***、丹江口市福盛混凝土搅拌有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

湖北省丹江口市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂0381民初238号 原告（执行案外人）：***，男，1965年3月3日出生，汉族，住湖北省丹江口市。 委托诉讼代理人：***，丹江口市诚信法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。 被告（申请执行人）：丹江口市福盛混凝土搅拌有限公司，住所地：湖北省丹江口市新港大道。统一社会信用代码：91420381793293703N。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，该公司办公室主任。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求等特别授权。 委托诉讼代理人：***，湖北延津律师事务所律师。代理权限：一般代理。 被告（被执行人）：丹江口天扬房产置业有限公司，住所地：湖北省丹江口市右岸北京路北侧。统一社会信用代码：914203815971797436。 法定代表人：***，该公司总经理。 被告（被执行人）：湖北省丹江口同力建设工程有限公司，住所地：湖北省丹江口市水都大道北侧5栋206号。统一社会信用代码：914203811822186165。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，签收法律文书等特别授权。 原告***诉被告丹江口市福盛混凝土搅拌有限公司（以下简称：福盛公司）、丹江口天扬房产置业有限公司（以下简称：天扬公司）、湖北省丹江口同力建设工程有限公司（以下简称：同力公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月9日公开开庭进行了审理，原告***及其委托诉讼代理人***，被告福盛公司的委托诉讼代理人**、***，被告同力公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告天扬公司经本院合法传唤未出庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.判决停止对原告购买的位于水都大道××州××楼××商品房××执行并××对该房的所有查封保全执行措施。2.确认原告2014年11月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效，争议的位于水都大道××州××楼××商品房归原告所有。3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月20日原告和晚辈**与出卖人天扬公司签订《商品房买卖合同》，共同购买该公司开发建设的位于水都大道××州××楼××、××门面商品房××套，总建筑面积约101.48平方米，当时双方商定两套房总价90万元，至于合同就要求填为5000元每平方米。但实际二套门面房总计付款93万元（其中30000元是两户2017年3月16日缴纳的办理不动产登记费用），80万元分别是签订合同当日由***外甥***通过中国银行转账30万元，2014年12月4日由***女儿***通过中国银行转账30万元，2014年12月17日由***外甥女**通过中国银行转账20万元，2015年2月6日转账10万元。每笔转账后都由被告天扬公司财务出具收据，并加盖公司财务专用章。双方并口头约定两套房屋不作分割合并待房屋周围地坪和房屋粉刷完成后统一由被告天扬公司代为出租。2016年3月原告到现场见到有租户正在装修该两套门面房屋。后被告天扬公司将与租户签订的《商铺租赁合同》交给了原告留存。2017年3月被告天扬公司通知原告，门面房可以办理不动产登记了，要求原告缴纳办证费用，于是原告通过农商银行向被告天扬公司法人***账户转账30000元为两套房屋办理不动产证件。但此后被告天扬公司却未为两户办理证件。自2016年7月18日至2019年6月被告天扬公司已拖欠原告租金二万余元，2019年6月11日，双方核实账目后由被告天扬公司出具了欠条，承诺于2019年12月31日前付清。但至今未付清。鉴于被告天扬公司一再违约。原告经与另一共同购买人商量，将房屋租赁权收回，自行出租，故自2019年10月至今该二套房一直由原告和***共同出租给承租人**使用（舌间道），2020年8月，原告才知道该房被查封，故依照法定程序提出了书面异议，2020年12月3日原告收到贵院执行裁定书。原告认为依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告的房屋在法院2017年5月25日查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在2017年5月25日查封之前已合法占有该不动产，已支付全部购房款，己支付全部过户登记费用。对执行标的享有足以排除执行的实体权利。故依法提起诉讼，请予以支持。 被告福盛公司辩称：1.原告提供的证据不足以证明其合同具有合法性，从原告提供的证据我们不知道合同是不是双方2014年签的，就算合同存在，也应当在签订后一个月内到房屋登记管理机关备案，至今我们没有看到原告提供的备案证据，原告的合同不具有合法性。2.原告没有合法占有，原告也没有充分证据证明他在2017年5月25日福盛公司申请保全之前已经合法占有，提供的祥凯公司以及原告后来对外租赁是在法院依法查封后实施的租赁行为，即使存在也不具有合法性，何况这些证据还不足以证明原告已经实际控制。3.原告没有证据证明他已经向天扬公司支付合同价款，从他提供的证据看出，有几十万的付款凭证，但是这些凭证汇款人不是原告，收款人也不是被告天扬公司，付款凭证和原告购房行为没有直接法律关系，没有证据证明他支付了涉案房屋的购买款。4.原告没有办理过户登记，其原因是因为原告没有支付合法的房屋购买款，没有如期办理房屋预售许可，假设原告支付了房款的话，原告对其办理房屋的预售登记也有完全的过错责任，房屋买卖后的房屋在2015年就可以预售许可登记，原告购买房产，应该在支付购房款后到房屋登记管理部门办理预告登记，合同也应在房屋登记机关备案，即使支付了购房款，没有办理证件原告有过错。原告主张房屋的买卖不足以对抗福盛公司的申请执行。请驳回原告诉请。根据民法典209条规定，原告和天扬公司之间的协议是否成立、有效，因为天扬公司没有到案，是原告和天扬的关系，在原告提供的三个转款证明不是原告的转款，三个转款没有证据证明是替原告交的房款，原告提供的证据没有达到最高院关于执行司法解释的四个要件的要求，原告的请求不能得到法律支持。 被告同力公司辩称：同意福盛公司代理人的代理意见。针对案件原告证据的不合理性，第一份证据2014年11月20日收据20多万的，原告向法庭**的交款时间是收据当天交清房款，出具的交款单据三次共转账80万，天扬公司2014年11月20日就出具了完整购房款收据，与原告转账凭证冲突，收据的真假无从辨别，当时是否交款原告无证据证明，原告与天扬公司签订的合同是否履行无从查证，2014年11月20日出具的收据的真实出具时间和是否支付对应款项没有证据印证。依据最高院执行异议复议规定第二十八条，原告没有向法庭出具证据证明排除执行的四个要件成立，原告有义务提供证据证明第二十八条规定的四个要件的证据充分，不能像原告代理人泛泛**现实状况，在案件审理中没有实际意义，**没有证据支撑，单方**真实性无法让法庭确认，基于庭审至现在原告提供的现有证据，原告严重缺乏证据证明其享有司法解释第二十八条规定的四个情形。请法院审查后驳回原告诉请。 被告天扬公司未到庭，也未向本庭提交书面答辩状。 经审理查明如下事实：福盛公司与同力公司、天扬公司买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日作出（2017）鄂0381民初1148号民事裁定书，对天扬公司开发的位于湖北省丹江口市商业用房（房号为121、122、127、128、189、130、131、132，建筑面积共计396.956平方米）予以查封保全。2017年7月28日，本院作出（2017）鄂0381民初1148号民事判决书，判决载明同力公司在判决生效后十五日内向福盛公司支付所欠的混凝土款共计2882290元，对上述欠款自从2016年5月12日起按照每月2%的标准向福盛公司支付违约金，同力公司对上述债务承担连带清偿责任。该判决书已于2017年12月25日发生法律效力。2020年5月10日，因同力公司、天扬公司未按照判决书履行义务，福盛公司请求查封诉讼保全项下的房屋和被执行人天扬公司担保的房屋，本院于2020年4月20日作出（2018）鄂0381执418号之二执行裁定书，裁定：一、继续查***公司位于湖北省丹江口市商业用房（房号为121、122、127、128、189、130、131、132，建筑面积共计396.956平方米）。查封期限为三年。二、查封被执行人天扬公司位于湖北省丹江口市商业用房（1＃126铺、2＃151铺、7＃108铺、7＃109铺、8＃123铺）。查封期限为三年。后本院对上述房产进行了评估，并于2020年9月1日作出（2020）鄂0381执恢32号之一执行裁定书以评估价格为保留价，拍卖天扬公司位于湖北省丹江口市共计6套商业用房。2020年12月2日，原告***对本院作出的（2018）鄂0381执异418号之二执行裁定提起执行异议，本院审查后于2020年12月1日作出（2020）鄂0381执异98号驳回了***的异议请求，***遂提起案外人执行异议之诉。 另查明，2014年11月20日，原告***与被告天扬公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的位于水都大道××州××楼××门面商品房××套，建筑面积49.14平方米，购房总价款为263100元，合同第二十四条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向丹江口市房地产管理局申请登记备案。”庭审中原告提交四份由天扬公司**的收据，系向天扬公司财务审核人员***转款后出具的，证明2014年11月20日，天扬公司收取***300000元，由原告***的外甥***转款给***；2014年12月4日，天扬公司收取***300000元，由原告***的女儿***转款给***；2014年12月17日，天扬公司收取***200000元，由原告***的外孙女**转款给***；2015年2月6日天扬公司收取***100000元，共计90万元，收款事由均为10-130、10-131号房款。 2016年7月18日天扬公司下属公司丹江口祥凯商业投资管理公司与**签订商铺租赁合同，合同约定**承租丹江口市10号楼一层130、131间商铺，面积101.48平方米，租期5年，自2016年7月18日起，至2021年2月27日止，免租期自2016年7月18日起至2018年2月28日止。2018年2月28日起至2019年2月27日止租金48710.4元；2019年2月28日起至2020年2月27日止租金53581.4元；2020年2月28日起至2021年2月27日止租金58939.5元。 2019年6月11日，天扬公司出具欠条，载明天扬公司应于2019年12月31日前付清其欠原告***委托经营租赁租金20000元，其中2016年7月18日至2019年5月31日应付租金26162元，2019年6月11日已支付6162元。 2019年9月22日，***、**与**签订商铺租赁合同，约定**承租丹江口市10号楼一层130、131间商铺，面积101.48平方米，租期自2019年10月15日起至2022年10月15日止，租金每年36000元。 2017年3月16日***向***（时***公司法定代表人）卡号62×××97的账户转账30000元，用于办理房产登记。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告**与被告天扬公司签订《商品房买卖合同》依法成立，对当事人具有法律约束力，合同为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同。合同中第二十四条约定的“自本合同生效之日起30天内，由出卖人向丹江口市房地产管理局申请登记备案。”系合同约定的对出卖人的义务，而非附生效条件，因而合同即使未经登记，亦为有效的合同。 原告***于2014年11月20日即与被告天扬公司签订了位于水都大道××州××楼××号门面的买卖合同，并缴纳了购房款263100元，均在查封之前。根据其提交银行转账凭证及内部收款凭证，可以认定其已经按照《合同》约定的价款数额支付全款，其主张房款已全部交清，符合交清全额房款的要件，本院予以支持。依据原告***提交的被告天扬公司出具欠付原告***委托经营租赁租金的欠条，及原告***与**签订商铺租赁合同，能够证明原告***在人民法院查封之前已合法占有使用涉案商铺。2017年3月16日，原告***已向被告天扬公司支付办证费用3万元，已经积极行使自身权利，要求合同义务方履行办理过户登记义务，系非因买受人的原因未办理过户登记。原告***提交的证据足以排除执行。其诉讼请求有足够证据证实。故原告***对本案的执行标的享有足以排除执行的民事权益，对原告***要求停止对其购买的位于水都大道××州××楼××商品房××执行并××对该房的所有查封保全执行措施的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。涉案房屋现登记于被告天扬公司名下，原告***依照与被告天扬公司签订的买卖合同享有对涉案房屋权属变更的物权期待权，即可以基于买卖合同请求被告天扬公司履行办理所有权变更登记的义务，但本案中并不具备直接确认原告***对案涉房产享有所有权的基础，需双方履行更名过户的法定程序后，方可发生物权变动的效力，故原告***要求确认案涉房屋的所有权归原告***所有的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行位于湖北省丹江口市商品房； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 案件受理费5247元，由被告丹江口天扬房产置业有限公司、被告湖北省丹江口同力建设工程有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。 本院（2020）鄂0381执异98号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审　判　长　　陈　勇 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年六月二十三日 书　记　员　　*** 本案适用的相关法律依据： 1.《中华人民共和国民法典》 第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 5.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。