嘉鱼县市政建设工程公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省嘉鱼县人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂1221民初175号

原告（反诉被告）：嘉鱼县市政建设工程公司；住所地：湖北省嘉鱼县鱼岳镇发展大道。统一社会信用代码：9142122142128606X1。

法定代表人:蔡攀，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：殷德红，湖北凝聚律师事务所律师。代理权限：特别授权。

被告（反诉原告）：***，男，1976年3月18日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。

委托诉讼代理人：胡杰，嘉鱼县高铁岭法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。

原告（反诉被告）嘉鱼县市政建设工程公司（以下简称：县市政公司）与被告（反诉原告）***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）县市政公司的委托诉讼代理人殷德红，被告（反诉原告）***及其委托诉讼代理人胡杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）县市政公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原告（反诉被告）县市政公司与被告（反诉原告）***签订的房屋租赁合同终止，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）返还租赁房屋；2、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付自2015年5月起至2018年2月28日止的租金516922元；3、被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年5月9日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了一份《房屋出租合同》，该合同约定原告（反诉被告）将其所有的位于嘉鱼县××道房屋出租给被告（反诉原告）***用于酒店经营。出租房屋共五层，面积1461.5平方米。租赁期限10年，自2012年5月9日起至2022年5月8日止。合同约定租金第一年为155000元。前三年租金不变，自第四年开始租金每年递增10%。合同约定给予被告（反诉原告）三个月免租期。合同还约定，被告（反诉原告）拖欠租金超过一个月的，要承担违约责任，且原告（反诉被告）有权终止合同，收回租赁房屋。2012年9月10日，被告（反诉原告）在嘉鱼县工商行政管理局茶庵工商所注册成立个体工商户嘉鱼县三联商务酒店，开展酒店经营。2012年11月22日，被告（反诉原告）以三联酒店名义与原告（反诉被告）签订了一份《电梯安装及使用补充协议》，按照该协议，原告（反诉被告）同意补给被告（反诉原告）***电梯安装费21000元，每年一次性补给被告（反诉原告）电费3000元。原告（反诉被告）分别于2012年5月9日、2014年1月14日、2015年1月9日收到被告（反诉原告）2012年度租金116250元、2013年度租金15万元、2014年度租金155000元。上述租金免除了第一年三个月租金、扣减了原告（反诉被告）应支付给被告（反诉原告）的电梯安装补偿费21000元和前三年的电梯补偿电费。自2015年起至2018年3月1日止，被告（反诉原告）一直使用原告（反诉被告）上述房屋，但未按合同约定支付租金，也未支付电费。其中，2015年度、2016年年度、2017年度租金分别为170500元、187550元、167305元（自2017年5月9日起至2018年2月28日止租金为206305元/年÷365天×296天），以上租金合计525355元，扣减原告(反诉被告)应向被告（反诉原告）支付电梯使用电费分别为3000元、3000元、2433元（3000元/年÷365天×296天），以上合计8433元，被告（反诉原告）仍需向原告(反诉被告)支付租金516922元。因原告（反诉被告）多次催讨，被告（反诉原告）一直未予支付，故原告（反诉被告）诉至法院，并提出上述诉讼请求。

被告（反诉原告）***辩称，原告（反诉被告）县市政公司要求终止原、被告签订的《房屋出租合同》，被告（反诉原告）同意，且原告（反诉被告）已经于2018年3月1日前即通知被告（反诉原告）封门停止经营，被告（反诉原告）同意终止合同并于2018年3月1日将租赁房屋返还原告（反诉被告）。被告（反诉原告）为租赁该房屋经营酒店对房屋进行了装修并添置建造了LED电子显示屏、钢骨架玻璃雨棚、玻璃门、玻璃橱窗、广州曳引式客梯、电梯井、电梯井基础，由于原、被告签订的《房屋出租合同》租期未满解除，双方合同解除后原告（反诉被告）县市政公司仍在使用上述设备设施，故向法院提出如下反诉请求：1、判令原告（反诉被告）承担电梯剩余成本价165000元（扣减已补偿给被告（反诉原告）的21000元）及电梯井施工建造费用228900元；2、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付1楼LED电子显示屏、钢骨架玻璃雨棚、玻璃门、玻璃橱窗安装等费用29000元；3、判令原告（反诉被告）免除合同中约定的从第四年开始每年递增10%的租金；4、本案反诉费用由原告（反诉被告）承担。事实和理由：2012年5月9日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订了一份《房屋出租合同》，该合同约定原告（反诉被告）将其所有的位于嘉鱼县××道房屋出租给被告（反诉原告）用于酒店经营，因经营需要，原、被告达成协议，同意被告（反诉原告）安装电梯并于2012年11月22日签订了一份《电梯安装及使用补充协议》，被告（反诉原告）于2012年8月以186000元的价格购买了一台广州东日牌电梯并予以安装，安装楼层自1-6楼，为此被告（反诉原告）花去设计及施工费用228900元，另在一楼安装了玻璃门、玻璃橱窗和LED电子显示屏，花去17000元。现被告（反诉原告）已将租赁房屋返还原告，上述LED电子显示屏、钢骨架玻璃雨棚、玻璃门、玻璃橱窗、广州曳引式客梯、电梯井、电梯井基础均变成原告（反诉被告）的固定资产，且原告（反诉被告）现正在正常使用，因此，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）承担电梯成本165000元（原价186000元减去原告（反诉被告）已经补偿给被告（反诉原告）的21000元）、电梯井施工建造费用228900元、LED电子显示屏、钢骨架玻璃雨棚、玻璃门、玻璃橱窗共计29000元。同时，因被告（反诉原告）经营期间，本区域经济低迷、市场不景气，酒店整体经营状况不良并一直处于亏损状态（至停业为止共计亏损200余万元），原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的合同对自第四年起每年递增10%租金的约定，被告（反诉原告）无力承担，请求原告（反诉被告）免除被告（反诉原告）该项责任。

本院经审理认定事实如下：2012年5月9日，原告（反诉被告）县市政公司与被告（反诉原告）***签订了一份《房屋出租合同》，该合同约定，出租方甲方为原告（反诉被告）县市政公司，承租方乙方为被告（反诉原告）***，甲方将其所有的位于嘉鱼县××道面积1461.5平方米房屋（共五层含一楼四间门面、附属楼梯、地下室仅含电梯间）出租给被告（反诉原告）***用于经营嘉鱼县三联商务酒店（注：系个体工商户，经营者为被告（反诉原告）***），租赁期限10年，即自2012年5月9日起至2022年5月8日止。合同约定第一年租金为155000元。前三年租金不变，自第四年开始租金每年递增10%，即第四年租金为170500元（155000元×110%）。支付方式为一年一付，从签订合同之日起，先付款后租房。合同约定因装修时间较长，原告（反诉被告）给予被告（反诉原告）三个月免租期。在租赁期内，乙方不得转租转让，租赁期满，甲方有权无条件收回房屋。如床、空调，能动的(资产)归乙方所有，墙体装饰装修及不动产部分归甲方所有。合同还约定，被告（反诉原告）拖欠租金超过一个月的，要承担违约责任，且原告（反诉被告）有权终止合同，收回租赁房屋。合同签订后，被告（反诉原告）对上述房屋进行了装修，在取得原告（反诉被告）口头同意后安装了电梯，并于2012年11月22日，被告（反诉原告）以三联酒店名义与原告（反诉被告）签订了一份《电梯安装及使用补充协议》，约定电梯由被告（反诉原告）投资，原告（反诉被告）一次性补偿21000元（注：原告（反诉被告）已于2012年11月15日履行），电梯供原告（反诉被告）使用，原告（反诉被告）每年一次性补偿被告（反诉原告）使用电梯的电费3000元。另原告（反诉被告）安装了LED电子显示屏、钢骨架玻璃雨棚、玻璃门、玻璃橱窗。被告（反诉原告）分别于2012年5月9日、2014年1月14日、2015年1月9日向原告（反诉被告）支付了自2012年5月9日起至2013年5月8日止的租金116250元（免除了三个月租金后）、2013年5月9日起至2014年5月8日止的租金15万元、2014年5月9日起至2015年5月8日止的租金155000元。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在电费与租金等值部分相互抵销。自2015年5月9日起被告（反诉原告）一直未再支付租金，原告（反诉被告）要求解除合同，收回上述房屋，被告（反诉原告）同意并已于2018年3月1日将上述租赁房屋返还原告（反诉被告）。被告（反诉原告）尚下欠原告（反诉被告）2015年度、2016年度、2017年度租金分别为170500元（155000元×110%）、187550元（170500元×110%）、167305元（自2017年5月9日起计算至2018年2月28日止租金为206305元/年÷365天×296天），被告（反诉原告）支付电费至2018年2月28日止，原告（反诉被告）应补偿被告（反诉原告）使用电梯的电费分别为3000元、3000元、2433元（3000元/年÷365天×296天），以上合计8433元，扣减上述电梯电费后，被告（反诉原告）仍欠原告（反诉被告）租金合计516922元。被告（反诉原告）退出租赁房屋后，被告（反诉原告）添置建造的LED电子显示屏、钢骨架玻璃雨棚、玻璃门、玻璃橱窗、广州曳引式客梯、电梯井、电梯井基础，原告（反诉被告）现仍在正常使用，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付下欠的租金，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）补偿其上述设备设施费用，双方协商未果，故原告（反诉被告）诉至本院，并提出上述诉讼请求，被告（反诉原告）在诉讼过程中提出上述反诉请求。在本院审理过程中，经被告（反诉原告）申请，本院委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司对***投入的部分固定资产包括LED电子显示屏、钢骨架玻璃雨棚、玻璃门、玻璃橱窗、广州曳引式客梯、电梯井、电梯井基础进行价格评估。评估意见：通过价格鉴定评估，确定评估标的在价格鉴定评估基准日（2019年4月3日）的现时总价值为：￥272856.00元（大写人民币贰拾柒万贰仟捌佰伍拾陆元整）。

上述事实，有原告（反诉被告）提供的原告（反诉被告）县市政公司的营业执照、法定代表人身份证明、被告（反诉原告）的居民身份证、企业信用信息公示报告（嘉鱼县三联商务酒店）、嘉鱼县房权证鱼岳字第××号房屋所有权证、嘉国用（2010）第22450162号国有土地使用权证、《房屋出租合同》、《电梯安装及使用补充协议》、被告（反诉原告）支付租金的发票三张，被告（反诉原告）提供的《电梯安装及使用补充协议》复印件各一份及湖北循其本价格鉴定评估有限公司评估报告书原件一份及双方当事人的陈述经质证后在卷予以证实。

本院认为，原告（反诉被告）县市政公司与被告（反诉原告）***于2012年5月9日签订的《房屋出租合同》及2012年11月22日签订的《电梯安装及使用补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，依法应予保护。双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。原告（反诉被告）县市政公司按照租赁合同约定将房屋出租给被告（反诉原告）***经营，被告（反诉原告）***应按照合同约定支付租金，被告（反诉原告）逾期支付租金达两年以上，根据《房屋出租合同》的约定，原告（反诉被告）有权解除合同，经双方协商，被告（反诉原告）***于2018年3月1日停止经营并将租赁房屋返还原告（反诉被告），双方的房屋租赁合同已于该日因协商一致解除而终止，因被告（反诉原告）已于2018年3月1日将租赁房屋交付原告（反诉被告），故对其要求被告返还租赁房屋的诉讼请求不予支持。被告（反诉原告）主张其因经营不善亏损较多请求免除合同约定自第四年起（包含第四年）的租金每年在上年度租金基础上递增10%，本院认为双方对租金的约定是其真实意思的表示，被告（反诉原告）经营亏损应自行承担商业风险，被告（反诉原告）要求免除每年递增10%部分租金的主张系抗辩意见而非反诉诉讼请求，被告（反诉原告）的该项抗辩意见无事实及法律依据，且原告（反诉被告）未同意，本院依法不予支持。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付下欠的租金516922元的诉讼请求本院依法予以支持。被告（反诉原告）经原告（反诉被告）同意对租赁房屋进行装修，安装电梯等设备设施，且上述设备设施自双方解除合同后原告（反诉被告）继续使用至今，原告（反诉被告）应在其利用范围内对被告（反诉原告）予以适当补偿。按照评估意见，原告（反诉被告）利用范围内的已形成附合的装饰装修物包含电梯井、电梯等设施在2019年4月3日的评估价格为272856元，原告（反诉被告）应对被告（反诉原告）按照上述评估价格予以补偿。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按照其添置建造上述设备设施的造价予以全额补偿没有法律依据，本院依法不予支持。上述两项进行抵销后，被告（反诉原告）仍需支付原告（反诉被告）租金244066元（516922元-272856元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）嘉鱼县市政建设工程公司与被告（反诉原告）***于2012年5月9日签订的《房屋出租合同》已于2018年3月1日解除而终止；

二、限被告（反诉原告）***于本判决生效之日起三日内一次性支付原告（反诉被告）嘉鱼县市政建设工程公司房屋租金516922元；

三、限原告（反诉被告）嘉鱼县市政建设工程公司于本判决生效之日起三日内补偿被告（反诉原告）***272856元；

四、以上第二项与第三项抵销后，被告（反诉原告）***仍需向原告（反诉被告）嘉鱼县市政建设工程公司支付房屋租金244066元；

五、驳回原告（反诉被告）嘉鱼县市政建设工程公司的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）***的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费8969元，减半收取计4485元，由被告（反诉原告）***负担；反诉案件受理费7644元，减半收取计3822元，由原告（反诉被告）嘉鱼县市政建设工程公司负担2466元，被告（反诉原告）***负担1356元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院。开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行。账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　吕凯

二〇一九年八月十二日

书记员　　陈洁

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

（一）债务已经按照约定履行；

（二）合同解除；

（三）债务相互抵销；

（四）债务人依法将标的物提存；

（五）债权人免除债务；

（六）债权债务同归于一人；

（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。