张掖市耘隆建筑工程有限责任公司、某某租赁合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘0702民初9750号 原告：张掖市耘隆建筑工程有限责任公司。地址：张掖市甘州区金安新村***C段商铺二层。统一社会信用代码：91620702686058265G。 法定代表人：**，系公司经理。 委托诉讼代理人：***。 被告：***，男，1959年8月30日。 原告张掖市耘隆建筑工程有限责任公司（以下简称“耘隆建筑公司”）与被告***租赁合同纠纷一案，本院于2022年12月6日立案受理。现本案已依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耘隆建筑公司委托诉讼代理人***与被告***均到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。 原告耘隆建筑公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决被告立即支付原告商铺租金235000元、滞纳金11750元（23500×5％＝11750元），合计：246750元；2．请求法院判决被告立即支付暖气费41493元；3．请求法院判决被告立即支付物业费17235元4．要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月4日，原、被告在平等自愿协商一致的基础上签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将其所有的位于丽***小区的商铺出租给被告，租赁期限为2019年4月20日到2021年4月20日，商铺面积505㎡，租金每平方米20元，年租金110000元。时至今日被告仍然在租用该商铺。原、被告在签订合同后，被告向原告支付租金100000元，剩余235000元一直未支付。同时合同中约定承租方不按时交租金，除如数补交外，还应当支付所欠租金5％的滞纳金。为保证合同顺利履行，原、被告在合同中约定了10000元的安全抵押金。另，时至今日被告还欠缴部分暖气费、物业费。以上各项费用，原告多次向被告催要，被告均推诿拒付。现原告为维护其合法权益，依法提起诉讼。原告在庭审中补充陈述：暖气费收费标准是每平方米29元，面积按505㎡计算。原告主张暖气费是2019年4月20日至2022年4月20日的往年欠费26847.28元，2022年11月至2023年3月暖气费14645元，共计41493元。物业费按照每平方米1.5元计算。面积按505㎡计算，2020年5月1日至2021年5月1日物业欠费3600元，2021年5月1日至2022年5月1日全年欠费9090元，2022年5月1日至2022年11月1日欠费4545元，共计17235元。合同到期后，继续给被告出租案涉房屋还是要求被告返还房屋，原告在本案中没有主张，由原、被告私下协商处理该问题。 被告***辩称：1.2019年4月4日，原、被告签订租赁合同，约定被告从原告处租赁位于××区的商铺，租赁期限自2019年4月20日至2021年4月20日，租金为每年110000元，设备使用费为5000元，押金10000元。2020年7月，由于疫情影响，经原、被告协商，原告承诺给被告延期6个月，延期至2021年10月20日，这6个月的租金不再收取，属于给被告的优惠。2021年10月，原、被告口头商量将租金降到90000元，被告继续承租，但具体承租多长时间没有说。截至目前，被告交纳租金90000元，交纳押金10000元，一共100000元。2．关关于暖气费，被告已将2019年11月至2020年3月期间的暖气费交清，2020年11月至2021年3月暖气费已交纳3000元，之后暖气费再没交，现被告认为暖气费应当向供热公司交纳。关于物业费，被告已交纳2019年4月至2020年4月的物业费，后期亦交纳了部分物业费。被告认为被告当时承租的2楼铺面，垃圾清运都是被告雇人清理，且物业费应该是被告向物业公司交纳，而非向原告交纳。对设备使用费5000元没有异议。对暖气费和物业费的收取标准没有异议，被告此前亦按这个标准交纳，但被告认为物业公司收取物业费的标准过高。 本院经审理认定事实如下：2019年4月4日，原告耘隆建筑公司作为出租方，被告***作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2019年4月20日至2021年4月20日，年租金为110000元，若续租以后年度租费按商铺周边市场价格结算，承租双方房屋租赁合同签订后起付60000元，其余55000元待通暖气时接通后付清；即2019年11月30日之前全部付清，次年租费付款方式同上；现有灶具、桌椅等使用费5000元，在被告2年租赁期内及续租期内被告自主使用，此使用费于合同签订后付清；被告在签订本合同时须向原告支付10000元安全抵押金，安全抵押金合同期满原告验收后，各项费用交清后退给被告；被告负责支付出租房屋的水费、电费、采暖费、垃圾处理费、装修押金、物业费，并承担延期支付费用、违规操作等造成的违约责任。2020年7月25日，经原、被告协商，原告同意将原合同租赁期限延长6个月，不再收取延期6个月期间的租金，并补充签订《房屋租赁合同》一份，约定租金为110000元，租期为18个月，若2021年10月20日续租，租费按照商铺周边市场价格另行签订租赁合同，承租双方房屋租赁合同签订后2020年12月付60000元，其余50000元于2021年6月付清。 另查明：2019年4月4日，被告向原告支付房屋租赁费60000元及押金10000元，于2020年1月21日向原告支付房屋租赁费30000元。本案审理过程中，原告明确表示其向被告主张欠付的租金期间为2019年4月20日至2022年10月20日。 上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交的《房屋租赁合同》，中环寰慧（张掖）节能热力有限公司窗口收费明细表，被告提交的《房屋租赁合同》，收据复印件，暖气费缴纳小票，点餐单复印件等证据佐证，经本院审查确认属实，本院予以确认。 本院认为，房屋租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。经查，双方在《房屋租赁合同》中约定租期为2019年4月20日至2021年4月20日，年租金为11万元，后经双方协商，原告同意将原合同租期延长6个月即至2021年10月20日，减免了此6个月的租金，故2019年4月20日至2021年10月20日期间的租金共计为22万元。合同到期后，被告继续占有使用案涉房屋至今，在此期间，双方再未签订书面合同，原告亦未对被告的占有提出异议，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期”之规定，原、被告之间形成了事实上的不定期租赁合同，故对2021年10月20日之后的租金应按照双方在原租赁合同约定的租金标准执行，且该租金标准系双方当事人此前协商一致的结果，亦与合同订立时的市场行情相符，符合合理性预见规则，故2021年10月20日至原告主张的租金截止日即2022年10月20日期间的租金为11万元。被告抗辩称双方曾协商2021年10月20日之后的年租金为90000元，但未对此提供证据证实，对该抗辩意见，本院不予采纳。综上，2019年4月20日至2022年10月20日期间的总租金为330000元，被告已付租金为90000元，***、被告均明确表示愿以被告此前交付的10000元押金抵扣案涉租金，故被告已付租金为100000元，故被告下欠租金为230000元。关于被告提出的因疫情减免租金的问题，根据双方陈述，原告考虑到疫情影响已为被告减免2019年4月20日至2021年10月20日期间6个月的租金，故对此期间的租金，本案中不再减免，对2021年10月20日至2022年10月20日期间租金，本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”2021年至2022年期间的新冠状肺炎疫情属于全国突发的公共卫生事件，执行政府文件采取疫情防控措施既是承租人的义务，亦是出租人的责任，因疫情防控期间不能正常营业，无法产生收益的情况客观存在，故根据公平原则，综合考虑租赁物的实际用途、受疫情防控影响的程度等实际情况以及原告此前为被告减免租金的情况，本院酌定按照约定的租金标准减免1个月的房屋占有使用费9167元，故被告欠付租金为220833元。另外，关于原告主张的设备使用费，双方在合同中有明确约定，且被告对此亦无异议，故对该笔费用，被告应予支付。 关于原告主张的滞纳金，本院认为，双方当事人为保证合同顺利履行约定违约金是必要的，按法律规定或当事人约定，当事人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。本案原、被告在《房屋租赁合同》中约定若承租方不按时交纳租金，除如数补交外，还应当支付所欠租金5％的滞纳金，该约定并未违反法律规定，故被告应按约定向原告承担欠付租金220833元的5％即11041.65元。 关于原告主张的采暖费、物业费，本院认为，原、被告在《房屋租赁合同》中约定被告负责支付出租房屋的水费、电费、采暖费、垃圾处理费、装修押金、物业费，由此可见案涉租赁房屋的采暖费、物业费由承租人承担。但采暖费系居民向供热部门所缴纳的费用，物业费系居民向提供物业服务的物业管理人缴纳的费用，原告并非供热公司，亦非案涉房屋物理管理人，其无权收取采暖费、物业费，原告亦未举证证实其已代被告履行了交纳采暖费、物业费的义务，故对原告此项主张，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告***向原告张掖市耘隆建筑工程有限责任公司支付租金220833元、设备使用费5000元，合计225833元； 二、被告***向原告张掖市耘隆建筑工程有限责任公司支付滞纳金11041.65元； 三、驳回原告张掖市耘隆建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。 以上一、二项共计236874.65元，于本判决生效之日起六十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5882元，减半收取2941元，由被告***负担2280.5元，原告张掖市耘隆建筑工程有限责任公司负担660.5元。被告负担的案件受理费直接付原告，本院退还原告案件受理费2941元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审判员　　** 二〇二三年二月十七日 书记员　　**