沈阳市某食品有限公司、**等企业借贷纠纷执行异议执行裁定书

沈阳市铁西区人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）辽0106执异144号 异议人（案外人）：沈阳市某食品有限公司（以下简称某公司）。 法定代表人：***。 委托代理人：***，系沈阳市皇姑区方城法律服务所法律工作者。 被申请人（申请执行人）：**，女，1968年11月9日出生，汉族。 身份证号码：21010219********。 被申请人（被执行人）：沈阳市胶板厂。 法定代表人：***。 被申请人（案外人）：中梁（辽宁）建设有限公司。 法定代表人：**，系该公司经理。 本院在执行申请人**与被执行人沈阳市胶板厂借款合同纠纷一案过程中，案外人某公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人某公司称，2019年5月22日，某公司与沈阳市胶板厂签订了房屋、厂房租赁协议，申请人在此地开办公司，租赁合同租期为六年。申请人承租后从2019年5月22日至今一直正常经营，租金按期支付。2022年3月15日某公司发现贵院张贴的（2020）辽0106执恢79号执行公告，内容显示为“另案申请执行人**与被执行人沈阳市胶板厂借款纠纷一案，因沈阳市胶板厂未履行生效法律文书，依法拍卖了沈阳市胶板厂的位于沈阳市于洪区××街××号地上五处建筑面积共为8492平方米房产（办公楼建筑面积2128平方米、车库建筑面积475平方米、收发室面积60平方米）及一宗划拨国有工业土地使用权。2021年9月29日该房产及土地被中梁（辽宁）建设有限公司竞买成功，责令实际占有人在十五日内迁出该房产及土地”。申请人认为，我方承租涉案房屋土地时，经查询未见人民法院对涉案房屋土地查询冻结的司法协助信息，人民法院对不动产采取拍卖措施前，应当经过评估、通知承租人享有法定优先权等程序，从申请人承租涉案房屋土地至今从未见人民法院的任何执行文书或者查封通知、拍卖通知。贵院拍卖后以公告形式通知申请人拍卖事项，程序违反法律规定。贵院的拍卖行为不符合《民法典》第七百二十五条的：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期间内发生所有权变动的不影响租赁合同的效力”规定，同时《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利；出租人履行通知义务后承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”。《民法典》第七百二十七条规定：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权”。因此，人民法院对涉案房屋场地的拍卖程序因未通知承租人，拍卖行为违法无效。按照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，请求贵院按有关规定审查我方提出的异议申请，请求：依法不得向被申请人中梁（辽宁）建设有限公司移交坐落于沈阳市于洪区××街××号申请人承租的房屋厂房场地，不得对该房屋强制执行。 本院查明,原告交通银行沈阳分行铁西支行与沈阳市胶板厂、沈阳华达房屋开发有限公司借款合同纠纷一案本院2000年5月17日作出（2000）铁经初字159号民事判决书，判决：一、被告胶板厂偿还原告借款人民币一百八十四万元及利息、罚息，利息从一九九八年三月二十一日起，利率按中国人民银行规定计算至付清之日止，于本判决发生法律效力后十日内付清；二、被告华达开发承担连带责任；三、驳回原、被告三方当事人其它诉讼请求。案件受理费一万九千二百一十元，由被告承担（原告已预交，被告沈阳市胶板厂直付原告）。判决书生效后，被执行人未按照生效法律文书履行义务，原告申请强制执行。2012年3月12日，本院作出（2011）***执恢字第267号执行裁定书，裁定变更**为本案申请执行人。 本院于2013年9月17日制作了（2011）执恢第267号协助执行通知书，裁定将沈阳市胶板厂名下的坐落于沈阳市于洪区××街××号的房产查封，并分别于2015年9月15日、2018年6月24日、2020年6月3日、2021年6月17日对被查封房产进行续封，查封期限至2024年6月16日止。2019年9月20日的房产电子登记查询证明显示：沈阳市于洪区××街××号，涉案原告主张由其承租的房屋已经被司法查封，查封文件为执行裁定（2011）执恢第267号，查封时间为2018年9月14日，查封期限为2018年6月29日至2021年6月28日。 申请执行人**于2020年3月5日到本院申请恢复强制执行，执行案号为（2020）辽0106执恢79号。执行过程中对查封的案涉房产进行司法拍卖，2021年9月29日，中梁（辽宁）建设有限公司竞买成功。2022年3月12日，本院作出腾房公告，责令实际占有人在15日内迁出案涉房产及土地。 另查明，2019年5月22日，沈阳市胶板厂与异议人某公司签订房屋租赁协议，约定沈阳市胶板厂将坐落于沈阳市于洪区××街××号，面积5441平方米，第二层面积为900平方米的房屋租赁给某公司，房屋租赁期自2009年5月22日至2025年5月23日止，共计六年。 上述事实，有立案审批表、房屋租赁协议、房屋电子登记查询证明、协助执行通知书等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，对于案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人以及其权利是否能够阻却执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法、有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中涉案房屋从2013年9月17日至今一直被司法查封，并且2019年9月20日的房产电子登记查询证明也显示涉案房屋被司法查封，故异议人与沈阳市胶板厂签订房屋租赁协议的时间不符合上述法律规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产”，租赁合同签订时间在本院查封之后，故申请人的权利不能阻却执行，申请人的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回异议人沈阳市某食品有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　陈　巍 二〇二二年六月十六日 法官助理　张　博 书 记 员　***