14日结束。关于房屋空置损失的计算标准，被告依据日租金标准计算，较为合理有据，本院对此予以采纳。故2021年12月30日至2022年2月14日期间房屋空置损失的计算方式为（14,500元+25元/平方米×106.07平方米）×12个月÷365天×47天=26,502.98元。 对于被告主张的租金差额损失，案外人承担的租金系被告与案外人协商一致结果，非原告违约行为所致，也非原告所能控制和预见。被告要求原告承担该项费用，缺乏事实及法律依据且有失公平，故本院对此不予支持。 对于被告主张的再次出租的中介费14,000元，该次中介费系在第二个租户退租后，被告第三次出租发生的费用，与原告无关也非原告所能预见，被告的该项主张同样缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。 对于被告主张的办公家具赔偿费，虽然双方在微信聊天过程中原告曾表示愿意送一套家具给被告，但双方后续并未就送的家具的具体品牌、规格、价格进行进一步约定，也未就家具赔偿金额进行过协商并达成一致意见。现被告主张的损失金额系自行估算，并无相应凭证或依据，故本院对被告该项主张难以支持。 综上，本院认定被告的各项损失共计50,238.48元。现双方均同意原告缴纳的租赁保证金29,000元作为违约金赔偿被告损失。经抵扣后，原告还应当赔偿被告各项损失共计21,238.48元。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定以及《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第一千零六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、**、***于本判决生效之日起十日内返还上海汇谷设计咨询有限公司租金29,000元； 二、**、***于本判决生效之日起十日内支付上海汇谷设计咨询有限公司预期返还租金的利息损失（以29,000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准，自2022年3月3日起计算至实际付清之日止）； 三、上海汇谷设计咨询有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿**、***因提前解约造成的损失21,238.48元； 四、驳回**、***的其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计262.50元，由**、***负担。反诉案件受理费436元，由上海汇谷设计咨询有限公司负担165元，**、***负担271元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员　　徐　磊 二〇二二年十一月十四日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附：相关法律条文